不動産投資初心者 特集

不動産投資の種類一覧とそれぞれのメリット・デメリット

投稿日:2017年10月28日 更新日:

不動産投資と聞いて、区分マンションや1棟アパートを思い浮かべる人が多いと思いますが、不動産投資の種類は実にさまざまです。投資対象によって投資のノウハウも異なります。

今回は、不動産投資の種類をご紹介するとともに、それぞれのメリット・デメリットについても詳しく解説いたしましょう。

不動産投資における投資対象は、住居系(レジデンス系)とテナント系に分かれます。

そして、住居系・テナント系ともに、さらにいくつかに細分化されます。また、外国人観光客の増加に伴ってメディアでも取り上げられる機会が多い民泊などは、宿泊系というジャンルに分類されます。

以下、それぞれの特徴とメリット・デメリットについて、詳しく説明いたします。まずは全体として不動産投資のメリットとデメリットから解説します。

不動産投資のメリットとデメリット

メリット デメリット
  • 安定収入が得られる
  • 高利回りが狙える
  • 税金対策に有効
  • 生命保険としての効果
  • コントロールできる幅が広い
  • インフレに強い
  • レバレッジを利かすことが可能
  • 流動性が低い
  • 金利上昇がある
  • 空室の可能性
  • 火災や天災などのリスク
  • 家賃滞納のリスク
  • 他の投資に比べ手間がかかる
  • 金額が大きい

まずはメリットから見てみましょう。これから紹介するものは全て不動産投資全体としてみたものです。

不動産投資のメリット

安定収入が得られる

不動産投資の一番のだいご味とも言えます。入居者が入り運営が安定してくればほとんど手間もなく毎月一定の収入が入って来ます。これはサラリーマンにとっても自営業など経営者にとっても大きなメリットと言えます。

高利回りが狙える

銀行預金や国債、株の配当に比べると、インカムゲインとしては高利回りが狙えます。他の投資対象で10%を越えてくるものはあまりありません。

税金対策に有効

相続税や贈与税、所得税に対してもうまく使えば有効な対策となります。アパート建設をすることで不動産の評価額を抑えたり、サラリーマンの方は減価償却と損益通算して所得税を少なくすることもできます。

生命保険としての効果

融資を使って物件を購入した場合には、団体信用生命保険に加入することが多くその場合は加入者が亡くなった場合借金を返済する義務はなくなります。数千万円の物件が遺族に残りますので、生命保険としての効果も期待できます。

コントロールできる幅が広い

他の投資商品に比べ、事業的な要素が強いためコントロールできる幅が大きくなります。賃貸客付けにしても、物件の価値にしてもアイディアや行動力次第で大きく利益を上げることが可能です。

インフレに強い

通貨価値が下がる一方でモノの価値はあがりますので、日本のこれからを考えると有利と考えられます。特に、借入による物件購入の場合には債務額は変わらず物件価値だけが向上するということもあり得ます。

レバレッジを利かすことが可能

他の投資商品では、「借金をして購入する」というのはありません。不動産投資は賃貸業という事業の性質を持っているため、銀行からお金を借りて参入することができます。その分何倍ものスピードで試算拡大をできるチャンスがあります。

不動産投資のデメリット

次はデメリットです。メリットがあればもちろんその裏にはデメリットも存在します。これらを把握せず闇雲に物件購入をするとあとあと後悔することになりかねませんので、注意しましょう。

流動性が低い

株やFXなどの投資商品に比べて流動性が低いです。いざ急に現金が必要になっても、1億円の価値がある不動産を明日換金して現金1億円用意できるわけではありません。

金利上昇がある

現在は超低金利ですので借りれるなら借りおけという状況ですが、これから金利が上昇していくと借入時に予定していた返済額とは違ってきます。金利上昇により不動産経営が回らなくなるというリスクをはらんでいます。

空室の可能性

不動産投資は「不動産賃貸業」という業ですので、お客様がついてくれなければ賃料は発生しません。空室が長引いてしまうとその分投資効率は悪くなります。空室を埋めるためには相応の対策を講じる必要があります。

火災や天災などのリスク

火災や天災で物件がなくなってしまったり、使用できなくなってしまうリスクがあります。保険で対応することもできますが、実際にすぐに原状回復できるかと言えばそんなことはありません。不動産には常について回るリスクと言えます。

家賃滞納のリスク

家賃を支払ってもらってはじめて利益となるのが不動産賃貸業ですので、滞納があれば回収を促さなければいけません。

他の投資に比べ手間がかかる

他のデメリットにも通じることですが、全体的に「不労所得」とは言えそれなりの手間が発生します。管理会社に一任していても管理会社とのやり取りは発生しますし、物件購入にも大きな労力を使います。工務店や仲介業者との連絡もありますので、完全な不労所得を目指す方には向かないのかもしれません。

金額が大きい

100万円くらいからでも小さな戸建てを購入してスタートすることはできますが、FXや株、ましてやNISAなんかに比べると圧倒的にかかる金額が多くなります。借金をすれば精神的な負担にもなりますし、金額が大きいこと自体がデメリットとも言えます。

ここまでは、不動産投資全体としてのメリットデメリットでしたが、ここから先は細かい投資手法ごとに見ていきます。

住居系(レジデンス系)

この種の不動産投資は、しばしば「レジ」と呼ばれることもあります。

「レジ」とは「レジデンス」の略で、いわゆる一般的な賃貸物件のことを言い、住居用の賃貸アパートやマンションなどがこれに含まれることになります。

賃貸アパートやマンション以外にも、住居系の不動産投資ではさまざまな形態の物件が投資対象になります。どのような物件があるのか、これからご紹介しましょう。

おおまかなメリットとデメリットは下記の通り。

投資速度 リスク 利回り 資産性 難易度 管理コスト
区分 ×
戸建て ×
地方築古 × ×
土地値 ×
RC
新築 ×
シェア × ×

区分マンション投資

メリット

  • 少額からでも始められる
  • 球数が多く選びやすい
  • 地域を分散してリスクヘッジしやすい

デメリット

  • 退去時には空室率が100%になる
  • 管理費、修繕積立金がかかる
  • 高い利回りを狙いにくい

マンションの1部屋あるいは数部屋を購入し、それを賃貸することで家賃収入を得ることを目的とする投資手法が、区分マンション投資です。

比較的少額の資金で始められリスクも低いため、多くの投資家はまず区分マンション投資から始めます。共用部分と専有部分ともに、管理は管理組合や管理会社に任せてしまうことができ、サラリーマンなど普段忙しい人でも気軽に始められることがメリットとして挙げられます。物件数が多いのも魅力です。

区分マンション投資では1物件当たりの投資金額が少ないため、複数の物件を購入する投資家も多くいます。その場合、地理的に離れた場所に物件を購入することによって、リスクの分散が図れるという利点も生まれます。

区分マンション投資は、生活費の不足を補う副業のひとつとして始める人も多く、毎月数万円の収入を得たいという人におすすめしたい投資手法です。ヤドカリ戦法といって、オーナーエチェンジ物件を安く購入し、大挙したら実需用層に売り抜けるという方法もあります。営業マンが提案してくるワンルームマンションなどの新築区分系の物件では厳しいでしょう。

デメリットとしては、退去があるとその物件から得られる家賃収入がゼロになってしまうこと。また、管理費や修繕積立金を納める必要があることも認識しておく必要があります。利回りを計算する際は、家賃収入から管理費・修繕積立金を差し引いて考えることをお忘れなく。

戸建て投資

メリット

  • 賃貸需要が強く客付けしやすい
  • 入居期間が長い
  • 間取り変更などしやすい

デメリット

  • 空室率が100%になってしまう
  • 退去時の修繕費が割高になりやすい
  • 拡大スピードが遅い

戸建て投資とは、その名のとおり一戸建てを賃貸する投資法のことです。一般的には中古物件を購入して賃貸することになります。

戸建ての特徴はなんと言ってもその希少性にあります。戸建てに住みたいという人が一定数いるにもかかわらず、賃貸物件の多くが集合住宅です。つまり、需要が供給を下回っている状態であると言えます。そのため、募集開始後比較的短期間で入居してもらえる傾向にあります。供給数が少ないため、家賃が少々高めでも入居してもらえることも戸建て賃貸の魅力です。退去する頻度も比較的低く、退去に伴う原状回復費用を抑えられることもメリットのひとつ。また、退去がなければ更新料も期待できます。

退去の頻度が低いとはいえ、退去があったときは家賃収入がゼロになってしまうことは、戸建て投資でもデメリットとして挙げられます。また、将来必要であろうメンテナンスの費用を計画的に積み立てる必要があるなど、区分マンションにはなかった自主的な運用が求められることも認識しておきましょう。

また、拡大のスピードが遅いこともデメリットの一つです。

地方築古高利回りアパ-ト

メリット

  • 高利回りが狙いやすい
  • 減価償却を大きくとれる
  • 家賃下落があまりない

デメリット

  • エリアによっては客付けに苦労する
  • 遠隔での管理になるので思うようにできない
  • 売却がしにくい
  • 修繕費がかかる

高い利回りでの運用を目指すのであれば、地方の築古アパート投資を検討してみるのもよいでしょう。首都圏などと比べて、地方の築古物件の利回りが高いのはなぜか?それは、首都圏と比べて物件価格が極端に安いからにほかなりません。例えば、東京では1億円はしようかというアパートが群馬では2,000万円で買えるなど、その差は歴然としています。

ところが同程度の広さ・間取りの部屋同士を比べた場合、東京で群馬の5倍の家賃を設定することはできません。そのひずみが利回りの差となって現れるわけです。都市部のように駅近の物件が支持されるかというと、地方では必ずしもそうでもありません。それよりも、幹線道路沿いの大型ショッピングセンターが近かったり、止めやすい大きな駐車場を備えていたり、2台分の駐車スペースがあったりする方が、地方では喜ばれます。

また、建物部分が大きく償却期間も短い物件が多くなるので減価償却を取りやすいのもメリットになります。

「高利回り」には、上記以外の理由があることも。例えば購入時の入居者がゼロ、いわゆる全空だったりすると、購入した時点での家賃収入はゼロ。いつ入居者が現れるかも分からず、しばらくは返済も持ち出しになります。そのリスクが販売価格に反映されているということになります。実際の管理も遠隔になるので実務の難易度もあがります。

このような物件では、ある程度不動産投資の知識と経験が求められるため、不動産投資を始めたばかりの人にはあまりおすすめできません。

土地値物件

メリット

  • 資産価値が減りにくい
  • 減価償却を取りやすい
  • バランスシートが良くなる

デメリット

  • 修繕費がかかる
  • 競争が激しく購入が難しい

土地値物件、つまり、建物も合わせて土地値以下で買える物件を「土地値物件」と呼びます。

築年数が古い建物に価値を見出す人はまれで、解体して更地として売るにも費用が掛かってしまいます。そのため、「古家付き」という条件で土地として売り出されることがあるのです。古家付きの土地の購入を検討する際は、解体費用分の値引きを打診してみるとよいでしょう。200万円から300万円の値引きに成功するかもしれません。もちろん建物を利用する場合でも、この方法は有効です。土地値物件への投資が成功すれば、おのずと高利回りでの運用も可能になります。

また、万が一失敗したときにも、更地にして売れば購入費用に近い金額で売却することも可能です。つまり、資産価値が減りにくくリスクは限定的と言うことができます。こうした物件の建物では、多くの場合法廷償却期間を過ぎています。では、減価償却できないの?そう思う人もいるかもしれませんが、減価償却すること自体は可能です。ただ、期間が通常より短く(法定耐用年数に0.2を乗じた年数)なります。

いわゆるボロ物件を購入することになるので、それを賃貸できるレベルに改装するための費用も考える必要があります。改装の結果、築浅の物件を購入するのと同じくらいの金額になってしまうことだって考えられるでしょう。特に、雨漏りがあったり傾いていたりする物件はおすすめできません。普通に住める状態にするには、多額の工事費用が掛かることが予想されます。

理想的には、内見に訪れた際にリフォーム工事のザックリとした金額を予想できるようになるといいですね。クロスの施工単価は1,000円/㎡、クッションフロアは2,500円/㎡などといった知識があれば、内見時にどのくらいのリフォーム費用が必要になるか検討が付けられるようになります。そうなれば、より高い確率で不動産投資を成功に導くことができるようになるでしょう。

RCマンション

メリット

  • 投資効率が良い
  • 家賃下落がしにくい
  • 融資がつきやすい

デメリット

  • メンテナンス費用が高くなりやすい
  • 固定資産税が高い

「RC」とは鉄筋コンクリート造のこと。つまり、RCマンションとは鉄筋コンクリート造のマンションのことを指します。RCマンションの特徴は、木造アパートに比べて投資効率が良いこと。RCマンションは木造アパートよりも建物が大規模ですので、1物件あたりの部屋数も木造アパートに比べて多いということになります。部屋数が多ければ物件あたりの総収入も増えることになります。

また、木造アパートに比べてRCマンションは家賃単価を高く設定できるため、効率の良い投資先と考えることができます。融資を始めとした購入時の手続きやリフォーム、購入後のメンテナンスなどは、木造アパートであろうがRCマンションであろうが必要です。同じ時間と手間を掛けるのであれば、より大きな収益を見込める方が魅力的ではないでしょうか。また、防音性や断熱性に優れていることから、RCマンションに絞って部屋探しをする人は多いものです。言い換えれば、入居付けも比較的容易と考えることができます。

しかし、エレベーターには注意が必要です。エレベーターのことを深く考えずに物件を購入してしまった結果、あまりに高額なメンテナンス費用(年間約25万円)が掛かることに驚く投資家も多くいます。そのほか、RCマンションのような大型物件では、共用部分の電気代も数万円にのぼります。そして、大型物件では課せられる固定資産税も高額になります。これらのデメリットを高い家賃設定でカバーできるかどうかが、RCマンション投資ではカギになってきます。

新築アパ-ト

メリット

  • 入居者が決まりやすい
  • しばらくはメンテナンス費用がかからない
  • 融資面で有利になる

デメリット

  • 収入が入るまで時間がかかる

新築アパートのいちばんのメリットは、入居者が決まりやすいこと。つまり、高稼働率での運用が期待できるという点にあります。新築という強みを生かして、相場よりも家賃設定を高めにすることも可能です。建物が新しいため、中古の収益物件と比べて修繕費や維持管理コストが格段に低く抑えられることも、新築アパートのメリットのひとつ。とはいえ、長く保有するつもりであれば、将来必要となるメンテナンスに備えて修繕費を積み立てておくことも大切です。担保力の高い新築は、融資(ローン付け)の面でも有利になります。中古物件の場合、建物の評価額がゼロだとすると土地のみの評価になってしまいますが、新築アパートでは建物も評価対象となるためです。

デメリットには、計画から実際の稼働開始までに時間が掛かることが挙げられます。既に完成している新築アパートを除けば、完成までに数ヶ月単位の時間を要します。さらに入居を終えて家賃が発生するまでに2ヶ月程度を要するため、計画から家賃収入が得られるようになるまでには長ければ1年近い時間が掛かってしまうことも。

シェアハウス

メリット

  • 高利回りが狙いやすい
  • 普通賃貸に戻すこともできる

デメリット

  • 管理に手間がかかる
  • 管理代行費用も高い

1つの物件を複数人で共有しながら暮らす居住形態をシェアハウスといいます。一般的には、部屋数の多い戸建てを改装してシェアハウスにしますが、区分マンションをシェアハウスとして運営する不動産投資家もいます。シェアハウスの特徴は収益性が高いこと。1つの物件で複数の入居者と契約することで、効率よく家賃収入が得られるようになります。すべての入居者がいちどに退去することは考えにくいので、空室のリスクも低く抑えられます。

一方でデメリットは、特殊なノウハウや管理が要求されることにあります。シェアハウスには物件ごとに異なるコンセプトを打ち出したものも多く、そうしたシェアハウスでは魅力的なイベントの企画や入居者とのコミュニケーションなども求められることになります。とはいえ、そのようなことが煩わしいと感じる人は、管理会社に任せてしまうことも可能ですが、管理費は一般的な収益物件よりもかなり高め(賃料の20%程度)になってしまいます。

テナント系その他

ここでは、店舗などのテナント系物件への不動産投資手法についてご紹介しましょう。

商業ビル

メリット

  • 高利回りが狙いやすい
  • 修繕や原状回復の負担が少ない

デメリット

  • 空室リスクが高い
  • 融資がつきにくい

事務所や店舗の賃料は、単価で考えるとアパートやマンションなど住居系の家賃を大きく上回ります。ものやサービスを販売して利益を生み出す企業にとって、店舗や事務所は必要不可欠なものなの。その分、住居と比べて高い家賃設定をすることが可能であり、借りる側もそれを受け入れるのです。高額な家賃設定が可能なので、高い利回りも期待できます。保証金(敷金)が高いというのも、住居にはない商業ビルの特徴です。一般的に、住居系の敷金は家賃1~2ヶ月分で、最近は敷金なしという物件も珍しくありません。その一方で事務所や店舗では、3~6ヶ月の保証金を預かるというのが慣習になっています。そして、預かった保証金の一部を償却、退去時に返還する必要なしとうたった契約を結ぶことも慣例化しています。

このようにメリットの多い商業ビルへの投資ですが、やはりデメリットもあります。それは空室のリスクです。事務所や店舗の場合、ひとたび退去があるとつぎの入居者が決まるまでに数ヶ月かかるのはむしろ当たり前。つぎの入居者が何年も決まらないことも想定しておかなければなりません。

駐車場、駐輪場

メリット

  • 初期投資が少なく参入しやすい
  • フランチャイズであれば手間がかからない

デメリット

  • 税制面の優遇が少ない
  • 土地の形状や立地勝負となる

比較的容易に始められるというのが、駐車場や駐輪場の特徴。コインパーキング投資の初期投資は300万円ほどで、借地で始めれば利回り20%を達成することも夢ではありません。万が一投資に失敗しても、アパートやマンションと比べて少額で始められる駐車場や駐輪場であれば、撤退するダメージも少なくて済みます。FC契約を結べば、煩わしい作業を本部に任せてしまうことも可能です。集客や売上げの管理は全てFC本部が行ってくれるので、オーナーはFC本部からの入金を待つのみということになります。

つぎに、駐車場・駐輪場投資のデメリットを考えてみると、アパートやマンションに比べて税制面の優遇に乏しいことが挙げられます。アパートやマンションでは、住宅用地として固定資産税の軽減や、小規模宅地として相続税評価の減額が適用されますが、駐車場や駐輪場では固定資産税の軽減税率の適用は受けられません。相続税評価についても、舗装をすれば小規模宅地として減額される可能性が生まれるに過ぎません。平面駐車場や小規模な立体駐車場、駐輪場では、アパートやマンションほど効率的に収益が上げられないことも、デメリットとして考えられるべき点です。

福祉施設系

メリット

  • 駅遠物件でも可能
  • 住居系より退去が少ない

デメリット

  • 初期費用がかかる
  • 売りにくい

チャレンジする人の数は少ないですが、福祉施設系への投資についても触れることにします。

駅までのアクセスをそれほど気にする必要がないことが、福祉系施設への投資が持つ特徴です。福祉系施設では、利用者が外出するための利便性や物件が持つ集客力を考える必要がありません。

立地よりも、むしろ住環境の方が重要になります。福祉施設系への投資では必ずしも自分が事業主になる必要はなく、介護事業者へのサブリースという形態でも運用することができます。住居やテナントに比べて退去の頻度が低く、空室リスクも低く抑えられることになります。高齢化の進行で介護施設の拡充が急がれ、自治体から補助金が受けられる可能性があることも魅力のひとつです。とはいえ、福祉施設の供給過多に陥っている地域もあり、仮に撤退するとなるとなってもなかなか買い手がつかないということも想定しておかなければなりません。

倉庫ガレ-ジ

メリット

  • 違う形態に転用しやすい
  • 修繕やメンテ費用がかからない

デメリット

  • 空室が長くなりやすい
  • 固定資産税の軽減がない

高利回りが期待できるとして、最近倉庫やガレージへの投資が密かに注目を集めています。アパートやマンションはもっぱら住居として利用されますが、倉庫やガレージは本来の用途とは別に、あらゆる用途への転用が可能。その分入居者のすそ野が広がり、一定の需要が期待できる分野であると言うことができます。長期に渡る入居も期待できます。住居ほど設備も多くないことから、修繕やメンテナンスに伴うコストも低く抑えることができ、投資効率も良好です。

商業利用の場合、固定資産税の軽減が受けられないこと、事務所や店舗と同様、退去されてしまった後は、長期の空室期間を覚悟しなければならないことが、デメリットとして考えられます。

宿泊系

最後に、最近話題になっている民泊物件と簡易宿泊所について説明いたしましょう。

民泊物件

メリット

  • 参入が容易
  • 賃貸に比べ高利回りが期待できる

デメリット

  • 運営に手間がかかる
  • 売上に波が出る
  • トラブルになりやすい

そもそも民泊とは、「民家に宿泊すること」の総称でした。ところが、個人の自宅や投資用不動産に観光客を宿泊させることを、いつからか民泊と呼ぶようになりました。民泊は不動産投資家だけでなく、自宅に空き部屋を持つ一般の人でも気軽に始めることができます。

自宅などの既存の施設を利用すれば、自己資金ゼロで始めることも可能です。近く施行される民泊新法の規定では住居専用地域での営業も可能となり、民泊に対する規制は緩和されることになります。ただ、180日という年間営業日数の上限が設けられるほか、近隣住民とトラブルを起こす可能性があるというデメリットがあります。

簡易宿泊所

メリット

  • 民泊に比べリスクが低い
  • ブッキング.comなど旅館として募集できる幅が増える

デメリット

  • 許可申請に手間がかかる
  • 用途地域など条件を満たす必要がある

それを生業としている人も多く不動産投資とは一線を画す形態ですが、民泊との違いを明確にするために、最後に簡易宿泊所について説明することにします。いわゆる民宿などがこれに該当します。営利目的の宿泊施設のうち、ホテル・旅館・下宿を除いたものを簡易宿泊所と呼び、民宿などがこれに該当します。民泊との大きな違いは、簡易宿泊所は旅館業法の規制を受けるという点にあります。

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もりお@不動産投資の森編集部

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