物件3号は、千葉県F市の駅3分くらいの築古アパートです。
さっそく購入経緯から書いてみます。
築古アパート購入経緯
2号物件を購入したのは、次に融資をお願いする予定だったトラストさんの共同担保に使う目的でした。
そして、予定通り5,000万円前後の物件探していたのです。
毎日毎日各不動産物件サイトとレインズを見回して路線価を計算し賃貸需要などを見回る日々、そんなある日同じようにレインズを見ていると、路線価を大幅に上回る物件を発見。
即問い合わせると、12室のうち6部屋は空室で、原状回復もしておらず風呂釜の部屋もあるという・・・。そして再建築不可の築古軽量鉄骨はとっくに耐用切れ。。。
見に行ってみるとまぁボロい部屋という感じです。
とはいえ、路線価が売値を大幅に上回っていたこともあり、駅も近い、周囲の物件をどこでも買い取りできれば資産価値も大幅に変わるだろうということで指値を入れてみました。
結果、少し押し戻されましたが希望する範囲の金額でまとまり売買契約へ。
ワケあり物件の融資について
この物件の融資は三井住友トラストL＆Fさんにお願いしましたが、実はここまでこぎつけるのにも一苦労ありました。
3号物件とは別で、トラストさんに融資をつけてもらおうと融資審査を依頼したことがあったのですが、その時は直接トラストさんのHPから問い合わせをしました。
そして意気揚々と2号物件の資料を送ったのですが、なんとびっくりその解答は「この物件は評価がつきません」という・・・。
路線価も800万位出てるし、再建築もできるしそんなことってあるのかと思いましたが、どうやらこのトラストさんは紹介案件じゃないとかなりハードルがあがるみたいなんですね。
その話を仲良くさせてもらっていた仲介業者さんから聞いていたので、今回の3号物件審査の時にはその仲介業者経由で取り付けてもらいました。
紹介だととんとん拍子に審査が進み、問題なく融資が下りたというわけです。
ちなみに千葉県だと、再建築不可、建蔽容積オーバーなど既存不適格、耐用年数切れなどを出してくれる信金や信組はあまりないので、最初の段階ではこのトラストさんを使うのがおすすめです。
築古アパートのリフォーム
さて、無事に融資を受けて購入した3号物件ですが、6室はほぼ壊滅状態につきフルリフォームが必要です。
行ったリフォームは、
- ユニットバス交換
- トイレ交換
- キッチン交換
- 間取り変更（部屋により
- クロスCF張替え
- 和室⇒洋室
- エアコン交換
- 建具交換
- 給湯器交換
- 給水管新設
- 屋根水漏れ工事
までをほぼ6部屋分お願いし、ざっくり300万円くらいでした。
一部屋50万円くらいになります、かなり安いと思います。
リフォームについては、2号物件をお願いしたい時にとても腕の良いみずる工務店さんと繋がることができ、それ以降ずっとお任せしています。
現在の稼働状況と利回り
| 第3号築古アパート詳細 | |
| 場所 | 千葉県F市駅徒歩3分 |
| 購入額 | 約4,000万円 |
| 路線価 | 約5,500万円 |
| リフォーム | 300万円 |
| 家賃 | 55万円 |
| 返済 | 18万円 |
| 利回り | 15% |
| 借入 | トラスト30年3.9% |
| 間取り | 2K12室 |
| 構造 | 軽量鉄骨築40年 |
物件全体としては、色々と反省点もありますが勉強になったことも多かったです。
正直隣地が買えないと出口が見えにくいので、ある程度保有してコツコツと運営していく覚悟でやっています。
長い目で見て、近隣の土地が買えれば一気に分譲地にできる可能性もあり、大きめのアパートに建て替える可能性もあり、面白い物件です。
次は4号物件都内戸建、こちらの簡易宿泊所について書きます。
KawataKenji
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