シェアハウス運営は儲かるのか？2号物件シェアハウス

所有物件シリーズ2記事目はシェアハウスです。

前回の賃貸併用は個人の住宅ローンを利用しての購入でしたが、小さな自営業者ですのでアパートローンが使えないところがスタートです。

プロパーまたは保証協会付きの事業ローン
またはノンバンクやフリーローン

を使うしか融資の選択肢がありませんので、まずは現金買いから！ということで路線価が出るエリアでシェアハウス用戸建てを探し始めました。

1 シェアハウス購入経緯
2 シェアハウスの賃貸入居者客付け方法
3 現在の稼働状況と利回り

シェアハウス購入経緯

今回は現金買いが条件でしたので、今話題の新築シェアハウスとかではなく、築古の戸建てをシェアハウスに転用しようという狙いです。

シェアハウス用戸建ての条件についてはこちらの記事で書いてます。

購入経緯なんかも↑の記事で書いてますが、この物件は普通に健美家に出てきたのではじまりです。

今でもその時のブツモト業者さんとは直接やり取りさせてもらったりしていますが、地元の物件情報を持ってる業者さんは仲良くしておくと良いですね。

よく本に出てくるスピード勝負の物件で、出てきた瞬間に電話⇒見学⇒と進めて結局競りになってしまったという面白い購入経緯です。

最初の物件でできる限り費用を抑えたいということもあり、

木部分のペンキ塗り
フリーリング部分のワックス塗り
駐車場部分の解体
室内のクリーニング

などはDIYでやりました。

かなりしんどかったので、以降はプロにお願いするようにしますが・・・（笑）

柱や鴨居のペンキ塗りDIY

駐車場部分は雑草だらけだったので草抜きとコンクリ部分を解体し新設

シェアハウスの賃貸入居者客付け方法

シェアハウスの客付けは、普通賃貸とはまったく違って、基本的には自力で行う人が多いと思います。

シェアハウスの管理会社さんもいますが、管理をお願いすると20％くらいは取るところが多いので、正直うま味が出なくなります。客付けだけ代行してくれるところがあればそれはありかもしれませんが、一度満室にするまでは自力でやってみるのがおすすめです。案外簡単ですので。

まずはシェアハウス募集サイトに掲載

まずは露出を増やして問い合わせをもらうことが大切です。

思いつく限りのシェアハウス募集サイトに掲載依頼をして、網羅的にそのエリアでの募集面をとっていきます。

よく使う募集サイト

このあたりでしょうか。ひつじ不動産さんは一度渋谷の会社に行って打ち合わせ、写真撮影などほかのサイトに比べると手間もお金もかかりますがその分知名度もあるし、掲載必須です。とはいえ、他の募集サイトからもガンガン問い合わせは来るので、面倒でも最初は一通り登録します。

ルームメイトカフェやルームシェアジャパン、ジモティーあたりは一度消して再登録したり募集文の編集をすると最新情報として上に再表示されるので、下がってきたらちょこちょこ調整するのがおすすめです。

さらに登録しておきたい募集サイト

かなりたくさんあって大変ですが、余裕があればこちらも登録しておくとさらに露出が増やせます。

ここまでやれば、家賃設定がかけ離れていなければ普通に埋まるはずです。

内見の立ち合い

しばらくすると各サイトから問い合わせメールや電話がくるようになるので、内見希望者と日程調整をして現地で待ち合わせます。

内見時には、シェアハウスのルールと賃料、契約条件などを説明します。細かく見てみると、

冷蔵庫など共用部の使い方
ごみ捨ての方法
清掃担当など
家賃
契約時の初期費用
契約内容

などを話して、入居希望であれば契約書など書類一式を渡します。

あとは、その物件近辺の情報も結構聞かれるので、できる限り近くを散歩したり地図で駅からの道順を確認、スーパーやコンビニ、コインランドリーなどは最低でも把握しておくと良いです。

契約時の注意点

契約時は、それまでに十分ルール説明などしていれば書類を書いてもらうだけですが、実際の入居やカギの受け渡しはお金をもらってからにするという点だけ気を付けましょう。

内見時には良さそうな人に見えても、実際住んでみたら滞納はするわルールを守らないという人はいますので、前家賃と保証金などをきちんと回収するまでは油断できません。

現在の稼働状況と利回り

第2号シェアハウス詳細
場所	千葉県I市JR駅徒歩15分
購入額	約650万円
路線価	約800万円
リフォーム	家具含め300万円
家賃	15万円
返済	なし
利回り	19%
借入	なし
間取り	4DK

リフォーム完成後3か月くらいで満室になり、1年半の間で1室だけ入れ替わりがありましたがその部屋も退去前に次が決まった優等生物件です。結論、シェアハウスは儲かるのか？ですが、おそらく普通に貸したらこの物件は取れても8万円くらいの賃料ですから、普通の戸建て賃貸と比べれば十分儲かると言ってよいのではないでしょうか。

もちろんその分手間も増えますが、初期の物件をできる限り高利回りで運営しておくのは一番のリスクヘッジになるのかなーと思います。

ちなみに、この物件はその後無事に3号物件の共同担保として設定されています。

次は、この戸建てを担保に入れて購入したアパートについて書いてみます。