所有物件シリーズの４棟目は、東京都足立区で運営している簡易宿泊所の戸建て物件です。
１号は住宅ローンで賃貸併用、２号は現金で戸建てシェアハウス、３号物件はノンバンクの借入でアパート、与信がなくなった４号物件はまた現金で足立区の戸建てを購入しました。
早速物件探しのところから書いていきます。
目次
簡易宿泊所ができる条件の物件探し
普通の戸建て賃貸やアパートをやっても良かったのですが、なんとなく普通にやるんではつまらないので、簡易宿泊所をやってみることに。（簡易宿泊所と民泊の違いやメリットなどについてはこちらの記事を参考）
物件探しで注意したのは下記のとおりです。
- １００㎡以下の物件
- 用途地域が住居専用ではない
- 適法物件である
※このあたりも詳しくは、下記の記事にて詳細書いています
上記３点は、「簡易宿泊所」としての許可申請をするための条件ですが、利益を出していくためには立地も気にする必要があります。
この３つの条件に加えて意識したのは、
- 羽田空港、成田空港、どちらかからアクセスが良く都内にも行ける駅
です。
まぁ平たく言えば観光客需要を狙えそうなエリアです。（あとで思えば自宅から遠くで1軒目の簡易宿泊所をやるのはおすすめしませんが）
こんな感じの条件で、できたら1,000万くらい・・・広さにもよりますが、適当な売上想定で15%くらいが理想かなぁという探し方をしていました。これもあとで思うとまったく予想通りの数字にはならなかったですが。
そんなこんなで数カ月物件情報を見ていると、北千住徒歩圏内にてすべての条件を満たす物件発見。
しかも若干の値付け間違い感あり。これはGO!!!!( ✧Д✧) ｶｯ!!
というわけで、控えめな指値を入れて無事に買い付けも通り決済。
ここからどうお金がかかるのか、未知数でしたが。。。。
↓購入物件
簡易宿泊所物件のリフォーム
リフォームは、保健所と消防と何度もやり取りをし、OKサインが出た間取りの中で壁紙や細かい仕様を決めていきました。
申請関連のことはこちらに書いてあるので、ここでは具体的にどんなリフォームをしたのか書いてみます。
ビフォー
玄関から１階居室部分
１階奥のキッチン
１階風呂場と階段
２階和室洋室
２階ベランダ側から
購入当時で築３７年、やはり相応のくたびれた感がありますね。
ただ水回りはほぼいじらなくて良かったのは助かりました。
それにしてもこの360度カメラというのか、すごいですね。
アフター
１階居室
１階奥キッチン
２階居室
写真の質が違うとはいえ、なかなかの変身しましたね笑
いつもお願いしている大工さん様様です。
開業までの準備
許可関連については再三お伝えしてるとおりこちらで書いているので、ここではその他の運営準備について書いてみます。
無事に保健所から許可が降りたとして、他にやらなければいけないのは実際に物件を運営できる状態にすることです。
リフォームも終わればあとは
- 家具家電や備品の用意
- 実際どのように運営していくのか？の体制
上記２点をきっちりやっておかないと大事な開業初期のお客さんから悪評書かれちゃいますからね。（口コミ命）
簡易宿泊所物件に用意するべきもの
結構細かいところまでありますが、これくらい必要だというのが伝わるようできるだけ全部書きます。
キッチン周り
- サラダ油
- 醤油
- 塩
- コショウ
- 砂糖
- ソース
- お茶
- コーヒー
- 洗剤
- スポンジ
- 排水溝ネット
- 水切り用カゴ
- フライパン
- 鍋
- まな板
- 包丁
- 調味料入れ
- おたま
- スプーン大（人数分）
- スプーン小（人数分）
- フォーク（人数分）
- 箸（人数分）
- 茶碗（人数分）
- マグカップ（人数分）
- グラス（人数分）
- 皿（人数分）
- 灰皿
- 電子ジャー
- ケトル
キッチン周り家電
- 冷蔵庫
- IHコンロ
- 電子レンジ
浴室洗面所
- シャンプー
- コンディショナー
- ボディソープ
- 風呂用洗剤
- 衣類用洗剤
- 歯ブラシセット
- ドライヤー
- バスタオル（宿泊人数×３くらい）
- バスタオル入れ
- バスマット
- フェイスタオル（宿泊人数×３くらい）
- 洗濯ばさみ
- 物干し
- 洗濯機
トイレ
- トイレットペーパー
- トイレ用洗剤
- トイレ掃除用シート
居室
- テレビ
- 英語対応リモコンテレビ用
- 英語対応リモコンエアコン用
- エアコン
- アイロン
- 掃除機
- 懐中電灯
- マットレスorベッド
- 布団セット
- 掛け布団
- 敷布団
- 枕
- 布団カバー
- シーツ
- スリッパ
- 照明
- 座布団
- ダイニングテーブル
- キャビネット
- ブラインドorカーテン
その他
- 除菌スプレー
- ファブリーズ
- 粘着テープ
- ウエルカムボード
- 封筒
- 帳簿
- 電池
- ごみ袋大小
- ごみ箱
- リネン袋
- ポスト
- ホウキ塵取りセット
- 傘立て
- キーレックス（玄関用）
- 装飾品etc
長くなりましたが、用意するものはこのくらいでほとんど揃うはずです。
他には、外国人ゲスト用の配慮やウエルカムカード、建物の使い方など細かいアナウンス系の準備が必要になります。
特に電子機器の使い方などは外国人でも見てすぐわかるように、ポップなどはすべて英語表記も添えて作っておく必要があります。（下記画像参照）
また、外国人ゲスト想定して読み物やチェックインマニュアルも用意しておくと親切ですね。
普段あまり意識していないと思いますが、ビジネスホテルでも旅館でも必ず置いてあるマニュアルみたいなものです。
簡易宿泊所の運営方法
ここまで準備ができたらもう物件側はOKですが、あとは運営です。
こちらの記事でも書きましたが、実際に運営をしてみると、
- ゲストからすぐ来てくれと言われる
- クレームがくる
- 予約管理などが大変
- 近隣から苦情が来たりする
- 掃除が思いのほか大変
と、１人（自社のみ）で運営を回していくのは結構大変です。
というわけで、うちの場合には最初から運営代行業者さんにお願いをして掃除の手配や管理対応などもしてもらっています。
この管理業者さんを探すのも難しいのですが、これはもう試してみるしかなく、金額だけで選ぶのは危険です。
管理をお願いしていても実際にはすぐに現場に向かう必要があったりするケースは出てきてしまうので、極力手の届く範囲でやるのがおすすめですね。
もし管理会社さんを紹介してほしいという方がいたらこっそりご連絡ください。
ちなみにですが、こちらの物件運営開始から約半年ほどたちましたが、現状はだいたい手残りで１０万くらいになっています。
家賃でも１０万取れるか微妙なところだったので、リフォームや手間をかけて同じくらいだと今の段階では大成功とは言えませんね。まだまだこれから数字は伸ばせる余力があるので、普通賃貸とは違いそこは面白いところですが。
あとは、許可付き物件ということで売りに出せばキャピタルを狙えるかなというのは可能性としてありそうです。
今のところは考えてませんが、うまく売上も伸びてきて良い状態になったらそれも考えてみたいですね。
KawataKenji
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