共有持分の売却時によくある4つのトラブル例！上手な売却方法や費用相場も紹介

共有持分の売却を検討されている方の中には、「一体どれくらいの費用がかかるのだろう？」と疑問に思われている方も多いのではないでしょうか。不動産の売却には、売買価格以外にも、印紙税や登録免許税などの様々な費用がかかります。本記事では、共有持分の売却にかかる費用について、詳しく解説していきます。

共有持分とは共有不動産に対して各共有者がもつ権利の割合

共有持分とは、不動産を複数人で共同で所有している場合、各人がその不動産に対して持っている権利の割合を指します。例えば、一戸建て住宅を兄弟姉妹で共同で所有している場合、各人がその住宅の何分の1を所有しているかを示すのが共有持分です。

共有持分の特徴と種類

共有持分は、単に不動産の所有割合を示すだけでなく、以下の特徴や種類があります。

共有持分の特徴

共有持分の種類

共有持分にはメリット・デメリットもあるのも注意が必要です。メリットでは、不動産を共同で所有することで、購入負担を軽減できる点や不動産を共同で管理することで、維持費を分担できる点が挙げられます。反対に、共有者間の意見が一致しない場合、トラブルが発生する可能性がある点や、売却や賃貸などの際に、全員の同意が必要となり、手続きが複雑になることがある点はデメリットと言えるでしょう。

共有持分に関しては、下記記事も参考にして下さい。

共有持分権とは？共有持分や共有状態を解消する方法を解説

共有名義不動産は共有者全員の同意がなければ売却できない

共有名義の不動産を売却する場合、原則として全ての共有者の同意が必要です。一人の共有者が勝手に売却することはできません。

理由としては、共有不動産は、各共有者が共同で所有するものであるため、一人の同意だけでは売却することができない点や、共有者の数が多くなればなるほど、全ての同意を得るのが難しくなる点があります。

しかし、売却が困難な場合、 全ての共有者と話し合い、売却について合意を得たり、どうしても合意が得られない場合は、裁判所に共有物分割の訴えを起こすなどの対処ができるので、専門家に相談してみるのも良いでしょう。

共有持分は共有者の同意なく売却できる

一方、共有持分自体は、他の共有者の同意を得ずに売却することができます。これは、共有持分が不動産そのものではなく、その不動産に対する権利の割合だからです。

理由としては、共有分は、不動産そのものではなく、その不動産に対する権利の割合にすぎないため共有分を売却しても、不動産の所有権そのものが移転するわけではないからです。

その際は、共有分の売却による影響も加味しておきましょう。共有分を買った新しい人が、共有者の一人となる場合や、共有者の数が増えることで、意思決定がさらに難しくなる可能性があるので、注意が必要です。

共有持分は、不動産を複数人で共同で所有する際に発生する権利です。共有名義不動産と共有分は、売却に関するルールが大きく異なります。共有持分の売却を検討する際には、これらの違いをしっかりと理解し、専門家への相談も検討することをおすすめします。

共有持分の売却で起こりがちなトラブル4選

共有持分の売却は、相続や離婚など、様々な事情で発生します。しかし、その過程で様々なトラブルが起こる可能性も少なくありません。以下に、具体的なトラブル例と、その原因、そして解決策を深堀りして解説します。

共有持分のトラブルに関しては下記記事も参考にしてみて下さい。

共有持分の売却はトラブルになりやすい？未然に防ぐ方法も解説

取引価格の設定で揉める

共有持分の売却価格の設定は、多くの場合、共有者間で意見が食い違い、トラブルに発展することがあります。

原因としては、 各共有者が不動産の価値を異なる視点で評価している場合や、将来的に不動産価格が上昇する可能性があると考えて、高額での売却を期待する共有者がいる場合があります。また、感情的な要因も関係する場合もあり、特に家族間の共有の場合、感情的な結びつきが強く、客観的な評価が難しいケースが当てはまるでしょう。

上記を解決するために、 第三者の不動産鑑定士に評価を依頼し、客観的な価格を把握したり、 不動産仲介業者に価格交渉を依頼することも必要です。また、すべての共有者が納得できる価格設定を目指し、冷静に話し合いを行うことが解決策に繋がるでしょう。

ほかの共有者と連絡がとれない

共有者の数が多かったり、連絡先が不明な場合、交渉を進めることが難しくなります。

原因としては、 共有者の住所や電話番号が不明な場合や、 共有者が海外に在住している場合、故意に連絡を避けている場合が挙げられます。

上記は、私立探偵などに依頼し、共有者の所在を調査したり、 裁判所を通じて、共有者に書類を送達する、裁判所に申請し、不在者財産管理人を選任してもらうなどを行い解決できます。

※不在者財産管理人：不在者のために、財産を管理・財産目録を作る・家庭裁判所に報告する人のことを言います。

共有持分買取業者から強引な営業を受ける

共有持分買取業者は、迅速な売却を希望する人に対して、強引な営業をかけてくることがあります。

迅速に現金化したいと考えている共有者に対して、買取業者が積極的に営業をかける場合や、共有持分買取に関する知識が不足している共有者が、業者の言葉に振り回される場合などが原因です。

上記のようなトラブルにならないためには、複数の業者から見積もりを取り、比較検討したり、 弁護士や不動産業者に相談し、契約内容を確認してもらうと良いでしょう。

離婚時の財産分与で揉める

離婚の際に、夫婦で共有している不動産の共有持分をどのように分けるかが問題となることがあります。

原因は、共有持分の評価額や、婚姻期間中の貢献度などをめぐって意見が食い違ったり、 子供の養育費と財産分与をどのように調整するかで意見が対立するなどが挙げられます。

夫婦間の話し合いを円滑に行うためにも弁護士を交えて、冷静に話し合いを行ったり、家庭裁判所での調停を利用する、調停が不調に終わった場合、裁判で決着をつけるなどを行うことで解決できる場合もあります。

これらのトラブルを未然に防ぐためには、共有持分の売却に関する知識を深めるなどの事前の情報収集が必要です。また弁護士、不動産業者、税理士など、専門家のアドバイスを受けるのも手です。 感情的にならず、冷静に状況を判断することも必要でしょう。

ほかの共有者への持分売却が難しい場合の対処法4選

共有持分を持つ不動産の売却は、他の共有者の同意が必要なため、スムーズに進まないケースも少なくありません。以下に、他の共有者への売却が難しい場合に考えられる4つの対処法を、より詳細に解説します。

ほかの共有者に共有持分を贈与する

贈与税が発生しますが、他の共有者との関係を良好に保ちたい場合に有効な手段です。

贈与税の計算は複雑なため、税理士に相談することが望ましいため注意が必要です。また、贈与契約と言って贈与契約書を作成し、内容を明確にする必要がある点も念頭におきましょう。

贈与税がかかる場合｜国税庁

共有持分を放棄する

共有持分を放棄することで、その不動産に対する権利を手放すことができます。

この場合の注意点は、法務局に放棄届を提出する必要がある点です。また、 税金に関することは、税理士に相談することが望ましいので、困った際などプロに相談してみるのも良いでしょう。

下記記事も参考にしてみて下さい。

共有持分の放棄は可能？手続きの流れや注意点について解説

共有物分割請求をする

裁判所に請求することで、共有不動産を分割したり、売却してその代金を分割したりすることができます。（民法256条1項で定められている内容です）

分割にも種類があります。 物件を実際に分割する「現物分割」、一人の共有者が他の共有者に代金を支払って、その持分を取得する「代償分割」、 物件を売却して、その代金を分割する。「換価分割」などがあります。 

裁判による共有物分割｜大阪市

共有持分買取業者に売却する

迅速な売却を希望する場合や、他の共有者との交渉が難航している場合に有効な手段です。

この場合、複数の業者に見積もりを依頼し、比較検討したり、 弁護士や不動産業者に相談し、契約内容を確認してもらうことで不安が軽減できます。

どの対処法を選ぶかは、個々の状況によって異なります。それぞれの対処法にはメリットとデメリットがありますので、慎重に検討し、専門家にご相談ください。

共有持分を売却する流れ4ステップ

共有持分の売却は、他の共有者との合意や、様々な手続きが必要となるため、慎重に進める必要があります。以下に、それぞれのステップをより詳細に解説します。

ほかの共有者に持分売却の交渉をする

まずは、他の共有者に売却の意向を伝えて、交渉を始めます。

交渉の準備として必要となってくるのは、不動産鑑定士に依頼し、適正な価格を算出するなどです。その他、支払い方法、引渡し時期など、売却条件を明確にすることが必要だったり、不動産登記事項証明書、固定資産税評価証明書などの書類を準備すると良いでしょう。

交渉準備が終われば、交渉開始に移ります。共有者と直接会い、売却の意向を伝えたり、内容証明郵便などで、売却の意向を伝えるなど具体的な交渉の取引を開始します。

交渉がまとまった場合

交渉がまとまった場合は、売買契約の準備をします。 売買契約書を作成し、内容を確認することが必要です。また、弁護士への相談も必要となる場合があります。 契約内容に問題がないか、弁護士に相談すると安心できます。

交渉がまとまらなかった場合

交渉がまとまらなかった場合は、他の共有者へ譲渡する必要も出てきます。 知人を通じて、他の共有者に譲渡を試みるのも良いでしょう。また、裁判所に請求し、共有関係を解消する「共有物分割請求」や、買取業者に売却を依頼する共有持分買取業者への売却も考える必要が出てきます。

不動産売買契約を結ぶ

売却先が決まったら、不動産売買契約を締結します。

その後、不動産会社や弁護士に依頼し、契約書を作成したり、売主と買主が契約書に署名・捺印するなどを行い契約締結をします。

ほかの共有者との売買契約の場合

他の共有者との売買契約は、一般的に不動産売買契約と同様の手続きで行われます。ただし、以下の点に注意が必要です。

共有持分買取業者との売買契約の場合

共有持分買取業者との契約は、一般的に以下の特徴があります。

しかし、共有持分買取業者との契約は、一般の不動産売買契約よりも不利な条件が設定されている場合があるため、契約書の内容をしっかりと確認し、不明な点は必ず質問したり、クーリングオフ期間がある場合は、その期間内に契約を解除できるかを確認するなどの十分に注意が必要です。

決済・登記手続きを行う

売買代金の支払いと、所有権移転登記の手続きを行います。

まずは決済です。決済は、買主から売主に売買代金が支払われる売買代金の支払いや、売主から買主に物件が引き渡される 物件の引渡し時に生じます 。

その後、登記手続きを行います。ここでは代表的な登記手続きを紹介します。

上記の他にも、必要な手続きがある場合もあるので、手続きに不安な場合は専門家に相談してみるのが良いでしょう。

確定申告をする

譲渡所得が発生した場合には、確定申告を行う必要があります。

売却により得られた利益（譲渡所得）を計算する譲渡所得の計算が必要であったり、確定申告書を作成し、税務署に提出するなどがあります。また、確定申告時期には、算出された税金を納付する必要も出てくるでしょう。

共有持分の売却は、法律や税金に関する知識が必要となるため、一人で進めるのは難しい場合があります。不動産業者や弁護士などの専門家にご相談することをおすすめします。

共有持分の売却にかかる諸費用3選

共有持分の売却は、不動産の売買と同様に、様々な費用が発生します。単に売却価格だけでなく、これらの費用も考慮して、売却計画を立てる必要があります。

印紙税

不動産売買契約書に貼る印紙税が必要です。

この場合、非課税の場合、 一定の金額以下の契約については、印紙税が免除される場合があります。また、 電子契約の場合、e-Stampなどの電子的な方法で納付します。

登録免許税

所有権移転登記にかかる費用です。

費用相場は、2〜3万円ほどです。しかし、抵当権の設定や抹消を行う場合も、登録免許税がかかります。 登記手続きを司法書士に依頼した場合、別途報酬が発生するので注意しましょう。

登録免許税の税額表　｜国税庁

譲渡所得税

売却によって利益が出た場合に、所得税がかかります。

※計算式：譲渡所得金額＝収入金額ー（ 取得費 ＋ 譲渡費用）ー特別控除額

注意点は、譲渡所得が発生した場合、確定申告を行う必要があることです。譲渡所得税の計算は複雑なため、税理士に相談することをおすすめします。

短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

共有持分の売却には、思っていた以上に多くの費用がかかります。各費用について、事前にしっかりと把握しておくことが重要です。また、専門家である不動産業者や税理士に相談することで、より適切な費用計画を立てることができます。

まとめ

共有持分の売却は、相続や離婚など、人生の大きな転換期に発生することが多く、感情的な側面も絡みやすい手続きです。不動産そのものの売買に加え、共有者との関係調整、法的な手続きなど、様々な要素が複雑に絡み合い、トラブルに発展する可能性も少なくありません。

トラブルを未然に防ぎ、スムーズな売却を進めるためには、事前の準備と専門家への相談が不可欠です。

共有持分の売却が複雑な理由は、共有者間の合意形成に時間がかかってしまったり、不動産の価値をどのように評価するかで、共有者間で意見が食い違うことがあります。また、譲渡所得税などの税金が発生する場合があり、税理士のアドバイスが必要になるのも売却の難しい部分です。

しかし、専門家もプロなので契約書の作成、交渉、裁判など、法的な問題に関するアドバイスを受けることができます。また、不動産に携わる不動産業者などは、 不動産の売買に関する手続き、市場価格の調査、買主探しなど、幅広いサポートしてくれる場合がほとんどです。共有持分の売却は、専門家と連携することで、よりスムーズに進めることができるでしょう。

共有持分の売却をお考えの方は、

など事前準備を行い、不明点を不動産のプロに相談してみましょう。