中古物件への戸建て投資はどうしたらいい？メリットや失敗を防ぐポイントを解説
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中古の戸建てに投資しようと考えているけれど、「何から始めたらいいのか分からない」「中古物件ってリスクが高そう…」と不安を感じていませんか？
中古戸建て投資は、少ない資金で始めやすく、高利回りを期待できるのが魅力です。
修繕コストや空室リスク、エリア選定の難しさといった注意点も存在しますが、事前にポイントを押さえて準備することで、しっかりと対策できます。
本記事では、以下のようなテーマについて詳しく解説しています。
最後まで読んでいただくことで、中古戸建て投資への不安を解消し、自信をもって取り組めるようになるでしょう。
私たちAlbalink（アルバリンク）では、利回りの高い中古戸建て物件の情報を厳選し、LINEで紹介しています。
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目次
中古の戸建てで投資する3つのメリット
中古戸建て投資は、中古の戸建てを購入し、賃貸物件として貸し出して家賃収入を得たり、リフォームをした後売却して売却益を得たりする投資方法です。
中古の戸建てで投資すると、次の3つのようなメリットがあります。
低額で始められる
中古の戸建てへの投資は、少ない資金で不動産投資を始めたい人も挑戦しやすい投資方法です。
なぜなら、中古の戸建ては新築やマンションと比較すると物件価格が安く、初期費用やローンの負担が軽減されるからです。
特に地方や郊外では、数百万円で購入できる戸建ても多く存在し、土地付きという点でも資産性があります。
低価格で購入できる中古戸建ては、初心者やサラリーマン投資家にもハードルが低く、不動産投資の第一歩としてとても魅力的です。
高利回りでキャッシュフローを確保しやすい
中古の戸建ては、新築や区分マンションと比べて高利回りを実現しやすく、安定したキャッシュフローを確保できます。
購入費用を抑えられる分、家賃収入に対する利回りが高くなる傾向があるのです。
たとえば、築年数は経っているものの、リフォームや設備の見直しで魅力的に再生された物件は、家賃を下げずに募集できるため、収益性が高まります。
500万円台で購入した戸建てに100万円程度の修繕を施し、年間60万円の賃料を得た場合、年間利回りは10%以上です。
中古戸建て投資は、収益性を重視した不動産投資に適した手法といえるでしょう。
ファミリー層の長期入居が見込める
戸建てはファミリー層に人気があり、長期間の入居が見込める点が大きなメリットです。
広い間取りや専用の駐車場、庭付きといった特徴が、子どもがいる世帯にはとても魅力的です。
特に、学校や生活施設が整ったエリアの物件は安定した需要があり、空室リスクも低くなります。
長期入居により、管理の手間や募集コストが抑えられ、安定した家賃収入が得られる点は、戸建て投資の大きな強みです。
戸建て投資で中古物件が人気の3つの理由
不動産投資の手法にはさまざまな種類がありますが、なかでも中古の戸建てへの投資は人気があります。
戸建て投資で中古物件が人気の理由は、以下の3つです。
新築よりも安価で仕入れられる
中古の戸建て物件は、新築と比べて価格が安く、少額から投資を始めやすいのが魅力です。
不動産投資において、仕入れ価格は利回りに大きく影響するため、投資効率を高めるうえでとても重要な要素です。
郊外の戸建てであれば、土地付きで数百万円台から購入できるケースもあり、初期費用やローン負担を抑えられます。
たとえば、中古住宅を300万円で購入し、50万円でリフォームした後、月5万円で賃貸に出すと、表面利回りは約18％にもなります。
初心者や資金に限りがある投資家でも、不動産投資に取り組みやすいのが、中古戸建てへの投資が人気の理由です。
再販・リフォームによる価値向上が見込める
中古戸建ては、リフォームやリノベーションをすることで、物件の価値を大きく高められます。
新築では実現できない「安く仕入れて価値を上げる」という戦略が取れる点が、中古物件の大きな強みです。
たとえば、築年数が経過して設備の劣化が見られる戸建てを、現代の生活スタイルに合わせた間取りや設備へ一新することで、家賃をアップさせたり再販価値を高めたりできます。
中古物件はリフォームやリノベーションを通して新たな価値を創出し、出口戦略の幅を広げられる不動産投資の手法です。
空き家問題と中古流通促進政策による追い風がある
近年、中古の戸建て物件が注目を集めている背景には、国や自治体による空き家対策や中古住宅流通の促進政策があります。
日本全国で増加している空き家問題への対策として、補助金制度や税制優遇などが整備され、中古戸建ての取得・活用がしやすくなっているのです。
たとえば、空き家のリフォーム費用に対する補助金を活用すれば、自己負担を抑えながら投資できます。
総務省の統計によると、空き家の数は増加傾向にあり、2023年には900万戸と過去最高を記録しました。
参照元：総務省「令和５年住宅・土地統計調査住宅数概数集計（速報集計）結果
政策的な追い風により、中古戸建て投資はますます取り組みやすい環境が整いつつあります。
今後の市場動向を見据えても、中古物件の活用は有望な戦略と言えるでしょう。
空き家への投資については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
中古物件の戸建て投資にかかる費用負担を軽減する2つの方法
中古物件の戸建て投資には、物件の購入費やリフォーム費用など、多くの資金が必要です。
資金面の負担を軽減するには、可能な範囲で税制優遇制度や補助金を活用した方が良いでしょう。
ここでは、中古物件の戸建て投資にかかる費用負担を軽減する方法として、以下の2つを紹介します。
減価償却・損益通算を活かす
中古戸建て投資では、「減価償却」と「損益通算」を活用することで、実質的な税負担を軽減できます。
- 減価償却
- 不動産や会社の備品などが、使用するにつれて資産としての価値が減少するのを、費用に計上する手続きのこと
- 損益通算
- 同一年内に発生した損失と利益を相殺すること
特に築古の物件は、建物価格に対する耐用年数が短く、減価償却によって経費に計上できる金額が大きくなる傾向があります。
さらに、不動産投資にかかる赤字分を給与所得などと損益通算することで、納税額を大幅に減らせる場合もあります。
税金の制度をよく理解して、リフォーム費用や修繕費といった追加コストをカバーしながら、中古戸建て投資の収益性を高めましょう。
建物の減価償却費の計算方法については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
固定資産税・都市計画税の軽減特例を使う
固定資産税や都市計画税といった、戸建ての不動産投資にかかる税金には、軽減措置が存在します。
- 固定資産税
- 土地や家屋といった固定資産の所有者に課せられる税金のこと
- 都市計画税
- 都市計画区域内にある土地や家屋の所有者に課せられる税金のこと
特に住宅用地に関しては、課税標準の特例措置により税額が最大6分の1に抑えられる可能性があります。
課税標準の特例措置は、面積が200㎡以下の小規模住宅用地や、住宅が建っていることを条件に適用されるため、賃貸目的で中古戸建てを所有する場合にもかなり有効です。
参照元：e-gov 法令検索「地方税法 第三百四十九条の三の二」
とくに、土地が広い地方や郊外の戸建て投資では、特例による節税効果が大きく、年間で数万円単位の費用削減につながる場合があります。
軽減特例を活用することで、ランニングコストを抑えながら不動産経営の安定化を図ることが可能です。
戸建て投資で中古物件に投資する7つのリスク
中古の戸建て物件への投資は、少ない費用で始められて、高利回りを期待できますが、さまざまなリスクがあります。
戸建て投資で中古物件に投資するリスクは、以下の7つです。
修繕・リフォーム費用が発生しやすい
中古の戸建ては築年数が経過しているため、修繕やリフォームの費用が発生しやすく、想定外の支出につながるリスクがあります。
とくに築古物件では、設備や構造部分の劣化が進んでいるケースが多く、入居前にまとまった修繕費用が必要になるかもしれません。
たとえば、築30年超の木造住宅では、水回りや外壁、屋根などに修繕が必要となることがあり、修繕費が100万円以上かかることも珍しくありません。
修繕やリフォームに関するコストを把握せずに物件を購入すると、収益シミュレーションが大きく狂う可能性があります。
物件を購入する前に、不動産会社やリフォーム業者による建物調査を依頼し、必要なリフォーム内容と金額をチェックすることが重要です。
適切な修繕を怠ると資産価値が落ちる
中古戸建てでは、定期的なメンテナンスや修繕を怠ると、資産価値が急激に低下するリスクがあります。
不動産は時間とともに劣化するため、適切な対応をしないまま放置すると、入居者が集まりにくくなるうえ、売却時の価格にも大きな影響が出ます。
たとえば、雨漏りやシロアリ被害を放置した結果、建物の構造部分まで損傷し、解体や大規模な修繕が必要になるかもしれません。
建物の劣化による資産価値の低下を防ぐには、建物を定期的に点検したり、長期的な修繕計画を立てたりすることが大切です。
エリア選定による空室リスクがある
中古戸建て投資では、立地やエリア次第で空室リスクが大きく異なります。
設備や外観がきれいで魅力的な物件でも、需要のない地域では入居者が見つからず、空室が長期化する恐れがあります。
人口減少が進む地方や、最寄り駅から徒歩圏外の立地では、ファミリー層の需要が限られ、空室が慢性化しやすいでしょう。
反対に、学校や商業施設が充実したエリアや、駐車場付きの物件は人気が高く、空室リスクを抑えられます。
物件選びでは建物の状態だけでなく、地域の賃貸需要や入居者層の傾向を調査・分析することが不可欠です。
空室期間が長引くと赤字になる
中古戸建て投資では、空室期間が長引くと、家賃収入が途絶えるだけでなく、固定費の負担によって赤字に陥るリスクがあります。
賃貸経営では、入居者がいない間も、固定資産税や管理費、ローン返済などの支出が発生するため、収入がゼロの状態が続けばキャッシュフローが大きく悪化します。
たとえば、月5万円の家賃収入を想定していた物件が半年間空室になると、30万円の損失に加え、維持費の支出が予算を圧迫します。
空室期間の長期化による赤字を避けるには、需要の高いエリアで投資する中古戸建てを探したり、リフォームをして設備の充実させたりして、空室対策を徹底することが重要です。
空室対策については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
資産価値の下落や売却の難しさがある
中古戸建ては、新築に比べて資産価値の下落が早く、将来的に売却が難しくなる可能性があります。
特に築年数が経過した物件は、建物の評価額がゼロに近づき、土地価格だけが残るリスクがあるのです。
加えて、立地条件が悪かったり、再建築不可の物件だったりすると、市場での需要が少なく、売却先が見つかりにくくなります。
将来的に売却を視野に入れるときは、資産価値が維持しやすい立地で、一定の需要があるエリアにあるる中古戸建てを探しましょう。
入居者トラブルが発生する可能性がある
中古建てを賃貸物件として貸し出す場合、入居者トラブルのリスクも無視できません。
騒音や滞納、近隣住民とのトラブルなど、オーナーとしての対応が求められるケースがたくさん存在します。
特に戸建てはファミリー層が多く、生活スタイルの違いによるトラブルが発生しやすい傾向にあります。
ほかにも、次のような理由で近隣住民との関係が悪化することもあるでしょう。
- ペットの無断飼育
- 家庭ゴミの不適切な処理
- 地域のルールに違反した
入居者トラブルを避けるためには、契約時の説明を強化するほか、管理会社と連携したり、トラブル時の対応マニュアルを準備したりすることが大切です。
再建築不可・接道義務違反などの法的リスクがある
中古戸建て投資では、法的な制約が存在する物件を選んでしまうリスクもあります。
とくに「再建築不可」や「接道義務違反」などの問題があると、将来的な売却やリノベーション、融資が難しくなる可能性があります。
- 再建築不可
- 建物を一度取り壊すと、再び新しい建物を建てることが、建築基準法上の制約で認められない土地や物件のこと
- 接道義務違反
- 建物が建っている（もしくは建つ予定）の敷地が、幅員4m以上の道路に2m以上接していない状態のこと
再建築不可物件とは、建築基準法に基づく接道条件を満たしていない土地に建つ住宅で、新たな建物を建て直すことができません。
たとえば、幅員4メートル未満の私道にしか接していない場合、再建築不可物件に該当する可能性があります。
法的なリスクは、購入する物件を探す段階で登記情報や図面を確認したり、不動産会社への詳細なヒアリングを実施したりすることで、未然に防ぐことが可能です。
再建築不可物件への投資については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
中古物件への戸建て投資の失敗を防ぐ9つのチェックポイント
中古の戸建てへ投資には、リフォーム費用の発生や資産価値の低下といったリスクがありますが、事前に対策しておくことで予防できます。
ここでは、中古物件への戸建て投資の失敗を防ぐポイントとして、以下の9つを解説します。
エリアの賃貸需要と将来性を調査する
戸建て投資では、物件があるエリアの「賃貸需要」と「将来性」の把握がとても重要です。
どれだけ魅力的な建物でも、入居希望者がいなければ収益化できません。
たとえば、人口が減少している地域では空室リスクが高まり、賃料の下落や長期空室につながります。
一方で、学校や駅、商業施設が近くにある地域はファミリー層からの需要が高く、安定した家賃収入を得られるでしょう。
戸建てを購入する前には、地域の人口動態や施設の立地、競合物件の家賃相場などを徹底的に調査することが重要です。
築年数と耐震基準（昭和56年6月以降）を確認する
中古戸建てでは、築年数と、建物が「新耐震基準」に適合しているかの確認が欠かせません。
昭和56年6月1日に施行された、建築基準法改正により導入された耐震基準のこと
昭和56年6月以降に建築確認を受けた建物は、現行の耐震基準に準じており、災害時のリスクを大きく軽減できます。
しかし、昭和56年6月以前の木造住宅では耐震性に不安が残り、金融機関の融資審査や火災保険の加入に影響を及ぼす場合もあります。
ほかにも、築年数や耐震基準はリフォーム費用にも関係があり、耐震補強が必要かどうかは購入判断の重要な基準になります。
戸建てを購入するまえに建築年や構造を確認し、必要に応じて専門家の意見も取り入れましょう。
耐震基準については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
駐車場の有無や周辺施設の利便性を重視する
入居希望者を探すときは、物件の利便性がとても重要です。
特にファミリー層をターゲットにする場合、「駐車場の有無」や「周辺施設の充実度」は入居判断の大きなポイントになります。
投資する物件を探すときは、次の項目をチェックしましょう。
- スーパー、学校、病院、保育園が徒歩圏内にあるか
- 最寄駅までの距離
また、駐車場がない物件は地方では敬遠される傾向にあり、空室リスクを高める要因になります。
安定した賃貸経営をするには、生活面の利便性を考慮した物件選びが非常に重要です。
ホームインスペクションを活用してリスクを把握する
中古戸建てを購入するときはは、建物の劣化や欠陥を見抜くため、「ホームインスペクション」を実施することをおすすめします。
住宅の劣化状況や欠陥の有無を、住宅診断士が調査し、報告やアドバイスを提供するサービスのこと
ホームインスペクションを利用することで、シロアリ被害や雨漏りといった目に見えない問題が見つかるかもしれません。
外観だけでは分からない構造や設備の不具合を専門家がチェックすることで、修繕費用の予想や価格交渉の参考になります。
投資判断のリスクを最小限に抑えるため、購入前には必ず実施を検討しましょう。
修繕費・初期投資を含めて総合的に収支を計算する
購入価格だけでなく、「修繕費」や「リフォーム費用」などの初期投資を含めて総合的に収支を計算するのも、失敗を避けるポイントです。
物件の購入後に100万円以上の修繕が発生する等、予想外の支出が発生すれば、キャッシュフローが一気に悪化します。
利回りだけに注目すると、見落とした費用が利益を圧迫する可能性があるのです。
収益性を正しく見積もるには、シミュレーションの時にすべてのコストを含めた「実質利回り」を意識しましょう。
利回りの計算については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
修繕やリフォームで物件価値を維持・向上させる
中古の戸建ては、適切な修繕やリフォームをすることで、価値の維持や収益性の向上を図ることが可能です。
築年数が古くても、室内の設備や外観を整えることで、入居率の向上につながります。
具体的には、古い和室を洋室に変更したり、キッチンやお風呂を最新設備に交換したりすると良いでしょう。
また、メンテナンスを継続することで、将来的に売却する時も、物件価格を維持しやすくなります。
中古の戸建てに投資するときは、建物を単なる「物件」ではなく、「資産」として管理する意識が必要です。
物件の管理を賃貸管理会社へ委託する
不動産投資が初めての方や、副業として投資を行う方は、賃貸管理会社への委託を検討してみましょう。
賃貸管理会社には次のような業務を一括で任せられるため、オーナーの負担を軽減できます。
- 入居者の募集
- 家賃の回収
- クレーム対応
- 退去時の処理
特に、遠方の物件に投資したり、複数戸の物件を運用したりしている場合、自主管理は大きな負担になり、トラブルが発生してもスムーズに対応できない可能性があります。
信頼できる不動産会社と管理契約を結び、安定した経営体制を整えましょう。
物件の管理については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
出口戦略として売却・買取の検討を早めに行う
戸建て投資では、購入時から「出口戦略」を見据えることが重要です。
将来的に売却を考えるなら、流動性の高い地域や再販しやすい間取り・構造の物件を選ぶことを意識しましょう。
たとえば、3LDKや駐車場付きなど、ファミリーに人気の条件を備えた戸建ては、投資家だけでなく一般の住宅購入者にも売却しやすくなります。
また、不動産会社による買取制度を利用すれば、売却までの期間を短縮し、現金化のタイミングを計画的にコントロールすることも可能です。
投資の準備をするときから最終的な「出口」を意識することで、長期的な投資戦略が安定します。
難しいと感じたら専門業者に相談する
中古の戸建てに投資するときは、法律や建物の構造などさまざまなことに注意する必要があり、初心者には難しく感じる場面も少なくありません。
そんな時は、無理をせず「不動産の専門業者」や「投資家支援サービス」などに相談することが有効です。
たとえば、建物の評価、エリア選定、リフォームの見積もりなどは、プロの視点から見ないと見落としがちな項目です。
経験豊富な専門家のアドバイスを受けることで、リスクの回避や投資判断の精度が向上します。
知識や経験に不安があるなら、まずは専門家と一緒に投資を進めるのもひとつの方法です。
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予算が少なくても挑戦しやすく、ファミリー層の長期入居が期待できるのが、戸建て投資の魅力です。
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しかし、修繕費の発生や空室の長期化といったリスクもあるため、物件選びや計画の立案には注意しなければなりません。
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まとめ
中古戸建てへの投資は、初期費用の低さや高利回り、長期入居が期待できる点など多くのメリットがあり、初心者にも人気の投資方法です。
しかし、修繕費や空室の発生、法律面の制限など、安価であるがゆえのリスクも存在します。
中古戸建てへの投資に関するリスクを避けるには、事前に物件の状態をよく確認したり、収支計画を綿密に立てたりすることは欠かせません。
加えて、安定して運用でき、利回りが高い物件を探すことが大切です。
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この記事の監修者
河田憲二
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