不動産投資で中古戸建てに投資する9つのリスク｜予防策と対処法も解説
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「中古戸建てで不動産投資を始めたいけれど、リスクが不安…」という方は多いでしょう。
確かに、中古戸建て投資には多くのリスクがありますが、適切な対策をすることで堅実に収益を得られます。
この記事では、中古戸建てへの投資のリスクについて、次のようなことを解説します。
最後まで読むことで、中古戸建て投資のリスクを把握したうえで、的確な対応を取りながら不動産投資に取り組めるようになるでしょう。
弊社は空き家や訳あり物件を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細はこちら）。
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目次
中古戸建ての不動産投資でよくある9つのリスク
中古戸建てへの不動産投資は、初期費用を抑えつつ高利回りを狙えるのが魅力ですが、同時にいくつかのリスクも伴います。
ここでは、中古戸建ての不動産投資でよくあるリスクとして、以下の9つを紹介します。
中古戸建てへの投資については、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
住宅ローン審査が厳しくなる場合がある
中古戸建ての不動産投資では、住宅ローンの審査が新築や区分マンションに比べて厳しくなることがあります。
特に築年数が経過していたり、建物の耐用年数が少なかったりする場合、金融機関からのローン審査が難航しやすいため、注意が必要です。
旧耐震基準の物件や再建築不可の土地に建つ物件は、担保評価が低くなり、融資金額が減額されるほか、ローンそのものを断られるかもしれません。
- 旧耐震基準
- 1981年5月31日までに建築確認を受けた建物に適用される、震度5強程度の地震に耐えることを目的とした基準のこと
- 再建築不可
- 現在の建物を一度解体して更地にした場合、建築基準法上の理由で新たに建物を建てることができない土地のこと
住宅ローンの審査に通らなかった結果、自己資金を多く用意することになり、資金計画をもう一度作り直すことになる可能性もあります。
築年数が古く修繕やリフォーム費用が予測しづらい
中古戸建てのなかには築年数が経過しているものも多く、修繕費やリフォーム費が予想以上に大きくなるリスクがあります。
なぜなら、劣化した箇所が、物件の購入契約を結んだ後に発覚することが多く、事前に把握するのが難しいためです。
特に、水回りや屋根、外壁などは劣化しやすく、部分的な改修でも費用が高額になりやすいのが難点です。
修繕費やリフォーム費用を正確に把握するには、ホームインスペクションを活用し、専門家に現地調査を依頼すると良いでしょう。
専門家が建物の劣化状況や不具合の有無を目視などで調査し、報告する住宅診断サービスのこと
また、日頃から修繕積立金のような資金準備をすることも大切です。
リフォーム知識やDIYスキルが求められる場合がある
中古戸建てへの不動産投資では、物件の状態によってはリフォームやDIY対応が求められる場合があります。
賃貸需要を高めるためには、内装の見栄えや設備の機能性を向上させることが欠かせません。
しかし、リフォームやDIYに必要な知識・技術がなければ、リフォーム業者による施工ミスの発覚が遅れたり、建物の安全性が低下したりするリスクが出てきます。
費用対効果や労力を考慮し、どこまで自分で対応し、どこからプロに依頼するかを判断しましょう。
DIYを活用した不動産投資については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
老朽化による安全面や法令違反のリスクがある
中古戸建て物件には、老朽化に伴う安全性の低下や、法令違反のリスクもあります。
たとえば、旧耐震基準で建築された物件や、建ぺい率・容積率をオーバーしている再建築不可物件は、倒壊・火災などの危険性が高まります。
- 建ぺい率
- 敷地面積に対する建築面積の割合
- 容積率
- 敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合
違法建築物は、ローンの申請や売却をするときの問題点にもなりやすく、資産価値が大きく下がるかもしれません。
安全面や法令違反のリスクを回避するには、事前に耐震診断や基礎構造の確認をすることが大切です。
また、必要に応じてリフォーム計画に、耐震補強を含めるのも良いでしょう。
空室が続いてキャッシュフローが悪化する
中古戸建ての不動産投資では、空室によるキャッシュフローの悪化も、よくあるリスクとして挙げられます。
家賃収入からローン返済、管理費、税金などの全ての支出を差し引いて、最終的に「手元に残る現金」のこと
特に、物件の需要の少ないエリアでは、入居者が見つからず家賃収入が長期間得られなくなるリスクが高くなります。
家賃収入がなくても、ローンの返済や税金の支払いなどは必要なため、毎月の収支が赤字になるかもしれません。
空室によるリスクに備えるには、物件選定の段階で需要や競合を調査し、ターゲット層に合ったリフォームや家賃設定を行うことが重要です。
入居者トラブルが発生しやすい
中古戸建ての不動産投資では、入居者とのトラブルが発生することもよくあります。
設備の老朽化や内装の損傷が原因でクレームが発生するケースが多く、対応を誤ると退去や評判の低下につながります。
近年はインターネットやSNSが発達しているため、悪い口コミが投稿されれば、次の募集にも影響が出るかもしれません。
入居者トラブルを防ぐには、入居前の設備点検と修繕を徹底し、管理体制を整えることが大切です。
維持管理に手間や費用がかかる
中古戸建ての不動産投資では、物件の維持管理に手間と費用がかかることがよくあります。
多くの中古戸建ては、構造の劣化や設備の老朽化が進んでおり、定期的な修繕・清掃・草刈りなどの管理作業が必要です。
また、外壁の補修や屋根の塗装などをしていると、管理費や修繕費が予想以上にかかるかもしれません。
物件の維持管理の負担を軽減するには、不動産管理会社やリフォーム業者と契約し、管理を委託するのがひとつの方法です。
資産価値が下落して出口戦略が困難になる
中古戸建ての不動産投資では、資産価値が下落して、出口戦略が難しくなるリスクも存在します。
特に、人口減少や需要の低下が進むエリアでは、築年数の経過とともに物件の価格が大きく下がり、売却が思うように進まなくなることがあります。
出口戦略に失敗すると、家賃収入は下がるのに購入希望者が見つからず、売却までに1年以上かかるかもしれません。
失敗を防ぐには、物件を購入する前から将来的な需要動向や再開発計画などを調査し、流動性のある地域の物件を選定することが重要です。
売却時に資産価値が想定よりも低かった
売却時に、物件の資産価値が想定より低くなっているのも、中古戸建ての不動産投資のリスクです。
資産価値が低下する理由としては、次のようなものが考えられます。
- 物件の構造・設備・見た目などが古くなっている
- 入居希望者が見つかりにくい立地にある
- 将来的に需要が増加することが見込めない
- 周辺の物件にも空き家が増えている
資産価値の大幅な低下を防ぐには、購入する物件を慎重に選ぶのに加え、売却前に建物のメンテナンスや外観を整備するようにしましょう。
他の不動産投資と比べた中古戸建て投資のリスク
中古戸建て投資には、他の不動産投資とは異なるリスクが存在します。
ここでは、区分マンション、ワンルーム、一棟アパートと比較した、中古戸建て投資のリスクを解説します。
区分マンションとの比較：修繕管理が個人責任で手間がかかる
中古戸建て投資は、区分マンション投資と比べると、修繕や管理の手間が多くなります。
マンションでは、共用部分の管理を管理組合が行い、修繕積立金を通じて対応する仕組みがありますが、戸建てでは建物・敷地ともにオーナー自身がすべての責任を負うのが基本です。
たとえば、外壁や屋根の劣化が進んだら、業者への依頼や工事の立ち合い、費用に支払いまで、すべてオーナーが行います。
修繕管理に関する負担は、中古戸建てならではのリスクと言えるでしょう。
区分マンションへの投資については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
ワンルーム投資との比較：空室リスクの影響が大きい
中古戸建てへの投資は、ワンルーム投資と比べると、空室の影響が大きくなる傾向にあります。
ワンルーム投資では、複数戸を保有することで空室によるリスクを分散できるのに対し、戸建ては単独物件のため、空室が発生するとその間の家賃収入は完全にゼロになります。
家賃収入がないと、次の入居者が決まるまでの間は、ローンの返済や固定費の支払いなどで資金が圧迫されるでしょう。
物件を選ぶときは、需要のあるエリアから探し、魅力的な設備・間取りにリフォームするなどの対策が必要です。
ワンルーム投資については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
一棟アパート投資との比較：資産拡大に時間がかかる
中古戸建てへの投資は、一棟アパート投資と比べると、資産拡大まで時間がかかる傾向があります。
アパートは複数の部屋から安定した家賃収入を得ることができ、一棟で大きな収益を得られます。
一方で、戸建ては1棟1戸の運用になるため、利回りが良くてもすぐに資産を拡大するのは難しいでしょう。
将来的により大きな資産を作りたいと考えている場合は、目標を達成するまでにかかる時間と資金を考慮したうえで、慎重に投資計画を立てる必要があります。
一棟アパート投資については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
【結論】建物の個体差や築年数の影響が大きく、判断が難しい
中古戸建て投資の難点は、建物ごとの個体差や築年数による状態の違いが大きく、収益の予測やリスク評価が難しいことです。
同じ築年数でも、立地・建築構造・メンテナンス履歴によって、資産価値や修繕費用は大きく異なります。
中古戸建ては「一点モノ」の性質を持つため、表面的な価格や利回りだけでは投資しても良いか判断できません。
事前に物件の状態や周辺環境を調査するほか、出口戦略を考えるなど、多角的な視点で慎重に物件を選ぶことが大切です。
中古戸建てへの不動産投資でリスクを避ける3つの予防策
中古戸建てへの投資には、築年数や設備の老朽化などのリスクがありますが、しっかり対策することで回避できます。
ここでは、中古戸建てへの不動産投資でリスクを避ける予防策として、以下の3つを紹介します。
ホームインスペクションで構造や設備を事前にチェックする
中古戸建て投資では、物件を購入する前にホームインスペクションを実施することがとても重要です。
ホームインスペクションでは、専門家が建物の構造や設備の劣化状況を調査します。
調査結果をもとに、リフォームや修繕にかかる費用を具体的に算出することが可能です。
事前に建物の状態を把握しておけば、想定外のトラブルや修繕費の高騰を回避しやすくなります。
ホームインスペクションには一定の費用がかかりますが、長期的に安定して運用することを考慮すれば、非常に費用対効果の高い対策です。
賃貸需要を見込めるエリアを選定する
中古戸建て投資で安定した家賃収入を得るには、賃貸需要の高いエリアを選定することも大切です。
空室の発生を避けるには、入居者が継続的に集まりやすい立地の物件を選ぶ必要があります。
たとえば、「ファミリー層が多く居住する地域」や、「学校・商業施設・駅が近くにある住宅地」では、長期的な入居者が見込めるでしょう。
物件単体の魅力だけでなく、地域全体の利便性・将来的な人口動向・家賃相場なども合わせて判断するのがポイントです。
購入時に修繕履歴・耐震基準の確認を徹底する
中古戸建てを購入するときは、建物の修繕履歴や耐震性の確認を徹底しましょう。
特に旧耐震基準の建物は、地震が発生したときに倒壊するリスクが高く、資産価値や安全性に直結する要素です。
耐震補強済みで、設備をきれいに修繕している物件は、安心して賃貸経営を続けられ、結果的に利回りも安定するでしょう。
修繕履歴・耐震基準は、公的な書類を取り寄せたり、専門業者に調査を依頼したりすることで確認できます。
戸建てへの不動産投資で問題が起きたときの3つの対処法
戸建てへの不動産投資では、空室の発生や収益の悪化など、予期せぬ問題が発生することがあります。
ここでは、戸建てへの不動産投資で問題が起きたときの対処法として、以下の3つを紹介します。
空室期間中は賃貸戦略や家賃設定を柔軟に見直す
空室が長引く場合は、賃貸戦略や家賃設定を見直すと良いでしょう。
市場の動向や入居者ニーズの変化に応じて柔軟に対応することで、空室期間を短縮しやすくなります。
家賃を少し下げたり、「ペット可」のような条件を加えたりすれば、すぐに入居希望者が見つかるかもしれません。
物件の特徴や立地に応じた差別化を行い、地域の不動産業者とも連携して、空室の発生に備えましょう。
空室対策については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
キャッシュフローが悪化した時は節税や経費管理で補う
キャッシュフローが悪化しても、節税や経費管理で改善することは十分に可能です。
たとえば、リフォーム費用を経費計上し、確定申告の際に税理士と相談することで、税金の負担を軽減できます。
ほかにも、管理費や火災保険の契約内容を見直して、固定費を削減するのも効果的です。
キャッシュフローの悪化は放置せず、節税や経費の削減はできないか考えてみましょう。
保有が困難な場合は売却や買取を選択肢に入れる
物件の保有が困難な場合は、無理に投資を続けるのではなく、売却や買取を選択肢に入れるのもひとつの方法です。
築年数の経過や立地条件の変化によって収益性が低下している物件は、思い切って売却することで、損失の拡大を防ぐことができます。
早めに不動産業者に相談すれば、想定より高い金額で売却できるかもしれません。
適切なタイミングで売却することで、他の優良物件に再投資することも可能です。
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中古戸建てへの投資には、修繕費の予想の難しさや、入居者トラブルの発生など、さまざまなリスクがあります。
適切な対策をすることである程度予防できるため、物件を購入する前にホームインスペクションを実施したり、修繕履歴を確認したりすることが大切です。
中古戸建て投資のリスクを軽減する方法のひとつに、高利回りを期待できる物件に投資することが挙げられます。
利益がたくさん出る物件に投資し、日頃から資金を積み立てておくことで、突発的な出費や空室にも対応しやすくなります。
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まとめ
中古戸建ての不動産投資は、比較的少ない初期費用で始められる一方、老朽化や空室の発生、修繕による突発的な出費など、数多くのリスクを伴います。
特に、築年数が経過している物件は、想定以上に修繕コストがかさんだり、入居者がなかなか決まらなかったりする可能性もあるため、慎重な判断が求められます。
リスクを完全になくすのは難しいですが、事前にホームインスペクション受け、修繕履歴を確認することで、ある程度軽減することは可能です。
中古戸建て投資のリスクを軽減する方法のひとつに、利回りの高い物件に投資することが挙げられます。
利回りが高ければ、多少のリスクがあっても収益でカバーできる余地が生まれ、投資全体の安定性が増すでしょう。
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この記事の監修者
吉満 博
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