区分投資

区分マンション投資のメリットとデメリット徹底ガイド

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不動産投資の初心者向け手法として人気が高い、区分マンション投資。

その理由として、比較的リスクが低く物件の価格も安いため、初心者でも手軽に始めやすいということがよく言われます。 しかし、何事にもメリットとデメリットがあるもの。そこで区分マンション投資を行うメリットと、運営していく面で考慮しなくてはいけないデメリットの両方を見ていきたいと思います。

区分マンション投資のデメリット

投資を行う上で最初に知っておかなければいけないことは、リスク管理になります。そこでまず区分マンション投資におけるデメリットから見ていきましょう。

資産価値が増えにくい

区分マンション投資はマンションの中の一室などを分譲で購入し、それを賃貸に出して家賃収入を得るという運営方式になります。

戸建投資との大きな違いとしてあげられるのが、区分マンションの場合は所有権を持てる土地はなく、あくまで物件全体の土地を戸数や物件の専有面積で割っただけの 敷地権しか所有できないという点です。もちろん自分が購入した部屋に関しては、占有権がありますが、マンションの敷地に対する直接の所有権がないために、建物はともかくといして土地の資産価値は戸建てと比べれば低くなります。

区分マンション投資

マンション投資でも、一棟投資であれば、土地の所有権を自分で有することは出来るのですが、区分投資においては土地の所有権を持てないため、 マンションが建つエリアの地価が上昇したとしても直接資産価値が増えるとは言い切れない側面があるのです。

そして同時に建物は、経年によって耐用年数構造に応じて評価額がどんどん低下していくのです。

つまり区分マンションは

  • 土地の価値上昇の影響:上昇も下落も非常に小さい
  • 建物の評価額:経年で下がる 

ということになります。

戸建てや一棟マンションの場合は、

  • 土地の価値上昇の影響:上昇と下落の影響を直接受ける
  • 建物の評価額:経年で下がる 

という違いがあるのです。

経年で建物の価値が下がるのは、どの不動産投資でも同じですが、土地の評価上昇の影響を受けられない面は、区分マンション投資のデメリットと言えるでしょう。

土地評価がなく融資がつきにくい

土地の所有権がないという区分マンション投資のデメリットは、融資にも大きく影響してきます。

金融機関から区分マンション投資のために融資を受ける際には、当然金融機関側も物件の評価額がどの程度なのか、そして担保としてどの程度は価値があるのかなどを、 積算評価で判断していきます。

積算評価とは、その物件を同等の不動産を所有するために、土地と建物をそれぞれどの程度費用があるかを査定するという仕組みになっています。

戸建ての場合は土地を所有しているため、土地の購入資金そして建物の建築資金を合算して積算評価をするので、土地が含まれる分評価額が高くなる傾向にあるのですが、対して区分所有のマンションの場合は、マンションの敷地を戸数などで割った面積の土地の評価、そして建物部分の評価になります。

当然個々の区分所有者に割り当てられる土地面積は非常に小さいものになり、それにともなって土地の評価額が低くなります。戸建てよりも積算評価額が低くなりやすいために、融資を受ける際には不利なことが多いのです。

もし積算評価によって融資額が少ない場合は、投資物件であることをしっかりと金融機関にアピールして、 物件が生み出す収益を計算して融資金額を決める、収益還元法での評価をお願いするという手段もあります。ただし金融機関は収益性よりも換金性、そして資産評価を重視してくるので、高い収益性が見込める物件だとしても、積算評価額に応じた金額しか融資が受けられないこともあります。

以下の記事も参考にしてください。

不動産の銀行評価(担保積算方法)と融資を受けやすい物件の特徴

立地次第となる賃貸需要

区分マンション所有で大きなリスクになるのが空室リスクです。空室リスク対策として最初に対策をしなければいけないのは立地面になります。
立地面として需要に影響する要素では主には以下のようなものがあります。

区分マンションで優先したい立地条件

  • 駅から近く通勤や通学に便利な場所にマンションが建っている
  • 警察署や消防署などが周囲にあり治安が良い
  • スーパーやホームセンタードラッグストアなどの店が多く買い物に便利な環境である
  • 駅から平坦な道のりであり様々な交通手段を利用することができなおかつ徒歩でも利用しすい
  • 墓地や風俗店など心理的瑕疵となる物件が周辺にない

立地1

こういった立地面の要素で区分マンションの賃貸需要は大きく左右される傾向があります。その物件の立地面が優れているかどうか、またどんな人がそのマンションを利用しているのかは、購入前に内覧や周辺施設の調査などを行って綿密にチェックをする必要があります。

また立地面の良し悪しを観察するためには一度周辺を歩いて以下の点もよく見るようにしましょう

  • 夜間に一度歩いてみて女性一人でも安心して歩けるような環境であるのか
  • ファミリー向け物件の場合は周辺に学校などがあるか
  • 単身者向けの場合は学校や保育園がなく、朝や夕方が静かな環境であるか
  • 朝のラッシュタイムに駅が混雑せず利用しやすい状況にあるか。電車の本数は十分なのか

立地2

そして物件購入を検討するエリアに関しても以下のような部分に注意をする必要があります。

  • 人口動態予測
  • 人口の年齢、男女構造
  • 鉄道の開発計画
  • ショッピングモールなどの開発計画
  • 周辺の自治体にそういった計画がないか

こうした様々なチェックポイントを精査し、また不動産会社や同じように投資をしている人の意見を参考にして、本当に賃貸需要がある中を見抜いていかなければいけません。

マンションの周辺環境は購入時の状態に浮いては、自分でチェックをすることができますが、 今後の周辺環境の変化や交通アクセスなど利便性が変化していくかどうかは、10年後15年後となるとどうしても未知数な部分も出てきます。そういった周辺環境の変化と立地に賃貸物件としての需要が左右されるリスクがあることは意識しておきましょう。

以下の記事も参考にしてください。

区分マンション投資物件の選び方

管理費・修繕積立金がかかる

区分マンション投資に限った話ではありませんがマンションを所有していれば当然毎月の管理費、そして大規模修繕に備えた修繕積立金が必要になります。
区分所有においてでは、マンション内で自分が所有する部分は僅かです。マンション維持に付きものの、修繕計画を自分で判断して、計画できないことがデメリットになってきます。

一棟投資をしていれば、マンションの管理をどこに依頼するか、そしてどのタイミングで大規模修繕を行い、どの程度の費用をかけるのかと言った内容や計画を自分の裁量ですべて決定することが可能です。

しかし、区分所有の場合はあくまで自分はマンションの管理組合に参加し、周囲と相談しながら修繕計画やまた日常の管理計画を決定していかなければいけません。そのため思ったような管理や修繕ができずに、物件の管理状態を悪くしてしまったり、逆に過剰に積立修繕金が必要となったりして収益性を損なってしまうこともあるのです。臨機応変に対応しにくい、自分の思った通りにならないというのが区分マンションならではのデメリットと言えるでしょう。

また管理や修繕は住人と区分オーナーでの温度差があることも多いです。住人は自分が住んでいるわけですから、できるだけお金をかけても良い環境や設備を維持したい人が多いのですが、区分大家の場合は自分で住むわけではないので、入居者を集めるのに問題にない程度の管理や修繕で十分という人も多いでしょう。そういった所有者同士の対立もリスクになることがあります。

修繕

高利回りは狙いにくい

また区分所有マンションは、どうしても高利回りは狙いにくくなります。特に近年賃貸需要が増加している、都心の駅近にある単身者向けマンションなどは、地価の上昇に伴って物件価格もどんどん上昇しています。物件価格の上昇に伴い、家賃相場も上昇していけば収益性は維持できるのですが、 現在の日本は国民の平均所得が増加しているわけではないので、住宅費が増えていません。そのため家賃を思ったように上昇させることは難しくなっています。

物件の購入価格が上がっているのに、家賃収入が大きく上げられないため、利回りに関しては近年は低下傾向にあります。もちろん単身者向け物件は、賃貸需要が高いので確実が収益が見込めるメリットもあるのですが、毎月の家賃から管理費や修繕費、そして税金などを引いていくと実質利回りが2から3%ということも珍しくありません。(こんなのは買ってはダメです)

マンションの収益性を表す指標としてマンションPERという数字があります。これは分譲マンションを購入し、それを賃貸に出した時に何年間で購入資金を回収できるかを表した数字になります。東京都内など首都圏の区分マンションに関して2013年は平均で約24年、つまり24年ほど賃貸に出せば購入金額を回収できていたのですが、 2016年のデータでは首都圏の区分マンションのマンションPER は約28年になっています。

これは区分マンションの収益性が大きく低下傾向にあることを表しているといえるでしょう。

マンションPER

空室リスクが0か100

区分マンションで最も大きなリスクになるのは、空室による収益の低下です。例えば家賃10万円の区分マンションを所有していた時に年間満室でしたらその収入は120万円ですが、もし半年間空室が発生してしまえば、年間の家賃収入は60万円まで下がってしまいます。

一棟マンションの所有をしている場合を考えてみると、建物に20の部屋があれば一斉に全ての部屋が退出になることは、まずありません。たとえ一気に5部屋、つまり25%の退去が発生したとしても収益は75%にまで落ち込むだけです。もちろんその間収益が落ち込むというリスクはありますが、0円になるわけではないので、客付けのための広告費や修繕にかける費用を捻出しながら集客のための施策を練ることができるでしょう。

しかし区分マンションの場合は収入がゼロにまで落ち込んでしまうので、これまでの収入を切り崩して修繕やリフォーム、そして広告費などにお金をかけなければいけません。毎月のローン返済がある場合はこれ他の費用の捻出も非常に難しくなり、 最悪の場合ローン返済が滞ってしまうことも考えられます。一部屋しか物件を所有していない場合は、こういった大きな空室リスクが存在するのです。

デメリット

区分マンション投資のメリット

ここまでは区分マンション投資のデメリットを述べてきましたが、実際には区分マンション投資は今非常に人気が高い投資手法です。ではなぜ多くの人は区分マンション投資を選んでいるのか、その理由を見ていきましょう。

管理の手間がかからない

区分マンション投資は基本的には管理会社に全ての管理を任せることが可能です。多くのマンションでは、それぞれ住人が結成した管理組合が存在し、管理組合が不動産管理会社に管理費を支払って管理も運営委託をします。

そのため、毎月の管理費さえしっかり払っていれば、自分で細かな管理をする必要がありませんし、清掃や修理などの作業も発生しません。サラリーマンが副業として行うのであれば、手間がかからないだけでも非常に助かるものです。

また、空室が発生した場合も不動産管理会社に集客も依頼することができるので、 自分で行う作業は、方針の決定や支払いといった意思決定の部分のみになります。年間の作業時間が10時間にも満たないということもよくあります。

自由に動くことが出来ない拘束の強い職業に就いていたり、勤務時間が不定期だったりする人にとっては管理運営の手間がかからない区分マンション投資は大きな魅力になるでしょう。

管理

修繕費がかからない

また区分マンション投資でも特に多くの物件が売りに出されているのは、単身者向けのものです。ファミリー向けのマンションやタワーマンションですと、スポーツジムやプール。キッズスペースにバーなど様々な設備がついており、それがセールスポイントにもなっています。

しかし、そういった設備が充実していることは当然管理費がかかり、また定期的な修繕も必要になってくるために、積立修繕費も馬鹿にできない金額になります。
一方で、単身者向けの区分マンションであるならば、共用施設などはそれほど充実したものは求められず、そのぶん積立修繕金の金額も低くなってきます。また管理人を特に設けていないことも多いので、管理費もそれほどかかりません。

設備が充実した大規模な区分マンションに比べれば、小規模な区分マンションは管理費、修繕費といった毎月のランニングコストを低めに抑えられるのです。

ランニングコスト

物件数の多さ

不動産情報サイトで検索をしてみるち、区分マンションの数は戸建てよりも非常に多くあります。単身者向けのものが中心になるので、それぞれの部屋の面積が狭い代わりに、戸数が多くなるので売りに出る物件数も多くなるのです。

物件数が多いということは、自分の選択肢が増えるだけではなくさまざまなメリットが生まれてくるのです。

  • 新築プレミアムのある家賃が高い物件を買うか、中古で利回りの良い物件を選ぶか選べる
  • ファミリー向けにするか単身者向けにするか、自分で運営方針を選べる
  • 利回りの低い都市型か利回りの高い郊外型にするかを選べる
  • 同じマンション内でも価格の安い低層階にするか、価格の高く資産価値も高い高層階かを選べる

区分マンションは戸数が多いだけに、自分の予算や投資方針によって、自由に物件を選ぶことができるのもメリットになります。特に物件購入時に障害となってくるのはやはり予算ですから、予算に応じて様々物件を選べるというのは、投資への敷居を低くする意味でも大きな意味があります。

物件が多い

投資額が低くリスクも低い

分譲マンションは当然ながら、一棟マンションよりもはるかに価格が安く、さらに単身者向けのワンルーム物件ならば、都心であっても1000万円以下で物件を購入することができます。

実際に一棟など大型物件を購入できるのは、よほどのキャッシュを持っているか、もしくは不動産投資経験を積み重ねて実績を残し、ある程度大きな融資を金融機関から受けられるような人でなければ難しいかもしれません。

区分マンションの場合は価格が安いので、例えば30代ぐらいの人であれば現金一括で購入も可能ですし、またボーナスを貯めて頭金に充てていけば、20代の方でも区分マンションを購入できます。

投資をする金額が少なく、融資を受ける金額も少ないということはそれだけ債務も小さいために返済金額と支払いもへって返済リスクが低くなります。さらにキャッシュで購入できれば返済リスクは0に抑えられます。

不動産投資の失敗というと、なにかあれば物件が競売にかけられ、自己破産と考えてしまう人もいますが、区分ワンルームマンション程度でしたら例え空室が数ヶ月発生し、ローンの返済が滞ったとしても物件売却すれば残債は100~200万円程度に抑えられます。その程度の金額ならば残債も十分に給与から返済でしょう。

投資金額そして融資金額を少なくすることで、大幅にリスクを低減できるのが分譲マンション投資のメリットなのです。

流動性が高い

自分が購入した時の価格が安いということは、同時に他人の購入価格も自分と同程度、もしくはそれ以下ということになります。つまり自分にとって買いやすい物件は、他人にとっても買いやすい物件であり、売りたくなった時に簡単に購入者が見つけられるのです。

そういった物件の流動性の高さも区分マンション投資の大きなメリットにもなります。

一棟型マンション投資は収益性を大きくあげることもできますし、資産価値も土地を所有しているために高くなりやすいメリットがあるのですが、購入費用が1億円以上の価格になることも多く、購入資金を個人で用意できる人はまだまだ少数です。法人が購入するとしても、細かな部分の審査を慎重に行った上で購入を検討するので、売却できるまで時間がかかります。

たとえ集積性が高く、評価額が高い物件だとしても、単純に価格が高いだけで一棟マンションは売れにくいのです。

しかし、区分マンションであれば絶対的な価格帯が低いので、自分が何らかの都合で手放す時にも簡単に購入者を見つけることができます。ローンが返済できず物件を売却しなければいけない、しかしなかなか買い手が見つからないという時には、一般的には以下のような手段を用いなければいけません。

  • 不動産会社への買取依頼…不動産屋に直接買い取りを依頼します。市場価格の70~80%程度で買い取ってもらえるケースが多いです。
  • 任意売却…債権者の同意が必要

これらの手段では、不動産会社に仲介を頼んで売却をするよりもかなり売却金額が目減りしてしまいます。

また時間をかければ希望価格で売れるかもしれないという時でも、一か月後にお金が必要な場合には、価格を下げて売るという手段を採らなければいけないこともあります。
流動性が高く手離れが良い区分マンションは、万が一のリスクに備えやすいのです。

以下の記事も参考にしてください。

不動産投資の出口戦略とは

リスク分散しやすい

区分マンションは少額から始められるので、絶対的な金額の損害リスクをなくすことができます。つまり500万円で購入したマンションならば、フルローンなどを使わなければ、500万円以上の負債を負うことはまずないのです。

区分マンションの場合は、家賃もそれほど高いものにはならないので大幅な家賃の下落を考えずに済みます。ローン返済のため家賃が20万円は必要なマンションを購入したのに、家賃が12万円程度しか得られなかった場合、毎月8万円のリスクが発生し、返済リスクが増大してしまいます。しかし、家賃が7万円程度のマンションが4万円程度になったとしても絶対的なダメージはそれほど大きくないでしょう。

また一棟マンションの場合、火災や災害などで建物が全体が大きな損害を負ってしまい使い物にならなくなることもあります。一ヶ所に所有物件を集中して所有するということは、災害リスクを高めてしまうのです。

しかし、区分マンションを色々な場所に所有しておけば、災害を被っても損害を受けるのは一部屋ずつになって災害リスクを分散できます。

災害リスク

購入時の築年数もずらしておけば、大規模修繕を行う時期が重なるリスクを回避できます。購入した物件全てが同時に大規模修繕が来てしまうと大きな出費になり、キャッシュフローがない場合にローン返済が停滞することもあります。しかし、築5年、築10年、築15年などそれぞれ築年数の違うマンションにしておけば、急な出費を分散できます。 不動産価値の急激な下落が起きた場合でも、様々なエリアに物件を持っていれば、その影響を分散できるでしょう。

  • 時間的な分散 修繕や税金などが集中することを防ぐ
  • 物件の種類の分散 単身者向けやファミリー向けなどをミックスし、需要の急な低下を防ぐ
  • 場所の分散 災害や地価下落の影響を分散させる

こういった様々なリスクの分散を行えるのが、区分マンション所有の大きなメリットの一つです。
また一棟型マンションと区分マンションのメリット、デメリットを比較しておきましょう。

区分マンション 一棟型マンション
価格 安い(500~4000万ほど) 高い(5000万~数十億)
管理方式 管理会社に一任できる 自分で管理先を決めて運用する
災害リスク 様々な場所の購入することで分散可能  
家賃リスク 数室しか有していない場合は高い 数十室所有することに鳴るので、低い
返済リスク 借入金を少なくすることで、軽減できる 融資が必須で金額も多いので、金利の影響を受けやすい
市場での流動性 高い 低い
修繕リスク 設備にもよるが低く、大規模修繕工事前の売却も可能 自分で決めなくてはいけない上に、費用も時間もかかる
環境リスク 場所の分散によってある程度避けられる 周辺環境の影響が多大

それぞれの特徴を理解し、リスクを自分でコントロールできるようにしておきましょう。

実際に運営している体験談

実際に区分マンション投資を行なっている身としては、やはり区分マンション投資は安心して運用しやすいです。

確かに収益性はそれほど高くなく、表面利回りで6~7%実質の利回り、実質は3~4%程度でしょう。しかしもっと利回りの高い部屋を狙うと、どうしても都心ではなく郊外の物件を購入することになります。

郊外になると、年度の切り替わりで引っ越しが多い時期しか客付が難しいという声もあり、私もそのリスクを避けよう東急田園都市線の沿線に購入をしました。そういった都心部の区分マンションであれば、年間を通じた需要があるために一度空室が発生しても翌年の繁忙期まで待たなくては客付ができないということもなく、私も実際に3月末とやや遅い時期から募集開始をしましたが、半月後にはもう決まっていました。価格を下げることもなく、想定通りの利益を得られています。

区分マンションは自分にとって2つ目の購入物件になりますが、学生向けアパートより遥かに決まりやすく、利便性の高い場所なので、全く客付けに苦労しないのがいいところです。

価格も上昇している地域ですので、たとえ年間の実質利回りが4%程度でも10年間所有して、40%の収入。そして10年後の売却時に90%まで資産価値が低下していても、10年後に購入価格の130%の収入を得られると想定しています。もちろん思惑通りに行くとは限りませんが、そう大きな失敗はまずないと、断言できますね。

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もりお@不動産投資の森編集部

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