「家賃収入で暮らしている人」になれる3つのステップ【初心者必見】
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「家賃収入だけで生活したい」と考える一方で、「地主でもない普通の会社員に本当にできるの？」「失敗して借金を背負うのが怖い」となかなか一歩を踏み出せずにいる方もいるのではないでしょうか。
結論から言えば、特別な資産を持たない会社員であっても、正しい戦略で「高利回りの築古物件」を選べば、家賃収入だけで生活することは十分に可能です。
現在は融資を活用して物件を購入し、資産を増やすことが当たり前となっており、実際に不動産投資家の約6割は会社員というデータもあります。
とはいえ、知識のないまま安易に不動産投資を進めると、家賃収入での生活どころか損失を招く危険があります。
そこで、この記事では、以下の内容について詳しく解説します。
最後まで読んでいただければ、あなたの年収や資産状況から、家賃収入生活を実現するための進め方と成功のポイントがわかります。
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目次
家賃収入で暮らしている人の割合や職業は？
「家賃収入で暮らす」と聞くと、土地を持つ地主や一部の富裕層だけだと思われるかもしれません。
しかし、実は、不動産投資を行っている人の約6割は、一般的な会社員と言われています。
参照元：実物不動産投資家の6割はサラリーマン！副業時代の投資事情（事業資金の大黒屋）
給与という安定した収入を活用して、物件を買い進められるため、副業で不動産投資を始める会社員が増えています。
では、実際に「家賃収入だけで生活する」ことはどれくらい現実的、あるいは難しいことなのでしょうか？
国税庁の申告所得税標本調査結果（令和5年分）によると、不動産所得者の申告納税者一人あたりの平均所得は、547.1万円です。
また、以下の表は、不動産所得者の所得区分ごとの割合をまとめたものです。
| 合計所得 | 割合 |
|---|---|
| 500万円以下 | 約64.9% |
| 500万円超え~1,000万円以下 | 約23.4% |
| 1,000万円超え~2,000万円以下 | 約8.8% |
| 2,000万円超え~5,000万円以下 | 約2.4% |
| 5,000万円超え | 約0.3% |
これをみると、不動産所得者のうち、所得が500万円を超えている人は、全体の約35.1%です。
つまり、不動産所得を得ている人の約3人に1人は、家賃収入などだけで一般的な会社員並みの収入を確保しているということです。
いきなり専業大家を実現するのは難しくても、まずはサラリーマン大家として経験を積み、将来的にこの上位35%の層へ移行できれば、家賃収入で生活することは十分に可能と言えます。
そもそも「家賃収入」とは？
家賃収入で生活するためには、まず、「家賃収入にはどういったものがあるのか」、「家賃収入のうちどこまで生活費として使えるのか」を理解しておく必要があります。
家賃収入の内訳
家賃収入とは、不動産賃貸事業によって得られる収入です。
一般的には毎月入居者から支払われる賃料を意味しますが、事業収入はその性質によって大きく3つにわけられます。
| 収入の区分 | 費目 | 意味・概要 |
|---|---|---|
| 毎月の収入 | 家賃 | 部屋を使用する対価として毎月支払われる料金 |
| 共益費(管理費) | エントランスや廊下などの共用部分の清掃、電気代、維持管理に充てる費用として徴収される金銭 | |
| 駐車場収入 | 物件敷地内の駐車場を利用する場合に支払われる使用料 | |
| 一時的な収入 | 礼金 | 入居時に契約の謝礼として借主から支払われる金銭。 退去時に返還されない |
| 更新料 | 賃貸借契約を更新する際(一般的に2年に1度)に借主から支払われる費用 | |
| 預かり金的性質 | 敷金 | 家賃滞納や退去時の原状回復費用を担保するために預かる金銭。原則として退去時に精算し、残額は返還する義務がある |
このほかにも敷地内に自動販売機を設定したり、広告看板を設置したりすることで収入を得る方法もあります。
「家賃収入＝手残り（生活費）」にはならない
これから家賃収入生活を目指す人が、まず認識すべきなのは、「家賃収入」と「生活費に回せる手残り収入」は大きく異なるという点です。
特に、金融機関の融資を利用して物件を購入している場合、その乖離は大きくなります。
一般的に「年間家賃収入に対する1年間のローン返済額の割合」は、50％以下なので、家賃収入の半分がローン返済に消えていく可能性があります。
また、不動産経営では、以下のような運営経費が、家賃収入のおよそ15～20％ほどかかります（築年数や物件の状態により前後します）。
| 運営経費 | 内容 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年1月1日時点の所有者に対して課税される税金。 土地や建物の評価額に基づいて計算されます |
| 管理委託費 | 入居者対応や集金業務を管理会社に委託する場合にかかる費用 |
| 火災保険料・地震保険料 | 火災や自然災害に備えるための損害保険料 |
| 修繕費・修繕積立金 | 退去時の原状回復工事(クロスの張り替えなど)や、将来の大規模修繕に備えて積み立てておくべき費用 |
| 水道光熱費(共用部) | アパートの共用灯 (廊下やエントランス)の電気代や、空室期間中の室内の電気・水道代など |
| 入居者募集費用(広告料 AD) | (経常的な費用ではありませんが)空室が出た際、仲介会社に入居付けを依頼するための手数料 |
さらに、常に満室とは限らないため、競合物件のデータなどを踏まえ、10～15％程度の空室損失を見込んでおく必要があります 。
これらを差し引くと、実際にオーナーの手元に残るお金（キャッシュフロー）は、家賃収入の20～30％程度に留まるのが一般的です 。
たとえば、サラリーマンの平均年収に近い年間500万円の家賃収入があっても、運営経費やローン返済を引いた後の手取りは年間約150万円（月額12.5万円）になります。
この家賃収入と手取り収入の違いを理解し、事業規模を設計することが重要です。
不動産投資の手残り収入について詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
「家賃収入で暮らしている人」になるための3つのステップ
家賃収入だけで暮らすという目標を達成するためには、ゴールから逆算して計画を立てる必要があります。
具体的には、以下の3つのステップで進めていきます。
【1】「毎月の生活費＝手残り」がいくら必要か知る
最初のステップは、自分が生活するために本当に必要な毎月の生活費を把握することです。
現在の生活費だけでなく、子どもの成長にあわせて増えていく費用や老後資金の積み立てなども加味した生活費を考える必要があります。
また、注意すべきなのは、会社員を辞めて専業オーナーになる場合、社会保険料などが変わる点です。
会社員の場合、給与から厚生年金や健康保険料が天引きされていますが（会社が半分負担）、個人事業主として独立すると、国民年金と国民健康保険が全額自己負担となります 。
こういった社会保険料や所得税・住民税の違いも含めて必要な収入を試算しましょう。
【2】「毎月の生活費＝手残り」から必要な家賃収入を逆算する
目標とする手取り額が決まったら、それを実現するために必要な家賃収入（売上）の規模を逆算します。
融資を利用して物件を購入する場合、手元に残るお金は家賃収入の約20％～30％程度です 。
つまり、必要な手取り額の約3倍から4倍の家賃収入が必要になります。
例えば、ローンで物件を購入する場合、生活費として毎月30万円（年間360万円）の収入を得るには、年間1,000万円から1,500万円規模の家賃収入を目指す必要があります 。
【3】「必要な家賃収入」を得るための投資計画を立てる
目標とする資産規模が見えたら、どのような物件を買い進めるかという投資戦略を立てます。
「一棟アパート投資」が理想だが初心者にはリスクがある
年間1,000万円以上の家賃収入を効率よく実現するには、一度に複数の部屋を所有できる「一棟アパート投資」や「一棟マンション投資」が有利です 。
空室が出ても他の部屋の家賃でカバーできるため、リスク分散にもなります 。
しかし、借り入れを含めて、初期投資として数千万円から億単位の資金が必要となるため、初心者にはハードルが高いのが現実です。
収益性の低い物件を購入してしまったり、キャッシュフローの見通しが甘かったりした場合の損失リスクは大きく、実生活へも少なからず影響します。
1棟アパート投資の始め方などについて詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
初心者ならまずは「築古戸建て」で投資経験を積む
そこで、不動産投資の未経験者におすすめなのが「築古戸建て投資」から始めるスモールスタートです 。
建物の価値はほとんどなく、土地代金だけで購入できる築古戸建ては、数百万円程度の現金や少額の融資で始められます。
万が一失敗しても大きな損失にはなりません。
また、初期投資が少ない分、1棟アパートよりも高い利回りを期待できるうえ、長期の入居期間を見込みやすいのも特徴です 。
まずは戸建て投資を実践するなかで、物件選びや入居者付け、管理、リフォームという賃貸経営の一連の流れを経験し、投資実績と資金を作ってから一棟アパートへステップアップするのがおすすめです 。
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築古戸建て投資の成否を分ける大きな要因は、優良物件の情報を収集する力です。
どれだけ知識や経験があっても、収益性の高い物件情報にアクセスできなければ、家賃収入での生活は難しくなります。
ただし、一般的な不動産ポータルサイトだけで物件を探しても、「高利回り物件」にはなかなか巡り会えないのが現実です。
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家賃収入で暮らすために必要な物件数は？【生活費30万でシミュレーション】
家賃収入で生活するためには、家賃収入から経費やローン返済を引いた「利益」を積み上げる必要があります。
では、具体的に、何棟、あるいは何戸の不動産投資を実践すれば、目標金額に到達できるでしょうか？
ここでは、築古アパートと築古戸建てのそれぞれの場合で、月30万円（年間360万円）の手取り収入を得るためのシミュレーションをしてみます。
「築古アパート」の場合
新築や築浅のアパートと比べ、耐用年数を超えた築古アパートへの金融機関の融資は厳しい傾向があります、
そのため、物件価格の2割程度の頭金を入れるのが一般的です。
そこで、4,000万円の築古アパートを20％（800万円）の頭金を入れて購入した場合でシミュレーションしてみましょう。
【前提条件】
- 購入価格：価格4,000万円（総戸数6戸の木造アパート）
- 利回り9.0％（年間家賃360万円）
- 資金計画：頭金20％（800万円）＋諸経費、借入金額3,200万円
- 手残り（キャッシュフロー）：年間126万円（家賃収入の35％）
年間126万の手残り収入だと、目標の年間手取り360万円（毎月30万円）を達成するためには、約3棟のアパート経営が必要になります。
- 360万円÷126万円＝約2.9棟（総投資額1億2,000万円程度）
ただし、4,000万円規模のアパート1棟を金融機関の融資を受けて購入するためには、諸費用や頭金に充てる自己資金が必要です。
一般的な会社員の方には、資金計画上のハードルが高いと言えます。
アパート経営の利回りについて詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
「築古戸建て」の場合
エリアにもよりますが、築古戸建ては、数百万円で購入することも可能なため、現金購入や少額融資で始めるのが現実的です。
ここでは、500万円の築古戸建てを現金で購入した場合のシミュレーションをしてみましょう。
【前提条件】
- 購入価格：価格500万円
- 利回り14.4％（家賃6万円・年間72万円）
- 資金計画：現金購入
- 手残り（キャッシュフロー）：年間50万円（家賃の約70％）
築古アパートと比べて利回りが高く、またローン返済がない分、年間の家賃収入72万円に対して、手残り収入が50万円と効率的に利益を残せます。
年間手取りが50万円であれば、目標の年間手取り360万円（毎月30万円）を達成するために必要な戸建ての数は、7戸〜8戸になります。
- 360万円÷50万円＝7.2戸（総投資額：3,500〜4,000万円）
築古戸建ての場合、1軒目を現金で購入し、そこから得た家賃と給与収入をもとに2軒目を現金で購入する、このサイクルを繰り返せば、借り入れのリスクを負わずに家賃収入生活を目指せます。
築古戸建て投資で高い利回りを狙う方法を詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
家賃収入で安定して暮らしている人がやっている8つのこと
長期間にわたって家賃収入だけで安定した生活を送っている大家さんには、共通する行動パターンがあります。
ここでは、物件の購入前から購入後の管理まで、成功者が実践している8つのポイントを解説します。
事前に収支計画を立てている
家賃収入で失敗しない人が、時間をかけて実践しているのが、購入前の「収支シミュレーション」です。
不動産広告に掲載されている利回り（表面利回り）は、空室を想定していない理想的な数字に過ぎません。
安定した収入を確保するには、表面利回りだけでなく、経費やリスクを差し引いた「実質利回り」をもとにシミュレーションしましょう。
表面利回りと実質利回りの算出方法は、次のとおりです。
- 表面利回り
- 表面利回り（％）＝年間収入÷物件価格×100
- 実質利回り
- 実質利回り（％）＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100
また、以下のような状況を想定したシミュレーションをしておくと安心です。
- 空室率が20%になったら？
- 家賃が5年後に5,000円下がったら？
- もし金利が1%上昇したら？
- 突発的な修繕費用はどのくらい見積もる？
「なんとかなるだろう」という感覚ではなく、具体的な数字と条件でシミュレーションすることが長期的な安定経営につながります。
不動産投資における収支計画書の作成手順を知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
利回りの高い物件に投資している
安定した収入を得ている大家さんは、利回りの高い物件に投資しています。
例えば、都心のきれいな区分マンションは資産価値が高いとされますが、利回りが4〜5%程度しかないことが多く、ローンを返済すると手元にほとんどお金が残りません。
これでは「家賃収入で暮らす」という目的は果たせません。
一方で、家賃収入で生活している投資家は、見栄えが悪くても収益性の高い「築古物件」や「地方物件」を狙います。
特に、相場よりも安く売りに出されている物件や、価格交渉（指値）によって安く購入できる物件を見つけ出せれば、高い利回りを実現できます。
投資規模を抑えつつ高い利回りの物件を購入することが、安定した生活費を生み出すベースとなります。
なお、弊社アルバリンクでは、一般のサイトには掲載されない高利回りな物件を「未公開情報」としてLINE登録者限定で紹介しています。
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空室対策を行っている
安定した家賃収入で生活するうえでリスクとなるのが「空室」です。
空室率が高く、空室期間が長引くほど、家賃収入が下がるだけでなく、入居者募集のための広告宣伝費もかかります。
そのため、成功している大家さんは、空室が発生すると以下のような対策を確実に実行しています。
- フリーレント（入居後1〜2ヶ月分の家賃を無料）
- ターゲット層の拡大（ペット可や高齢者可など）
- 敷金・礼金の見直し（ゼロゼロ物件など）
- 仲介会社への広告料の増額
- 募集サイトやマイソク（販売図面）の改善
- 人気設備の導入（無料Wi-Fiや宅配ボックスなど）
- バーチャルホームステージング（※）
- 内見時の印象アップ（共用部の清掃や玄関にウェルカムボード設置など）
※CGやVRなどの技術を用いて空室物件に家具やインテリアなどを配置し、物件の印象を向上させる手法
このように、ターゲットや競合物件に合わせて、募集条件の見直しや仲介会社への営業強化、設備・リフォームなどの空室対策を実施することが大切です。
やってはいけない空室対策について詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
リスクに備えている
安定経営を続けている家主さんは、空室以外の災害や家賃滞納、事故、設備故障などのリスクにもしっかりと備えています。
まず、災害や事故などに備えるための基本となるのが保険です。
火災保険や地震保険への加入はもちろんのこと、建物の不備で他人にケガをさせた場合に備える施設賠償責任保険、万が一の孤独死に備える特約などで損害をカバーできる体制を整えています。
また、入居者トラブルで多い家賃滞納に対しては、連帯保証人だけでなく家賃保証会社への加入を入居条件とすることで、未回収のリスクをほぼゼロにしています。
さらに、突発的な給湯器の故障や雨漏り修理に即時に対応できるよう、緊急時に動ける業者を確保するとともに、修繕用の資金をプールしています。
想定されるリスクが発生しても解決できる体制やフローを作っておくことが、長期的に安定した家賃収入を実現するには必要です。
物件管理を怠らない
家賃収入で安定した生活をするには、物件の管理を怠らないことが大切です。
管理状態が悪い物件は、入居者の満足度が下がり退去や空室期間の長期化につながります。
自分で管理する場合は、定期的に物件を訪れ、エントランスやメールボックス、ゴミ置き場が汚れていないか、また、外壁や設備の補修や交換が必要ないかなどを確認します。
また、管理会社に委託している場合でも、完全に丸投げにするのではなく、担当者と定期的にコミュニケーションを取ることが重要です。
入居者からのクレームや修繕の進捗などを細かくチェックし、管理会社に「オーナーが見ている」という緊張感を持たせることが、管理の質を高めることにつながります。
アパートの管理会社選びのコツについて詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
経費を削減する
安定した家賃収入を確保している大家さんほど、経費削減への取り組みはシビアです。
家賃（売上）を1万円上げるのは大変ですが、経費を1万円削ることは、やり方次第で実現は可能です。
たとえば、リフォーム費用の削減です。
退去後の壁紙の張り替えをすべて業者に依頼すると、3LDKの戸建てで30万円から40万円かかることがあります。
しかし、これを自分で行う（DIY）ことで、費用を材料費のみの5万円程度に抑えることが可能です。
また、工事だけでなく、日々のランニングコストにもこだわります。
共用部の電気をLEDに変えて電気代を下げたり、火災保険の補償内容を見直して保険料を削減したりと、細かい支出を洗い出します。
利益を残すためには、「売上を伸ばすこと」と同じくらい「支出を減らすこと」にこだわることが重要です。
収益性の高い物件に入れ替えている
不労所得と呼ばれる不動産投資ですが、継続的に安定した収益を上げるには、必要なタイミングで物件の入れ替えを行う必要があります。
同じ物件を所有し続けると、以下のような理由で収益が下がっていくリスクがあるためです。
- 建物の築年数が経過すると修繕費が増加し、収益性が落ちる
- 建物の設備や仕様が古くなると、入居募集が難しくなる
- 「減価償却費」の計上期間が終わると、税金の負担が増える
建物の購入費用を耐用年数に応じて分割し、毎年の経費として計上できる費用
成功している大家さんは、収益性が悪化したり、資産価値が低下したりする前に売却し、その利益でさらに条件の良い物件を買い直す「出口戦略」を常に想定しています。
ただし、資産の組み換えを成功させるには、売却後に購入する「優良物件」の確保が欠かせません。
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複数の物件を所有している
安定した家賃収入を得ている大家さんは、複数の物件を所有し投資リスクを分散しています。
例えば、1戸の戸建て投資だと、入居者が退去すれば収入はゼロです。
万が一、その地域で水害や大きな地震が起きたり、近隣に嫌悪施設ができたりして住めなくなれば、新たな収入を確保するまでに時間がかかります。
しかし、複数の物件を運用していれば、状況は異なります。
仮に、6戸の戸建てを所有していれば、1戸が空き家になっても残りの5戸の家賃収入で生活を維持し、空いている戸建ての修繕費を確保することも可能です。
専業大家として成功するためには、エリアや築年数などに分けて複数の物件を所有し、万が一の事態が生じても収入を確保し続けることが必要といえます。
まとめ
この記事では、家賃収入だけで生活するための現実的なステップや、安定経営を続ける家主が実践しているポイントを解説しました。
記事内でお伝えした通り、都心のきれいな区分マンションなどは利回りが低く、ローン返済後の手取りがほとんど残らないため、「家賃収入で生活する」という目標を叶えるのは困難です。
一方で、見栄えは悪くても収益性の高い「築古戸建て」や「地方物件」を狙い、経費を抑えて運用できれば、会社員の収入と同等の安定したキャッシュフローを作ることは可能です。
そのためには、初期投資を抑えつつ収益性の高い優良物件の情報を掴むことが不可欠です。
とはいえ、本当に利益が出る物件は、一般の不動産情報サイトに公開される前にプロの投資家の間で取引されるため、ただ待っているだけではなかなか手に入りません。
そこで必要となるのが、独自の仕入れルートを持つ業者から、高利回り物件の一時情報を手に入れることです。
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情報収集の一環として物件資料を見るだけでも、収益を生む物件の相場観が養われます。
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この記事の監修者
河田 憲二
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