【3分でわかる】アパート経営の初期費用やシミュレーション例を解説

【更新日】2026/01/30

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「将来のためにアパート経営を始めたいけれど、結局いくら自己資金が必要なの?」
「ローンを返済して本当に利益が出るのか不安…」

アパート投資を検討中の方には、このようなお悩みをお持ちの方もいるのではないでしょうか?

アパート経営の成功のためには、必要となる初期費用を把握し、適正な自己資金のもと進めることが重要です。

次の表は、アパート経営の建築費と諸費用の相場をまとめたものです。

このようなアパート経営に必要な費用や見えにくいコストを把握していないと、スタートラインである資金計画からつまずくおそれがあります。

そこで、この記事では、以下の内容について詳しく解説します。

最後まで読んでいただければ、アパート経営の初期費用や資金計画の立て方を理解できるほか、「今アパート経営を始めるか」、「まずはリスクの低い投資から始めるべきか」を判断できるようになります。

もし「アパート経営はハードルが高い」と感じても、不動産投資を諦める必要はありません。
現金購入できる「築古戸建て投資」から始めることもできます。

とはいえ不動産投資の成功には、収益性の高い物件への投資が不可欠です。

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弊社は「中古・築古・特殊物件」を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細を確認する）。

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アパート経営における「建築費用」の相場

アパート経営を始める際、初期費用全体の約70%~80%を占めるのが、建物の建築費用です。

ここでは、アパートの構造別の建築費用の相場を解説します。

アパートの建築費について、より深く知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。

アパートの建築費はどれくらい想定すれば良いかとその考え方

アパートやマンションの建築は人生で最も高額な買い物でありながら、見積もり金額はピンからキリまであり、相場感を掴むのは非常に難しいです。 また、アパートを建築する方は多くはないので、気軽に友人に聞ける内容ではないと思います。 ...

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2018.05.26

木造

木造アパートの建築費の相場は、坪単価74万円～105万円程度です。

木造のメリットは、他の構造と比べて建築費を安く抑えられる点です。
他の構造より地盤への負荷が比較的軽いため、地盤改良工事費なども抑えやすい傾向にあります。

初期投資が少なく済むため、高い利回りを実現しやすい構造です。
家賃設定がそれほど高くない地方や郊外でアパート経営を行う場合にも、選択しやすい構造とも言えるでしょう。

他の構造と比べ、遮音性や断熱性が低いと言われることもありますが、近年は建築技術の向上により、快適な住宅性能を備えた木造アパートも増えています。

軽量鉄骨造

軽量鉄骨造の建築費の相場は、坪単価80万円～126万円程度です。

軽量鉄骨造は、大手ハウスメーカーが主力商品として扱っていることが多く、工場で部材を生産してから現場で組み立てるため、品質が安定しており工期も短い点が特徴です。

また、木造よりも法定耐用年数が長いため、減価償却期間を長く取ることができます。

鉄筋コンクリート造

鉄筋コンクリート造(RC造)の建築費の相場は、坪単価95万円～157万円程度です。

3つの構造の中では、最も建築費が高くなりますが、法定耐用年数が47年と長いため、金融機関からの評価が出やすく、長期の融資や低金利を引き出しやすい特徴があります。

また、耐震性や耐久性、遮音性に優れたている点に加え、デザインの自由度が高く、高級感のある外観を作ることが可能です。

都市部や家賃相場の高いエリアにおいて、競争力を高め、差別化するのに適した構造といえます。

アパート経営における5つの「建築費以外の費用」

アパートを建築する際は、建物本体の工事費だけでなく、さまざまな諸費用が発生します。

諸費用は総事業費の約5~10%が目安と言われており、例えば、1億円の事業であれば500万円~1,000万円程度が必要です。

ここでは、代表的な5つの諸費用について解説します。

ローン関連費

アパートローンを借りる際に金融機関へ支払う事務手数料や保証料です。

事務手数料の支払い方式には、主に「定率型」と「定額型」の2種類があり、金融機関や選択する金利プランによって異なります。

初期費用を抑える意味では定額型が有利ですが、長期的な返済総額を減らしたい場合は、金利が低い定率型を選ぶのが一般的です。

登記費用

土地や完成した建物の権利関係を公示する登記手続きにかかる費用です。

登記費用は、登録免許税と登記手続きを代行する司法書士への報酬に分かれます。

次の表は、アパートの建築で、一般的に必要となる登記費用をまとめたものです。

参照元：登録免許税の計算法務局

登録免許税のほか、司法書士への報酬として10~20万円程度の費用と、土地家屋調査士への報酬として、8~15万円程度の費用が必要です。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を取得した際に、都道府県から課税される地方税です。

原則として、「固定資産税評価額×4.0%」ですが、2026年3月31日までは特例により税率が3%に引き下げられています。

また、新築アパートの場合は、不動産取得税の軽減措置があります。
1戸あたりの床面積が40平米以上240平米以下などの要件を満たせば、1戸につき評価額から1,200万円の控除が可能です。

土地から取得する場合は、上記要件を満たすアパートの敷地であれば、税額から一定額が減額されます。

これらの控除を活用することで、不動産取得税が実質0円になるケースも少なくありません。
ただし、軽減措置の適用を受けるためには、原則として不動産の所在地を所管する県税事務所に申告書の提出が必要です。

参照元：新築の場合の軽減措置|神奈川県

印紙税

課税文書である、工事請負契約書やローン契約書(金銭消費貸借契約書)を作成する際に課税される税金です。

契約金額に応じて収入印紙を購入し、契約書に貼付して納付します。

次の表は、契約金額と印紙税額(一部)をまとめたものです。

※平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成された文書

参照元：印紙税額|国税庁

なお、近年普及している電子契約を利用した場合は印紙税が非課税となるため、初期費用の節約になります。

保険料

火災や自然災害、そしてアパート経営特有の賠償リスクに備えるための損害保険料です。

アパートローンを組む場合は、火災保険への加入が融資の条件となります。

火災保険を決める際は、火災だけでなく、台風や集中豪雨などの風災や水災のリスクから補償内容や保険金額を決めます。

以下、アパート経営で付帯すべき保険の種類と補償内容をまとめたものです。

保険料は、建物構造や補償内容、保険金額などで変わり、燃えやすい木造は鉄筋コンクリート造などと比べ高くなります。

また、「施設賠償責任保険」と「孤独死保険」は、加入していなかった場合、数百万円規模の自己負担が発生するリスクがあるため、付帯しておくべき補償です。

アパート経営における4つの「維持費用」

アパート経営では、初期費用だけでなく、経営を継続するための維持費用がかかります。

一般的にアパート経営の維持費は、家賃収入の15~30% (ローン返済除く)が目安と言われています。

ここでは、主要な4つの維持費について解説します。

管理費用

入居者の募集、賃貸借契約の手続き、家賃の集金、クレーム対応などの業務を管理会社に委託する場合にかかる費用です。

一般的に、家賃収入の5パーセント程度が相場とされています。

自分で管理(自主管理)すれば、管理費用はかかりませんが、トラブル対応や家賃滞納への対処など、負担や手間は大きくなります。

会社員が副業でアパート経営する場合や戸数規模が大きい場合は、プロである管理会社に委託するのが一般的です。

アパートの管理会社選びのコツを詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。

アパートの管理会社選びのコツを解説

こんにちは。 仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。 不動産投資というと、ついつい賃貸物件にばかり目が行きがちですが、不動産投資を成功させるには「管理会社選び」も重要なファクターになってきます。 今回はそ...

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2018.10.20

修繕費用

良好な住環境を守り、建物の資産価値を維持するための修繕費用です。

修繕費用は、大きく「日常的な修繕費」と「将来への積立金」の2つがあります。

大規模修繕工事では、一度に数百万円単位の出費となるため、長期修繕計画を立て、毎月の家賃収入から計画的に積み立てておく必要があります。

なお、国交省の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」では、以下のような修繕時期・費用のイメージが示されています。

■新築の木造アパート (1K・10戸)の場合の費用イメージ

参照元：民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック | 国交省

ローン返済

厳密には経費ではありませんが、アパート経営における毎月の支出の中で大きな割合を占めるのがローン返済です。

毎月の返済額には「元金」と「利息」が含まれますが、税務上の経費として計上できるのは利息分のみである点に注意が必要です。

元金返済分は経費にならないため、帳簿上は黒字でも手元の現金が足りなくなる「黒字倒産」に陥らないよう、返済比率を意識した資金計画が求められます。

税金

アパート経営においては、所有しているだけで毎年かかる税金と、事業利益(所得)に対してかかる税金があります。

次の表は、税金の種類別に支払い時期や費用目安(計算方法)をまとめたものです。

これらの税金は、支払時期が分散しているため、納税通知書が届いたときに慌てないよう、納税資金の準備が大切です。

アパート経営の初期費用をシミュレーションしてみよう

ここでは、土地の購入も含めて、新築の木造アパートを経営する場合の初期費用を内訳も含めてシミュレーションします。

■アパート経営の初期費用(総事業費)の内訳

このケースにおける総事業費は、約9,100万円です。

その内訳は、以下の通りです。

総事業費9,100万円に対し、全額フルローンを組むのは金融機関の審査上難しくなります。
現実的には、諸費用分と頭金の一部を含めた自己資金を準備し、残りを融資で賄う形になります。

では、この事例のように自己資金1,500万円を準備し、残りの7,600万円を融資で賄う場合、どのくらいの利益を上げられるのでしょうか。

毎月の収支を計算すると、以下のようになります。

「9,000万円規模の投資をして、手残りは月7万円程度?」と思われるかもしれません。

この事例のように土地から取得する場合、総事業費も借入金額も大きくなるため、キャッシュフローは少なくなりがちです。

とはいえ、毎月の手取り収入は少なくとも、家賃で借入金の返済が進んでいくため、完済後には、土地と建物(資産)が手元に残ります。

資金計画にもよりますが、新築のアパート経営は、短期的に大きく儲けるものではなく、長期の視点で資産を作る事業モデルと言えます。

「不動産投資の森」編集部：
もちろん、中古アパートをもっと安い価格で買い、同じくらいの家賃収入を得られれば、キャッシュフローを大幅に増やすことが可能です。

アパート経営の利回りについて詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。

アパート経営の利回りの目安は？タイプ別のシミュレーションも掲載

「アパート経営の利回りって何％あればいいの？最低ラインは？」 「新築と中古、立地によって利回りはどう変わるの？」 アパート経営を検討中の方であれば、利回りの数字に疑問を持たれたことがあるのではないでしょうか。 確かに、不動産ポ...

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2026.01.05

アパート経営に必要な自己資金はいくら? 【3ステップで算出】

アパート経営に必要な自己資金は、物件価格の1割や2割が目安と言われます。

ただし、より正確で事業運営上も安全な金額を導き出すには、以下の3ステップで算出することがおすすめです。

不動産投資の自己資金について詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。

不動産投資をするのに自己資金はいくら必要か？

不動産投資というと、多額の資金が必要、不動産・建築・税金などの専門的な知識が必要のため、敷居が高いイメージがあるのではないでしょうか。 不動産投資はお金持ちのための投資と思われがちですが、社会的信用により、唯一市中金融機関から融資...

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2018.03.10

1) 「相見積もり」で初期費用を抑える

まずは、総事業費そのものをできるだけ圧縮することが重要です。

アパート建築において、最初に提示される見積もりは、営業資料であり概算費用です。

同じ図面や条件で見積もりしても、ハウスメーカーや建築会社によって数百万円からの違いが出ることも珍しくありません。

これは、各社が得意とする工法や資材の調達ルート、求める利益率などが異なるためです。

最初から1社に絞らず、必ず複数の建築会社から相見積もりを取り、各社のプランと価格を比較検討しましょう。

2) アパートローンの利用を考える

次に、利用できるアパートローンの種類と条件を確認し、借入金額を決めます。

アパートローンは、住宅ローン以上に、金融機関によって融資姿勢や金利、審査基準が異なります。

以下、代表的な5つのローンを紹介します。

参照元：賃貸住宅融資金利|住宅金融支援機構

投資初心者の場合、建築会社が紹介してくれる提携ローンを検討する、あるいは日常から取引している金融機関があれば、相談に行く流れが一般的です。

3) 返済比率50%を目安に自己資金を算出する

安全な借入金額を算出できれば、最後に必要な自己資金を計算します。

このとき指標となるのが「返済比率」です。
家賃収入に対するローン返済額の割合を表す「返済比率」の目安は、50%以下とされています。

そのため、「年間のローン返済額が家賃収入の50%以下に収まる」ように、借入金額を調整します。

計算手順は以下の通りです。

このように、目標の家賃収入と返済比率から逆算することで、破綻しにくいアパート経営の自己資金（資金計画）が分かります。

不動産投資の返済比率について詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。

不動産投資の返済比率60％は危険！40％や50％とのシミュレーション結果も掲載

「不動産投資 返済比率 60％」は本当に危険？返済比率の意味や計算式、安全な目安、リスク回避の具体策まで詳しく解説。損しない投資のコツが分かる！今すぐチェック！

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2025.11.18

アパート経営は「資金と投資経験」がなければリスクが高い

ここまでアパート経営の初期費用について解説してきました。

なかには、「思ったよりも自己資金が必要」「投資金額の割に毎月の手残り収入が少ない」と思われた方もいるのではないでしょうか。

多額の融資を受けるアパート経営では、順調に入居者を確保できれば安定収入が見込めますが、空室が続けばローンの返済や税金の支払いが困難になるリスクもあります。

特に十分な自己資金がない状態で、借入金額を増やさざるを得ないケースでは注意が必要です。
返済比率がギリギリだと、わずかな金利上昇や空室期間の長期化で、収支がマイナスに転落してしまうおそれがあります。

また、賃貸経営を行うなかで「給湯器が壊れた」 「水漏れが発生した」といった突発的なトラブルに対応できる資金力も必要です。

そのため、現時点で十分な自己資金を用意できない場合は、無理にアパート経営から始める必要はありません。
まずはリスクの低い不動産投資から経験や資金を積み上げ、ステップアップしていく選択肢もあります。

アパート経営の前に「戸建て投資」で投資経験を積もう

資金計画上、アパート経営は厳しい場合でも、不動産投資そのものを諦める必要はありません。

自己資金が少ない、多額のローンを組まずに始めたい場合は、「築古戸建て投資」からスタートすることをおすすめします。

アパート建築には数千万円からの資金が必要ですが、築古戸建てであれば、数百万円、あるいはそれ以下の金額での購入も可能です。

そのため、現金で購入できれば、手残り収入を増やせるだけでなく、金利上昇のリスクを気にする必要もありません。

まずは1軒の戸建てを運用し、事業計画から入居者募集などのノウハウを身に付け、投資家としての実績を作り、将来的にアパート経営へ展開するのが、安全な成功ルートと言えます。

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不動産投資でお宝物件の探し方を詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。

不動産投資で激安物件の探し方は？安全・高利回りなお宝物件の特徴やおすすめサイトをご紹介

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2025.11.28

まとめ

この記事では、アパート経営にかかる初期費用の相場や、具体的なシミュレーションについて解説しました。

記事内でお伝えした通り、多くの融資を受けるアパート投資では、経験や実績が不十分な投資初心者の方には、高いリスクが伴います。

物件選びや収支シミュレーションを見誤り、空室や金利上昇リスクが現実化した場合、収支がマイナスに転じる事態を招きかねません。

しかし、「築古戸建て投資」のような少額から始められる方法であれば、投資リスクを最小限に抑えてスタートできます。

特に、現金購入できれば、金利変動の影響を回避しながら不動産事業の基盤を作れます。

ただし、そのためには、利回りの高い「優良物件」に投資することが必要です。

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この記事の監修者

河田 憲二

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株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【保有資格】宅地建物取引士

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