空き家投資で不労所得を得てFIREする方法【ロードマップを公開】

【更新日】2026/03/25

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株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。

「空き家投資で不労所得を得たい」
「FIREして労働から解放されたい」

そう思って空き家投資を始めようと思っても、何から始めればいいのかわからない、本当に不労所得を得られるのだろうか、と疑問に思っていませんか？

結論を言いますと、少額から始められる「空き家投資」で不労所得を得て、FIREすることは可能です。
むしろ、自己資金の少ない不動産初心者なら、空き家投資が不労所得への一番の近道と言えます。

とはいえ、正しい知識を持たずに投資すると、不労所得どころか多額の損失を抱えることになりかねません。

よってこの記事では、投資初心者でもリスクを抑えながら空き家投資で不労所得を得る方法やそのロードマップを、実際に空き家投資でFIREした投資家の事例も交えて詳しく解説します。

この記事を読めば、「空き家投資で不労所得を得る」という夢が目標に変わり、迷うことなく動き出すことができるようになります。

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この記事で正しい知識を身につけていただいたうえで、空き家を見る目を養うための第一歩として、ぜひお気軽にLINEへご登録ください。

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「空き家投資で不労所得を得る」とは？

「空き家投資で不労所得を得る」とは、築古戸建て（ボロ戸建て）を安価に購入し、賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を獲得し続けることです。

空き家は日本全国に約900万戸も存在し、その多くは築年数が古く、市場価値は低くなっています。

参照元：令和5年住宅・土地統計調査｜総務省

しかし、住める状態にリフォームすれば、安定収入を生む賃貸物件に変えることができます。

「空き家投資で不労所得を得てFIREすることなんてできるのか？」と疑問に思うかもしれませんが、十分に可能です。

空き家投資で得られる家賃収入の目安は、1件あたり「月額5万円」です。
もしあなたが「月20万円」の不労所得を得たければ、空き家を「4件」保有すれば達成できます。

しかも、後述しますが、初期リフォームをしっかり行えば、入居者からの連絡は年に1度あるかないかなので、管理の手間も発生しません。

実際に、空き家の購入費とリフォーム代を含めた投資額を「400~500万円程度」に抑え、月5万円程度の家賃収入（表面利回り12~15%）の物件を、20件以上運用し、FIREした投資家も存在します。

空き家投資は、目標金額に向けて着実に物件数を増やしていくことで、計画的に不労所得も積み増していけます。

空き家投資が不労所得になる3つの理由

前章で「空き家投資は本当に不労所得になるのか？」について少し触れましたが、まだ疑問が残っているかと思います。

そこで、この章では空き家投資が不労所得になる3つの理由について解説していきます。

長く住んでくれる

空き家投資は、主に「戸建て」を対象とするため、一度入居すれば長く住んでもらえる点が強みです。

なぜなら、日本の賃貸住宅市場において戸建て物件の供給量は、全体の約2%程度と少なく、需要に対して供給が不足しているためです。

さらに、次のような戸建て賃貸特有のニーズがあります。

したがって、賃貸需要が見込めるエリアの空き家を選べば、退去に伴う空室や修繕費用のリスクを抑えながら、長期間にわたり安定収入を得られます。

家賃保証が使える

入居者に「家賃保証会社」へ加入してもらうことで、家賃が途絶えるリスクをほぼなくせます。

なぜなら、万が一入居者の支払いが遅れても、家賃保証会社がオーナー（あなた）へ家賃を立て替えて支払ってくれるためです。
あなた自身が督促や回収を行う必要はありません。

主な家賃保証会社の種類は、以下のとおりです。

入居者の属性に合わせて柔軟に家賃保証を活用すれば、家賃回収トラブルを未然に防ぎ、毎月確実な不労所得を得られます。

管理がラク

空き家投資は、初期のリフォームをしっかり行えば、入居後の管理の手間をほとんどなくせます。

なぜなら、購入直後の空家の状態で「給排水管の点検」や「主要設備の交換」などを徹底しておけば、後からクレームや修繕依頼されることを未然に防げるからです。

また、戸建ての場合、集合住宅のようなエントランスや廊下などの共用部がなく、日常的な清掃や除草作業は入居者自身が行うのが一般的です。

先に例に出した空き家投資でFIREした投資家に聞いたところ、20件以上の空き家を運用し、そのほとんどが自主管理でも、入居者からの連絡は「3～6か月に1回くらい」だそうです。

最初の段階で建物の状態をしっかりと確認し、必要なリフォームを済ませておけば、管理会社に頼らなくても手間のかからない不労所得を実現できます。

空き家投資で不労所得を得てFIREした事例

空き家投資が本当に不労所得になるのか、実際にFIREを達成した「坂本光さん」の事例をご紹介します。

現在、坂本さんは、日本の空き家に投資して家賃収入を得ながら、ニュージーランドへの海外移住の夢を叶えています。
遠く離れた海外にいながら、所有する物件のほとんどを自主管理し、毎月安定した収益を得ています。

■坂本さんの空き家投資の実績

坂本さんが空き家投資を始めたのは50歳を目前にした時期でした。
当時は会社員でしたが、コツコツと空き家を買い進めて運用し、2023年には長年勤めた会社を退職し、見事にFIREを達成しました。

現在も家族5人の生活費を全額賄うだけの収益を空き家投資から得ています。

正しいノウハウで空き家投資を継続すれば、坂本さんのように働く場所や時間に縛られない自由なライフスタイルを実現できます。

参照元：ポイ活にいそしんでいた私が、空き家投資2年で給与超えの家賃収入を作った話 | 坂本光 空き家再生投資家

空き家投資で不労所得を得てFIREするまでのロードマップ

空き家投資でFIREを達成するためには、周到な計画と行動が不可欠です。

ここでは、空き家投資をスタートし、規模を拡大して不労所得を構築するロードマップ（8つのステップ）を解説します。

【1】自己資金を500万円貯める

空き家投資を始めるための第一歩は、自己資金として「500万円」を準備することです。

築古戸建ては金融機関の担保評価が出にくく、融資の利用が難しいため、基本的に現金で購入することになります。
また、ローンを使わない方がキャッシュが出やすい利点もあります。

目安として、物件の購入費用に300万円、入居付けのための初期リフォーム費に200万円の計500万円を準備します。

積立定期預金なら確実に貯められる

500万円を確実に貯めるためには、日々の細かな家計管理に頼るのではなく、「積立定期預金」を活用しましょう。

なぜなら、家計簿をつけて支出を細かくチェックしようとすると、嫌になって長続きしないためです。

資金作りで重要なことは、自らの努力や意志に頼るのではなく、自動的に貯まる「仕組みを作る」ことです。

具体的には、収入の4分の1や5分の1を最初からなかったものとして、給与日に自動で天引き（積立）されるように設定します。
この自動化の仕組みを作れば、ストレスを感じにくく継続的に貯蓄できます。

参照元：インベスターズZ お金の偏差値を上げる|X

貯蓄は継続する

無事に500万円が貯まり1件目の物件を購入した後も、自動積立の仕組みは継続してください。

空き家投資で得られるようになった家賃収入や、給与からの天引き分をすぐに消費へ回すのではなく、2件目の購入資金として手元に残し続けることが重要です。

貯蓄の習慣を継続すればするほど、次の物件を買うスピードが上がり、結果的に不労所得によるFIREの達成が早まります。

【2】誠実なメンターから学ぶ

資金の準備と並行して、空き家投資の正しい知識と判断基準を身につけるために、誠実なメンターから学ぶことが大切です。

正攻法を教えているメンターを見つける

まず、空き家投資の正攻法を教えてくれる誠実なメンターを見つけることが重要です。

不動産市場は業者と個人の間に大きな情報格差が存在するため、独学での参入は危険です。
正しい知識につけずに始めると、悪徳業者に引っかかり、利益を得るどころか大きな金銭的損失を被る恐れがあります。

自らの資金を投じて正しく実績を出している先行者から学ぶことで、物件の外観や印象だけでなく、本当に収益を生む物件を見抜く力を養うことができます。

空き家投資のリスクも知っておく

メンターから学ぶ際は、利益を出す方法だけでなく、空き家投資特有の「リスクと対処法」も同時に学ぶことが大切です。

高利回りの裏に存在するリスクを事前に想定して、対処法を知っておくことで致命的な失敗を避けられます。

築年数が古い空き家投資で注意すべき代表的なリスクは以下の通りです。

こうしたリスクを想定し、修繕コストとして利回り計算に組み込む、あるいは購入を見送る判断基準を持つことが重要です。

【3】物件情報を見る （100件）

1件目の物件を買うために、まずは「100件」を目標に物件情報を見ることから始めます。

多くの物件情報を比較することで、自分の中に基準ができ、相場より安い優良物件が出た際に即座に反応できるようになります。

まずはポータルサイトで探す

まずはポータルサイトで大量の物件情報を見て、相場観を掴みましょう。

特定のエリアで多くの物件情報を比較することで、その地域の価格相場や評価されるポイントを把握できます。

具体的には、健美家や楽待といった投資用ポータルサイトのほか、アットホーム、SUUMOなどの実需向けサイトを日々チェックします。

大量の物件の築年数や広さ、駅距離に対する価格帯をリサーチすることで相場観が養われ、優良物件を見つけたときに即座に判断できるようになります。

優良物件は未公開物件から見つかりやすい

ポータルサイトを見て相場観を養うことは重要ですが、本当に利回りの高い優良物件は、インターネット上に公開される前の「未公開情報」から見つかるケースが大半です。

なぜなら、利益の出やすい優良物件は、サイトに一般公開される前に、不動産会社から既存の顧客や付き合いのある投資家へ水面下で紹介されることが多いためです。

そのため、信頼できる不動産業者と積極的につながりを持ち、未公開の物件情報を紹介してもらえる関係性を構築しておくことが重要になります。

なお、弊社でもLINE登録者限定で高利回りが期待できる空き家の「未公開物件」を紹介していますので、チェックしてみてください。

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収支シミュレーションを必ず行う

物件情報を見る際には、必ず「収支シミュレーション」を行いましょう。

なぜなら、収支シミュレーションを行うことで、直観や外観だけに流されず、客観的な数字に基づいて投資基準を満たしているか判断できるためです。

シミュレーションで確認する主な項目は、次のとおりです。

数多くの物件情報を見て収支シミュレーションを行うことで、「本当に利益が出る優良物件」を見極められるようになり、不労所得を得やすくなります。

【4】内覧を行う （50件）

物件情報を見ていくなかで「これは！」と思う物件が出てきたら実際に内覧を行います。
最初は、「50件程度」の内覧を目標にするとよいでしょう。

内覧では、図面や画面上の数字だけではわからない建物の状態や、周辺環境を直接確かめ、収支シミュレーションに影響する要因がないかを確認します。

具体的には、以下のようなポイントをチェックします。

内覧を行うことで、数字だけでは見抜けない物件の真の価値とリスクを判断できます。

【5】1件目を購入する

現地での内覧とそれを踏まえた収支シミュレーションをクリアした物件に出会えれば、いよいよ1件目を購入します。

以下、運用開始に向けて実施すべきポイントを解説します。

初期リフォームはしっかり行う

物件を購入後、入居者を募集する前の「初期リフォーム」を行います。

ここで費用を抑えようとして中途半端にリフォームを済ませてしまうと、入居後に設備の不具合などのクレーム対応が増え、結果的に不労所得にならなくなってしまいます。

すべてを新築のようにする必要はありませんが、以下のような生活に直接支障が出る部分は、確実に終わらせておきます。

最初はどこまで直すべきかの判断は難しいため、費用対効果を踏まえ、複数のリフォーム業者に相談しながら行うと良いでしょう。

諸費用を不動産業者に聞いておく

物件本体の価格とは別に諸費用がいくら必要なのか、事前に不動産業者に確認しておきます。

不動産を購入する際に必要な諸費用は次のとおりです。

物件によって変動しますが、一般的な目安としては物件価格の「5～10%程度」を見込んでおくとよいでしょう。

内覧時や買付を入れる前に、不動産業者に諸費用の概算を出してもらったうえで資金計画を立てておきましょう。

契約書関連は契約の3日前までに読み込んでおく

売買契約書や重要事項説明書の雛形を、契約の3日前までにデータなどで送ってもらい、しっかりと読み込んでおきます。

契約当日にその場で初めて書類に目を通しても、内容を十分に理解することは難しく、買主にとって不利な条件を見落としてしまうリスクがあるためです。

たとえば、購入後に雨漏りなどの欠陥が見つかっても売主の責任を問えないという特約 （契約不適合責任の免責）や、隣地との越境物に関する取り決めなどです。

あなたに不利な内容が含まれていないかを事前に確認し、疑問点があれば不動産業者に確認したうえで契約手続きにのぞみましょう。

物件の管理は「自主管理」でOK

入居者が決まった後の物件管理は、管理会社に委託せずオーナー自身が行う「自主管理」で十分です。

なぜなら、初期リフォームで建物のトラブルの要因をなくし、家賃保証会社を活用していれば、入居者から連絡が来ることはほぼないためです。

一般的なアパート投資では、管理会社に毎月家賃の5%程度を管理手数料として支払うことが多いですが、空き家投資では自主管理することで、毎月のキャッシュフローを最大化できます。

どうしても最初は不安だという場合は、流れを掴むために最初の1件目だけ管理会社に依頼し、慣れれば自主管理に切り替える方法でも問題ありません。

税金関連（確定申告など）は税理士に相談する

空き家投資で家賃収入を得られるようになると「確定申告」が必要になりますが、税金関連については税理士への相談をおすすめします。

なぜなら、不動産投資の税務は、専門知識が必要となり、自己流で処理すると本来払わなくてもよい税金を納めることになりかねないためです。

たとえば、築古の木造物件は「減価償却費」という経費を短期間で計上できる仕組みがあり、うまく活用することで大きな節税効果を得られます。

また、リフォーム代が経費（修繕費）になるのか資産（資本的支出）になるのかの判断なども必要です。
プロの力を借りて税務を最適化することが、より多くのお金を手元に残すためには大切になります。

出口戦略は「600万円売却」が目安

空き家投資においては、毎月の家賃収入だけでなく、将来的な出口戦略（売却）もあらかじめ見据えておきます。

空き家投資の出口戦略で、一つの目安となるのが「600万円での売却」です。

賃貸需要のあるエリアで優良な空き家を購入していれば、入居者が継続して住んでいる状態（オーナーチェンジ物件）のまま、他の投資家へ売却できます。

出口戦略のシミュレーション例は、以下のとおりです。

投資家にとって、「利回り10%以上」の投資物件はかなり魅力なので、問題なく売れるという考え方となります。

総投資額400万円に対して600万円で売却できれば、約200万円の売却益（キャピタルゲイン）を手にできます。

空き家投資では、手堅く毎月の不労所得を得ながら、いざという時にはまとまった売却益も狙うことも十分に可能です。

【6】不動産業者とのつながりを増やす

1件目の物件を購入して運用を開始したら、不動産業者とのつながりを増やしていきます。

「実際に物件を現金購入し運用している」という投資実績が、業者からの信用に変わり、一般のポータルサイトには出回らない未公開物件を優先的に紹介してもらいやすくなります。

また、不動産業者の立場からすれば、手間のかかる古い空き家を現金購入してくれる投資家はありがたい存在です。
優先的に良い情報を回すべき優良な顧客として認識されます。

そのため、内覧などで業者と会う機会があれば積極的にコミュニケーションを取り、自身の投資基準を明確に伝えておきましょう。

不動産業者との強固な信頼関係を築いていくことが、2件目、3件目のお宝物件を効率よく手に入れるために重要となります。

【7】1~6を繰り返して空き家を「5件」購入する

ここまで紹介した1～6のステップを地道に繰り返し、「月5万円」の家賃を生む空き家を「5件」購入することでFIREが見えてきます。

「毎月25万円」の安定収入を確保すると同時に、地方移住などで住居費を抑えるライフスタイルを併用すれば、労働に依存することなく経済的に余裕のある暮らしを実現することは十分に可能です。

【8】 FIREした後の計画を立てておく

FIRE達成後に「何をして生きていくのか」という人生設計を、事前に立てておくことも重要です。

なぜなら、明確な目標がないと、自由な時間を手に入れても空虚感に襲われ、結局は元の勤め人に戻ってしまう人が少なくないためです。

趣味や家族との時間に全力を注ぐ、あるいは海外移住など新しい環境に挑戦するなど、自由になった時間で何をしたいかを明確にしておきます。

FIREした後の計画を立てておくことは、途中で挫折せずに空き家投資を継続するための大きな原動力にもなります。

空き家投資で不労所得を得られる人の4つの特徴

ここでは、「空き家投資」で不労所得を得られる人の特徴を紹介します。

質の高い情報を得ている

空き家投資で不労所得を得られる人は、常に質の高い情報を得ています。

誰もがネットで見られるポータルサイトなどの情報だけでは、利益を出し続けることは困難です。

成功している投資家は、以下のような事業に直結する質の高い情報を、メンターや不動産会社から継続的に手に入れています。

こうした実務的な情報も含めて常に更新し続ける姿勢が、空き家投資を成功させる鍵となります。

行動力がある

空き家投資で不労所得を得るには「行動力」が欠かせません。

なぜなら、本当に投資価値のあるお宝物件を見つけるには、数多くの空き家を見て収支シミュレーションを繰り返すという、泥臭い作業が必要となるためです。

成功している投資家は、大量の物件情報をチェックしてシミュレーションし、気になる物件は現地へ自らの足を運ぶという行動を繰り返しています。

このような行動を繰り返すことで、一見するとボロボロで誰も見向きもしないような物件でも、現地での徹底した調査から、高利回り物件に化ける可能性があるのです。

この大量の行動を実際にできるかどうかが、空き家投資の成否を大きく分けます。

コツコツ継続できる

空き家投資で不労所得を得て最終的にFIREするには、コツコツと継続することが欠かせません。

なぜなら、空き家投資は1回の投資で大金を得る投資手法ではなく、地道な作業を繰り返し堅実に利益を積み上げていくビジネスだからです。

そのため、大量の物件を見て内見を繰り返しても、それを一時的にやっただけでは意味がありません。

1件あたり月数万円のキャッシュフローを何年もかけて積み上げていく長期的な視点を持ち、成功するまで諦めずに続けられるかがカギとなります。

家族の協力を得られる

空き家投資で不労所得を得るには、家族の理解と協力が必要です。

家族に内緒で始めたり、反対を押し切ってスタートしたりすると、必ず後で足を引っ張られることになります。

不動産投資では大きなお金を動かすことに加え、休日に物件の内覧やリフォームの立ち合いなどに向かうこともあります。

家族の承諾がなければ必要な行動が制限され、投資に向けた行動量が減りかねません。
事前にしっかりと家族と話し合い、承諾を得ることで空き家投資に専念できる環境を整えましょう。

まとめ

この記事では、空き家投資で不労所得を構築し、FIREを達成するための具体的なロードマップを解説しました。

重要な行動ポイントは以下のとおりです。

ここで空き家投資を成功させる鍵となるのは、ポータルサイトに出回る前の「優良な未公開物件」に投資することです。

ただし、投資初心者の方がゼロから不動産業者を開拓し、お宝物件の情報を安定して入手することは簡単ではありません。

そこで、空き家やボロ戸建てを専門扱う業者が発信する物件情報を活用することで、優良物件に出会う確率が格段に上がります。

そこで活用いただきたいのが、弊社アルバリンクの公式LINEです。

弊社の公式LINEでは、登録者様限定で高利回りの「未公開物件」の情報を配信しています。
気になった物件は、スマホからそのまま資料閲覧や内覧予約することも可能です。

これから空き家投資を本格的に始めたい方、まずは物件を見る目を養いたいという方は、情報収集の一環としてお気軽にLINEへご登録ください。

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この記事の監修者

河田 憲二

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株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【保有資格】宅地建物取引士

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