不動産投資初心者

サラリーマンが不動産投資で脱サラする黄金ルート

投稿日:2017年11月8日 更新日:

一攫千金で今の生活からおさらばしたいという夢を抱いている人は多いと思います。しかし、なかなか夢は叶わず、ありきたりな毎日を過ごしてしまっているのではないでしょうか?

そこで、サラリーマン生活が少しでも楽になるような、あるいは脱サラまで達成できるような不動産投資の方法がないのか検証していきたいと思います。

サラリーマンが不動産投資で脱サラするのに必要な家賃収入

脱サラするためには、家賃収入が今の給料より上回っていないといけません。サラリーマンがいくらの給料をもらっているのかご存知ですか?

サラリーマンの年代別平均収入を国税局のデータを元にまとめたのでご覧ください。

国税局の年齢階層別の平均給与(平成28年)を参考にすると、男性の給与は50~54歳をピークに減少傾向にあります。

ピーク時の平均年収で661万円となっており、生涯平均は521万円となっています。

ということは生涯平均を上回る年間600万円程度の家賃収入が最低でもあれば、脱サラをしてもいいと言えるのではないでしょうか?

脱サラ

では、具体的に年間家賃収入を600万円以上にするためにはどの程度の投資が必要になってくるのか見ていきましょう。

現実的にいくらの投資が必要か(利回りと投資額で想定数値)

例えば、1億円の物件を購入し、利回りが6%の物件を運用した場合の年間収益はどうなるでしょうか?この物件の年間収益は、1億円×0.06=600万円となるため脱サラの目標をクリアしていることになります。

果たして、そんなに簡単な計算でいいのでしょうか?

不動産投資を行う上で気をつけなければならないのは、利回り通りの収入にはならないということです。具体的な注意点は以下の通りです。

  • ランニングコストの発生
  • 空き部屋リスクの発生

上記のように、不動産投資における収益は不確定要素(修繕費や水道光熱費などの出費、空き部屋による収益源)の影響を受けやすく、それが年間収支に影響を及ぼします。

では、新築物件と中古物件のどちらを買えば、理想的な年収600万円の物件に近づくことができるのでしょうか?メリットとデメリットを比較してみましょう。

コスト

物件別のメリットデメリット

物件別のメリットデメリットを比較すると以下の通りです。

新築物件 中古物件
メリット デメリット メリット デメリット
修繕費がかからない 初期投資が多い 初期投資が少ない 修繕費がかかる
空き部屋が生じにくい 利回りが低い 利回りが高い 空き部屋が生じやすい
家賃が高い 家賃が安い

新築物件の場合は、土地の取得費や建築費用など初期投資が多くなってしまうため、たとえ家賃が高かったとしても、利回りが低くなりやすいという特徴があります。

しかし、修繕費が数年間は発生しなかったり、空き部屋が中古物件と比較して発生しにくいなどのメリットがあるため、ほぼ利回り通りの家賃収入になります。

中古物件の場合は、物件の取得費用の中に土地の取得費用も含まれているため、比較的初期投資を抑えることができます。

家賃そのものは新築物件よりも安くなりますが、初期投資が少なくて済むため、利回りは比較的高くなります。しかし、突発的な修繕費や空き部屋の発生によって家賃収入が不安定になりやすいです。

不動産投資のランニングコスト

不動産投資を行う場合には、表面利回り通りの家賃収入になることはなく以下のようなランニングコストが発生します。

この中で、減価償却費は実際に支出が発生するわけではなく、物件の価値が年数とともに下がっていくということを表しているだけなので、そこまで気にする必要はありません。

修繕費は築年数が経てば経つほど大きくなっていき、1ヵ月の家賃収入のほぼ全てが修繕費に回ってしまう場合があります。

管理費は基本的に家賃収入の5%、広告宣伝量や仲介手数料は入居者が決まった場合には新しい入居者から生じる家賃収入の2ヵ月分など、それぞれ不動産会社との契約によって決まっているので確認する必要があります。

経費については以下の記事も参考にしてください。

不動産所得に使える主な経費一覧

物件別想定家賃収入

物件の種類別に取得費用と家賃収入の例を挙げてみましょう。なお、修繕費と管理費は空室を反映したあとの収入に対する割合とする。

物件①

  • 新築物件
  • 2億円
  • 想定利回り6%
  • 空室率10%
  • 修繕費等5%
  • 管理費5%

物件①は、2億円の取得費用に対する利回りが6%のため、想定される家賃収入は1200万円になります。

実際には空室の10%分(120万円)の減額が生じているため1080万円となり、修繕費5%(54万円)と管理費5%(54万円)の減額により、最終的には972万円が家賃収入になります。

例1

物件②

  • 中古物件
  • 2億円
  • 想定利回り10%
  • 空室率30%
  • 修繕費等20%
  • 管理費5%

物件②は、2億円の取得費用に対する利回りが10%のため、想定される家賃収入は2000万円になります。

実際には空室の30%分(600万円)の減額が生じているため1400万円となり、修繕費が20%(280万円)と管理費5%(70万円)の減額により、最終的には1050万円が家賃収入になります。

例2

一概に全ての物件が例のようになるわけではないのですが、「物件取得単価が安い」「利回りが高い」といってもランニングコストや空き部屋を反映すると、実際にはさほど新築物件の購入と変わらない場合があるので注意が必要です。

また、計算によって求められた家賃収入が全て入ってくるわけではなく、ここから固定資産税の減額に所得税や住民税、脱サラの場合には社会保険料に年金といった支出が重なるとあっという間に600万円を割り込んでしまいます。

脱サラを目標にするためには、それなりの物件を購入しなければならないので、まずは資金作りを目標に不動産投資を始めるほうがいいでしょう。

具体的な脱サラまでの投資戦略

サラリーマンの給料並みの家賃収入にするためには、かなりの初期投資が必要であることがわかりました。そのためには、コツコツと資金作りを行っていく必要があります。

そこで把握しておきたいのが、1ヵ月当たりの支出平均です。1ヵ月当たりの支出を把握することで、投資に回せる予算がどの程度確保できるのかをイメージすることができます。

世帯人員別支出

総務省のデータを元に世帯人員別支出をまとめたのでご覧ください。

世帯構成人員別の支出を年間で比較してみると、以下のようになります。

世帯構成人員数 単身 2人 3人 4人
平均支出(年) 1,907,892 3,017,280 3,448,628 3,775,188

以上の点を踏まえながら、年収条件別に具体的な脱サラまでの投資戦略を検討していきましょう。

年収500万円以下

年収が500万円以下の場合は、平均支出からしてみると投資を自己資金で行うには予算的に厳しい状況になってきます。

将来的にお金が必要になった時に備えて蓄えておく必要があるので無理に不動産投資を行わないほうが賢い選択となるでしょう。それでも不動産投資を行う場合は、銀行からの融資を受ける必要があります。

不動産投資の場合は、銀行等も購入予定の不動産を担保に入れることができるため、比較的融資を受けやすく、金利も通常の金利よりは優遇してくれることが多くなります。

そのため、銀行からの借り入れなどを利用して中古マンションの1室を購入して運用することは可能になりますが、必要資金を手元に残しておく必要があるため、借入額が多くなり、返済が長引くことになります。

借り入れを行って中古マンションを買った場合のシミュレーションをしてみましょう。

年収500万円以下物件購入シミュレーション

  • 中古マンション
  • 価格:500万円
  • 利回り:10%(41,600円/月)
  • 借入総額:500万円(自己資金0円)
  • 金利:3%(相場2~5%)
  • 返済期間:10年(48,280円/月)20年(27,729円/月)
  • 返済総額:10年(5,793,580円)20年(6,655,083円)

返済期間を10年で設定した場合には、家賃収入以上の返済額が必要となり、10年間自己資金を削っていくことになってしまいます。

返済期間を20年で設定した場合には、1ヵ月当たり1万3000円ほど収入が生じることになりますが、返済期間が長くなり、返済総額が多くなってしまいます。

また、シミュレーションとして自己資金0円の状況を想定しましたが、現実的には自己資金0円で融資を行っているのはほとんどノンバンクになるため、金利がもっと高くなります。

そのため、年収500万円以下での不動産投資は現実的ではないと言えるでしょう。

自己資金ゼロ

ただ、世の中には年収500万、貯金300万円などから不動産投資を開始し、高利回りの物件を買い進めながら融資を組み合わせてセミリアイアしている方も存在します。そのような方法を狙うには、どうしても高利回りの方法を選ぶことになり、戸建て投資シェアハウス経営などから始めるのがおすすめです。

年収500万円以下物件購入シミュレーション2

  • 古民家(築古戸建)
  • 築年数:40年
  • 価格:60万円(修繕費込み・全額自己資金)
  • 利回り:50%(25,000円/月)

「こんな高利回りの物件があるわけがない」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、もっと高利回りの物件も存在します。

古民家は、相続によって生じた不要な家屋などを固定資産税の関係上何とか処分したいと考えている人などがいるため、比較的安価で手に入れることができることもあります。

そのため、中古マンションよりも運用する場合よりも高利回りになってきており、初期投資の費用の回収も5年以内に回収できることが多くなります。

初期投資の額を大きくすればするほど必ず不動産投資で成功するという訳ではありません。

物件の選別をしっかりと行い運用することで初期投資の金額を10分の1程度に抑えながら同様の月収支を得ることが可能になります。

また、リノベーションやリフォームを行い資産価値を向上させることで場合によっては転売による差益も期待できるでしょう。

古民家

年収500万円以下の脱サラ計画

融資金額が大きくなればなるほどキャッシュフローが悪化しやすくなるため、年収が少ない場合には安価な高利回り物件の投資を最優先し、自己資金の確保を優先すべきでしょう。

そこから導き出される最短の脱サラへの道はこのようになります。

<物件投資経緯>

年収400万円で生活費200万円とした場合の余剰金200万円のうち120万円を必要に応じて使用(3年目より収入の上昇から150万円に増額)。初期投資としてまず物件価格100万円で利回り20%の空き家を運用開始。今後購入する物件も全て利回り20%を想定。目標CF50万円/月。

2年目:家賃収入と余剰資金で100万円の物件を購入。自己物件と新規購入物件を担保に金融公庫(金利1.5%の20年返済:約11万円/年)で200万円を借り200万円の物件を購入。

3年目:家賃収入と余剰資金で150万円の物件を購入。自己物件と新規購入物件を担保に信用金庫(金利3.0%の10年返済:約23万円/年)で200万円を借り200万円の物件を購入。

4年目:家賃収入と余剰資金で150万円の物件を購入。自己物件と新規購入物件を担保に信用金庫(金利3.0%の10年返済:約23万円/年)で200万円を借り200万円の物件を購入。

5年目:家賃収入と余剰資金で200万円の物件を購入。自己物件と新規購入物件を担保に信用金庫(金利3.0%の10年返済:約23万円/年)で200万円を借り200万円の物件を購入。

6年目:家賃収入と余剰資金で400万円の物件を購入。

7年目:家賃収入と余剰資金で400万円の物件を購入。

8年目:家賃収入と余剰資金で500万円の物件を購入。

9年目:家賃収入と余剰資金で500万円の物件を購入。

<考察>

毎月の生活費の余剰金と収入から最低限の借り入れで済むように配慮しながらシミュレーションを行ってみました。

4年目でCFが安定し始め、残高が増加したため6年目以降は全て自己資金でまかなえるように配慮した結果、9年目にはCF50万円/月を達成できました。

ポイントとなるのは6年目の自己資金での物件購入で、一時的に残高が100万円を割り込んでしまいますが、ここでの判断がその後のCF安定に大きく貢献することになります。

融資をうまく利用しながら自己資金を確保していくことで年収500万円以下でも10年以内に年収600万円を達成することができます。

年収700万円以上

年収が700万円以上の場合は、年収が500万円以下の人と比較すると予算は比較的余裕がある状況にはなります。しかし、自己資金のみで不動産投資を行うにはまだ心もとない状況です。

利回りが10%の物件を購入して運用を開始した場合には、自己資金の回収に最低でも10年かかることになります。そのため、しばらく使う予定のない余裕資金で物件を購入する必要があります。

年収が500万円以下の場合とは異なり、不動産投資を行うための資金を全額借り入れを行う必要はなく、一部自己資金を用いることで不動産投資を行うことは可能です。

一部借り入れを行って中古マンションを買った場合のシミュレーションをしてみましょう。

年収700万円以上物件購入シミュレーション

  • 中古マンション
  • 価格:500万円
  • 利回り:10%(41,600円/月)
  • 借入総額:200万円(自己資金300万円)
  • 金利:3%(相場2~5%)
  • 返済期間:10年(19,312円/月)20年(11,091円/月)
  • 返済総額:10年(2,317,389円)20年(2,661,992円)

自己資金300万円

返済期間を10年で設定した場合には、1ヵ月当たり2万円ほど収入が生じることになり、返済期間を20年で設定した場合には、1ヵ月当たり3万円ほどの収入が生じることになります。

捻出した自己資金は、返済期間10年で11年3ヶ月、返済期間20年で8年4ヵ月後には回収できることになります。

返済期間10年の場合は、11年3ヵ月経過後は全ての家賃収入が利益になりますが、返済期間20年の場合は、ローン返済が11年残ることになります。

投資した金額を回収するのに10年以上かかるの?と思った方も多いと思いますが、返済期間10年の場合で11年3ヶ月経過した後は、中古マンションが自分の資産になっています。

そのため、もしローン返済終了後にマンションの転売価格が500万円を維持していたとしたら、転売することによって500万円の利益を得ることができます。

年収1,000万円以上で貯金あり

年収が1000万円以上で貯金がある場合は、圧倒的に他の状況よりも有利に不動産投資を行うことができます。

しかし、他の場合と同様に、余裕資金以上の投資を行ってしまうと天災や空き部屋リスクなどによって自己資金をどんどん削っていかなくてはいけなくなるため、注意が必要です。

他の場合と同様の物件を購入した場合には、全額自己資金で購入することができるため、金利が発生しない分、収入に家賃収入をそのまま上乗せすることができます。

ある程度自己資金が確保できている場合には、機会損失が減るというメリットがあります。

機会損失とは、不動産投資の場合などは、自己資金が足りなくて泣く泣く優良物件を諦めてしまうような場合を指します。

一部借り入れを行って優良物件の中古マンションを買った場合のシミュレーションをしてみましょう。

物件購入シミュレーション

  • 中古マンション
  • 価格:1000万円
  • 利回り:15%(125,000円/月)
  • 借入総額:200万円(自己資金800万円)
  • 金利:3%(相場2~5%)
  • 返済期間:10年(19,312円/月)20年(11,091円/月)
  • 返済総額:10年(2,317,389円)20年(2,661,992円)

自己資金800万円

今回のシミュレーションが特殊というわけではなく、不動産の世界では、優良物件がまだまだ眠っています。その優良物件をつかむことができるかどうかは自己資金があるかないかによって変わってきてしまいます。

今回のシミュレーションでは、返済期間が10年の場合でも20年の場合でも共に1ヵ月当たりの家賃収入が10万円を超えており、副業としては十分な家賃収入になります。

ある程度返済金額が少なくなってきた場合には、ボーナスなどの際に一括返済するなど利息部分の圧縮を行うことができるので、自己資金があるに越したことはありません。

年収が多ければ多いほど、うまく融資を活用するなどして優良物件を手にすることができるほか、高利回りの古民家などを数多く所有したりアパート1棟を所有するなど不動産投資の選択肢を増やすことができます。

年収1000万円以上で貯金ありの脱サラ計画1

年収が多いことや貯金があることは融資金額を受ける際の好条件になります。

本来であれば、融資を受けることがキャッシュフローの悪化につながりやすいのでおすすめしません。

しかし、銀行からの融資を受けやすくかつ上限に近いような金額を借りることができるのであれば、高利回りの物件1棟で脱サラが達成できることになります。

そこから導き出される最短の脱サラへの道はこのようになります。

<物件投資経緯>

年収1500万円、貯金(金融資産含む)が5000万円という状況で、物件価格2億円で利回り10%のマンション運用開始。融資を目標CF50万円/月。

<考察>

物件価格2億円のうち、3000万円を自己資金から拠出し、残りの1億7000万円を物件を担保に入れて融資を受けます。

高額の融資を受ける場合の条件は以下の通りです。
・年収が高い、貯金(金融資産含む)がある程度ある→年収1000万円など
・物件の利回りが高い→10%以上は確保できた方が良い

新規の法人を立ち上げて、新規事業にかかる融資を受けたほうが個人よりも融資額が多くなる可能性が高くなるので検討してみても良いでしょう。

特に、今回のシミュレーションでは1棟マンションの運用だったので銀行の融資が問題ありませんでしたが、複数棟の運用を行う場合には個人での融資が厳しくなってしまうので注意が必要です。

銀行などで融資を受けた場合(金利3.0%の15年融資)を①、金融公庫などで融資を受けた場合(金利1.5%の15年融資)を②としてシミュレーションを行った。

利回り3%の返済計画①は15年返済ではCF50万円/月の確保ができなかったが、ほぼ確保できている状態になります。

融資金額が大きくなった場合には、融資期間が短くなり1回の返済額が大きくなりやすいので注意しましょう。

少し極端な例をあげましたが、年収700万以上、貯金が1,000万くらいあれば5,000万円くらいの物件を数件買うことでも同じようなイメージになります。

不動産投資はどこまで規模拡大を目指すかによっても進め方が違ってきますが、さらに上を目指していくつもりがある場合にはきちんとバランスシート(貸借対照表)を意識して、債務超過にならないような物件を選んでいくことも重要です。

また、今回10年~15年の融資シミュレーションですが、新築物件や耐用年数の残りが多いRCなどを購入して20年~30年の融資を使えばいっきにCFは良くなりますので、最速で会社員を辞めたい場合はそういった方法もあります。

サラリーマンをやりながら不動産投資を成功するための時間の使い方

サラリーマンをやりながら不動産投資を成功させるためには、まず不動産投資に関する知識をしっかりと身に着ける必要があります。

将来的に脱サラをする場合には、会社が行ってくれている保険関係等の手続きを全て自分自身で行わなくてはならなくなるので、そのあたりの知識もしっかりと身に着けておく必要があるでしょう。

特に会社に勤務しているということは、その会社に守られているということを忘れてはなりません。脱サラしてからサラリーマンの方が良かったと後悔している人は数多くいます。

いきなり一攫千金を目指すのではなく、地道に将来の計画を立て、どのような物件に投資して自己資金を確保していくかが鍵となるので、様々な成功例や失敗例を参考にして自分に合った不動産投資術を見つけ出すようにしましょう。

以下の記事も参考にしてください。

サラリーマンが不動産投資を始めるメリットとデメリット

サラリーマンが不動産投資で節税できるって本当?仕組みを解説

給料における影響

給料から引かれるものとして以下のようなものがあります。

  • 健康保険料
  • 厚生年金
  • 所得税
  • 住民税

社会保険料と厚生年金はサラリーマンをしている間は給料から約30%の減額が行われるのですが、そのうちの半分は会社が折半で負担することになっています。

脱サラをしてしまうと、国民健康保険と国民年金を全額自分で負担しなくてはならないため、その分給料への影響が大きくなってしまいます。

そのため、手取りとして600万円を確保したい場合には、国民健康保険と国民年金、所得税と住民税を考慮すると、単純計算でその2倍の1200万円程度の収入が必要になることになります。

また、自己資金が多くなってきた場合には、マンションの1室ではなくアパートの1棟の運用を行うなど、益々不動産投資の幅が広がっていきます。

準備

実際に脱サラして何を目指すのか

脱サラすることによって生じるメリットは「自由な時間が増える」ということです。

しかし、不動産投資が必ずしも安定収入につながるとは限りません。

不動産投資には、天災に弱いというデメリットがあり、火災保険や地震保険を掛けていない場合には、投資していた対象物がなくなってしまうという事態が起こりえます。

そういった万が一の場合に備えるためにも、まずはサラリーマン投資家としての地位を築き上げるほうが安心だと言えます。

最初に手堅く高利回りの古民家の運用から始め、少しずつ自己資金を増やしていき、ある程度資金が確保できてから不動産の投資方法を選択するのが良いでしょう。

自己資金が確保できるようになれば、新築物件による運用や古民家やアパートの運用数を増やすなど様々な選択肢を行うことができます。

不動産投資は、株式投資やFX投資のように収入が不確実ではありません。

脱サラに向けて、自分の収入と相談しながら適切な運用方法を選択し、充実した不動産投資ライフを満喫しましょう!!

以下の記事も参考にしてください。

不動産投資の地震リスクとその対策

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もりお@不動産投資の森編集部

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