『「5万円」以下の「ボロ戸建て」で、今すぐはじめる不動産投資！』の書評
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「脇田雄太さんの『5万円以下の「ボロ戸建て」で、今すぐはじめる不動産投資！』って読んだ方がいい？」
結論から言いますと、空き家投資や築古戸建てへの投資を考えているなら「必読の書」と言えます。
なぜなら、脇田雄太氏が提唱する築古戸建て投資法は、FIREにつながる「正攻法」と言っても過言ではないからです。
今回は、脇田雄太さんの著書『5万円以下の「ボロ戸建て」で、今すぐはじめる不動産投資！』の書評を、1級建築士で築古戸建て投資の経験を持つ「コーさん」に執筆いただきました。
財閥系ハウスメーカーの技術責任者として20年以上指揮してきた建築のプロ。副業で始めた不動産投資でFIREを達成。東京・埼玉エリアを中心にボロ戸建てやアパートを複数棟を所有、年間家賃収入は会社員時代の給与を大きく上回る。保有資格：一級建築士（第281006号）他。
一級建築士という資格を持ち、新築の「できるだけ完璧に近づける家」を追求してきたプロの目から見て、本書が提唱する「ボロ戸建てを収益資産に変える視点」は、非常に勉強になるとのことです。
空き家投資の最初の一歩を迷っている皆様へ向けて、本書の魅力を等身大で解説していただきます。
なお、弊社アルバリンクでは、高利回りの築古戸建てを「未公開物件」としてLINE登録者限定で紹介しています。
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目次
著者の脇田雄太さんとは？【融資に頼らない堅実投資の第一人者】
まず、『5万円以下の「ボロ戸建て」で、今すぐはじめる不動産投資！』の著者である「脇田雄太さん」について触れておきます。
参照元：5万円以下の「ボロ戸建て」で、今すぐはじめる不動産投資！
これから投資を始めるあなたにとっても、大きな希望となる脇田さんの特徴は、主に次の2点に集約されます。
脇田さんは元々サラリーマンとして働いておられましたが、現在は「融資を一切使わず、現金のみ」でボロ戸建てを買い進めるスタイルを確立されています。• 圧倒的な「再生」の実績：
脇田さんは「ボロ戸建て投資の第一人者」として、特に長崎という坂が多く、一般的な投資家が敬遠しがちなエリアでさえも、次々と高利回り物件に変えてこられました。
脇田さんの手法を拝読して感じるのは、「リスクの捉え方」が極めて合理的であるということです。
私も職業柄、つい「建物をできるだけ完璧に、そして納得いくまで直すか」などと考えがちなのですが、脇田さんは「いかに入居者様に喜んでいただきつつ、投資として成立させるか」という、経営者としての視点が良く伝わってきます。
【書評1】地方戸建てに潜む「ブルーオーシャン」と市場の歪み
不動産投資のライバルは増え続けていますが、その多くは都心のマンションや、融資の引きやすい新築アパートに集中しています。
ライバルが少ないからこそ「高利回り」が狙える
本書の第1章（P24）では、地方戸建てがいかに狙い目であるかが強調されています。
多くの投資家は「銀行がいくら貸してくれるか」を基準に物件を探します。
その結果、銀行が融資しやすい物件に人が群がり、価格が吊り上がってしまうのです。
一方で、地方の築古戸建ては「融資がつきにくい」「リフォーム費用が読みづらい」という理由で、敬遠されがちです。
しかし、これは裏を返せば「価格競争が起きていない」ことを意味します。
買う人が少なければ、価格交渉の主導権はこちらが握れます。
安く買えれば、必然的に利回りは上がります。
これが脇田さんの言う「負けない戦い」の根幹です。
「負債」を「資産」に変えるマインドセット
私が本書で最も深く共感し、初心者の皆様にぜひ知っていただきたいのが、「所有者と投資家の価値観のズレ」についてです。
空き家を放置しているオーナー様は、実は大きなストレスを抱えています。
「火事を出して近所に迷惑をかけたら……」
「固定資産税だけ払って、負の遺産を子供に残したくない」。• 投資家の視点：
私たちから見れば、それは「毎月数万円の家賃を生み出す立派な資産」です。
この考え方の違い（歪み）こそが、利益の源泉です。
現場監督として多くの家を解体してきた私ですが、一見「ボロボロで価値がない」と思われる家でも、基礎と柱がしっかりしていれば、いくらでも再生可能です。
また、そのような家はいくらでも存在しています。
所有者様の「困った」を解決し、対価として資産を譲り受ける。
このWin-Winの関係こそが不動産投資の本質だと改めて感じます。
【書評2】「仕入れ」の裏技と営業マンの心理
不動産会社にとって、数百万円の築古戸建ては「手間がかかる割に仲介手数料が安い」厄介な商品になりがちです。
ここをどう突破して「良い情報」をもらうかが重要になります。
営業マンの「面倒くさい」を先回りして解決する
不動産会社の営業マンの本音をあえて代弁するなら、「よく知らない投資初心者にボロ戸建てを紹介して、後からリフォームの不具合や近隣トラブルでクレームが来たらたまらない」という不安に尽きます。
そこで脇田さんが徹底されているのが、プロとしての「営業マンへの細やかな配慮」です（本書P40、42）。
本書で紹介されているポイントは、以下のように現場を知り尽くした脇田さんならではの重みがあります。
具体的な「指値」と「条件」を提示する：
「良い物件があれば……」という漠然とした依頼では、忙しい営業マンの記憶には残りません。
「借地や再建築不可でも構わない。このエリアで100万円以下になる出物があれば一番に教えてほしい」と具体的に伝えることで、あなたの存在が営業マンの頭の中に残ります。
「個人対個人」の信頼関係を築く：
会社対会社という形式的な関係を超え、一人の人間として向き合うこと。
気が合う担当者様には、旅先のお土産を届けたり、少し良いお店で食事をご馳走したりして、仕事以外の繋がりも大切にされています。
安心感を言葉にする：
「ご迷惑はおかけしませんので」という一言があるだけで、営業マンの心理的ハードルは劇的に下がります。
私も現場で職人さんと接する際、常に「相手が仕事をしやすい環境を作る」ことを意識していました。不動産業者さんに対しても同様だと思います。
「面倒な手続きも、こちらでサクッと済ませます」
「現状有姿で構いません。契約不適合責任も免責で結構です」
上記のように、売主様や仲介会社の負担を減らす姿勢を見せるだけで、情報の優先順位は劇的に変わります。
また、「今後も面倒くさい話は、私にまわしてください。どんなものでも結構です。」と伝えておいただけで、市場に出る前の「とんでもなく良い情報」を優先的に回していただけた経験が何度かありましたので、非常に共感しました。
誠実なコミュニケーションと「謝礼」の考え方
本書では、個人的にいくらか謝礼を支払うことを条件に、「元付けの不動産会社さんを紹介してもらう」もしくは、「直接売主様へ連絡できるよう調整してもらう」ことをお願いしていると紹介されていました。（本書P40)
私も個人的には賃貸の方は類似の経験がありますが、売買については私自身そこまで活動をしていないことに気づかされました。
「謝礼」と言うと少し身構えてしまうかもしれませんが、法的な範囲内での「正当な手間賃」や、感謝の気持ちを形にすること（菓子折りや贈り物等のお礼）は、むしろ営業マンを一人の人間として大切にする行為だと思います。
「この人に紹介すれば、仕事がスムーズに進み、感謝もされる」と思ってもらえれば、未公開情報は自然とあなたのもとに集まってくるはずです。
【書評3】「先に買う」ことで覚醒する投資家としてのモチベーション
築古戸建て投資において、リフォーム費用への不安から一歩が踏み出せない方は多いと思います。
ただ、本書（P64）では非常に興味深い事例が紹介されています。
それは「安いのを見つけたら、リフォーム代を精査する前にまず買ってしまう」という、一見すると大胆な手法です。
「先に買う」ことで強制的に環境を変える
本書では、これまでは長く働いても貯金が200万円だった方が、物件購入後、わずか2年弱で300万円ものリフォーム資金を貯め、工事を発注されたという実例が挙げられています。
脇田さんはこの理由を、「せっかく物件を買ったのだから、一日も早く直して家賃収入を得たい！」という強烈なモチベーションが生まれたためだと解説されています。
一級建築士としての立場としては「まずはしっかり詳細なインスペクション調査を……」と言いたくなるところですが、投資家としてこの考えには大賛成です。
なぜなら、不動産投資において最も難しいのは、知識を蓄えることではなく「最初の一歩を踏み出すためのモチベーションを維持し続けること」だと思うからです。
買ってしまえば、嫌でも「どうやって直すか」「どうやって客付けするか」を必死で考えるようになります。
この「退路を断つ」行為が、あなたを本物の投資家へと成長させるのです。
ただし、現場監督としてあえて一点だけ、慎重なアドバイスを付け加えさせてください。
「まず買う」という大胆さは素晴らしいのですが、次のような「後からはどうにもならない物件」は投資物件からは除外も検討することがとても大事かと思います。
- 過度な崖地（擁壁の再構築に莫大な費用がかかる）
- 深刻な建物の傾き（ジャッキアップが必要なレベル）
- シロアリによる土台や柱の深刻な腐食、他
こうした物件は、初心者の方にとっては再生コストが収益を圧迫しすぎてしまうため、慎重に見極める必要があります。
大胆さと慎重さ、その両方が長期的な不動産投資を支えていくと考えています。
現金不足を打破するリフォームローンの戦略的活用
また、「まとまった現金がないから始められない」という方への突破口も示されています（P25）。
「築古はローンが引けない」というのは思い込みに過ぎません。
脇田さんのまわりには日本政策金融公庫（公庫）のリフォームローンを引いている人が複数いるそうです。
また、激安物件に投資する場合は、物件価格よりもリフォーム価格の方が高くつきますので、スピードを速めたい場合には有効だと解説されています。
つまり、まとめると次のようになります。
- 「物件は現金」で購入し、「リフォームは融資」で賄う
- 激安物件を現金で素早く押さえておき、重たい修繕費は公庫の融資枠で充当させる 。
- 手出し資金を温存し、次の一手へ
- リフォーム代を融資でカバーできれば、浮いた現金を「次の物件」の購入資金に回せるため、資産形成のスピードを上げられる。
適切な修繕計画で公庫の融資枠をうまく活用し、手出しを抑えて投資を加速させていく方法も検討する余地があるなと改めて思いました。
【書評4】賃貸仲介営業マンの「本音」を深読みする入居付け戦略
物件を買って直した後、最も不安なのが「本当に入居が決まるのか？」という点ですよね。
ここでも脇田さんの「相手の心理を読む力」が光ります。
仲介不動産業者の店舗内の「優先順位」を把握していますか？
管理会社から「最近は入居希望者が少なくて……」と言われ、そのまま納得してしまっていませんか？ 恥ずかしながら、私も以前はその言葉を鵜呑みにして、ただ待つことしかできない時期がありました。
しかし、本書（P.134-135）を読んで改めて思い返されたのは、仲介店舗には明確な「客付けの優先順位」が存在するという事実です。
営業マンがお客様に自分の物件を勧めてくれないのには、必ず理由があるとのことです。
- 「店舗としての重点物件」になっているか
- 広告料の差などにより、店舗内で優先的に決めるべき物件が決まっているケースが多いようです（P.134）。自分の物件のチラシが目立つ位置に貼られているか、ぜひ店舗へ足を運んで確認してみてください。
- 営業マンが「提案しやすい」状態か
- 「今回は条件に合わなかったので紹介しませんでした」という営業マンの言葉を深読みする必要があります（P.134）。案内しにくい理由が何かあるはずです。
単に「決めてください」と丸投げするのではなく、「営業マン個人が決めたい物件」に位置付けてもらうために、こまめなコミュニケーションで「動機付け」をすることが不可欠だと痛感しました。
「なんとなく」という断り理由に隠されたヒント
内見は入るのに、なぜか決まらない。
「特に悪い点はないけれど、なんとなくピンとこなかった」……。
本書（P.135）では、こうしたケースこそ「写真の見せ方」や「アピールの仕方」次第で成約できるチャンスだと説いています。
特に、入居希望者の「申し込みに至らなかった理由」を精査し、コストを抑えて改善する脇田さんの手法は非常に合理的です。
- 水回りの「ステンレス製」への交換
- 古臭い台所や浴室の水栓を、高級感のある「ステンレス製ワンレバー式」に変更する。
工賃込みで1万〜2万円程度ですが、これだけで内見時の印象は劇的に変わります（P.135）。 - カッティングシートの活用
- 既存の流し台や洗面台の扉面にシートを貼る（工賃込み2万〜3万円）だけで、清潔感が格段にアップします（P.135）。
また、設備だけでなく、現場監督の視点から「五感」への配慮も付け加えさせてください。
- 照明と清掃
- わずかな埃さえも「管理が行き届いていない印象」を与えます（P.135）ので、清掃は基本。部屋を明るめのLEDに変えるのも印象が変わるので状況によっては有効です。
- 「匂い」の正体と対策
- 玄関を開けた瞬間の異臭は致命的です。消臭剤を置くだけでは解決しません。
下排水の臭いを遮断する「排水トラップ」の封水切れが原因であることが多く、特に夏場は、暑さで排水トラップ内の封水が蒸発し、排水のにおいが部屋内を充満することもあるので注意が必要です。
排水トラップの仕組み
また、私が良くやるのは、100円ショップでフェイクグリーンや額などを購入し、玄関や水回りなどのインテリアの一部にすることです。
これは、見栄えをよくするだけではなく、ちょっと見せたくない部分を隠す役割にもなったりします（笑）。
こうした「ちょっとした見せ方の工夫」が、最後の一押しになります。
現場監督として完成検査を繰り返してきた経験から言っても、細部への配慮こそが成約の決め手になると実感しています。
【書評5】既存入居者を味方につける「紹介クーポン」の妙案
本書（P105付近）で紹介されている「入居者紹介クーポン」の手法には、マーケティングの真髄に近いものを感じました。
退去される入居者様に、「もしお友達を紹介してくれたら、お礼に現金〇万円を差し上げます」というクーポンをお渡しする。
これは非常に理にかなっています。
実際に住んでいた人の紹介であれば、物件のメリット・デメリットを納得した上で入居されるため、ミスマッチが少なく、長く住んでいただける傾向にあります。
仲介会社に高い広告料を払うなら、その一部を元入居者様に還元する。
この柔軟な発想こそが、高稼働を維持する秘訣です。
【まとめ】市場の歪みを見抜き、一歩を踏み出すために
脇田雄太さんの『5万円以下の「ボロ戸建て」で、今すぐはじめる不動産投資！』が教えてくれるのは、単なる築古戸建て投資のノウハウではありません。
他人が「面倒だ」「怖い」と避ける場所（空き家、地方、古い現場）にこそ、確実な「富」が眠っているという真理です。
一級建築士として現場を知り尽くしているつもりだった私でさえ、脇田さんの「収益としての合格点を見極める力」には学ぶことばかりでした。
不動産の価値は、建物のスペックだけで決まるのではありません。
「誰が、その歪みに気づき、どう扱うか」
で決まるのです。
もしあなたが、今「何から始めていいかわからない」「良い物件に出会えない」と立ち止まっているなら、まずは本書を手に取り、脇田さんの「投資家の視点」をインストールしてください。
そして、その「視点」を活かすための場（物件情報）を確保することが非常に重要です。
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【未公開物件の例】 
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脇田さんの手法を最短距離で実践したいなら、まずはこうしたプロのプラットフォームを賢く活用することから始めてみてはいかがでしょうか。
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その素晴らしい挑戦を私も応援しますので、ぜひ一緒に頑張りましょう！
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この記事の監修者
現場監督大家コーさん
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