【書評】『地方は宝の山！空き家・古家不動産投資』で月家賃を作る方法
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「『地方は宝の山！』っていう本、評判よさそうだけど、本当に役に立つの？」
「空き家投資の本はたくさんあるけど、この本でしか学べないことって何？」
「実際に2000軒も再生してきた著者の話は、本当に再現できるの？」
そんなふうに、本書を「買うべきかどうか」迷っている方は多いのではないでしょうか。
結論から申し上げますと、『地方は宝の山！ リスクを極限まで抑えて儲ける「空き家・古家」不動産投資』は、地方の空き家投資を「四方良しのビジネス」として体系化した、初心者必読の一冊です。
なぜなら本書は、「投資家・地域・入居者・工務店」の四方良しの仕組みを、2000軒超の再生実績という揺るぎないエビデンスとともに解説しているからです。
ただし、本書を「読んだだけ」で終わらせてしまうと、いつまでも一歩を踏み出せません。
本書から何を学び、どう実践に落とし込むかが、収益化への分かれ道になります。
今回は、本書を「実践目線」で深く読み込んでもらうため、副業で始めた不動産投資によってFIRE（経済的自立）を達成した「現場監督大家 コーさん」に書評を執筆いただきました。
財閥系ハウスメーカーの技術責任者として20年以上指揮してきた建築のプロ。副業で始めた不動産投資でFIREを達成。東京・埼玉エリアを中心にボロ戸建てやアパートを複数棟所有、年間家賃収入は会社員時代の給与をはるかに上回る。保有資格：一級建築士（第281006号）他。
そんなコーさんの視点から、本書のどこに価値があるのか、どんな知識が得られるのか、そして実際に投資を始めるならどう活かすべきかを、具体的に解説いただきます。
最後まで読むことで、本書を「買うべきかどうか」「読んだあと何をすべきか」がはっきり見えてくるはずです。
なお、弊社アルバリンクでは、高利回りの空き家・古家戸建てを「未公開物件」としてLINE登録者限定でご紹介しています。
加えて、LINE登録者には「特典」として、「優良空き家を見極めるためのチェックリスト」や、キャッシュフローを自動で計算してくれる「収支計画書（雛形）」などをプレゼントしています。
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目次
著者・大熊重之さんとは？2000軒超の再生実績を持つ「全古協」のトップ
まず、『地方は宝の山！』の著者である大熊重之さんの圧倒的な実績についてお伝えします。
大熊さんは、東大阪で部品塗装会社を経営する一方で、2013年から不動産投資を本格スタートされた異色の経営者です。
そして現在、ご自身が理事長を務める「一般社団法人全国古家再生推進協議会（全古協）」では、全国で2000軒を超える空き家・古家を再生してきた圧倒的な実績を誇ります。
会員数は1万4000人を超え、空き家投資の物件見学ツアーは全国31地域で開催。累計1200回以上、参加者は6500人を超えるという規模感です。
その実績が認められ、2022年には国土交通省主催「第1回地域価値を共創する不動産業アワード」担い手育成部門で優秀賞を受賞されています。
本書の素晴らしい点は、机上の空論ではなく、「2000軒を再生してきた組織のトップだからこそ書ける、再現性の高いノウハウ」が体系的にまとまっている点です。
プロの私から見ても、現場の泥臭い実情を熟知している人にしか書けない一冊だと感じました。
【書評1】不動産投資は「究極のサブスク」——時間が最大の味方になる
本書の第1章では、なぜ数ある投資のなかで不動産投資が最適なのか、その根本的な理由が解説されています。
著者は、株式・FX・ビットコインといったハイリスク・ハイリターン投資と比較しながら、空き家・古家投資が「王様業」である理由を丁寧に語っています。
全古協データが示す「平均利回り12.9%」のリアル
本書で紹介されている全古協のアンケートデータは、地方空き家投資のリアルを数字で裏付けるものでした。
- 会員の90%以上が利回り10%以上を達成
- 平均利回り12.9%（2022年）
- 平均購入額318万円
- 平均工事額（リフォーム代）279万円
引用元：地方は宝の山！ 第1章/数ある投資のなかで、なぜ不動産投資が最適なのか？ P31より
著者は、「まずは空き家・古家投資から始めるのが適切」「利回りが10％を超えるものをコツコツ積み上げることこそ、不動産投資のリスクヘッジだ」と断言されています
ここで投資家目線で他の投資商品と比較してみると、この数字の意味がよりハッキリ見えてきます。
- 投資信託・積み立て投資：年平均リターン4%前後
- 地方の空き家・古家投資（全古協データ）：平均利回り12.9%
こうして並べてみると、地方空き家投資が「リスクを抑えながら高利回りを狙える、極めて稀有な投資手法」であることが、数字からハッキリ見えてきます。
私自身、不動産投資を10年以上続けてきましたが、本書のこのデータを見て改めて「自分の選択は間違っていなかった」と確信を持てました。
本書が説く「ローリスク・ミドルリターン」の構造
本書第1章の核心は、「なぜ空き家・古家投資はローリスクなのか？」の論理的な説明にあります。
著者の主張をまとめると、以下の3つの理由に集約されます。
- 購入価格が低い：300万円前後で買えるため、損失額そのものが限定的
- 需要が安定：戸建て賃貸は供給が極端に少なく、入居者が見つかりやすい
- 融資依存度が低い：自己資金または小規模融資で済むため、金利上昇リスクが小さい
著者の大熊さんは、この「ローリスク構造」こそが空き家投資の本質だと訴えています。
私の経験則と照らし合わせても、まったくその通りです。
不動産投資を始めた当初から「いかにリスクを下げるか」を最優先にしてきましたが、本書の論理は、私が現場で身につけた感覚を「言語化」してくれるものでした。
不動産投資初心者の方が「リスクが怖くて踏み出せない」と感じている場合、まず本書のこの章を読むだけでも、不安はかなり解消されるはずです。
著者が示す「行動」の重要性
本書では、著者・大熊さんが塗装業を経営しながら不動産投資を「行動」で広げていった経緯が描かれています。（P5）
リーマンショック後の不景気をきっかけに、本業とは異なるマンションリフォームを手がけたことが、空き家・古家再生コミュニティを立ち上げる原点になったそうです。
引用元：はじめにー日本全国で空き家・古家が投資物件になる時代ー P5より
著者がこの章で繰り返し強調しているのは、「資格や経歴ではなく、最初の一歩を踏み出せるかどうかが分かれ道」という考え方です。
早く始めて、時間を味方につけられるかどうか。
私もこの著者の主張には深く共感します。
よく「一級建築士だから有利でしょ？」「現場監督出身だからできるんでしょ？」と聞かれますが、若干は有利な点はあるものの、その差は大したものじゃないと思っています。
私の周りの投資家仲間を見ていても、結局のところ、「行動力と勇気の差」こそが、収入の差になっていくと確信しています。
これが10年後の資産規模に大きな差を生むポイントだと思います。
【書評2】「家賃相場から逆算する」リフォームの極意
本書の第4章では、空き家・古家投資の最大の関門である「リフォーム」について、極めて実践的な指針が示されています。
本章のテーマは、「リフォームに費用をかけすぎて利回りが下がる」という、不動産投資初心者がやりがちな失敗を避けるための判断軸です。
本書が示す「家賃相場とクオリティのバランス」
本書のリフォーム論の核心は、「家賃相場から逆算してリフォーム水準を決める」という考え方です。
著者は本書でこう書かれています。
クオリティばかりを追い求めると、住む人のニーズとのずれが発生します。その地域の家賃相場が5万円なら5万円の生活のグレードに合わせたもの、8万円の家賃を取るならこれくらいの設備が必要だと判断する能力が必要です。
引用元：第4章/重要！コストを抑えるリフォームの考え方 P201より
さらに著者は「競合に勝とうとしてクオリティを上げすぎると利回りが落ちてしまいます。下げすぎると競合に負けてしまいます」（P202）とも書かれています。
著者の主張は明確です。
リフォームは「自分のこだわり」ではなく「家賃相場というモノサシ」で決めるべき、ということ。
このバランス感覚こそ、まさに「不動産投資の極意」だと、私も実体験から強く同意します。
業者任せにしない「主導権」を握る重要性
本書でもう一つ重要な指摘があります。
大家側でリフォームをするところとしないところを明確にしなければならない。
引用元：第4章/重要！コストを抑えるリフォームの考え方 P210より
著者は、「リフォームの主導権を業者ではなく大家が握ること」を強く訴えています。
なぜなら、業者は「住宅としての完成度」を追求する一方、大家は「投資としての収益性」を追求する立場だからです。
ゴールが違う以上、業者任せにすれば必ずコストが膨らんでしまいます。
この主張は、私自身も実体験で経験しておりますが、なにより施工側の内情も知っているだけに、非常に共感しました。
私も自分の物件で業者さんと打合せをしていると、現場監督をやってきた手前、「この程度でいいんですか？」とよく聞かれます。
真面目な業者さんほど「ちゃんと直したい」という気持ちが強く、放っておくとどんどんクオリティが上がってしまうのです。
業者任せにせず、自分が主導権を握ること。
これは、本書を読んでいる初心者の方にも、ぜひ最初から意識していただきたいポイントだと思います。
「やりすぎないリフォーム」こそ入居者目線の最適解
本書を読んでもう一つ深く納得したのが、「やりすぎないリフォーム」という考え方です。
不動産投資初心者がやりがちな失敗が、「自分が住みたい家」基準でリフォームを発注してしまうことです。
壁紙はオシャレな柄に、床はフローリングに、キッチンは新品に…と、こだわりを詰め込むほど、利回りはどんどん下がっていきます。
でも、本書の著者が一貫して訴えているのは、「入居者が求めているのは”自分仕様の高級感”ではなく、”清潔で生活できる空間”」という事実です。
たとえば、家賃5万円帯の地域で「リビングはフローリングにしましょう」と業者さんから提案されても、ほとんどの入居者はクッションフロアでも違和感を感じません。
むしろ大事なのは、「水回りが清潔か」「エアコンがちゃんと効くか」「壁紙にカビがないか」といった生活直結の要素です。
私自身、過去にリフォーム費用を200万円以上かけた物件と、80万円程度で抑えた物件の両方を運用したことがありますが、家賃にも入居スピードにも、ほとんど差がありませんでした。
差があったのはキャッシュフローのほうです。
抑えた金額の差は、そのまま私のお金として手元に残ったのです。
本書で著者が伝えている「やりすぎない判断軸」は、入居者ニーズと収益性を両立させる、まさに不動産投資の核心です。
【書評3】入居者への「思い」が大家の本質を決める
第4章の最後にあるコラムを読んでいて、著者・大熊さんの人となりが最も見えた場面がありました。
DIYで失敗して困った相談者からの相談を、ある事情で断ったエピソードです。（P221）
その理由が「利益を追い求めすぎて、入居者に対する思いがまったく感じられなかったから」だということでした。
これには正直、身が引き締まる思いがしました。
不動産投資をやっていると、どうしても利益の計算ばかりに頭が向いてしまいがちです。
利回り、CF、ROI…数字ばかりを追いかけてしまいます。
また不動産投資家にとっては数ある中の1件だったとしても、入居者の方にとっては「家は人生のステージ」です。
入居者の方に満足してもらえることなしに、安定した賃貸経営は成り立たないということを忘れてはならないと、この本を読んで改めて入居者さんへの思いをより高めていきたいと思うようになりました。
「４つの柱」が空き家投資を支えている
本書では、空き家・古家投資は「入居者・投資家・工事業者・地域」の四方良しで成立する事業だと一貫して語られています。（P251）
- 入居者：手頃な家賃で広い一軒家に住める喜びを得る
- 投資家：低価格でキャッシュフローが得られる物件を取得し、不動産投資のハードルが下がる
- 施工業者：下請け業から脱して安定収益を得られ、投資家から感謝される
- 地域：放置されていた空き家が再生され、地域の景観・治安が改善する
この四方良しの構造があるからこそ、地方空き家投資は単なる金儲けではなく、「持続可能な社会の実現」や「個人の自立を実現していける人が増えること」になり得るんだと、社会性のある事業という認識を強く持てるようになりました。
「借りる側の視点」を持てた瞬間に物件は化ける
本書では、かけるコスト、賃料、売却代とのバランス…リフォームをどのように考えるか、といった内容も書かれています。（P212）
空き家・古家再生の場合、完成イメージの目線を下げることも必要です。人は自分の立場から考えがちです。
～省略～
ほとんどの人は目線が高くなってしまうのです。
目線を下げて家賃を見つめ直して考えてください。まずはその家賃での工事を考え、リフォームするところとしないところを明確にするのです。次に、その家賃を上げるにはどうすればよいかを費用対効果を含めて考えるのです。
引用元：第4章/重要！コストを抑えるリフォームの考え方 P212より
私自身の経験で言うと、激安ではあるものの、駅から離れていて駐車場もないボロ戸建てに入居してくれた方がいました。募集依頼の際には、管理会社さんからは「正直いって、これは厳しい」とも言われていた物件でした。
それでもなんとか入居が決まり、その後その入居者の方とお話しした時に決めていただいた理由を聞いたところ、「自分だけの一軒家になるという点と、以前に住んでいたアパートよりも広いのに、安い点が魅力だった」と話してくれたんです。
「不利」だと思っていた物件が、その方には違う角度で「プラス」に感じていた。
自分が感じる価値と、入居者が感じる価値は、まったく違うということに気づくこと。
この「借りる側の視点」を忘れずにいることが、長く大家業を続けるための本質だと思います。
本書を通じて、改めて気づかされました。
【書評4】地方投資で意識すべき「人口動態」と「テレワーク需要」
本書の第2章では、なぜ「いま」地方の空き家・古家投資が儲かるのかが、複数の角度から分析されています。
本書が指摘する「3つの追い風」
著者が挙げているのは主に以下の3点です。
- 高齢者の持ち家が今後どんどん空き家になっていく人口動態の変化
- コロナ禍を経たテレワーク普及による地方移住需要の拡大
- 都市部と地方の利回り格差（地方は10〜20%、都心は5%以下が一般的）
著者が特に強調しているのは、都市部のファミリー層に「広さ」と「安さ」を求める動きが定着している点です。
通勤頻度が週1〜2回になった結果、「家賃を下げてでも、もっと広い家に住みたい」というニーズが地方や郊外へ流れ込んでいると著者は分析しています。
私も実際に物件運営をしていて、ここ数年でファミリー層からの問い合わせが明らかに増えていることを実感しています。
本書の分析は、現場感覚とも一致する説得力のあるものでした。
「空き家900万戸時代」が投資家にとっては追い風
本書で繰り返し示されるのが、空き家を「社会問題」ではなく「投資機会」として捉える視点です。
総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、日本の空き家は2023年時点で900万戸超、空き家率は13.8%と過去最高を記録しています。
著者は、「空き家は迷惑な存在ではなく、再生すれば地域貢献にもなり、自分の収益にもなる『宝の山』だ」という発想を一貫して伝えています。
この考え方こそが、本書のタイトル『地方は宝の山！』の由来でもあります。
空き家を「社会問題」と捉えるか、「投資機会」と捉えるかで、人生の選択肢が大きく変わると思います。
廃墟になりつつある古家を再生して、若い世帯や移住者の住居に変える。
これは投資でありながら、社会にとっても価値のある事業だと私も同感します。
【書評5】地方で大家になるための「７つの必須知識」
本書の「おわりに」では、地方で大家になるために必要なアクションプラン（コンパス）が示されています。
著者が挙げる「大家業の７つのステップ」がこちらです。
- 市場調査：地域の空き家・古家の現状を調査
- ネットワーキング：地元の不動産業者・行政・地域住民との関係を築き情報集め
- 物件選定：投資対象となる物件を選び、実際に現地へ足を運ぶ
- 財務計画：リフォームや運営に必要な予算を計画し、資金調達の方法を検討
- プロとの協力：専門のリフォーム業者とコミュニケーションにて関係づくり
- 実行・実践：計画に基づき、収支シミュレーションを立て、買い付け・契約・決済
- 管理と運営：入居者募集から管理まで、物件が持続可能な収益を生むように運営
引用元：おわりに P290より
この中で意外と見落としがちだが重要だと感じたのは、「ネットワーキング」です。
ネットワーク構築の過程で信頼を得られ、不動産業者から未公開情報を流してもらえたことが何回かありました。
ただ単に一般の物件情報をネットで探すだけでは、ライバルが多すぎて勝てません。
「業者さんに顔を覚えてもらえる関係性」こそが、不動産投資の最大の差別化要素とも言えます。
こんな人にぜひ読んでほしい
- 不動産投資を始めたいが、都心の物件は高すぎて手が出ないと感じている会社員の方
- 少ない自己資金（数百万円以下）から副業として収益を作りたい方
- 地方の空き家・古家に興味はあるが、本当に入居者がつくのか不安な方
- すでに不動産投資をしているが、リフォームコストのコントロールに悩んでいる方
- 大家業を「1人の経営者」として体系的に学びたい方
※本レビューはAmazon掲載情報・目次および実際に読んだ章の内容をもとに作成しています。
【まとめ】本書を読んだあと、最短で結果を出すための一歩
本書を読み終えた後、あなたはきっと「地方の空き家・古家投資なら、自分にもできるかもしれない」という確信に近い気持ちを抱いているはずです。
不動産投資は、正しい知識を持って一歩を踏み出した人だけが勝てる世界です。
しかし、同時に知っておいていただきたいことがあります。
それは、空き家・古家投資において最大の障壁は、リフォームや客付けよりも、実は「条件を満たす優良な物件に出会えるかどうか」だという点です。
私の所有物件の約半分は、一般のポータルサイトには載らない「未公開物件」です。
不動産業者は、信頼できる相手にだけこっそり情報を流します。
未公開物件を掴める環境にいるだけで、ライバル不在の「イージーモード」で投資を始められるのです。
ただ、その信頼関係を築くには時間がかかりますし、実績のない状態から始めるのは至難の業です。
そこで、不動産投資初心者に最適な「空き家・古家戸建て」などの高利回り物件をLINE登録者限定で紹介している情報を活用するのは、非常に賢い方法だと思います。
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この一歩が、あなたの自由な未来への最短ルートになるはずです。
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この記事の監修者
現場監督大家コーさん
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