路線価の計算方法を詳しく解説

誰かと思えば熊さんじゃねぇか。

ふん、猫撫で声なんか出しても、ビタ一文貸さねぇよ。

それで有頂天になっているわけだな。

どれどれ、ほぉ、確かに安いようだが、現地は見たのかい？

ふーむ、少し安過ぎる気もするなぁ。

よしひとつ、路線価を調べてみるか。

呆れたねぇ、路線価も知らないで不動産投資しようってのかい？

いいかい、熊さん。

土地の価格にはいくつか種類があるんじゃ。

実勢価格、公示価格、路線価などだ。

まず、実勢価格というのは実際の売買価格だ。

次に公示価格というのは、国交省が毎年発表するもので、まぁ“地価の基準点”という程度に覚えておくといい。

そして路線価というのは、公示価格をもとに道路ごとに細かく設定したもので、相続財産の算定や相続税申告、贈与税や固定資産税、借地権割合などを算定するのに使われておる。

要するに、土地は一点ものだから、適正価格というのはあるようでないものなんだ。

売り手と買い手が合意すれば取引は成立してしまう。

安いと思って飛びついたら、土地そのものに難点があって安くなっている場合もあるので注意が必要だということじゃ。

そんな時、公示価格や路線価の仕組みを知っていれば、おおよその適正価格を判断できるので、問題のある土地をつかんでしまうリスクを抑えることができるというわけだ。

なんだい、その言い草は。

公示価格は不動産鑑定士などの専門家などが協議して決める地価で、公共事業用地取得価格の基準になるほか、企業資産の時価評価などにも使われる。

ただし、すべての土地にくまなく設定されているわけではなく、基準となる場所を選んで設定しておるんじゃ。

この公示価格を基準に、税務署などによって設定されているのが路線価で、道路ごとに細かく設定されている。

原則はそういうことだな。

路線価には2種類あって『相続税路線価』は公示価格のおよそ80％、『固定資産税路線価』は公示価格のおよそ70％と覚えておくといい。

ちなみに単純に路線価という場合は、相続税路線価を指していると考えていい。

今ではインターネットで簡単に調べられる。

国税庁のサイトに行くと全国の路線価を検索できるので、買おうとする場所の路線価を調べておくといい。

お、熊さんもいっぱしの不動産投資家らしくなってきたじゃねぇか。

その通りだ。

不動産投資をするなら、その土地の値動きを確認しておくことは基本中の基本だ。

路線価を見るときゃ、高い安いよりも、値上がり基調か値下がり基調かというトレンドを見ることがポイントだ。

特にこれからは人口減少・家余り時代になっていく。

地価が下がり続けているような人気のない土地は、どんなに安くて手を出すべきではない。

目的の土地が接している通りを探し、そこに書いてある数字を見る。

この数字が“標準的な土地の1㎡当たりの価格”だ。

これを0.8で割れば公示価格の目安になる。

例えば、路線価が50万円なら、公示価格はおよそ62.5万円、坪当たりなら206万円となるわけじゃ。

これに1.1～1.2を掛けたのが実勢価格の目安と言われておる。

つまりこの場合なら、坪単価226万円～247万円が実勢価格の目安というわけだ。

数字が書いていない部分は、役所で調べた固定資産税評価額に一定の価格をかける倍率方式で算定する事になる。

今日は鋭いねぇ。

そう、そこが肝心なとこだ。

同じ通りに面している300㎡の土地でも、熊さんなら次のイ、ロ、ハの土地ではどれが欲しい？

そうだな。

同じ広さでも土地の形はできるだけ正方形に近く、道路に接する面も長い方に人気が集まる。

この場合ならイ>ロ>ハの順で人気が集まるだろ。

つまり、同じ道路に面した宅地面積でも、土地の形状などによって需要が変化するので評価額も変わってくるわけだ。

このような土地の形状によって評価額を調整するのが『奥行補正率』だ。

奥行補正率というのは、土地の奥行と地区区分、想定整形地によって決められており、土地の評価額が最大20％引き下げられる。

例えば普通住宅地区で奥行4メートル未満の土地は路線価に0.9をかけて算出するわけだ。

その通り。

そのほかにも『側方路線影響加算率』『不整形地補正率』『間口狭小補正率』『がけ地補正率』『奥行長大補正率』といった項目もある。

それと熊さん、金融機関は路線価をベースに融資額をはじき出すのを知っているかい？

つまり、路線価を知っておくことは資金計画の面でも重要だというわけだ。

その算定方法は金融機関によって異なるが、用途地域と土地の形状で算定されることが多いようじゃ。

これはある金融機関の評価項目だが、商業地は土地活用の制約が少ないので、利用価値が高いと考えられることから評価額が高い。

逆に、第一種住居専用地域などは制約が多いため評価額は低くなるといった具合だ。

工場建設が可能ということは、将来的に住環境が悪化するリスクを抱えているという判断のようじゃな。

口が悪いねぇ、熊さんは。

しかし、不動産投資というだけで簡単に貸し出す金融機関の方が問題だ。

むしろリスクをきちんと見て慎重な融資態度をとる金融機関の方がよほど健全だと思うがね。

その方が、投資家も余計なリスクを背負わないで済む。

そういうことだ。

また、道路付けも評価額を左右すると言われており、角地や二面道路は評価が上がる。

また、接道は間口が広いほど良く、南接道の方が北接道よりも良いとされる。

ところで、図のような形の土地を『旗竿地』というのじゃが、引き込み道路部分が長いほど評価が下がるということも覚えておいた方がいいだろう。

こりゃまた鋭い質問だね。

路線価が高い、あるいは高止まりしている場所は人気の高いエリアと言えるから、人口減少・家余り時代になっても需要は底堅いだろう。

しかし、それだけに地価は高いため、よほどの自己資金がないと安定経営は難しくなる。

多額のローンを組んだのでは、ちょっとでも金利が上がったら首が回らなくなる恐れがあるからな。

反対に、路線価の安いエリア、下がり続けているエリアは需要低迷が心配だ。

安く買えても空室だらけのアパートになったのでは何の意味もないからな。

わしならそうだな、路線価の安定している安価な中古アパートを根気よく探すな。

例えば、人気エリアの旗竿地に建つ古いアパートをリノベーションするというのも賢い選択肢だ。

あるいは、路線価が堅調な地方都市の物件に目を向けてみるのも有効な視点だ。