収益物件購入から管理の指南書

戸建て投資 投資家物件紹介

多頭飼いトラブルに発展したはじめての戸建て物件

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私の不動産投資歴 最初の物件は横浜市内にある中古住宅

こんにちは、サンタマリアです。

筆者は、現在神奈川県横浜市内に中古住宅を2軒、鎌倉市内に事務所用戸建てを1軒、逗子市内にワンルームの区分マンションを1室、千葉県市原市に中古住宅1軒を保有しています。

父親が不動産投資を積極的に行っていたため、不動産投資自体には若い時から興味はありました。

その為、大学に在籍しているときから「社会人になったら不動産投資のためのお金を貯めて、400万円以上になったら投資物件を購入しよう」と決めていました。

そして、大学を卒業後、東京都内の一般企業に就職することになりました。

当初は実家から遠方(通勤時間1時間40分)となるため、会社の近くでマンションを借りて、一人暮らしをすることも考えました。

しかし「少し通勤時間がかかるが、頑張って実家から通うことで、家賃分を貯蓄に回そう」と考え直し、29歳で結婚するまで実家から通うことにしました。

そのおかげで特に節約を意識したこともないのに月に10万円以上は貯蓄できていました。

また、勤務していた会社で労働基準局の検査が入り、過去2年に遡って未払いとなっている残業代が臨時収入(約250万円)として入ったことも物件購入の資金源となりました。

そんなこんなで、社会人3年目の時点で貯金は約500万円となりました。そこで最初の1軒目となる投資物件を探すことになりました。

はじめての物件購入経緯

「最初の投資物件は管理しやすい近所にするべき」

と父親からアドバイスをもらった為、最初は横浜市内の物件をターゲットとしました。

2か月位インターネットで検索をしましたが、どういうものが本当にいいのか?全く理解できませんでした。(不動産についての知識が一切無い状態でしたから当然ですね)

そこで、父親に相談をしたところ、以下の条件を満たす物件をターゲットとするといいのでは?というアドバイスを貰いました。

  1. 想定年間家賃÷購入費用+想定リフォーム費用で計算できる利回りが10%以上となる物件
  2. 駅から徒歩15分圏内にある物件
  3. ローンを組まずに現金一括で購入できる金額の物件(父親から600万円までなら援助するという条件をもらっていました。自分の貯蓄と合計して1100万円までが上限でした)

すると、選ぶべき物件がだいぶ絞られてきて、「迷い」が無くなり、購入するべき物件が見えてきました。

不動産に限らず「投資」というのは、何かしら一定のルールを決めることが大事であることを実感しましたね。

そして、上記条件に合致したのが、祖父母が以前住んでいた戸建住宅の隣にある中古一戸建て(築25年、価格1200万円)でした。

(当時、祖父母が住んでいる戸建住宅は、部屋の間取りを変更して、母親が美容室として使っておりました)

ちなみに居住している人は、飲食店を経営している人で、物件売却で得たお金を利用して、2店舗目以降の開店資金として考えていたようです。

近所の不動産会社に聞いたところ、かなり売り急いでいるようで、おそらく100万円までなら値引きが可能では?とのことでした。

そこで、思い切って、現金即渡しを条件に200万円の値引き交渉をしたところ、あっさりと了承を貰いました。

このように、物件保有者が売り急いでいる場合、不動産購入については、現金即渡しを条件とすることで大幅な値引きが可能なケースがあります。

現金をある程度保有しているのであれば、是非一度は交渉するべきです。

リフォームはDIYで

投資物件である1軒目の購入を終えた後、貸付する前にリフォームをすることにしました。

当時、筆者は「リフォーム」というと、リフォーム業者に全てを丸投げして修繕するものでは?と思っていました。

しかし、父親いわく、投資物件のリフォームに関しては、可能な限りDIYで修繕を行い、素人では絶対にできない場所(トイレ、ガス、電気配線、屋根など)については、業者に依頼するべきとのことでした。

例えば、一戸建ての壁紙の貼り替えについては、業者に依頼すると平気で20万円以上の手間賃を請求してきます。

もっというと、全てをリフォーム業者に依頼する!!となれば、正当な業者でも1000万円以上は要求してくるでしょう。

少しでも利回りを良くしたい投資物件については、リフォーム業者に全て丸投げは絶対にするべきではありません。

このあたりのことは、リフォームの記事でも書いています。

ボロ戸建てを激安DIYリフォームする方法!利回り15%以上は当たり前!

1軒目に購入した物件については、以下の部分は全て自分でリフォームを行いました。

  1. 壁紙、障子貼り替え
  2. フローリングシート貼り付け
  3. トイレウォシュレット設置

リフォームの総額費用としては、材料費、ウォシュレット機械のみで10万円程度で済みました。

ちなみに業者に丸投げした場合は50万円以上かかるでしょう。

こうして、投資した金額は以下のようになりました。

物件購入費用1000万円
リフォーム費用10万円
購入諸費用(登記、売買手数料等)100万円

合計で1110万円

家賃設定に悩んだはじめての客付け

こうして2か月程度リフォームを行った後、近所の不動産会社を通して、物件募集を行うことにしました。

一番悩んだ部分が家賃の設定でした。

近所で同程度の築年数、広さの一戸建ての家賃相場を見ると8万7000円~9万円が中心でした。

勿論、この上記の家賃で募集すれば、いつかは決まるでしょう。

しかし、すぐにでも借り手をつけるには何か「工夫」が必要なのでは?とも考えました。

そこで、母親が美容室を経営している事務所の一部に20平米程度の物置を設置して、入居者は無料で使えるようにして、家賃を相場よりも少しだけ安い8万円5000円に設定しました。

すると、不動産会社に物件を出してから1週間程度で5件ほどの問い合わせがあり、1カ月もしないうちに借り手がつきました。

狙い通り、敷地外の場所にある物置が無料で使えるのが決め手となったようです。

こういったちょっとした工夫が他物件との「差別化」となるものだと思いました。

物件の管理運営

実は、1軒目に購入した物件については、入居した後「管理運営」らしいことは一切しておりませんでした。

管理どころか、近所にも関わらず物件の様子を見に行くことすら怠っていました。

これが、実は後々にトラブルとなりました。

何と借主が内緒で猫を10匹以上飼ってしまったのです。

実は、入居してから3年目位の時に隣で美容室を経営していた母親は店閉いをしました。

店閉いをした時点で、貸家の様子を見る機会も無くなり、何年も放置した状態が続いてしまいました。

「家賃も遅れることなく払ってくれているから、ほっておいても大丈夫でしょう・・」

この考えが甘かったです。

最初に発覚したのは、近所からの通報でした。

たまたま貸家の近くを自転車で通りかかった時、貸家の隣に住んでいる住居人から「お隣さんは猫を沢山飼っているようだよ。うちの庭まで入って糞をして困っているんだよ。」と言われました。

すぐに貸家に行って、インターホンを押すと奥様が出てきました。問い詰めると、当初は飼っていることを否定しました。

しかし、最後には「実は、今年から11匹猫を飼っています。申し訳ありませんでした・・。」と白状しました。

正直、びっくりしました。また、家族の状況を聞くと、御主人とは既に離婚しているようで、ここには住んでいないことも発覚しました。

知らない間にこんなことになっているとは・・・。借主と定期的にコミニケーションを取ることの大切さを痛感しました。

それからは、月に1回~2回程度は、賃貸物件の様子を見に行くようにして、もし、借主が在宅していて、お話ができるようでしたら、挨拶をするようにしました。

普段のコミニケーションはやはり大事ですね。

(ちなみに11匹の猫のうち9匹は里親に出してもらい、飼うのは2匹のみとしました。糞についても必ず敷地内でするようにしつけてもらいました。)

1軒目の投資物件でうまくいった点、反省点

うまくいった点

2003年10月から賃貸物件として保有しており、今年で15年目となります。

当初借りた家族は2011年7月まで居住してくれて、2家族目については2011年10月~2014年10月まで、3家族目は2014年12月から現在まで居住してくれています。

この15年間、大した工夫及び家賃の値下げをすることも無かったにも関わらず、ほとんど空室になることもなく、絶え間なく借り続けている点は、非常に良質な物件であったとしか言いようがありません。

既に、最初に投資した1110万円のお金は家賃収入で回収している訳ですから、この物件の投資は成功だったと言えるでしょう。

今後は築年数経過に伴い、例え家賃を下げたとしても、劣化を理由に借り手がつきずらくなるでしょう。

その為、以下の付加価値をつけて、近隣貸家物件との差別化を図っていく予定です。

  • インターネットが無料で利用できるWI―FI環境を整える。
  • 最新の家電製品(ダイソン掃除機、空気清浄機など)を備え付ける。
  • ペット可の物件として、庭にペットの洗い場を作る。

反省するべき点

1家族目で起きたペットのトラブルでしょう。

この件から、賃貸物件の様子を見にいくと同時に、可能な限り入居者ともコミニケーションを取るようにしました。

 

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サンタマリア

サンタマリア

ビル管理会社で勤務しており、副業として賃貸経営も行っています。現在神奈川県横浜市内に中古住宅を2軒、鎌倉市内に事務所用戸建てを1軒、逗子市内にワンルームの区分マンションを1室、千葉県市原市に中古住宅1軒を保有しています。 2017年12月に宅建取引士を取得。2年後位を目途に不動産業として独立開業を計画しています。

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