再建築不可物件が売れない理由とは？売却できない時の対処法も解説

再建築不可物件は老朽化や建築基準法上の制約により新しい建物が建てられず、活用方法が限定されてしまうため売却が難航しがちです。

加えて土地の評価額の低下やリフォーム費用の増加なども重なると、希望する価格での売却は極めて困難になります。

この記事では再建築不可物件の売却が難しい理由や、売却をスムーズに進めるための対処法について解説していきますので、再建築不可物件の売却に不安を感じている人は是非参考にしてみてください。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、既存の建物を取り壊してしまうと新たな建物が建てられない物件のことを指します。

再建築不可物件になってしまう原因の多くは建築基準法の接道義務を満たしていないためで、接道義務が制定される前に建てられた物件をそのまま利用することはできるものの、取り壊して新しい建物を建てることは許可されていません。

そのため買主からは利用価値が低いと判断され、売却が難航してしまうのです。

再建築不可物件が売れない5つの理由

ここでは再建築不可物件が売れない5つの理由について解説していきます。

再建築不可物件には建て替えができないという大きなデメリットがあるため、一般の物件よりも売却が難航しがちです。

また住宅ローンの審査を通過しにくい、既存の建物の築年数が古いといったデメリットもあるため、再建築不可物件を売却したいのであればあらかじめ長期戦になることを覚悟しておきましょう。

建て替えできない

再建築不可物件はたとえ既存の建物が老朽化のため倒壊したり、家事で消失したとしても新しい建物を建てることができません。

これは買主にとって非常に大きなリスクであり、購入をためらうのも仕方がないと言えるでしょう。

また建て替えだけでなく既存の物件を増築することもできないため、活用方法が極端に限定されることになります。

住宅ローンがおりにくい

住宅ローンがおりにくいのも再建築不可物件の売却が困難な理由の一つです。

再建築不可物件は金融機関から担保としての価値が低いとみなされることが多く、結果として住宅ローンの審査基準も厳しくなります。

もし住宅ローンの審査に通らなければ、買主は現金で購入しなければならないため、購入のハードルが一気に上がってしまいます。

資産価値が低い

再建築不可物件は一般的な物件と比べて活用方法が限られており、その分資産価値も低くなってしまいます。

また資産価値の高い物件は売却もスムーズに進みますが、資産価値の低い物件は売却先を見つけるのに時間がかかることが多く、その点も買主にとってのリスクとなります。

購入者が限定される

再建築不可物件は一般的な物件よりも安く購入できるものの、建て替えができないことや住宅ローンがおりにくいといったデメリットを考えると、どうしても購入者が限定されてしまいます。

それでも隣接地に住んでいる人や現金での購入が可能な不動産投資家など、購入希望者が現れる可能性はゼロではありませんので、諦めず売却先を探し続けることが重要です。

築年数が古い

再建築不可物件の多くは、建築基準法の接道義務が制定された1950年よりも前に建てられたものであり、築年数が古く老朽化しているため快適に生活するにはリフォームが必要です。

リフォームされていない再建築不可物件は活用方法が更に限定されるため、売却先を探すのもより困難になります。

再建築不可物件が売れない時の2つの対処法

ここでは再建築不可物件が売れない時の2つの対処法について解説します。

再建築不可物件は再建築ができる状態にして売却するか、再建築ができないまま売却するかで対処法が変わってきます。

再建築ができる状態になれば売却の難易度は一気に下がるものの、かなりの労力と費用がかかってしまうため、急ぐ必要がないなら再建築ができないまま売却するのも選択肢の一つです。

再建築できるようにして売却する

再建築ができる状態にして売却する方法ですが、隣地の一部を購入したり、セットバックを利用するなどいくつかの選択肢があります。

ただしいずれの方法も必ず利用できるわけではなく、加えて隣地所有者との交渉や自治体との協議などに時間と労力を割く必要があります。

もし再建築ができる状態にすべきか判断が難しい場合は、再建築不可物件の取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談してみることをおすすめします。

隣地の一部を購入する

再建築ができる状態にするための方法の一つとして、隣地の一部を購入することが挙げられます。

多くの再建築不可物件は建築基準法で定められた接道要件を満たしていないために再建築ができませんが、隣接する土地の所有者と交渉し、必要な範囲の土地を購入することで接道義務を満たれば、再建築が可能になる場合があります。

また購入が難しいのであれば借地契約を結ぶ、という選択肢もあります。

接道義務の特例を利用する

接道義務の特例許可を申請することで、再建築が可能になる場合もあります。

接道義務の特例許可ですが、正確には建築基準法第43条第2項第2号の規定に基づく許可といい、自治体の特定行政庁が敷地の接道義務を緩和することで、敷地が道路に接していなくても再建築が可能になる、というものです。

許可の基準は特定行政庁ごとに異なるため必ず利用できるわけではありませんが、非常に便利な特例ですので再建築不可物件の売却を考えている人は一度特定行政庁に相談してみることをおすすめします。

セットバックする

セットバックとは接道義務を満たすために敷地の一部を後退させ、道路を広げる方法のことです。

セットバックを利用するためには条件があり、敷地と接している道路の幅が4メートル未満でなければなりません。

セットバックを行うと敷地は狭くなってしまいますが、再建築負荷という大きなデメリットを解消できることを考えた場合、可能であれば積極的に行うべき方法だと言えるでしょう。

再建築不可物件のまま売却する

再建築不可物件のまま売却するのは難易度が高いものの、方法はいくつか存在します。

まず再建築不可物件は既存の建物をリフォームすることは制限されていないため、リフォームによって物件の価値を高め、売却しやすくするという方法があります。

また再建築不可物件を専門に扱っている買取業者に買い取ってもらうのも有効な方法です。

リフォームする

再建築不可物件の売却をスムーズに進めるために、まずリフォームを検討してみましょう。

リフォームによって建物の外観や内装が改善されれば、売却先も見つけやすくなります。

また売却価格をできるだけ安くすることで利回りを向上させれば、不動産投資家への売却も目指せます。

隣地の所有者に購入してもらう

隣地の所有者も再建築不可物件の売却先として有力です。

自分の土地を広げることができ、また接道義務を満たすことで再建築不可の制限を解除できる可能性もあることから、隣地の所有者にとって土地活用の幅を広げるチャンスとなる可能性があります。

もし隣地の所有者が再建築不可物件の購入に関心があるようなら、積極的に交渉してみることをおすすめします。

不動産買取業者に売却する

再建築不可物件のまま売却するのであれば、もっとも確実性が高いのが不動産買取業者に売却することです。

不動産会社買取業者に売却する場合、一般の買主よりも買取価格が下がってしまうというデメリットがありますが、代わりに契約から決済まで最長でも数週間程度で進められる、という大きなメリットがあります。

まとめ

再建築不可物件は活用方法が限られており、また住宅ローンの審査も厳しいなどの理由で売却が難しくなりがちです。

ですが隣地の一部を購入して再建築可能にしたり、リフォームで物件の価値を高めるなど対処法もありますので、必要なら不動産会社に相談しつつ売却成功を目指しましょう。