仮換地とは？土地区画整理事業の流れや税金への影響、売却時の注意点を徹底解説

【更新日】2025/05/19

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土地区画整理工事中に一時的に使用できる土地、仮換地（かりかんち）。
「仮換地を譲り受けたけど、どう扱えばいいの？」と悩んでいませんか？

土地に関する手続きは複雑で、不安を感じる方も多いでしょう。

この記事を読めば、仮換地の基本から売却の注意点までを理解していただけます！

それでは、詳しく見ていきましょう。

仮換地（かりかんち）とは

仮換地とは、区画整理の工事が終わるまでの間に使える仮の土地のことです。

これに対して、従前地（もともと持っていた土地）は使えなくなります。

最終的に、換地（正式に割り当てられた新しい土地）に権利が移ることで仮換地も役割を終えます。

通常、換地処分は区画整理事業が完了した後に行われます。

しかし、工事の完了までには長い時間がかかり、事業の開始からすべての手続きが終わるまで10年以上かかることもあります。

そこで、多くの場合、工事が完了した地区から順に仮換地を指定し、地権者がその土地を利用できるようにするのです。

これは、土地の所有者が長期間土地を利用できなくなることを防ぐための重要な措置です。

一般的に、仮換地は、最終的に正式な換地として確定します。

そのため、そこに建物を建てることも可能です。

たとえば、マイホームとして利用したり、不動産投資のための賃貸住宅を建設したりすることができます。

土地区画整理事業の９つの流れ

土地区画整理事業は、施行者によって具体的な手順が異なりますが、自治体や土地整理組合が実施する場合、おおまかな流れは以下のようになります。

このようなプロセスを経ることで、区画整理事業は円滑に進められ、地域の整備が進行します。

保留地（ほりゅうち）との違い

保留地とは、区画整理によって新たに生まれた土地のうち、換地として割り当てられなかった部分を指します。

区画整理事業では、地権者が元の土地（従前地）の一部を提供する「減歩（げんぶ）」という手法を用います。

その結果、新たに割り当てられる換地の面積は、従前地よりも小さくなるのが一般的です。

この減少した割合は「減歩率」と呼ばれます。

減歩は、道路や公園などの公共施設用地の確保だけでなく、保留地の確保のためにも行われます。

施行者は、保留地を売却することで区画整理事業の資金を調達し、地権者には清算金以外の金銭を請求しません。

このように、仮換地と保留地は異なる目的で扱われ、それぞれの役割を持っています。

仮換地・従前地の権利は段階的に移行する

仮換地の権利は、いくつかのステップを経て徐々に移行していきます。

土地には「所有権」と「使用収益権」の2種類があり、区画整理事業の進行によって、それぞれ異なるタイミングで移行する仕組みです。

事業が完了するまで、所有権は従前地（元の土地）に留まります。

そのため、仮換地が割り当てられても、その土地の所有権を持っているわけではないという点には注意が必要です。

一方で、使用収益権は事業の開始と同時に仮換地へ移るため、地権者は建物を建てるなどの活用が可能になります。

この仕組みによって、工事中でも土地を利用できるメリットがありますが、権利の移行を正しく理解しておかないと、売却や税金の際に思わぬトラブルにつながるかもしれません。

仮換地が提供されると税金が高くなる可能性がある

土地区画整理事業が行われて仮換地の指定を受けると、道路や区画が整備され、土地の価値が上昇することがあります。

その結果、固定資産税や相続税などの税負担が増える可能性があるため、事前に把握しておくことが重要です。

実際に仮換地を持っている人の中には、「固定資産税が急に上がって驚いた！」という声もあります。

詳しくみていきましょう。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課される地方税です。

税額は、市町村（東京23区は東京都）が決定した固定資産税評価額に基づいて計算されます。

自治体ごとに税率や特例措置が異なるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

仮換地に対する固定資産税は、多くの場合「みなし課税」が適用されます。

これは、仮換地の使用が認められている場合、登記の有無に関係なく課税される仕組みです。

相続税

相続税は、亡くなった方の財産を相続した際に発生する税金で、相続財産の評価額が高いほど税額も増加します。

土地区画整理事業の進行状況によって、仮換地の評価方法が変わるため注意が必要です。

また、相続時に清算金の受け渡しが発生すると、税額にも影響するため、どのような計算方法になるのか把握しておくと安心です。

このように、清算金の受け渡しが土地の評価額に影響を与え、結果的に相続税額にも関係してくるということです。

【タイミング別】仮換地を売却する際の注意点4選

仮換地には所有権が発生しませんが、使用収益権を基に売却することは可能です。

一方で、売買契約書には従前地の情報を記載する必要があるため、契約内容をよく理解しておきましょう。

また、仮換地の売却価格は、土地区画整理事業の進行状況によって変動するため、最適なタイミングを見極めることが重要になります。

以下の4つの段階ごとに注意点を解説します。

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区画整理事業の決定前

都市計画がまだ正式に決定していない段階では、通常の土地売却と同様に取引可能です。

ただし、区画整理事業の計画が進んでいる可能性があるため、重要事項説明書にその情報を記載する必要がある場合もあります。

いざ売却を考えても、「どこに相談すればいいの？」と悩む方も多いでしょう。

判断に迷った際は、不動産会社や専門家に相談すると良いでしょう。

仮換地に指定される前

仮換地が指定される前の段階では、売却価格が低くなる傾向があります。

この時点では、将来の換地面積が確定しておらず、土地の用途も制限されるため、評価額が上がりにくいのが要因です。

同じように仮換地を持っている方がどうしているのか、気になりますよね。

購入希望者も少ないため、可能であれば仮換地の指定を待つのが賢明です。

仮換地に指定された後

仮換地が正式に指定されると、売却がしやすくなります。

区画整理事業によるインフラ整備が進むことで、土地の価値が向上する可能性をアピールできます。

ただし、契約上は従前地の売却として扱われるため、登記手続きや換地処分後の清算金の有無についても買主に説明が必要です。

売却をスムーズに進めるために、自治体の窓口で発行される「仮換地指定証明書」を活用し、買主に土地の形状や面積に関する情報を提示すると良いでしょう。

換地処分が実施された後

換地処分が完了すると、土地の評価額が最も高くなり、買主も住宅建設の計画を立てやすくなります。

売却を急がない場合は、換地処分完了まで待つのが有利です。

ただし、新たな換地には用途制限が設けられる場合があるため、売却前に用途地域や制限事項を確認し、買主とのトラブルを避けるために十分な説明を行うことが重要です。

まとめ

• 仮換地は、土地区画整理工事中に一時的に使用できる土地のこと。
• 保留地は、一部の土地を換地として割り当てず、施行者が売却して事業資金に充てるための土地のこと。
• 権利は段階的に移行し、「使用収益権」は事業開始時に仮換地へ、「所有権」は換地処分完了後に移る。
• 仮換地には「みなし課税」が適用され、固定資産税や相続税の負担が増える可能性がある。
• 売却タイミングは慎重に判断し、可能なら換地処分完了まで待つのが有利。

仮換地は、区画整理事業の進行によって価値が変動するため、慎重に判断することが大切です。

「せっかくの土地を、できるだけ有利に売却したい」と考える方も多いでしょう。

「このまま持ち続けるべきか、今すぐ売るべきか……」と決断に迷うのはよくあることです。

この記事を参考に、最適なタイミングを見極め、不動産会社や専門家に相談してみてください！

この記事の監修者

株式会社AlbaLink　代表取締役　河田 憲二

株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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