家が建てられない土地7選！建築できる土地に変える方法6選も紹介

「家が建てられない土地に買い手がつくものだろうか？」

「もし家が建てられるものなら建てたい！」

そんなお悩みをお持ちでしょうか？

今回は、家が建てられない土地を建てられる土地にする方法から家が建てられる土地に帰る手間なく、スムーズに売却できる方法までをご紹介します！

それでは詳しくみていきましょう！

家が建てられない土地7選

土地にはさまざまな規制があり、すべての土地に家を建てられるわけではありません。

建築基準法や各自治体の条例など、一定の条件を満たさない土地では建築が制限されることがあります。

家を建てることができない土地の種類とその理由について解説します。

市街化調整区域内に所在する土地

市街化調整区域は、農地や山林を保護するために開発が制限されているエリアです。

この地域では原則として住宅の建築ができませんが、農業・漁業・林業に従事する人の居住用建物は例外として認められています。

ただし、インフラ（上下水道、道路など）が整備されていないことが多く、住環境として適さない場合があります。

接道義務を果たしていない土地

建築基準法では、家を建てる土地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（建築基準法第43条）。

これは、災害時の避難経路や救助活動のために必要な規定です。

接道義務を満たしていない土地では、新築や建て替えができません。

参照元：東京都都市整備局「第４３条第２項に基づく認定・許可の取扱い」

再建築不可物件を取り壊した土地

接道義務を満たしていない土地に建物がある場合、現行の法律の適用前に建てられた「再建築不可物件」である可能性が高いです。

取り壊してしまうと新たに建物を建築することができません。

特に1971年の建築基準法改正以降、こうした土地の扱いはより厳しくなっています。

農地転用をしていない土地

農地として登録されている土地は、そのままでは住宅を建てることができません。

農地転用の許可を取得し、宅地としての用途変更を行うことで建築が可能になります。

売却を考えている場合は、農地転用の手続きを済ませることで市場価値が上がることもあります。

擁壁がある土地

擁壁とは、土地の高低差を支えるための人工的な壁です。

特に高さ2m以上の擁壁がある場合、安全性を確認するための検査を受け、適合証明を取得する必要があります。

この検査に合格しない場合は、家を建てることができません。

崖地・法地など傾斜地

崖や急傾斜地は、そのままでは住宅地として利用できません。

特に15度以上の傾斜を持つ土地は、宅地としての利用が難しくなります。

傾斜の向きや形状によっては、建築が認められることもあります。

ただし、追加の補強工事が必要になる場合が多く、コストがかかる点に注意が必要です。

高圧線下にある土地

高圧線の下にある土地は、電力会社の規制により建築が制限されることがあります。

特に電圧が170,000Vを超える場合は、送電線から3m以上離れていなければ建物を建てることができません。

たとえ建築が可能な場合でも、電磁波やノイズの影響が懸念されるため、住宅用地としての適性は低いと考えられます。

家が建てられない土地を売却するのは難しい

建物の建て替えが認められていない土地は、周囲の土地と比較して価格が低めに設定されることが多く、土地は売却が難しい傾向にあります。

予算を抑えたい人が購入を検討する場合もありますが、いくつかのリスクを理解した上で判断する必要があります。

再建築不可の土地に関する主なリスク一覧

リスク1：増改築が困難

家の延床面積を変更する増改築を行う際には、自治体に「建築確認申請」を提出し、許可を得る必要があります。

しかし、建て替えが認められていない土地に建つ建物は、現在の建築基準法に適合していないケースが多く、申請が通らない可能性が高いです。

そのため、大幅な増改築は事実上難しいと言えます。

リスク2：リフォーム費用の高騰

建物のリフォームを考えた場合でも、敷地が道路に面していないと資材の搬入が困難になります。

トラックを近くに停められないため、資材の運搬に時間と労力がかかり、人件費が増加することでリフォーム費用が通常より高額になりうる点に注意が必要です。

リスク3：災害による建物消失後の住居問題

万が一、火災や地震などで家が焼失・倒壊した場合、再建築ができないため、元の場所に新しい家を建てることができません。

結果として、住む家を失うリスクが高く、新しい住まいを確保するために土地を売却しようとしても、買い手がつきにくい状況となります。

リスク4：住宅ローンの利用制限

金融機関は、再建築不可の土地に建つ建物を担保としての評価が低いと判断することが多いです。

そのため、購入資金やリフォーム資金のために住宅ローンを申請しても、審査に通らなかったり、金利や返済条件が厳しくなったりする可能性があります。

このように、建て替えができない土地は売却が難しく、さまざまなリスクが伴うため、購入を検討する際には慎重に判断することが重要である。

家が建てられない土地の活用は難易度が高い

建物の再建築ができない土地は、一般的な住宅用地としての活用が難しいものの、工夫次第で収益化が可能です。

以下では、具体的な活用方法を紹介します。

1. 駐輪場・バイク駐車場の運営

狭い土地でも活用しやすいのが駐輪場やバイク専用駐車場です。

特に駅周辺や商業施設の近くでは需要が見込めます。

メリット

• 少ないスペースでも運営可能
• 需要のある地域では安定収益が期待できる
• シェアサイクルなら初期投資なしで始められる

デメリット

• 立地に左右される
• 維持管理が必要

2. 太陽光発電の導入

建物が建てられない土地でも、太陽光発電設備を設置することで収益化できます。

主な特徴

• 屋根に設置する場合、既存の建物を解体する必要がない
• 電力会社へ売電することで収益が得られる
• 設備の寿命は約25～30年、売電価格は20年間固定

3. 土地の貸し出し（資材置き場など）

土地を更地にして、建築業者などに貸し出す方法もあります。

メリット

• 初期費用がかからない
• 立地によっては安定収益が見込める

デメリット

• 収益性が低め
• 節税効果がない

4. 自動販売機の設置

土地に自動販売機を設置し、安定した副収入を得ることも可能です。

メリット

• 土地が狭くても設置できる
• 立地が良ければ安定収益

デメリット

• 立地に依存する
• 自営の場合、補充や管理が必要

家を建てられる土地にする方法6選

市街化調整区域内にある土地以外の土地であれば、一定の条件を満たすことで住宅を建築できる可能性があります。

住宅を建てられない土地は活用が難しく、何とかして宅地として利用できる方法を模索したいと考える人も多いでしょう。

家を建てる際に必要となる基準やルールについて確認をしながら、家を建てられる土地にする方法を6つご紹介します！

開発許可を取得する

市街化調整区域内で建築を行うには、都市計画法第34条に基づき、都道府県知事などの許可を受ける必要があります。

許可が下りるためには、一定の条件を満たす必要があり、主な要件は以下の通りです。

参照元：国土交通省「開発許可制度の概要」

これらの条件を満たし、市街化調整区域への建築がやむを得ないと判断された場合に限り、許可が認められます。

ただし、具体的な基準は自治体ごとに異なるため、計画を進める前に各自治体の都市計画や立地要件を確認することが重要です。

接道義務を果たす

建物を建てるためには、敷地が「幅員4m以上の建築基準法上の道路」に2m以上接している必要があります。

接道部分が2m未満の土地では原則として建て替えができません。

ただし、一定の条件を満たせば再建築が可能になる場合があります。ここでは、接道義務を満たすための具体的な方法を紹介します。

接道義務を満たすためには、以下の方法を検討することができます。

そもそも建築基準法上の道路に接していない場合は、以下の方法を検討することで、再建築が可能になる場合があります。

接道義務を満たしていない土地でも、隣地の取得やセットバックなどを行うことで再建築が可能になる場合があります。

また、自治体の特例制度を利用する方法もあります。

ただし、手続きには時間がかかるため、専門家（不動産業者や行政書士）に相談しながら進めるのがよいでしょう。

建ぺい率・容積率を現行法に合わせる

同規模の家は建てられないけれど、規模を小さくすることで建て替えができる場合があります。

建築基準法の改正によって、現在の規定に適合しなくなった建物を「既存不適格物件」と呼びます。

このような物件は、法律が施行された当時は適法だったものの、その後の法改正によって現在の基準を満たさなくなったものです。

ただし、「建築規模の制限がかかる」だけであり、規模を縮小すれば建て替えが可能です。

具体的には、以下のようなケースでは建て替えが認められる可能性があります。

既存不適格物件は、法律の改正によって「そのままの状態では新築できない」ものの、小規模な建物であれば建て替えが可能です。

そのため、「家が建てられない土地」には該当しません。

再建築を検討する場合は、建築基準法の最新の規定を確認し、設計を工夫することで建て替えの道が開けるでしょう。

農地転用をして宅地にする

現在、農地として指定されている土地を宅地に変更することを 「農地転用」 といいます。

農地のままでは家を建てることができませんが、適切な手続きを踏めば住宅用の土地として活用することが可能になります。

農地を宅地へ変更するには、農地法の規定に従い、行政の許可または届出が必要です。

手続きの内容は、農地の種類によって異なります。

※ 市街化区域： 住宅や商業施設の建設が進められるエリア
※ 市街化調整区域： 市街化を抑制するエリア

市街化調整区域などでは転用の難易度が高く、許可を得るためには厳しい条件をクリアする必要があります。

事前に自治体や専門家と相談しながら、慎重に進めることが重要です。

建築確認検査をクリアする

特殊な土地（例：高圧線の下、法地、崖地）でも、建築確認検査に合格すれば建て替えが可能 になります。

建築確認とは、建物が建築基準法に適合しているかを自治体が審査する制度 で、安全面や構造基準を満たしているかを確認します。

建築確認を取得するための基本的な手続きは、以下のようになります。

建築確認申請書は役所で入手できますが、建築の専門知識が必要なため、通常は建築士に依頼するのが一般的です。

また、審査には専門知識が必要なため、建築士や不動産の専門家に相談しながら進めることが重要です。

傾斜地を平らにならす

そのままでは地盤が不安定で安全性が確保できない傾斜地に家を建てる場合、土地を平らに整地する 工事が必要になります。

傾斜地を平らにする主な方法

斜面の土質によって適した工法が異なるため、事前に調査をすることが重要です。

傾斜地は雨水が流れやすく、排水対策が不十分だと土砂崩れのリスクが高まります。

斜面の大きな造成には、自治体の許可が必要な場合があります。

傾斜地の整地工事は数百万円以上 かかることもあるため、複数の業者に相談するとよいでしょう。

家が建てられない土地の売却方法4選

家が建てられない土地の売却方法4選は以下の通りです。

• そのままの状態で売却する
• 家を建てられる土地にして売却する
• 隣地所有者に売却する
• 自治体への寄付を検討する

それでは詳しくみていきましょう。

そのままの状態で売却する

宅地にできない土地や建て替えができない土地は、一般的な不動産市場では売却が難しいケースが多いです。

そのため、スムーズに手放すためには訳あり物件専門の不動産会社へ相談するのがおすすめです。

そのままだと売却が難しい理由

このような理由から、宅地として活用できない土地は一般の不動産市場では売却が難しく、買い手を探すのに時間がかかることが多いです。

宅地にできない土地を売却する場合、訳あり物件専門の不動産会社に相談するとスムーズに売却できます。

訳あり物件専門の不動産会社の強み

アルバリンクは、建て替えができない土地の買取実績が豊富な専門業者です。

特殊な土地の活用ノウハウを持っており、過去にも多くの売却が難しい物件をスムーズに買い取ってきた実績があります。

ぜひ一度とお気軽に問い合わせてみましょう！

家を建てられる土地にして売却する

先にご紹介した6選の方法などで、土地を宅地化すると、より良い条件で売却できる可能性が高まります。

宅地化して売却するメリット

土地をできるだけ高く、スムーズに売却するためには、宅地化が可能かどうかをしっかり調べた上で計画的に進めることが重要です。

隣地所有者に売却する

家が建てられない土地を売却する方法の一つとして、隣地の所有者に売るという選択肢があります。

隣接する土地の所有者にとっては、土地の拡張や利用価値の向上につながるため、比較的スムーズに取引が進む可能性が高いです。

「土地が小さい」「活用が難しい」と考えている場合でも、隣地所有者にとって価値があるケースは多いため、まずは相談してみるのが良いでしょう。

自治体への寄付を検討する

自治体にとって有効活用できる土地であれば、寄付を受け入れてもらえる可能性があります。

特に以下のような条件を満たす場合、寄付が受け入れられやすくなります。

• 公園や公共施設として利用できる土地
• 地域の活性化につながる用途が見込める土地

自治体ごとに引き取りの基準は異なるため、まずは直接問い合わせてみるのが良いでしょう。

まとめ

• 建築基準法や各自治体の条例などの条件を満たさない土地では、建築が制限されることがある
• 建物の建て替えが認められていない土地は、周囲の土地と比較して価格が低めに設定されることが多く売却が難しい
• 建物の再建築ができない土地を駐車場や太陽光発電などに利用することで収益化が可能
• 市街化調整区域内にある土地以外の土地であれば、条件を満たすことで住宅を建築できる可能性がある
• 宅地にできない土地を売却する場合、訳あり物件専門の不動産会社に相談するとスムーズに売却できる

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特に、建て替えができない土地の買取実績が豊富な専門業者に相談をすれば、家が建てられる土地に変える手間なく、スムーズに売却できる可能性が高くメリットが大きいことがわかりました！

記事を参考に、土地の活用法を検討の上、ぜひ一度専門家に無料査定を依頼してみましょう。