「地主がお寺であっても借地権を売却できるって本当？」
「売却の承諾が得られないときはどうすればいい？」
そのようにお考えではありませんか？
結論、地主がお寺であっても借地権の売却は可能です。
地主が宗教法人であったとしても、地主が同意すれば借地権の売却ができるからです。
また、借地権の売却に応じなかったとしても、裁判所に訴えることで売却が可能となるケースがあります。
今回は、地主がお寺であったとしても借地権を売却できることや、売却する際の注意点について解説します。
弊社「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、さまざまな種類の不動産を全国各地で積極的に買い取っている不動産買取業者です。
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目次
地主がお寺でも借地権の売却は可能！
土地所有者が寺院の場合でも、通常のケースと同様に借地権の譲渡は実現できるのでしょうか。
ここでは、借地権と所有権の相違点や借地権譲渡について解説します。
借地権と所有権の違い
所有権と借地権はどちらも土地に関する権利ですが、その内容や性質には大きな差異があります。
所有権は土地を完全に自己のものとして保有する権利です。
所有者は、その土地を自由に利用したり、販売したり、他者に貸したりする権限を持ちます。
また、永続的に土地を保持できるほか、子孫への相続も可能です。
ただし、毎年の固定資産税納付義務があります。
対照的に、借地権は他者の土地を借用して使用する権利です。
借地権者は土地上に建築物を建設して居住できますが、土地自体は他者（地権者）のものです。
そのため、契約で定められた期間のみ使用でき、地代（賃料）を支払う必要があります。
また、契約更新時に費用が発生したり、建物売却時に地権者の許可が必要になったりすることもあります。
借地権の売却には地主の承諾が必要
借地権を譲渡する際には、必ず地権者の同意を得なければなりません。
これは、民法第612条1項で賃借権の無断譲渡および無断転貸が禁止されているためです。
出典：e-GOV「民法」
例えば、Aさんが土地を借りて住宅を建てた場合、その住宅と使用権をBさんに売却しようとすると、土地所有者に「Bさんへ譲渡したいのですが、よろしいでしょうか？」と確認する必要があります。
もし同意なく勝手に譲渡すると、地権者は「契約違反」として契約解除できる場合があります。
ただし、正当な理由なく同意を拒否された場合は、裁判所に申立てて特別許可を取得することも可能です。
借地権の売却先は地主か第三者になる
借地権の譲渡先としては、主に二つの選択肢があります。
一つは地権者自身に買取りを依頼する方法、もう一つは第三者へ譲渡する方法です。
この原則は、土地所有者が寺院などの宗教団体であっても変わりません。
つまり、寺側が合意すれば、借地権を譲渡できます。
譲渡時には、地権者との関係性や契約内容によって、同意獲得の難易度が変化します。
また、地権者が譲渡に合意するかどうかは、交渉方法も重要です。
円滑に進めるためには、土地権利関係に精通した不動産会社に相談し、交渉サポートを依頼するとよいでしょう。
地主の承諾を得られない場合は裁判所に申し立てる
借地権を譲渡したい場合、最初に地権者の同意を求める必要があります。
しかし、妥当な理由なく地権者が同意しない場合や、承諾料の金額交渉が難航するケースがあります。
このような状況では、借地人は「代諾許可の申立て」という司法手続きを検討できます。
これは借地借家法第19条に基づくもので、地権者に代わって裁判所から譲渡許可を取得する方法です。
出典：e-GOV「借地借家法」
裁判所は申立内容や状況を精査し、譲渡が妥当と判断した場合に許可を発行します。
ただし、その際に「地権者への一定金額支払い」などの条件が付されることが一般的です。
地主がお寺の借地権を売却する際の注意点3選
地主がお寺の借地権を売却する際、注意すべきことが3つあります。
注意点を詳しく見てみましょう。
借地権は買い手探しが難航しやすい
借地権譲渡の際、買い手発見が困難という課題があります。理由はいくつか考えられます。
借地権は土地の完全所有ではなく、使用権のみであるため、多くの制約があります。
例えば建物改築や建替え時には、寺院の許可取得が必要です。
自由な土地利用ができないため、購入希望者が限られます。
融資面でも問題があります。
完全所有権と比較して銀行融資を受けにくく、審査も厳格になります。
金融機関は権利が限定されていると、債務不履行時のリスクを懸念するためです。
さらに、将来的な地代上昇可能性や契約更新の不安から、多くの人が購入を躊躇します。
これらの理由から、借地権譲渡には時間を要することが多いのです。
売却価格・譲渡承諾料の相場を調べておく
譲渡価格と承諾料の市場相場把握が重要です。
通常、更地評価額の50％程度、あるいはそれ以下になることが一般的です。
しかし、地権者は自己の土地権利を安価で回収したいと考えるため、低額提示が予想されます。
また、借地権を第三者へ譲渡する場合、承諾料として借地権価格の約10％を請求されることが相場です。
この料金が平均より高額でないか確認することが大切です。
事前調査により、不利な条件での取引を回避できます。
借地権に強い不動産会社に依頼する
借地権譲渡時は、専門知識を持つ不動産会社への依頼が重要です。
多くの方が独自に地権者と交渉しようとしますが、これはあまり賢明とは言えません。
寺院は長期間土地管理してきた経験があり、不動産取引知識も豊富です。
また、組織内に不動産担当部門を設置している可能性もあります。
このような「専門家」と個人が交渉すると、不利な条件で進展する恐れがあります。
借地権に詳しい不動産会社は、適正価格での譲渡や有利条件での交渉をサポートします。
また、複雑な手続きや必要書類準備も代行するため、トラブル防止につながります。
専門家の協力を得ることで、円滑な譲渡と適切な利益確保が可能になります。
まとめ
今回は、地主がお寺である土地の借地権の売却や売却する際の注意点について解説しました。
所有者が宗教法人であったとしても、借地権の考え方は同じであり、地主が同意すれば借地権の売却が可能です。
地主が合理的な理由なく借地権の売却を拒んだ場合は、訴訟を起こすことも可能です。
しかし、借地権の買い手が少ないことや事前に相場を調べておくことが必要となります。
スムーズに借地権を売却したいのであれば、借地権に強い不動産業者のサポートを受け他方がよいでしょう。
借地権の売却をお考えでしたら、買取専門業者のアルバリンクへのご相談をおすすめします。
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借地権についても、アルバリンクでサポートできる可能性がございますので、まずはお気軽にご相談ください。
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