差押え物件でも売却できる！任意売却のメリット・デメリットも解説

住宅ローンの支払いが滞り、「差押え物件」になってしまった…。

このままでは競売にかけられてしまうのではないか、と不安を抱えていませんか？

名義は自分のままなのに、売ることも引っ越すこともできず、身動きが取れなくなっている方も多いかもしれません。

結論から言えば、差押え物件でも「任意売却」で売却可能です。競売と違い、市場価格に近い金額で売却できる可能性もあり、債務者にとっての負担を軽減しながら、問題の解決を図る手段として注目されています。

金融機関の同意のもと、売却条件を柔軟に調整しながら進めることができるからです。売却価格の交渉や、引越し時期・費用に関する相談など、売主側の事情にも配慮されやすい仕組みになっています。

とはいえ、任意売却を行うには期限や交渉、書類の準備など煩雑な手続きが必要で、対応を誤ればそのまま競売に移行してしまうリスクもあります。

そのため、知識や経験が乏しい状態で一人で動くのは危険です。

本記事では、

について、専門的な内容をわかりやすく解説していきます。

最後までお読みいただければ、差押え物件でも手間をかけずに、できるだけ高く売却するための方法と選択肢を見つけられるでしょう。

なお、弊社（株式会社 Alba Link ）では、任意売却物件の取り扱い実績も豊富にあります。債権者との交渉やスケジュール調整など、複雑な手続きもワンストップでサポートしていますので、お困りの方はお気軽にご相談ください。

差押え物件でも売却はできる

差押え物件でも、任意売却を利用すれば売却は可能です。たとえ不動産が差し押さえられていても、競売が始まる前であれば、債権者の同意を得て第三者へ売却する「任意売却」が選べます。

任意売却は法律で認められている正式な手続きであり、債権者としても競売より回収額が多く見込めるケースがあるからです。

そのため、一定の条件を満たせば協力してもらえる可能性が高く、債務者にとってもメリットが大きい方法です。

例えば、住宅ローンの返済が滞って差押えが入ってしまった場合でも、競売にかかる前なら任意売却で自ら買主を探し、できるだけ高く売却できます。引越し費用などの交渉も可能なため、生活の立て直しもしやすくなるでしょう。

差押え物件＝売却できないわけではありません。

早めに対応すれば、より良い条件での売却や今後の生活再建にもつなげられる選択肢です。

差押え物件となる理由3選

不動産が差し押さえられてしまう背景には、いくつかの共通する原因があります。どれも「お金の支払いを滞納している」点では共通していますが、差押えに至る具体的な理由によって、その後の対応方法やリスクも変わってきます。

主な理由は、以下の3つです。

それぞれの理由を詳しく見ていきましょう。

住宅ローンの返済を滞納している

差押え物件となる理由の一つに、住宅ローンやクレジットカードなどの返済を長期間滞納してしまうケースがあります。

特に、住宅ローンは不動産と強く結びついているため、返済の延滞が続けば、所有している家や土地が差し押さえられてしまう可能性が高まります。

なぜなら、金融機関は債権を回収するために、裁判所を通じて不動産の差押え手続きを進めるからです。

手続きの前には督促状が送付されるのが一般的で、すぐに対応すれば差押えに至らずに済む場合もあります。しかし、督促を無視したり返済計画の見直しを行わないまま放置したりすると、手続きは数か月以内に進み、差押えが現実のものとなってしまいます。

注意したいのが、延滞情報が信用情報機関に記録されてしまう点です。これにより、新たなローンの審査が通りにくくなったり、クレジットカードの利用にも支障が出たりするおそれがあります。

住宅ローンの返済を滞納している場合は、早期に対応し、差押えを回避するように注意しましょう。

個人間の借金で返済が滞っている

個人間での借金が返済されない場合でも、不動産が差し押さえられることがあります。

とくに、養育費の未払いなど法的義務のある債務は、差押えの対象になるケースが少なくありません。

このような状況では、債権者（お金を貸した側）が裁判所を通じて督促手続きを行い、支払いの催促が文書で届きます。それでも支払いが行われないまま放置されると、裁判所の判断によって不動産の差押えが執行されてしまうのです。

個人間の貸し借りは記録が曖昧になりがちですが、内容証明郵便や契約書などの証拠があれば、差押えが実行される根拠になります。離婚後の養育費や慰謝料の未払い、知人や親族との借金なども、十分に差押えの原因となり得るのです。

個人間の借金でも法的な責任は発生します。早期に返済や和解の対応を行うことで、差押えの最悪の事態を防ぐことができます。

税金の支払いをしていない

税金の滞納は、不動産が差し押さえられる大きな原因の一つです。

なかでも注意すべきなのが、固定資産税や住民税、所得税などの未納です。これらの税金は、金融機関からの借金と違って、裁判所を通すことなく、自治体や税務署が職権で直接差押えできます。そのため、対応を怠ると予告なしに財産を差し押さえられてしまうケースもあるため、注意が必要です。

例えば、支払いの督促を無視し続けると、ある日突然、預金口座が凍結されたり、不動産に差押え登記が入ったりする場合も珍しくありません。国や自治体は、強い権限を持っているため、猶予が少ないのが実情です。

税金は誰にとっても避けられない義務です。少しでも支払いが難しいと感じたら、早めに役所へ相談し、分納や猶予制度を活用しましょう。

差押え物件は任意売却で対処ができる

差押え物件でも、競売にかけられる前であれば「任意売却」によって売却できる可能性があります。

通常、不動産が差し押さえられると登記簿にその旨が記載され、所有者であっても自由に売却はできません。抵当権が残っている状態では、他人への譲渡も難しくなります。

その結果、物件は競売にかけられ、相場よりもかなり低い価格で手放すことになりかねません。

しかし、任意売却であれば、債権者の了承を得たうえで不動産を一般市場で売ることが可能です。競売とは異なり、適正な価格で売却できるため、より多くの債務を返済できる可能性も高まります。

任意売却を希望する場合は、まず不動産会社へ査定を依頼し、残債とのバランスを確認したうえで、債権者との交渉を進めるのが基本的な流れです。

差押えが入っているからといって諦める必要はありません。適切な準備と信頼できる不動産会社のサポートがあれば、任意売却という選択肢で状況を好転させることも可能です。

差押え物件を任意売却するメリット3選

差押え物件の売却方法として、競売だけではなく「任意売却」の選択肢があることは、あまり知られていないかもしれません。しかしこの任意売却には、競売と比べて大きなメリットがいくつか存在します。

特に、以下のような点は、差押え物件の所有者にとって見逃せないポイントです。

ここからは、それぞれのメリットについて詳しく解説していきます。差押え物件を少しでも有利な条件で手放したいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

競売よりも高値で売却できる可能性がある

差押え物件は、競売にかけるよりも任意売却の方が高値で売却できる可能性があります。任意売却では一般の市場価格に近い金額での売却が期待できるからです。

競売や公売では、買い手が限られたり、内覧ができなかったりするため、落札価格は市場価格の5〜7割程度にとどまるケースが一般的です。対して任意売却では、通常の不動産売却と同様に市場に物件を出すことができるため、8〜9割ほどの価格で売却できるケースも少なくありません。

そのため、住宅ローンの残債を少しでも多く返済したい方や、売却後の資金を確保したい方には、競売ではなく任意売却を検討する価値が十分にあると言えるでしょう。

引越し時期・引越し代に関する相談ができる

任意売却では、売却後の引越しについて柔軟に相談できるメリットがあります。競売と異なり、債権者と交渉する中で引越しのタイミングや費用について配慮してもらえる可能性があるからです。

競売では落札後すぐに退去を求められるケースが多く、準備の時間がほとんどありません。一方で任意売却なら、新たな住まいの準備や資金繰りに余裕を持たせることが可能です。

状況によっては、引越し費用を売却代金の中から必要経費として債権者に認めてもらえる場合もあります。不動産会社への仲介手数料や税金と合わせて、実際の負担を減らせる可能性があるのは大きな利点です。

もちろん、すべてのケースで費用が認められるわけではありませんが、生活再建の一歩として前向きな交渉を進められるのが任意売却の魅力です。

プライバシーを確保できる

任意売却は、周囲に事情を知られずに物件を手放せるメリットがあります。差押えの事実が第三者に知られたくない方にとって、これは重要なポイントです。

競売や公売にかけられると、物件の情報が裁判所や自治体のホームページなどで一般公開され、誰でも閲覧できる状態になります。登記簿にも差押えの記録が残るため、不動産が差押えられていることが外部に漏れてしまうリスクが高まります。

その点、任意売却は通常の売買と同じように進めることができるため、物件に差押えが入っていることを近隣に知られる心配がありません。家族や職場、周囲の人に知られたくない方でも、安心して売却を進められます。

プライバシー面の配慮も、任意売却を選ぶ理由の一つです。

差押え物件を任意売却するデメリット3選

任意売却はメリットの多い売却方法ですが、もちろん注意点やデメリットも存在します。スムーズに進めるためには一定のハードルがあることを理解しておきましょう。

具体的には、以下の3点が主なデメリットとして挙げられます。

それぞれの注意点について、詳しく解説していきます。

金融機関の同意が必要になる

任意売却を進めるためには、抵当権を持つ金融機関の同意を得る必要があります。これは、任意売却が売主単独の判断では実行できない理由の一つです。

金融機関は、不動産売却によってどの程度の債権を回収できるかを重視します。そのため、査定書や購入希望者の情報、売却スケジュールなど、複数の資料を準備し、納得してもらえる説明をしなければなりません。

金融機関によっては任意売却に積極的でないケースもあり、交渉の進め方にも工夫が必要です。

例えば、住宅ローンの滞納が続いている場合、すでに督促状が届いていたとしても、速やかに金融機関へ相談すれば、任意売却の選択肢を残すことができます。何もしないまま競売に進んでしまえば、売却額も低くなってしまうため、早めの対策が必要です。

任意売却を成功させるには、金融機関との交渉が避けて通れません。必要な書類や手続きに不安がある場合は、不動産の任意売却に詳しい専門業者に相談すると良いでしょう。

売却期間にタイムリミットがある

任意売却には、あらかじめ定められた売却可能な期間があるため、スピーディーな対応が求められます。

なぜなら、住宅ローンの滞納が続くと、債権者が競売の申し立てを行い、裁判所によって強制的に売却の準備が進められてしまうからです。

一度競売の入札が始まってしまうと、任意売却を選択する余地はなくなってしまうため注意が必要です。つまり、任意売却を実行できるのは「競売開始の公告前日まで」と明確な期限があります。

例えば、ローン滞納から数か月経って競売通知が届いた場合でも、すぐに専門業者へ相談し、スピーディーに債権者と交渉を始めることで、ギリギリ任意売却に持ち込めたという事例もあります。

任意売却を検討しているなら「いつかやろう」では間に合いません。競売にかけられる前の短い期間での判断・行動が、損失を最小限に抑えるためには必要です。

任意売却を依頼できる不動産会社が少ない

任意売却を進める際には、対応できる不動産会社が限られている点に注意が必要です。任意売却では通常の売買と異なり、債権者（金融機関）との交渉や調整といった専門的な対応が求められるからです。

例えば、以下のような対応が必要になります。

手続きをスムーズに進めるには、任意売却の実績が豊富で、交渉経験のある業者に依頼する必要があります。

任意売却を検討する際には、最初からこうした対応ができる業者を選ぶことで、後のトラブルを避けやすくなります。

なお、アルバリンクは任意売却物件の取り扱いにも強い不動産買取業者です。金融機関との交渉や売却手続きまで、まとめて相談できる体制が整っているため、任意売却に不安がある方は、お気軽にご相談ください。

まとめ

この記事では、差押え物件でも売却が可能であることや任意売却のメリット・デメリットについて詳しくご紹介しました。

差押え物件は「もう売れない」と思い込んでしまいがちですが、競売が始まる前であれば、任意売却の方法で売却可能です。ただし、債権者の同意が必要だったり、対応できる不動産会社が限られていたりと、対応には専門的な知識と経験が求められます。

とはいえ、任意売却を活用すれば、市場価格に近い金額で売却できるだけではなく、引越し費用の相談ができたり、プライバシーを守れたりと、さまざまなメリットが得られます。

特に、任意売却に強い不動産買取業者を選べば、金融機関との交渉から契約、引渡しまでを一貫してサポートしてもらえるため、不安なくスムーズに手続きを進められるでしょう。

弊社（株式会社Albalink）は、差押え物件や任意売却案件の取り扱いに豊富な実績があります。まずはお気軽に、無料査定からご相談ください。状況に応じた最適な方法をご提案いたします。