筆界未定地が売却できる？存在する理由やできないことも解説

「土地を売却しようとしたら、“筆界未定地”と言われた」

「そもそも筆界未定地って何？どう対処すればいいの？」

そんな困惑や不安を抱えている方も少なくありません。

結論から言えば、筆界未定地は境界を確定することで通常の土地と同じように売却できるようになります。

境界の確認には、測量や行政手続き、場合によっては訴訟など段階的な対応が必要ですが、適切な方法を取れば解決は可能です。

筆界未定地のまま放置してしまうと、土地の売却ができないだけではなく、分筆や合筆・地積更正・地目変更といった基本的な登記手続きすら行えず、将来的なトラブルにつながるリスクがあります。

この記事では、

などをわかりやすく解説します。

最後までお読みいただければ、「筆界未定地だから売れない」と諦めていた土地を、トラブルなく売却できる可能性が見えてくるはずです。

弊社（株式会社Albalink）では、筆界未定地のような訳あり不動産でも多数の買取実績があります。

もちろん、まずは状況の確認だけでも構いません。お気軽に無料査定をご利用ください。状況に応じた最善のご提案をさせていただきます。

筆界未定地とは？

筆界未定地（ひっかいみていち）とは、土地の境界が法的に確定されていない状態の土地を指します。過去に筆界が決まらなかったまま処理が保留され、調査や地図への反映が行われなかったことで、登記上もあいまいな状態になっているのが特徴です。

土地の境界線（筆界）を明確にするために、国や自治体では定期的に境界確認のための調査や地図整備を実施しています。主に実施されているのは、以下のような2つの事業です。

上記調査では、土地所有者の立ち会いや合意が必要となる場面もあります。しかし、関係者同士で意見が合わなかったり、調査に非協力的だったりする場合には、筆界が確定できず「筆界未定地」として扱われることがあります。

実際に筆界未定地かどうかを確認するには、法務局で閲覧できる登記地図で確認してください。筆界未定地は、地番の横に「＋（プラス）」記号が付されており、それによって識別できます。

一見すると整然と区画整理されたような土地でも、筆界に関する調整ができていないと、未定扱いになってしまうことがあります。

筆界未定地が存在する理由

筆界未定地が生まれる背景には、調査の過程で筆界（境界線）を確定できなかった事情があります。特に、隣接する土地の所有者との合意が得られなかった場合には、調査そのものが中断され「筆界未定」として処理されるケースも少なくありません。

具体的には、以下のような理由が筆界未定地の発生要因として挙げられます。

上記のような状況下では、境界の確認や調整ができず、結果的に境界未確定のまま放置されてしまう場合があります。

隣地所有者が立ち合いを拒否する

筆界未定地が存在する理由の一つ目は、隣地所有者の立ち合い拒否です。

筆界を確定するためには、現地での立ち合いと同意が必要ですが、隣地の所有者がこれを拒否した場合、調査や測量ができず、筆界未定として処理される可能性があります。

特に注意したいのは、筆界とは無関係なトラブルや感情的な理由によって立ち合いを断られるケースです。

例えば、過去に境界と関係のないご近所トラブルがあった場合「もう顔を合わせたくない」「関わりたくない」といった理由だけで立ち合いを拒否されることがあります。調査側としては事情を問わず協力を求めるしかありませんが、相手が応じなければ手続きは止まってしまいます。

隣人トラブルがあったケースでは、筆界が未確定のままとなり、将来的に分筆や売却といった不動産取引にも支障が出るおそれがあるため注意が必要です。

感情的なこじれが原因の場合でも、早い段階で調査士や法律の専門家に相談し、客観的に対応を進めなければなりません。

隣地所有者が行方不明となっている

筆界未定地が存在する理由のひとつに、隣地の所有者が行方不明になっているケースがあります。筆界を確認するには、隣地所有者の立ち合いや同意が不可欠ですが、所在がわからなければ調査自体が進められません。

近年では、空き家の増加や相続登記の未了により「土地の名義人がすでに亡くなっており、誰が今の所有者なのか分からない」「相続人が多すぎて連絡が取れない」といった事例が後を絶ちません。

中には、やっと相続人の存在が確認できたものの、関係者が数十人〜数百人に及び、全員の同意を得るのが現実的に不可能などのケースもあります。

こうした場合、筆界の確認が行えないため、土地は筆界未定地として扱われてしまいます。

土地の利用や売却に支障が出る前に、専門家に相談し、戸籍調査や相続関係の整理を進めておくようにすると良いでしょう。

隣地所有者と連絡つかない

筆界未定地が存在する理由の一つが、隣地所有者と連絡がつかない状態にあることです。筆界を確認するには所有者本人とのやり取りが必要ですが、連絡が取れなければ立ち合いも同意も得られず、筆界を確定できません。

近年では、隣地の所有者が海外に居住しているケースや、外国人が所有しているが住所情報が不明なケースが増えています。

特に、森林や農地、水源地、ゴルフ場、リゾート用地などの広大な土地が外国資本に買収されている例もあり、相手との接点を持つこと自体が難しい状況です。連絡手段が確立されていない場合、境界確認は事実上不可能です。

こうしたケースでは、筆界を確定できないまま筆界未定地として処理される可能性が高まります。不動産の所在や所有者に関する情報が国内で把握できない場合は、調査士や専門家の支援を受け、地道な情報収集から進めていく必要があります。

隣地所有者である法人が倒産している

筆界未定地が存在する理由の一つに、隣地の所有者がすでに倒産した法人であるケースがあります。

法人が解散・清算済みで、現在は存在しておらず、清算人などの関係者も追えない状態では、筆界を確認できません。

実際には、開発地の分譲後に私道部分を法人名義のまま保有し続け、後にその法人が倒産・清算された事例が少なくありません。道路部分の登記が更新されず、所有者不明の状態となっているケースも少なくありません。

こうした土地では、連絡先も管理主体も不明で、境界の協議や立ち合いが現実的に行えない状況に陥ります。結果として、筆界が未確定のまま残され、筆界未定地として法務局に記録されます。

法人が所有していた土地は、手続きの難易度が高くなるため、早期に法的手段や専門家のサポートを検討しましょう。

筆界未定地を売却する際の対処法

筆界未定地は、境界が確定していない状態であるため、そのままでは売却手続きがスムーズに進められません。買主が土地の正確な範囲を把握できないことから、契約が成立しない、または取引後にトラブルに発展する可能性もあります。

そのため、売却を検討する場合には、筆界未定の状態を解消するための対処が必要です。

具体的には、以下のような手段があります。

どの方法を選ぶかは、土地の状況や隣地との関係によって異なるため、それぞれの対処法を確認していきましょう。

境界確定測量を依頼する

筆界未定地の売却を進めるには、まず境界確定測量を依頼する必要があります。筆界が曖昧なままだと、買主に不安を与え、契約の妨げになってしまうからです。

具体的には、土地家屋調査士に依頼し、現地の測量を行ったうえで、隣地の所有者と立ち会い・同意を得ながら境界を確定していきます。

合意内容は境界確認書としてまとめられ、登記手続きに活用できます。費用は数十万円かかることもありますが、スムーズな売却やトラブル防止のためには必要な工程です。

隣地との協力関係が築けている場合、この方法が最も現実的かつ有効な対処法です。境界を明らかにすれば、買主にとっても安心材料となり、売却成立の可能性が高まります。

筆界特定制度を利用する

筆界未定地を解消したい場合は、筆界特定制度の活用が有効です。

この制度は、法務局が筆界の位置を中立的に判断してくれる行政手続きです。隣地所有者との合意が得られない状況でも、筆界を明確にできます。

例えば、以下のようなケースで利用されています。

筆界特定制度は、不動産登記法に基づいた公的な仕組みです。申請は自分でも可能ですが、実務では土地家屋調査士に依頼するケースが一般的です。申請だけであれば、司法書士や弁護士に相談するのも良いでしょう。

費用や期間の目安は、以下のとおりです。

時間も費用もかかりますが、公的に筆界が特定されれば筆界未定地は解消され、安心して売却や活用ができるようになるでしょう。

境界確定訴訟を利用する

境界確定測量や筆界特定制度を使っても筆界がはっきりせず、合意も難しい場合は、境界確定訴訟を行うことで筆界未定地を解消できます。

境界確定訴訟は、裁判所が境界を法的に定める手続きです。隣地所有者との関係が悪化していたり、合意形成が困難だったりする状況では、最終手段として活用されます。

以下のようなケースでは、境界確定訴訟が現実的な対応策です。

境界確定訴訟は、弁護士に依頼して進めるのが一般的です。あわせて、土地家屋調査士による調査や主張図面の作成が必要になる場合もあります。

費用の主な目安は、以下のとおりです。

訴訟期間は2〜3年程度かかる場合もあるため、早めに対処する必要があります。最終手段として慎重に検討しましょう。

地図訂正申出と地積更正登記を行う

筆界未定地を正式に解消するには、地図訂正申出と地積更正登記の手続きを行う必要があります。

これらは、筆界の確認がすべて終わったあとに法務局へ提出する、最終的な修正手続きです。登記情報が実際の土地と一致してはじめて、筆界未定地は解消されたことになります。

具体的には、以下のような流れで進められます。

上記の手続きは、土地家屋調査士が一貫して対応します。通常は、境界確定などの前工程を担当した調査士にあわせて依頼するケースが多く見られます。

費用や期間の主な目安は、以下のとおりです。

正確な登記情報に修正すれば、筆界未定地としての扱いは終わりとなり、ようやく売却や活用がスムーズに行えるようになるでしょう。

筆界未定地のままではできないこと

筆界未定地の状態では、以下のような不動産手続きが行えません。

これらの手続きは、すべて「筆界が明確であること」が前提です。筆界未定地のままでは、登記情報が不完全と判断されるため、法務局での処理が受け付けられません。

それぞれ詳しく説明します。

分筆・合筆

筆界未定地のままでは、分筆や合筆といった登記手続きが行えません。

分筆とは、一つの土地を複数に分ける手続きで、相続や売却の際に活用されることが多いものです。一方で合筆は、隣接する複数の土地を一つにまとめて登記する手続きです。

これらの手続きが行えない状態では、土地の整理や再編ができず、以下のような不都合が生じる可能性があります。

分筆や合筆ができないと、土地の有効活用や売却の自由度が制限され、結果的に不動産としての価値が下がってしまうおそれもあります。

地積更正

筆界未定地のままでは、地積更正の手続きも行えません。

地積更正とは、登記簿に記載された面積と実際の土地面積に差がある場合、その誤差を修正するための登記手続きです。土地取引や不動産活用において、実態と登記情報が一致していることが大切です。

特に、以下のような状況では、地積の誤差が発生しやすくなります。

地積更正ができなければ、正確な面積が把握できず、売買時にトラブルの原因となる恐れがあります。特に、価格交渉や融資審査にも影響を及ぼす可能性があるため注意が必要です。

土地の正しい価値を示すためにも、筆界を確定させたうえで早めに地積の修正を進めておきましょう。

地目変更

筆界未定地のままでは、地目変更の手続きも行えません。

「地目」とは、土地の用途区分を示すもので、たとえば「宅地」「田」「雑種地」など、全部で23種類が定められています。地目は法務局の登記簿に記載されており、現況と登記が一致していることが求められます。

地目変更が必要になるのは、以下のようなケースです。

筆界が未確定のままでは、正確な範囲が把握できず、地目変更の申請が受理されないことがあり、土地の用途が制限され、希望する活用ができなくなる可能性も否定できません。

有効活用の幅を広げるためにも、まず筆界を確定させ、地目変更をスムーズに進められる状態を整えておくことが大切です。

まとめ

この記事では、筆界未定地とは何か、その原因や対処法、売却に向けて必要な手続きなどを詳しく解説しました。

ご紹介したとおり、筆界未定地は境界が確定していないことで登記や売却に支障をきたすため、早期の解消が必要です。しかし、隣地所有者との関係性や手続きの複雑さから、個人での対応が難しいケースも少なくありません。

そこで、筆界確定測量や筆界特定制度、境界確定訴訟などの手段を活用すれば、専門的なサポートを受けながら段階的に問題をクリアしていくことが可能です。

その結果、筆界未定地を売却可能な土地として整えることができるでしょう。

特に、筆界未定地をそのままの状態で売却したい方には、訳あり不動産の買取に強い専門業者への相談が有効です。筆界未定地に関するノウハウを持つ業者であれば、複雑な状況にも対応し、スムーズな買取につなげることができます。

弊社（株式会社 Alba Link ）でも、筆界未定地をはじめとする特殊な不動産のご相談を多数お受けしています。

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