前回はオーナーチェンジ物件について書きました。
今回は、現在リアルタイムで建築中の6号新築シェアハウス物件です。
ちょうどスマートデイズさんのかぼちゃの馬車が話題ですが、スマートデイズさん含め、新築シェアハウスの業者は一切使ってません。土地から自力で探して工務店や建築士さんも全部自社発注でお願いしています。そうしないと儲からないですよね・・・。ではでは書きます。
建築前の土地
シェアハウスの土地探し
新築物件で利益を出そうと思ったら一番重要なのが、最初の土地探しです。
土地探しの段階で相場より高いものを買ってしまうと、あとで建築費をどう頑張っても高利回りは出せなくなります。
というわけで、今回の物件もひたすら安い土地を探していたわけです。
安い土地のほとんどは、
- 変形地
- 崖条例
- 旗竿地
- 再建築不可
などなど何らかの理由がありますが、今回見つけた土地は特に上記のようなマイナス条件がないのに相場より安く出ていました。
一つ理由を挙げるとすれば、約20坪という家族で新築するには中途半端な敷地面積だったんですね。
あとは、売主さんが隣町の超大地主で、「付き合いで買ったけど使わないからさっさとさばきたい」との理由でした笑（凡人には理解できない内容ですねｗ）
なかなか坪30万くらいを切らないエリアですが、約坪19万円で買い付け、満額での売買契約となりました。
設計から建築まで建物はいくらでできるのか
さて、新築物件は賃貸併用に続いて2度目ですが、難しいのが建築費の試算です。
今回の場合は、建蔽率50/100容積率の土地でしたので、建坪は約20坪。
先に建物の予算上限を決めて、建築士さんと大工さんに相談したところ、なんとか予算内でいけそうとのことです。
↓今回依頼した建築士さんと大工さん
また、LAN工事などネットワーク系の工事は地元でネットワーク系の仕事をしている知人がいたのでこちら（オフィスクローザー）でお願いしました。web系の仕事をしている人たちが住むので、結構重要な工事です。
建物について依頼した条件はざっくりと下記のとおりです。
- リビングを作りたい
- シェアハウスで4部屋とりたい
- 浴槽なしシャワールーム
- 2階はロフトつき
- 木造2階建て
細かくは打ち合わせの中で決めていきましたが、最初の段階ではこんなところです。
ここまでで、外構工事などは含めず900万円でお願いをしています。約坪45万円。
工期は約3か月を予定。
最近は新築系の本もたくさん出ていて、いかに建築費を抑えるか？について色々と言われていますが、できる限り多能工でこちら側の意図を汲んでくれる1人親方のような大工さんを探すのがポイントかと思います。予算を先に決めて、その中でやれる範囲で内容を相談していくと。
以下、基礎から上棟、外壁までの写真です。
基礎工事１
基礎工事２
基礎工事３
上棟
玄関
2階居室
ロフト部分
サッシ入りました
外壁完了
今回のシェアハウスの客付けについて
さて、今回のシェアハウスですが、賃貸付けを少し特殊な方法で行いました。
以前に、2号物件の記事でシェアハウスの客付け方法について書きました。
この方法は、とにかく思いつくシェアハウスの賃貸募集サイトに掲載依頼をして、露出を増やして募集する方法でした。一般的な方法だと思います。
今回はその方法は一切使わず、なんと１つの募集サイトにも掲載せず、満室となりました。
結論を先に書くと、ツイッターを使ってシェアハウスの入居者募集をしました。
とはいえ、何もない状態からツイッターで募集しても誰も入居しないです笑
ITの同業者界隈がツイッター上でコミュニティ形成をしていて、その場でシェアハウス募集の告知記事を投稿したのです。
同業者のコミュニティなので、どこにどんな需要があるかはだいたい把握できてます。
というわけで、募集の告知記事をあげて3日くらいで、4部屋に対して6名から入居依頼がありました。建物は完成前で、現地も見ていないのにです。
これ、なかなかすごい成果かなと自分でも思います。
もちろんまだ運営自体始まっていないので、無事に運営が始まってみるまではこの物件がうまくいったのか、失敗だったのかわかりません。
ただ、建築費が予算の範囲内で竣工することができれば、利回りで約14%。
しかも同業者が集まるシェアハウスなので、自分自身が楽しいというメリットも。実際入居予定の方ともお会いしていますが、良い方ばかりが入ってくれる予定で友達が増えた気分です。
仕事関連のつながりではなくても、ツイッターやSNSでコミュニティに属している方はコンセプト系のシェアハウスをやってみるのも良いかもしれません。
6号物件の想定利回り
| 第6号新築シェアハウス詳細 | |
| 場所 | 千葉県Y市私鉄駅徒歩12分 |
| 土地購入額 | 300万円台 |
| 路線価 | 約500万円 |
| 建築費用 | 家具含め1000万円弱 |
| 家賃 | 約16万円 |
| 返済 | なし |
| 利回り | 14% |
| 借入 | なし |
| 間取り | 4LDK |
ざっくりですがこんなところです。
新築でこの数字なら悪くはないのかなと思っています。おそらく戸建て賃貸にしていても10%前後の利回りにはなっていたと思いますが、楽しさも含めシェアで良かったかなと。規模は小さいですが、良い経験ができました。
せっかく属性を絞ってやれたので、これから運営面で、よそとは違った付加価値を出しまくっていきたいと思います。
KawataKenji
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