収益物件購入から管理の指南書

投資家物件紹介 賃貸併用住宅

はじめての不動産投資物件は賃貸併用住宅

投稿日:2018年2月22日 更新日:

今日から、現在所有している物件の振り返りを兼ねて1物件1記事で購入経緯などを書いてみたいと思います。(不定期)

さっそくですが、まずは1番最初に購入した賃貸併用住宅についてです。

おおかたの流れややり方は賃貸併用住宅カテゴリーの記事を読んでもらうほうが具体的だと思いますが、購入の経緯や結果どうだったのかという全体像について書いてみます。

賃貸併用住宅ってなんだ

一番最初の物件は賃貸併用住宅でしたが、もともと併用をやろうと思っていたわけではなく、不動産投資を調べているうちに賃貸併用住宅にいきついたという経緯です。

時はさかのぼり、2013年年の瀬、現在の奥様とお付き合いをさせて頂いておりました。

付き合い当初から結婚を意識しておりましたが、当時の収入は実家の事業を手伝っていたのとアフィリエイトによる広告収入が大半。

今(当時)はアフィリエイト報酬あるけど、今のやり方がずっと続くとも思えないし、先行きどうなるのか。。。このままではマズイ、、、

という漠然とした将来の不安に包み込まれておりました。

そこで思い出したのが、大学生の頃に読んだ「金持ち父さん」。あるあるですね。

思い立ったが吉日、amazonと本屋で不動産の本を買いあさり、下記の本に出会います。

タダで自宅を手に入れるスゴイ方法

住宅ローンで不動産投資を行う方法 ―自宅は住居付き収益物件を買いなさい

300万円を2年で3億円にしたサラリーマンのドキドキ不動産投資録

結局賃貸併用関連の本は一通り読みましたが、最初はこのあたりから手を付けた記憶があります。

その他の賃貸併用住宅に関する本はこちら

前置き長くなりましたが、賃貸併用住宅とは、要するに住宅ローンで家を建てるついでに賃貸も作って家賃から返済にあてましょうというものです。

これなら住宅ローンから入れるし、キャッシュがそこまでなくてもCFを大きく改善できるのでは?!

という期待で不動産賃貸業に参入したのです。

賃貸併用のメリットやデメリットについてはこちらで詳しく書いています。

まずは住宅ローン

まずは住宅ローンありきだったので、最寄り駅周辺にあるメガバンク、信金、地銀、ネット系の銀行も含めてササーっと電話をかけていきました。

住宅ローンが通ればどこでもOKではなく、賃貸併用住宅をやってくれる銀行とやってくれない銀行があって、M銀行がOKだったのでそこで話を進めることに。

M銀行である程度の借入金額(5,000万くらい)が提示されたので、その予算で今度は土地探しへ。

当時のM銀行さんの回答などはこちら

土地探し

実際の土地です

土地探しですが、賃貸併用住宅の場合、これには結構てこずります。

どういう条件で探すのか?コツがいるんですが、うまく住宅ローンが返せるだけの部屋が作れて、なおかつ自分が住みたいエリアでというのが結構難しいのです。

電卓たたいて条件合っても見に行ってみたらダメだったりとか。

とにかくひたすらスーモだのathomeだのを見つつ地元のお店に声かけまくる、やれることはすべてやって情報探しをしていくことになります。

土地探しについてはこちらで詳しく書いています。

そうこうしているうちに、月日は流れ2015年1月。ついに条件に合う土地がレインズに登場。

ざっくり、

  • 43坪整形地(145平米くらい)
  • 1400万円(坪32万)
  • 路線価約1150万
  • 建蔽容積50/100
  • 第一種住居専用地域
  • 千葉県某駅徒歩5分

という感じです。

この土地の上に、

  • 家賃6万×1K3部屋=18万
  • 自宅3LDK
  • 返済15万くらい

の条件で建物を建てる想定です。

融資

ところがどっこいです、土地に買い付けを入れて、実際にM銀行に融資打診したら、当初話していた融資額より全然低い!事件ですね。

最初から総工費5,000万円の想定で土地探して建築費も計算してるのに、結局蓋開けてみたら3400くらいが限界という大事件です。

なかなか動揺し、すべてを白紙にしてやり直すのかも悩ましたが、やる方向で決断し融資実行。やれる範囲でやることを決意します。

ちなみに、土地から仕込んで注文住宅をやると先に少なくとも金利分だけは返済始まるので、カツカツだと完成して引っ越すまでがしんどくなります。

建築

すぐに建築士さんと連絡を取り合い、予算内の内容に変更して、

  • 家賃6万×1K3部屋=12万
  • 自宅1SLDK
  • 返済10万くらい

という条件に見直し。

もともとあとで引っ越したり増築する予定の柔軟プランで。

2015年1月に土地の決済して、なんだかんだ建築士探したり工務店探したりしてるうちに約1年すぎて着工したのが2016年の3月くらい。

結局40平米くらいの建築余力を残してるので、今年その部分を増築予定です。

それにしても建築難しかったです、コストカットと、プラン決めと、初めてだとかなり手こずる方が多いと思います。「家は3回建てないと理想の家にならない」てのはそういうことかーって感じでした。

結局竣工したのは2016年8月。その後は無事に客付け完了して回ってます。

賃貸付けその後

実際の運営面と、客付けはやってみるまでわからないことばかりで不安でしたが、特に問題なく運営されてます。

単身世帯とファミリー層が同じ敷地内で住むのってどうなん?というのはありましたが。多少の問題はあれど頻繁に顔も合わせますし、特に問題にならない程度。

エリア的に学生がターゲットになる場所なので、2部屋とも若い学生さんが住んでくれています。先日スノボーの板あげたら喜んでました。

収益面

結局収益的にどうなんだというところですけど、

第1号賃貸併用詳細
場所 千葉県F市駅徒歩5分
総額 約4,000万円
家賃 12万円
返済 10万円
利回り 約3.6%
借入 3,400万1.475%35年
みずほ銀行
間取り 1SLDK,1K×2

キャッシュフロー的には毎月2万くらいプラスですが、利回り3.6%って・・・。

一応帰属家賃という考え方があり、自宅の家賃を10万と想定すると約7%くらいまでは伸びますが・・・。

どちらにしても土地から仕込んで新築やるならもっと高い利回り目指したいところですね、原因として、スタート時点で容積率いっぱいまで作れなかったのが一番の敗因です。その代わりうまく増築すれば当初予定していた「3LDK+1K3部屋」に進化することはできるので、実際うまくやれれば8%くらいにはなりそうです。

1番の目的は毎月のCF改善、プラスして建築と不動産賃貸業の経験も積みたかったので良かったかなというところです。

全体の流れをもっと詳しく書いた記事がこちら

次はシェアハウスについて書いてみます。

The following two tabs change content below.
河田憲二

河田憲二

本業の傍らで不動産賃貸物件を運営中。シェアハウス1棟、簡易宿泊所7室、アパート1棟、賃貸併用住宅、戸建賃貸など。新築シェアハウスを建築中。

不動産に関するご相談

不動産投資・融資などに関するご質問、ご相談を受け付けています。お気軽にご連絡下さい。

-投資家物件紹介, 賃貸併用住宅

【無料】不動産投資相談受付中
お気軽にご相談ください
不動産投資相談受付中
お気軽にご相談ください

Copyright© 不動産投資の森 , 2018 AllRights Reserved Powered by micata2.