土地に稼いでもらう方法6選を紹介！ポイントや失敗パターンも解説
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
「土地を持っているけれど、どう活用すれば収益を生み出せるのかわからない…」そんな悩みを抱えている方は少なくありません。
実は、土地は上手に運用することで、持っているだけの資産から「自ら稼ぐ資産」へと変えることができます。
しかし、活用方法によっては初期投資がかさんだり、立地や土地の形状のせいで思ったような収益が得られなかったりするリスクもあるため、慎重な判断が必要です。
そこで本記事では、土地に稼いでもらう方法について、以下のような内容を解説します。
最後まで読むことで、土地を有効に活用するための具体的な選択肢と、リスクを回避するための考え方がわかります。
土地に稼いでもらえる体制を整えることで、安定した資産運用ができるでしょう。
ちなみに、当社Albalink（アルバリンク）では、利回りの高い投資用の土地や訳あり不動産の情報を豊富に取り揃えており、初心者の方でも安心して投資を始められるようサポートしています。
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目次
土地に稼いでもらうとは？不動産投資家が注目する背景を解説
土地に稼いでもらうとは、所有している土地を賃貸や駐車場経営、アパート建築などで活用し、家賃収入のような不労所得を得ることです。
固定資産税やローン返済の負担を軽減しながら、長期的な資産形成や節税対策を実現できるのが魅力です。
近年、不動産投資家がこの方法に注目する背景には、都市部の土地需要の高まりや相続対策の必要性、低金利による融資の受けやすさがあります。
とくに、月極駐車場、資材置き場、自動販売機の設置といった初期費用を抑えやすい活用法は、地方や郊外の所有地でも収益化が可能であり、運用の選択肢を広げています。
資金計画や立地条件に応じて最適な方法を選び、土地に稼いでもらうことで、土地のポテンシャルを活かしつつ、安定的な収益の確保と資産の保全を両立することが可能です。
土地に稼いでもらう3つのメリット
土地に稼いでもらう主なメリットは、以下の3つです。
安定した不労所得が得られる
土地を活用して賃貸物件や駐車場を運営すると、毎月安定した不労所得を得られます。
お金を得るために労働する必要がない所得のこと。
不労所得は給与のような定期的に入る収入源になり、生活費やローン返済の補填、将来の資産形成にもつながります。
土地を適切に活用すれば、労働時間を増やすことなく、毎月の生活に余裕をもたらす収入源を確保できるのです。
経済的な安心感・安定感を確保できるだけでなく、将来のライフプランを考える際に選択肢の幅を増やせるのが、土地に稼いでもらうメリットです。
立地次第で高い利回りも可能
土地活用は、立地条件によって収益性が大きく変わります。
とくに、人・車の往来が多いエリア、商業施設や駅に近い土地は、高い利回りを狙える可能性があります。
なぜなら、訪れる人や住む人の数が多いぶん、大きな収益を得やすくなるためです。
都市部の賃貸マンションや、駅近くのコインパーキング等の初期費用がかかりやすい投資でも、早いタイミングで費用を回収できるでしょう。
土地の活用方法を考えるときは、周辺の需要、相場、将来の開発計画などを調査し、収益性の高いプランを選択することが大切です。
相続税や固定資産税の節税効果も
土地の活用は収益を生むだけでなく、相続税や固定資産税の節税効果も期待できます。
- 相続税
- 亡くなった人の財産を相続したとき、その財産を相続した人に課せられる税金
- 固定資産税
- 土地や家屋といった固定資産を持っている人に課せられる税金
更地のまま所有していると評価額が高くなり、税負担が重くなりやすいのですが、賃貸アパートや駐車場などの事業用に転用すると、評価額が下がる場合があるのです。
資産の価値を評価したときに算出される金額のこと。税金を計算するときの基準価格にもなる。
固定資産税については、住宅用地特例や事業用減税などを活用することで、毎年の負担を抑えられます。
とくに、相続を見据えた資産運用を考えるオーナーにとって、節税効果が期待できるのは大きなメリットです。
税制の仕組みを理解し、専門家の提案を取り入れながら計画を立て、長期的な資産保全と安定運用を実現しましょう。
建物を建てて土地に稼いでもらう3つの方法
土地を所有しているなら、建物を建てて賃貸や事業に活用することで、安定した収益を生み出せます。
建物を建てて土地に稼いでもらう方法としては、以下の3つが挙げられます。
アパート・マンション経営
まず紹介するのは、アパートやマンションを建てて賃貸経営をする方法です。
複数の入居者から賃料を集められるため、空室が出ても全体の収益が大きく落ち込むリスクを分散できます。
長期的に安定した家賃収入を得られるのも、アパート・マンション経営のメリットです。
とくに、都市部をはじめとした需要の高いエリアでは住宅ニーズが継続的に存在するため、入居者を募りやすいでしょう。
駅に近いエリアや生活施設が充実している地域では、家賃相場を維持しやすく、高い収益性を確保できます。
例えば、東京都内の築古アパートは、実質利回りで4.5〜6％となります（郊外だともう少し利回りは高いです）。
仮に5,000万円で投資したとすると、年間で約300万円の収入を得られることになります。
アパート・マンション経営は、立地や計画次第で、安定収益と資産価値の向上を同時に狙える土地活用の方法です。
店舗やコンビニなど事業用建物の運営
土地を活用する方法として、店舗やコンビニ、ドラッグストアなどの事業用建物を建てて貸し出す方法も挙げられます。
とくに全国展開している企業や地域密着型の店舗は、契約期間が10年を超えるケースもあり、収支計画を立てやすい傾向にあります。
事業者は集客のため立地を重視して出店する土地を選ぶので、一度契約が成立すれば空室リスクが低く、毎月の賃料を安定して得られるのが魅力です。
賃貸を開始したら、土地の整備や建物の清掃は事業者が行うケースがほとんどのため、オーナーの負担が少ないのもメリットです。
事業内容や規模にもよりますが、東京郊外で店舗経営をすると、月300万～800万円の売り上げ（粗利益はその5～10％）となるでしょう。
事業用建物の運営は「高賃料・低手間・長期安定」という三拍子そろった土地の活用法なので、立地条件が良い土地を持つオーナーにおすすめの選択肢です。
戸建賃貸で初期費用を抑えて運用する
初期投資額を抑えつつ土地を収益化したい場合は、戸建賃貸もおすすめです。
アパートやマンションのように複数戸を建てる必要がなく、1棟単位で建築できるため、借入額や建設費用の負担を軽減できます。
戸建賃貸をおすすめする理由は、ファミリー層やペット可物件を求める層など、特定のニーズを狙いやすく、入居期間が長期化しやすいことです。
結果として、空室リスクが低く、安定した家賃収入を得やすくなります。
土地が郊外や地方にあっても、近隣に学校や商業施設があれば需要を確保できるのも魅力です。
物件の立地・広さ・設備などにもよりますが、家賃収入は物件価格の5～8%とされています。
戸建賃貸は小規模な土地でも始めやすく、長期的に運用しやすい土地の活用方法です。
資金負担を抑えつつ、安定した不労所得を目指している方はぜひ検討してみてください。
そのままの状態で土地に稼いでもらう3つの方法
土地活用をするときは、必ずしも建物を建てる必要はありません。
そのままの状態でも土地に稼いでもらえる方法として、以下の3つのような方法があります。
借地権を設定して地代収入を得る
借地権を設定して土地を貸し出す方法は、土地を借りている人に建物の建築や運営を任せ、オーナーは土地の使用料を「地代」として得るスタイルです。
建物の管理や修繕といった手間がなく、土地所有者が負担するのは固定資産税くらいなのがメリットです。
また、契約条件によっては相続税評価額が下がり、節税効果も期待できます。
長期契約が一般的なため、安定的な収入源になるのも魅力のひとつです。
土地の立地や契約方式により収入は大きく変わり、都市部の場合は1坪あたりの月額が5,000円を超えることもあります。
低リスクかつ長期的に資産を保有しつつ、不労所得を得たいオーナーは要チェックの活用法です。
駐車場・資材置き場などとして使う
初期投資を抑えつつ、短期間での収益化を目指す場合は、土地を駐車場や資材置き場として貸し出すのがおすすめです。
とくに月極駐車場やコインパーキングは、都市部や住宅密集地で需要が高く、安定収入を見込めます。
建物を建てる場合と比べて設置費用や管理の手間が少なく、用途変更も柔軟にしやすいのがメリットです。
収入は立地や利用状況により異なり、年収200万円を超えることもあります。
資材置き場として企業や建設業者に貸す場合は、長期契約になるケースもあり、安定した賃料収入が期待できます。
駐車場・資材置き場などとしての活用は、短期的な活用から長期契約まで幅広く対応でき、リスクを抑えながら収益化を目指せる方法です。
自動販売機や広告看板を設置する
土地の一部を使って自動販売機や広告看板を設置する方法は、少ないスペースで始められる低コストな土地の活用法です。
建物を建てる必要がなく、わずかなスペースでも毎月一定の収入を得られます。
自動販売機や広告看板を設置するメリットは、初期費用がほとんど不要で、運営の手間が少ないことです。
自動販売機は飲料メーカーが設置・補充・管理を行い、オーナーは売上歩合や設置料を受け取ります。
広告看板も同様に、広告代理店や企業がデザイン・維持を担当するため、オーナーの負担は軽いでしょう。
設置する場所の立地、設置面積の広さ、看板の大きさなどにより異なりますが、年間数千円から数十万円の収入が見込めるでしょう。
面積が小さくて活用が難しい土地でも、自動販売機や広告看板の設置であれば、収益化が可能です。
低リスクかつ短期間で収益化できるため、土地活用の入門編としてもおすすめできます。
土地に稼いでもらうときの3つの注意点
土地の活用は収益化の大きなチャンスですが、よく考えずに始めると失敗するリスクを伴います。
土地に稼いでもらうときの注意点は、以下の3つです。
土地の特性によっては活用が難しい
土地の立地や形状、周辺環境によっては、当初想定していた活用方法が適さない場合があります。
面積がかなり小さい土地や変形地、傾斜地、交通アクセスが悪い地域では、需要が限られ、想定していた賃貸経営や店舗運営が難しくなる可能性があるのです。
長方形や正方形のような一般的な形状とは異なる、不整形な土地のこと。
なぜなら、用途に適さない土地はテナントや入居者が集まりにくく、収益性が下がるからです。
とくに都市部では規制や建築基準法の制限も影響し、計画通りに建物を設置できないこともあります。
土地に適さない活用法を避けるには、所有地の特性を正しく理解し、需要と用途のマッチングを行うことが大切です。
初期投資が大きくなるケースがある
土地活用の中でも、アパートやマンションの建築、事業用建物の設置などは、初期投資額が高額になる場合があります。
融資を受ける場合は、返済計画や利息負担を含めて慎重に検討しなければなりません。
初期投資の金額が大きいほど、回収期間も長くなり、計画通りに収益が上がらなければ資金繰りが悪化するリスクがあります。
場合によっては、建築費や設備費の高騰、想定外の工事費発生などで、予算を超えるケースもあるでしょう。
初期費用の見積もりは余裕を持って行い、複数の業者からの見積もりを比較し、リスクに備えた資金計画を立てることが重要です。
建物管理・修繕費用が発生する可能性がある
賃貸経営をはじめ、建物を活用する場合は、必ず管理や修繕のコストが発生します。
築年数の経過に伴い、外壁や屋根、防水、設備の更新など、定期的なメンテナンスが必要になるためです。
適切な管理を怠ると、建物の価値や入居率が下がり、結果的に収益性が悪化するリスクがあります。
とくにアパートやマンション経営では、共用部分の清掃や設備点検、入居者からの修繕依頼への対応が欠かせません。
建物を運用するときは、毎月の収支計画に修繕費や管理費を含め、長期的な資産維持を見据えた運営を心掛けましょう。
土地で稼ぎやすくするための2つのポイント
土地活用で安定的に収益を得るためには、適切な計画を立案し、運用開始後は状況に応じて柔軟に対応することが求められます。
ここでは土地で稼ぎやすくするためのポイントとして、以下の2つを紹介します。
積極的に専門家に相談する
土地活用を成功させるポイントは、早い段階で不動産会社や税理士、金融機関などの専門家に相談することです。
専門家は相場情報や需要予測、融資条件に精通しており、自己判断では見落としがちなリスクや節税のチャンスを提案できるからです。
立地や用途、税制優遇措置などを踏まえた最適なプランを立てられるのも、メリットとして挙げられます。
また、契約書や法的手続きの不備を防ぎ、トラブル回避にも効果が期待できるでしょう。
専門家と連携することで、リスクの軽減と収益の最大化を両立しやすくなります。
資金調達が難しいときは土地の一部を売却して補填する
土地活用の計画を進めるうちに、融資条件が合わない、自己資金が不足しているといった資金面の課題が生じることがあります。
資金調達が難しい場合は、土地の一部を売却して資金を補填することを検討してみましょう。
理由は、土地を一部売却することで資金を確保し、借入額を抑えられるため、利息や返済負担を軽減できるからです。
残った所有地で計画を進めれば、収益化のチャンスを逃さずに済みます。
土地の一部売却は資産を減らすように見えて、実際には計画実現のための資金確保とリスク低減を同時に叶える方法になり得ます。
計画段階で売却可能な区画や相場を把握しておき、柔軟かつ現実的な資金戦略を立てましょう。
土地活用でよくある失敗のパターン3選
土地を活用することで安定した収益を得られる可能性がありますが、判断を誤ると赤字や資産価値の低下を招くことがあります。
失敗のパターンを把握して、リスクを回避しながら運用しましょう。
ここでは、土地活用でよくある失敗のパターンとして、以下の3つを紹介します。
利回りだけで判断する
土地活用でよくある失敗のパターンの1つ目は、土地の活用方法を選ぶ際に、利回りの数値だけを基準にすることです。
投資した金額に対する、利益や分配金などの割合のこと
利回り計算はあくまで理想条件を前提にしている場合が多く、現実の収益性とはかけ離れていることがよくあります。
表面利回りは魅力的に見えても、実際の運営では管理費や修繕費の発生、空室期間による減収などが発生する可能性があります。
利回りはあくまでひとつの指標として捉え、入居需要や維持コストを含めたシミュレーションで判断することが重要です。
土地に合わない用途で使ってしまった
土地の形状や立地、周辺環境に合わない用途で活用してしまうと、想定していた収益が得られないリスクがあります。
需要が見込めないエリアや用途に投資しても、入居者や利用者が集まらず、賃料収入が安定することはほとんど期待できません。
たとえば、住宅の需要が低い地域でアパート経営を始めても、入居希望者が集まらず、空室リスクが高くなるでしょう。
土地の活用は、立地と需要のマッチングがとても重要です。
事前に地域のニーズや相場を調査し、土地に合った活用方法を選択しましょう。
相見積もりを取っていなかった
土地活用の計画を進める際に、複数の業者から相見積もりを取らないと、失敗につながる可能性が高まります。
複数の業者に見積もりを依頼し、それぞれの内容や価格を比較・検討して最適な業者を選ぶこと。
理由は、1社だけの提案や見積もりでは、費用が割高になったり、条件が不利な契約を結んだりしてしまう可能性があるからです。
とくに建築費や管理費は業者によって差が大きく、比較を怠ると何万円もの損失になるかもしれません。
土地を活用するときは、最低でも3社を目安に見積もりを取りましょう。
価格だけでなく、収益シミュレーションや管理条件まで比較することが、無駄な支出を防ぎ、収益性を最大化するために重要です。
相続した土地を使う場合は「相続登記と名義変更の義務化」も要確認
相続した土地を活用しようと考えても、相続登記と名義変更が済んでいなければ活用はできません
2024年4月からは相続登記が義務化され、期限内に手続きを行わなければ過料の対象になるため、注意が必要です。
ここでは、相続した土地を使う場合の「相続登記と名義変更の義務化」について、次のような内容を解説します。
2024年4月からの相続登記義務化と期限
2024年4月1日から、不動産を相続した場合ときは相続登記が義務化されたため、取得を知った日から3年以内に手続きを行う必要があります。
期限を過ぎると、10万円以下の範囲で過料が科される可能性があります。
法令違反などに対して科される金銭的な制裁のこと。刑事罰である「科料」とは異なり、前科はつかない。
義務化の背景には、名義が不明の土地が全国的に増加し、管理や活用が困難になっている問題があります。
相続登記が義務化されることで、所有者を明確にし、土地の有効活用や税金の適正な課税を促進することが期待されています。
土地を早期に活用し、収益化するためには、期限を守って相続登記を行うことが大切です。
名義変更が済んでいないと活用できないリスク
相続した土地の名義変更が済んでいないと、土地活用に大きな制約が生じます。
参照元：e-gov「民法 第百七十七条」
法律上の所有者が故人のままでは、土地活用に必要な以下の手続きのほとんどができません。
- 建築許可の申請
- 金融機関からの融資
- 売却契約
名義変更をしないとほとんどの手続きができない理由は、不動産取引や契約は登記簿上の所有者を基準に行われるためです。
名義が変更されていない状態では、契約の効力が認められず、事業計画が進まないどころか、相続人間での権利争いに発展するリスクもあります。
名義変更の遅れは、固定資産税の負担だけが残り、収益化のチャンスを失う大きな要因になります。
土地活用をスムーズに進めるためには、相続登記を早急に完了させ、所有権を明確にしておきましょう。
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賃貸経営や駐車場としての活用など、土地に稼いでもらう方法はたくさんあります。
土地があるエリアの需要を考慮しながら計画を立てることで、安定して不労所得を得られるでしょう。
しかし、立地条件が悪い場所にある土地では活用法が限られており、判断を誤ると赤字に転落するリスクもあります。
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まとめ
土地に稼いでもらう方法は、不動産投資家だけでなく、相続や遊休地を持つ方にとっても魅力的な資産活用策です。
アパート経営や駐車場運営など、用途に応じて安定した不労所得や節税効果が期待できます。
ただし、土地の立地や形状によっては活用が難しかったり、初期投資や建物の維持管理費が重くのしかかる場合もあります。
利回りだけで判断すると、需要が見込めない用途にしてしまう失敗も少なくありません。
こうしたリスクを抑えるには、利回りが高く、需要の確かな物件を見極めることが重要です。
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この記事の監修者
株式会社AlbaLink 代表取締役 河田 憲二
株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件を配信しています！
