空き家投資に潜む集団訴訟リスクとは？回避するためのポイントも解説
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
空き家を活用した不動産投資に興味はあるものの、「後からトラブルが発生し、集団訴訟なんてことになったらどうしよう…」と、不安を感じていませんか？
初期費用を抑えながら高利回りを狙えるのが空き家投資の魅力ですが、契約トラブルや説明不足などが原因で、投資家が集団訴訟に巻き込まれるケースも存在します。
安易に「高利回り」に飛びついたり、契約内容を十分に確認せずに進めたりすると、トラブルの火種になる可能性があるため注意が必要です。
そこで本記事では、以下のような内容について詳しく解説します。
最後まで読むことで、空き家投資に潜むリスクを具体的に理解し、集団訴訟を回避するための備えができるようになるでしょう。
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空き家投資に潜む集団訴訟リスクとは？
空き家投資は高利回りを狙える投資方法として注目されていますが、実は集団訴訟のリスクも潜んでいます。
同じ被害を受けた複数の人が、共通の利害関係を基に、一つの訴訟として企業や業者を訴える方法のこと
不動産に関する知識やノウハウが不足したまま、リフォーム費用やコンサルティングを過信して物件を購入すると、集団訴訟に発展するかもしれません。
特に「楽して儲かる」というキャッチフレーズに惹かれて安易に参入すると、物件選びや収支計画の立案に失敗し、後で裁判に発展するリスクがあります。
情報収集を怠らず、信頼できる専門家に相談しながら、長期的な視点で投資判断を下すことがとても重要です。
空き家投資については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
空き家投資で集団訴訟が起きる4つのパターン
空き家投資は不動産投資のなかでも注目度が高く、セミナーや動画でも盛んに取り上げられていますが、実際には集団訴訟に発展するリスクが潜んでいます。
ここでは、特に多い4つのトラブルのパターンをご紹介します。
「高利回り保証」と謳って物件の説明をした
「高利回り保証」を前提に物件を紹介した結果、集団訴訟に発展する場合があります。
利回りは賃貸需要やリフォーム後の状態など多くの要素に左右されるため、本当に高利回りを実現できるかは分かりません。
にも関わらず、「高利回り保証」と謳って物件の説明をすると、当初の予想利回りを大きく下回った結果、購入者は不信感を抱いてしまいます。
「高利回り保証」と謳った説明を何度も繰り返していると、複数の購入者から提訴され、コンサルティング費用や損害賠償請求が争点になるかもしれません。
契約前に保証内容の法的根拠や裏付けを弁護士に確認し、動画やセミナーの主張を鵜呑みにせず、慎重に検討することが重要です。
高利回りを謳う空き家投資のリスクについては、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
建物・立地に関する重大な情報を開示しなかった
空き家投資で見落としがちなのが、建物の状態や立地に関する情報の不開示によるリスクです。
大切な情報をあえて隠したり、曖昧な説明をしたりすることは、後の訴訟リスクを高める重大な要因になります。
もし過去に「再生可能」とされた物件が実際には再建築不可物件、賃貸経営ができないことが発覚すると、訴訟に発展するかもしれません。
現行の建築基準法の「接道義務」を満たしていないため、今建っている建物を解体して更地にしてしまうと、新たに建物を建てることができない物件のこと
不動産投資では、建物や周辺環境の情報を自ら調査し、必要なら弁護士に相談するなど慎重な姿勢が重要です。
再建築不可物件への投資については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
契約内容と実際のサービスに乖離がある
契約書に記載した内容と、実際に提供されるサービスに乖離があると、集団訴訟に発展するリスクがあります。
たとえば、契約書に「契約の不適合がある場合、不適合を知ったときから1年以内に通知すれば、適切な対応を取ります」といった文章を記載したにも関わらず、契約内容を守らなかったとします。
購入者としては約束を破られることになるため、被害者が複数人いる場合は集団訴訟に発展するかもしれません。
契約する前に、説明の内容と実際に提供されるサービスの内容にズレがないかを確認し、不明点があればその場で明文化しておきましょう。
そして、契約内容をしっかり守ることが、集団訴訟の防止に繋がります。
不動産のコンサル会社との契約が火種になる場合もある
空き家投資では、不動産のコンサル会社との契約が訴訟の原因になることがあります。
理由は、受講したセミナーや提供されたノウハウに再現性がなく、実際には成果が出ない場合があるからです。
契約金額が高額なものもあるため、契約する不動産コンサル会社選びはとても重要です。
コンサル会社の過去の実績や費用体系を確認し、口コミも参考にして、契約するかを慎重に検討しましょう。
実際に起きた空き家投資に関する集団訴訟事例
実際に起きた空き家投資に関する集団訴訟の事例としては、空き家投資コンサルに参加していた約150人の受講生が、主催者を訴えたケースが挙げられます。
主催者は、投資家に対して年間受講料220万円のコンサルを提供し、テキスト配布やセミナーの開催、LINEでの個別相談を実施していました。
しかし実際は、300人を超える受講生のうち約半数の人が、何もコンサルを受けていない状態だったそうです。
この訴訟を受け、主催者は広告を停止することになり、売上高は90%減少しました。
加えて、多大な営業損失を被ったとして、受講生を逆訴訟しました。
今回の集団訴訟はニュースサイトをはじめさまざまなメディアで取り上げられており、空き家投資の難しさが垣間見える事例になっています。
参照元：全国賃貸住宅新聞「空き家コンサル企業、受講生ら約150人を逆提訴」
空き家投資で集団訴訟を避けるための8つのポイント
空き家を活用した不動産投資は魅力的に見えますが、注意を怠ると集団訴訟に巻き込まれるリスクがあります。
ここでは、訴訟リスクを回避するための具体的なポイントとして、以下の8つを紹介します。
契約書のリーガルチェックを行う
空き家投資において、契約書を弁護士にリーガルチェックをしてもらうことは、集団訴訟を未然に防ぐためにとても重要なポイントです。
なぜなら、不動産取引では専門用語が多く、契約内容が投資家にとって不利になっていることに気づかないまま契約してしまうリスクがあるからです。
契約書やその他の文書の内容について、関連する法律や条例に違反していないか等を、法的な観点から確認すること
弁護士による事前チェックにより、契約内容と主張の食い違い、リスクの所在、賃貸運用の再現性などを明確にしておくことが、トラブル防止につながります。
動画やセミナーでの説明をうのみにせず、契約書は必ず専門家と確認しましょう。
収益見込みは第三者視点で検証する
投資判断をするときは、提示された収益シミュレーションを第三者視点で検証することが欠かせません。
とくに空き家の再生やリフォームを前提としたプランでは、想定される利回りに再現性があるかを慎重に見極める必要があります。
不動産投資サイトのなかには、高評価を受けたセミナーを紹介しているところもありますが、実際の内容は、過去の成功事例の紹介や、会社のPRに偏っているかもしれません。
収益見込みを冷静に判断するには、不動産に詳しい第三者やファイナンシャルプランナーにシミュレーション依頼し、正確に計算してもらうことを心掛けましょう。
収支計画書の作り方については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
事前調査で物件の耐久性・修繕履歴を把握する
空き家投資で成功を目指すなら、物件の耐久性や修繕履歴を事前にしっかり調査することが欠かせません。
なぜなら、目に見えない不具合が後から発覚し、リフォーム費用が予想以上に膨らむと、投資計画そのものが崩れるリスクがあるからです。
もしかすると、過去に大きな雨漏りやシロアリ被害があったにもかかわらず、説明されていなかった結果、購入後に莫大な補修費が必要となるかもしれません。
最終的に複数の投資家が損害賠償を求めて提訴し、集団訴訟にまで発展することもあるでしょう。
空き家を購入する前に専門家の診断を受け、修繕履歴を確認し、物件選びを慎重に進めることが大切です。
「周りもやっている」と思考停止で判断しない
空き家投資において、「周りもやっているから大丈夫」という思考停止はとても危険です。
空き家投資は個別性が高く、他人の成功事例がそのまま自分にも当てはまるとは限らないからです。
「他の人が成功しているから」という理由で空き家投資を始めると、想定外の事態に対応しきれず、投資に失敗してしまうかもしれません。
思考停止で判断するのを避けるためには、自分に合う資金計画や投資方法を判断することが大切です。
口コミやセミナー内容をうのみにせず、複数の情報源を照らし合わせながら検討しましょう。
後でリスクになりそうなものを放置しない
空き家投資では、「後でなんとかなるだろう」とリスク要因を放置していると、後で集団訴訟に繋がるリスクが高まります。
小さな不安要素が、大きな問題に発展することは珍しくありません。
たとえば、物件購入時に違和感を覚えた契約条項を放置した結果、リフォーム工事が進まず、入居者を確保できない状態になるかもしれません。
些細な疑問でも、弁護士や専門家に確認し、対応策を早めに検討することを心掛けましょう。
紹介業者・コンサルの実績や評判を確認する
空き家投資で集団訴訟を避けるには、物件を紹介する業者やコンサル業者の実績と評判を事前に確認することが欠かせません。
なぜなら、信頼性の低い業者に依存すると、不適切な情報提供やリスクの説明不足から、トラブルに発展しやすいためです。
空き家投資について相談する紹介業者・コンサルを選ぶときは、Google口コミや新聞記事、ニュースサイトの情報をもとに、複数の視点から業者の信頼性を検討することが重要です。
たとえば、弊社AlbaLink（アルバリンク）のGoogle口コミはこちらから確認できます。
「NEW」や「人気急上昇」といった表現に惑わされず、実績と費用対効果を冷静に見極めましょう。
出口戦略までの計画性を持つ
空き家投資では、物件を購入する時点で「出口戦略」を明確に描いておくことが、リスク回避に効果的です。
なぜなら、売却や運用停止の判断が遅れると、不要なコストや損害に直結するからです。
たとえば、リフォームをした空き家でも、需要が少ないエリアにあったため長期間空室になり、最終的に赤字になって手放すことになるかもしれません。
失敗が続くと、同様の手法で勧誘された他の投資家と共に、集団訴訟へと発展するリスクも出てきます。
「何年で利回りを確保するか」「売却先の見込み」「撤退ラインの設定」などの具体的なシナリオを用意し、動画やセミナーの主張をうのみにせず、自身の資産計画と照らし合わせながら出口戦略を考えましょう。
空き家投資にかかる費用については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
専門家からの物件評価やアドバイスを受ける
空き家を購入する前に、専門家から物件の評価や投資判断に関するアドバイスを受けることはとても重要です。
理由は、不動産投資の素人が見落としがちなリスクを、第三者の視点で客観的に指摘してもらえるからです。
もし専門家からのアドバイスを受けずに空き家投資をすると、購入後にリフォームできないくらい深刻な欠陥が見つかり、投資を諦めることになるかもしれません。
弁護士や不動産鑑定士、リフォーム業者などの意見を取り入れて、説明内容と現実のズレを埋めることで、現状に合った投資判断を実現しましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、訳あり物件を専門的に買い取っており、高利回りを期待できる物件を投資家に紹介しています。
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まとめ
空き家投資は高利回りを期待できる一方で、情報開示の不備や契約内容の食い違いなどが原因で、集団訴訟に発展するリスクも含んでいます。
「高利回り保証」などの甘い言葉に安易に乗ってしまうと、投資家側にも説明責任が問われ、思わぬトラブルに巻き込まれるかもしれません。
こうしたリスクを避けるには、契約書の精査や物件調査、専門家による第三者評価の導入など、事前にできる対策を徹底することが重要です。
また、利回りの高い優良物件を見極めることも、リスクを抑えつつ空き家投資を成功させるために効果科的でしょう。
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この記事の監修者
河田憲二
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