築古戸建てへの不動産投資の成功例を紹介！成功のポイントとリスクも解説
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
古い戸建てで不動産投資を始めようと思っても、「本当に利益が出るのだろうか…」「修繕費や空室が不安」といった悩みを抱える方は少なくありません。
築古戸建ては、少額から始められ、工夫次第で高い利回りを実現できる投資対象です。
もちろん、修繕費用の見積もりミスや、入居者が決まらない空室リスクなどは存在するため、事前に知識を蓄えたうえで準備を進めることが大切です。
この記事では、築古戸建てへの投資について、次のようなことを解説します。
最後まで読むことで、築古戸建てへの投資に潜むリスクを把握し、成功のためのアクションを取れるようになるでしょう。
弊社は空き家や訳あり物件を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細はこちら）。
物件に関する質問や相談も受け付けているので、どのような物件があるか気になる方は、ぜひこの機会にご登録ください。
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目次
不動産投資で築古戸建てが注目される3つの理由
築古戸建てへの投資は、初心者からベテランまで、多くの投資家が注目している投資方法のひとつです。
ここでは、不動産投資で築古戸建てが注目されるとして、以下の3つを紹介します。
築古戸建てへの投資については、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
初期投資が少なく始めやすい
不動産投資を始める方にとって、築古戸建ては初期費用が比較的少なく、資金面のハードルが低いため、とても魅力的です。
地方の築古物件てであれば、土地付きでも数百万円というお手頃な値段で取得できるものもあり、自己資金のみや少額の融資で投資をスタートできます。
物件の価格にリフォーム費を加えても、初期費用が500万円以内で収まる場合もあり、万が一失敗しても損失を抑えられるのがメリットです。
不動産投資の経験が少ない初心者でも取り組みやすいため、築古戸建てへの投資は注目されていると考えられます。
高利回りが期待できる物件が多い
築古戸建てへの投資は、家賃収入に対する購入価格が低いため、表面利回り・実質利回りの両面で高水準を実現しやすい傾向があります。
たとえば、300万円で購入し、月額家賃が5万円で貸し出せる物件であれば、年間家賃60万円で利回りは約20％に達します。
都心部のマンションや新築アパートでは、利回り5％前後が一般的です。
高利回りを期待できる築古戸建ては、収益性の面でとても優れており、資産形成やキャッシュフローを重視する投資家にとって魅力的な選択肢と言えるでしょう。
築古戸建て投資で高利回りを狙える方法については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
再生により資産価値が向上する可能性がある
リフォームやリノベーションを通じて、資産価値や賃貸需要を向上させられるのも、築古戸建てへの投資が注目される理由のひとつです。
設備や間取りを新しくしたり、内外装を整えたりすることで、入居者の満足度が上がり、空室リスクの低減や家賃アップも期待できます。
また、再生済みの物件は売却時にも高く評価される傾向があり、一定の売却益が見込めるでしょう。
築古戸建ては「価値を高めて運用・売却する」戦略に適しているため、多くの投資家から人気を集めています。
築古戸建て投資の成功事例3選
不動産投資をしている人のなかには、実際に築古戸建てに投資して、成功した人もたくさん存在します。
ここでは、築古戸建て投資の成功事例として、以下の3つを紹介します。
事例1：投資開始から2年半で約390万円の利益を獲得
まず紹介するのは、ボロボロの戸建てに投資した結果、2年半で約390万円の利益を獲得できたSさんの事例です。
投資を始める際、物件の購入費やリフォーム費などで約387万円かかりましたが、投資を始めると家賃収入や物件の売却益などが入り、修繕費・運用費を差し引いても約390万円が手元に残りました。
リフォームをする際はできる範囲でDIYをするほか、設備は通販サイトで手頃なものを入手し、経費を削減したのが効果的だったようです。
その後も不動産投資を続けており、2025年2月時点では6棟の戸建ての再生に取り組んでいます。
参照元：note 齋藤紹太「ボロ戸建て投資：最初の1戸目の総収支・必要経費から収益まで公開」
事例2：副業で不動産投資を始めて毎月24万円の安定収入が発生
続いて紹介するのは、副業で不動産投資を始めて毎月24万円の安定収入が発生するようになった、Uさんの事例です。
Uさんは初め、不動産投資の知識がない状態でしたが、本を読んだりセミナーに参加したりして、知識を蓄えてきました。
詐欺に引っ掛かることもなく、毎月24万円の収入が発生するようになり、新築物件の投資手法も学べたそうです。
知識ゼロの状態からでも、勉強することで安定した収入を得られることがわかる成功事例です。
参照元：note うっちー@三重大家の随筆「第158話 【不動産投資】築古戸建で学び、新築投資へ！副業大家の成長ストーリー 2025319」
事例3：空き家への投資に成功して脱サラ！
最後に紹介するのは、400万円で不動産投資を開始し、最終的に脱サラを達成したHさんの事例です。
Hさんは、融資を使うのは余裕ができてからにしたり、募集写真はビフォーアフターが分かりやすいものにしたりと、さまざまな工夫をしていました。
不動産投資による収入が、投資を始めてから2年で会社の給与額を超え、その後脱サラしたようです。
2025年10月時点では27軒を運用しており、家族と過ごす時間も増え、充実した日々を送っています。
参照元：note 坂本光｜空き家再生投資家「400万円で始めた空き家投資で脱サラするまでのリアルなステップ」
築古戸建てへの不動産投資で成功する人の5つの共通点
築古戸建てへの不動産投資で成果を上げている投資家には、いくつかの共通点があります。
ここでは、築古戸建てへの不動産投資で成功する人の共通点として、以下の5つを解説します。
長期視点で物件を育てる考え方を持っている
築古戸建てへの投資で成功している人は、短期的な利回りだけで判断せず、物件を「長く育てる」視点を持っています。
築年数が経過した建物は、購入したばかりの状態では家賃が低く、空室リスクが高くなりがちですが、適切なリフォームや設備の更新を重ねることで、賃料を増やし、安定した入居率を実現できます。
築古戸建ては、リノベーションを段階的に進めることで賃料を引上げ、キャッシュフローを安定させられます。
家賃収入からローン返済・管理費・税金などすべての支出を差し引き、最終的に手元に残る資金のこと
築古戸建てへ投資するときは、すぐに初期費用を回収するのではなく、長期的に利益を発生させる考えが重要です。
小さく始めて着実に拡大している
成功している投資家の多くは、最初から大きく投資せず、自己資金や少額融資で小さく始める傾向にあります。
最初に購入するのは100万〜300万円前後の築古戸建て1戸で、運用の仕方を学びながら少しずつ保有戸数を増やしていくのです。
運用の実績が増えると、金融機関からの信頼を得られるため、融資を使って物件を購入しやすくなります。
築古戸建てに投資する際は、無理なく規模を拡大していきましょう。
実質利回りや修繕費も含めた収支を重視している
表面的な利回りだけでなく、修繕費や管理費などを含めた「実質利回り」と収支バランスにこだわっているのも、成功している投資家の特徴です。
- 表面利回り
- 経費は考慮せず、物件の年間家賃収入を物件価格で割って算出される利回り
- 実質利回り
- 年間家賃収入から、購入時の費用や運用にかかる経費を差し引いたうえで、物件価格で割って算出される利回りの
たとえば、表面利回りが15％の物件でも、修繕費が初期で100万円以上かかれば、実際の利回りは大きく低下します。
実質利回りを考慮せずに投資していると、当初の想定利回りと実際の収支が大きく乖離し、投資に失敗してしまうかもしれません。
物件選びをする時に過去の修繕履歴やリフォームの必要性を確認し、細かい支出まで把握したうえで投資することが大切です。
不動産投資の利回りについては、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
エリア選定とニーズ調査に時間をかけている
物件の価格や外観だけでなく、「エリア選定」と「入居者のニーズ調査」に時間をかけているのも、成功している投資家の特徴のひとつです。
同じ価格帯の物件でも、周辺に学校やスーパーがあるファミリー層向けエリアと、空き家が増加している過疎地域とでは、入居希望者の探しやすさは大きく異なります。
また、対象とするターゲット層（単身者、ファミリー、高齢者など）に合わせ、設備や間取りを整えることも大切です。
投資する物件を探すときは、「どこにあるか」「誰に貸すか」を考えるのがポイントです。
出口戦略（売却・転用）を常に意識している
成功している築古投資家の多くは、「いざとなったらどうするか」という出口戦略を最初から明確にしています。
将来的に売却益を狙うのか、安定した賃貸経営を長期的に続けるのか、あるいは自分や家族の居住用として転用するのかによって、物件の選定基準やリフォーム内容が変わってきます。
出口戦略を常に意識することで、購入価格よりも高値で売却できる可能性もあります。
最終的には売却や転用することを見据えた計画を立てるのが、築古戸建て投資を成功させるために大切です。
出口戦略については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
築古戸建て投資で成功するための6つのアクション
築古戸建てへの投資で成功するには、価格や立地だけでなく、法律や建物の状態、将来的な収益性など、複数の視点から物件を見極める必要があります。
ここでは、築古戸建て投資で成功するためのアクションとして、以下の6つを解説します。
再建築の可否をはじめとした法律面の規制を確認する
築古戸建てを購入するときは、「再建築の可否」をはじめとした建築基準法に関する法律面の規制を確認しましょう。
たとえば、再建築不可の土地に建っている物件は、将来的に建物が老朽化しても新築に建て替えられないため、売却や活用の選択肢が限られます。
現在建っている建物を一度解体し、更地にした場合、その土地に新しい建物を建築できないこと
法律面の規制は、不動産会社や役所の都市計画課に問い合わせると確認できます。
確認を怠ると、大きな失敗につながる可能性があるため、物件選びの初期段階で、「再建築の可否」は必ず確認しましょう。
再建築不可への投資については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
事前に耐震性等の構造をよく調べる
築古戸建てのなかには、耐震基準を満たしていないものもあるため、購入前に構造面の調査をすることが大切です。
特に1981年以前に建築された住宅は、旧耐震基準で建てられているため、耐震補強がされていない場合は、地震が発生したときに倒壊するリスクが高まります。
1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用される、震度5強程度の中規模地震で倒壊しないことを目標とした基準のこと
また、耐震補強には100万円以上の費用がかかる場合もあるので、無理のない資金計画を立てるためにも、耐震性の確認はとても重要です。
耐震性はホームインスペクションで調べられるため、積極的に実施すると良いでしょう。
耐震基準については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
賃貸需要と家賃相場を調査する
投資する築古戸建てを探すときは、エリアに賃貸需要があるか、家賃相場はどれくらいかを事前に調査することが重要です。
たとえば、人口が減少しているエリアや交通の便が悪い地域では、空室が続き、家賃を下げることになる可能性があります。
郊外でも最寄り駅まで歩いて行ける物件や、近くに小学校がある物件であれば、ファミリー層をはじめ一定の需要が期待できるでしょう。
不動産ポータルサイトや現地の不動産会社を活用し、賃料の目安やターゲット層の傾向をしっかり把握するのがポイントです。
リフォーム費用を含めた実質利回りを計算する
築古戸建ては購入価格が安い分、リフォーム費用がかさむ傾向にあるため、実質利回りでの判断が欠かせません。
物件の取得費が300万円でも、リフォームに100万円以上かかり、登記費用や仲介手数料などを含めると、総費用が500万円になることもあります。
取得費用ばかり意識していると、初期投資額が想定より大きくなり、実質利回りが下がる可能性があります。
収益のシミュレーションをするときは、月額家賃や空室リスク、修繕費などをすべて考慮することが大切です。
戸建て投資にかかるリフォーム費用については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
信頼できるリフォーム業者を確保する
築古戸建ての運用では、リフォームの質が利回りと入居率に直結します。
リフォームをするときは、信頼できる業者に依頼しましょう。
もし費用の安さだけで依頼すると、施工後すぐに設備トラブルが発生し、再工事や入居者対応のため、追加で出費が必要になるかもしれません。
逆に、丁寧なヒアリングと明確な見積もりを出してくれる業者に依頼すれば、仕上がりが良く、賃料アップにもつながるでしょう。
リフォームをするときは、複数の業者に相見積もりを取り、対応や実績を比較したうえで、依頼する業者を選んでみてください。
早めに専門家に相談する
築古戸建てへ投資するときは、ローンやリフォームの計画など、さまざまなことを考える必要があります。
初心者が一人で進めるにはリスクが高い場合があるため、早めに不動産会社、建築士、司法書士、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
たとえば、税理士に収支計画について相談することで、減価償却や確定申告の知識を得て、長期的な資産形成に役立てられるでしょう。
信頼できる第三者の視点を取り入れることで、客観的かつ戦略的な判断ができるようになります。
築古戸建てへの不動産投資の7つのリスク
築古戸建てへの投資は、少額から始められるメリットがある一方、特有のリスクも多く存在します。
ここでは、築古戸建てへの不動産投資のリスクとして、以下の7つを紹介します。
修繕費の見積もりミスにより資金不足に陥る
築古戸建ては、見えない部分の劣化や構造不良が後から判明し、修繕費が想定より増えることがあります。
外観や内装は一見問題がないけれど、配管や骨組みといった内部の腐食が発覚し、急遽追加の修繕費が必要になる場合があるのです。
当初予定していなかった出費が続けば、自己資金の残額やローン返済に影響を与え、キャッシュフローが悪化するかもしれません。
築古戸建てに投資するときは、物件を購入する前にホームインスペクションを実施し、可能な限り正確な修繕コストを把握しましょう。
専門家が、住宅の劣化状況や欠陥の有無などを、第三者的な立場から診断するサービスのこと
空室リスクと家賃下落により収支が悪化する
賃貸需要が少ないエリアで物件を購入すると、入居者が決まらず空室が続いたり、家賃を下げることになったりする可能性があります。
特に、人口減少が進む地方都市では、賃料を下げても空室が続きやすいでしょう。
家賃相場や入居ニーズの調査を怠ると、空室が続き、年間収支が大きくマイナスになるかもしれません。
築古戸建てへの投資を成功させるには、物件を購入する前にエリアの人口動向、賃料相場、入居者層をしっかり調査する必要があります。
空室対策については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
出口戦略を考えておらず物件を売却できない
築古物件を購入するとき、「いつ・どのように売却するか」を考えずに運用を始めると、最終的に売却できなくなるかもしれません。
売却できないと、資産価値が減り続ける古い建物を保有し続けることになり、売却する頃には販売額が購入価格を大きく下回っている可能性があります。
特に、再建築不可物件や接道条件に問題がある物件は、流動性が低く、売却が難航しがちです。
物件を購入する前から、売却価格の想定や転用の可能性を含めてシミュレーションすることが重要です。
入居者トラブル（家賃滞納・騒音）が発生しやすい
築古物件は新築に比べて家賃が安いため、属性的にリスクの高い入居者が集まりやすい傾向があります。
具体的なトラブルの内容としては、次のようなものが挙げられます。
- 家賃滞納
- 騒音
- 近隣住民とのトラブル
家賃の滞納が続くと収入がゼロになりますし、強制退去させるには弁護士への依頼費が発生するかもしれません。
審査を厳格に行ったり、不動産管理会社に対応を委託したりと、入居者トラブルの対策も忘れないようにしましょう。
リフォーム業者との契約トラブルが起こる場合がある
築古戸建てに投資すると、リフォーム業者との契約トラブルが起こる場合があります。
たとえば、口約束だけで工事を進めた結果、工期の遅延や追加費用の請求が発生し、「言った」「聞いてない」と口論に発展するかもしれません。
悪質な業者だと、見積もりと異なる内容の工事を行い、その後は連絡が取れなくなるものも存在します。
業者にリフォームを依頼するときは、必ず契約書を交わし、施工内容・工期・金額などを明確にしましょう。
法規制（再建築不可・用途地域）による制限を受ける可能性がある
築古戸建ては、再建築不可や用途地域など、法律による制限を受ける可能性があります。
市街地を計画的に形成するため、用途が決められているエリアのこと。全部で13種類ある。
特に、接道義務を満たさない物件は、建て替えができず、売却や転用の選択肢が狭まります。
物件を購入する前に、役所で用途地域や制限を確認し、将来的な活用計画に支障がないかをチェックすることが大切です。
自然災害により修繕の負担がかかる
築古戸建ては新築に比べて建物の耐久性が低いため、地震・台風・豪雨などの自然災害によってダメージを受けやすく、修繕費がかさむリスクがあります。
火災保険や地震保険である程度はカバーできますが、全額補償されるとは限りません。
築年数が経過している物件ほど耐久性が低くなっている可能性がある、リスク分散として複数の物件を所有したり、災害リスクの低いエリアの物件を選んだりすることが重要です。
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築古戸建ては、初期費用を抑えつつ高利回りを期待できる、魅力的な投資先です。
実際に築古戸建てへの投資に成功し、多くの利益を得たり、脱サラしたりした人は大勢います。
一方で、リフォーム業者とのトラブルや修繕費の発生のしやすさなど、築古戸建てならではのリスクも存在します。
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まとめ
築古戸建てへの不動産投資は、少ない初期資金でも始められ、高利回りを実現しやすい点から、多くの投資家に注目されています。
しかし、修繕費の見積もりミスや空室の発生、法律面での規制など、築古物件特有のリスクも存在します。
築古戸建てならではのリスクを回避し、投資を成功させるには、利回りの高い物件を選ぶのがひとつの方法です。
利回りの高い物件を選ぶことで、想定外の出費があるときも、収支の悪化を最小限に抑えられます。
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この記事の監修者
河田 憲二
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