不動産投資珍問答

積算価格の計算方法と融資の関係

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こんにちは。

仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。

“不動産に掘り出し物なし”と言われますが、中には不当に高い物件をつかまされてしまうケースも残念ながらあるようです。

そのような事態に巻き込まれないためには、不動産投資家自身が適正な物件価格を計算できる力が大切になってきます。

土地の評価方法には、公示価格や路線価、固定資産税評価額などがありますが、そのひとつの物差しが「積算価格」です。

今回は、積算価格の概要や計算方法などについて学んで行きたいと思います。

今回も、落語風の問答にしてみましたので気軽に読んでください。

ご隠居:アパート投資に明るい、横丁の物知りご隠居

熊さん:大家さん稼業を夢見る少しだけテンネンな大工さん

【ご隠居と熊さんの不動産投資珍問答】

積算価格の計算方法と融資の関係

積算価格とは

積算価格と収益価格

熊さん

ご隠居!この物件はどうだ、これこそ掘り出しもんじゃないかい!?

ご隠居

ま~た、掘り出しもんを見つけたと大騒ぎしているのかい?

よし、いい機会だ、熊さん。

今日はひとつ、物件価格が高いか安いかを判断するための、目利き方法を教えてやることにしよう。

熊さん

目利き方法?

ご隠居

そうだ。

熊さんは『積算価格』を知っているかい?

熊さん

関さんが掻く?

背中でも?

ご隠居

…いいかい、積算価格というのは、土地と建物の価値をそれぞれ計算して合計した不動産価格のことだ。

積算価格さえ計算できれば、物件の売り出し価格が高いか安いかを判断する便利なモノサシになる。

熊さん

なるほど、そいつぁ便利そうだ。

ご隠居

同じように『収益価格』というモノサシもあるぞ。

これは、家賃から将来の利益を計算し、物件価格が高いか安いかを判断する方法だ。

熊さん

なんだかややこしくなってきやがったぞ。

で、早い話、積算価格と収益価格は何が違うんで?

ご隠居

積算価格というのは、そこにもう一度建物を建てる場合を仮定して計算したものだ。

建物が古ければ古いほど積算価格も下がるんじゃ。

熊さん

つまり、その物件が今現在どれだけの価値があるか分かるってことかい?

ご隠居

そういうことだ。

担保価値、あるいは転売可能な価格と考えていいだろう。

自宅や店舗など、自分で不動産を使う場合に利用されることが多い。

熊さん

ふむふむ

ご隠居

一方、収益価格というのは物件が将来にわたって生み出す収益力からはじき出した不動産価値だ。

熊さん

つまり、その物件を買うとどれだけ儲かるかを計算して出した価値だな?

物件が相場よりも高かったとしても収益力が高ければ買いだし、相場よりも安くても収益力が低ければ、収益物件にならないわけだから、買わないと判断するわけだ。

ご隠居

お、熊さんもいっぱしの不動産投資家っぽいことを言うようになったねぇ。

積算価格と融資限度額

熊さん

へへへ。てぇことはご隠居、不動産投資家は収益価格だけ計算できればいいんじゃないのかい?

ご隠居

いや、そうとも言えない。

金融機関は積算価格から融資額を決めることが多いからじゃ。

不動産投資ローン審査を行う時の担保価値の判断に使うわけだな。

熊さん

そうか銀行の野郎、いざという時に差し押さえて転売できる額までしか貸さないって魂胆だな。

ご隠居

まぁ、銀行も危ない橋は渡れないからな。

大体、積算価格の7割ぐらいが融資上限と言われておる。

最近では、収益還元法を基準に審査を行っている銀行も増えているが、資金計画を立てる上で、不動産投資家も積算価格の計算方法を知っておくことは大事なのじゃ。

積算価格の計算方法

土地の評価方法

熊さん

そういうカラクリかい。

なら、その積算価格ってやつの計算方法を聞こうじゃないか。

ほれ、言ってみな。

ご隠居

なんだい、その言い草は。

まぁいい。

積算価格を求める公式はこれだ。

積算価格=土地の価格(公示地価)+修正額+建物価格

要するに、土地の価値に、修正額を加味し、建物の価値を足したのが積算価格というわけだ。

熊さん

土地の価格は、確かあれだな、路線価から計算できるんだったな?

ご隠居

お、よく覚えていたな。

固定資産税路線価や、相続税路線価として使われる路線価だが、路線価に土地面積を掛けて算出できる。

これに道路付けや土地の形状などから修正額を出す。

角地の場合

熊さん

ふむふむ。

ところでご隠居、前から疑問に思っていたんだが、角地というのは2本の道路に面しているわけだがどっちの路線価で計算するんで?

ご隠居

いい質問だ。

角地の場合は、面している道路で一番高い路線価で計算する。

一番高い路線価が20万円で200㎡の土地ならいくらになる?

熊さん

バカにするなってんだ。

20万円×200㎡で4000万円だろ?

ご隠居

そうだな。

しかし、角地の場合はさらに1割増しで計算する。

つまり修正額を加えた土地の価値は4400万円になるってわけだ。

二面道路の場合

熊さん

角地は人気があるから価値が割増しになるという理屈だな。

じゃ、ご隠居、二面道路の場合はどう計算するんで?

ご隠居

二面道路の場合は、高い方の路線価で計算する。

角地のような割増しはない。

旗竿地の場合

熊さん

なるほど。

じゃ、逆に土地の形が良くない場合は?

ご隠居

旗竿地のような土地は使いにくいので、3割減ぐらいで評価されるようじゃな。

熊さん

つまり、旗竿地のような不動産投資物件は、融資額が低い恐れがあるわけで、投資用不動産として購入する場合はそれだけ自己資金や資産が必要になるってわけか。

ご隠居

収益性のある物件の場合は必ずしもそうとは言えないが、まぁ、その可能性もあると覚悟しておくことじゃ。

建物の評価方法

熊さん

なるほど。

じゃ、建物はどうやって計算するんだい?

ご隠居

建物の計算式はこれじゃ。

建物の価値=再調達価格×建築面積×残存耐用年数割合

再調達価格というのは、金融機関ごとに設定している数値で、残存耐用年数割合というのは、法定耐用年数までどれぐらいの割合が残っているかの数字じゃ。

熊さん

な、なんか、熱が出てきた気がする…

ご隠居

金融機関によって若干違いがあるが、建築単価というものは大体次のように定められておる。

  • 鉄筋コンクリート:20万円/㎡
  • 重量鉄骨:18万円/㎡
  • 軽量鉄骨:15万円/㎡
  • 木造:13万円/㎡

たとえば、木造で延床面積150㎡の建物なら、13万円×150㎡で1950万円ということになるわけじゃ。

熊さん

なるほど、ここまでは分かった。

じゃ、残存耐用ナントカってぇのは?

ご隠居

建物には構造によって、次のように法定耐用年数が決められておるんじゃ。

  • 鉄筋コンクリート:47年
  • 重量鉄骨:34年
  • 軽量鉄骨:肉厚3㎜以下=19年、3~4㎜以下=27年
  • 木造:22年

たとえば、木造築15年の建物なら法定耐用年数までの残存年数は7年だ。

この場合の残存耐用年数割合は、7年÷22年で31.8%になる。

つまり、木造・築15年・延べ床面積150㎡の建物の価値は、1950万円の31.8%で、約620万円という計算になる。

これに路線価からはじき出した土地価格をプラスすれば、積算価格としての金額が出るわけじゃ。

この計算方法は、原価法と呼ばれている。

積算価格の注意点

不動産投資の場合は収益価格を重視

熊さん

てぇことはご隠居、投資物件の良し悪しは積算価格で判断すればいいのかい?

ご隠居

さぁ、そこだ。

投資物件というのは、働かせる不動産だ。

車で言えば、マイカーではなく営業用のトラックだな。

例えば、査定価格100万円の乗用車が80万円で売られていたらお買い得だな?

熊さん

そりゃそうだ。

すぐ転売しても20万円儲かる。

ご隠居

この場合の査定額が積算価格だ。

一方、査定価格80万円のトラックが100万円で売られたとしたら熊さんはどうする?

熊さん

査定価格80万円が100万円?

そんなの買うわきゃないだろ。

ご隠居

ところがだ、トラックさえあれば1年で100万円儲かり、少なくとも3年は仕事が保証されていたら?

熊さん

そりゃあ、3年で300万円儲かるのなら、100万円でもトラックを買うだろな。

ご隠居

そう、熊さんが今“3年で300万円儲かる”と計算したのが収益価格というわけだ。

不動産投資の場合も、積算価格よりも収益価格を重視することがポイントなのじゃ。

積算価格は、あくまでも融資限度の目安として活用するものと覚えておくことだ。

熊さん

なるほど。

じゃ、その収益価格の計算方法は?

ご隠居

聞きたいかい?

でも、今夜はもう遅いからまたの機会にしよう。

しかしなんだな、こうして熊さんに教えるたんびに1000円でも貰っていたら、かれこれ1万円にもなっていたなぁ…

熊さん

ご隠居、そりゃ積算価格でも収益価格でなく、“取らぬ狸の皮算用”ってやつだ。

まとめ

不動産物件価格の妥当性を判断する物差しとして、積算価格の計算方法を覚えておくことは重要です。

積算価格は今現在の不動産価値(担保価値や転売可能価格)を算出するのに用いられ、主に自宅や店舗など自己使用する場合に使用されます。

不動産投資の場合は、積算価格よりも収益価格を用いて投資判断することが重要ですが、金融機関の融資限度額は積算価格から算出される(積算価格の7割程度)ことが多いので、資金計画立案の面では積算価格を理解しておくことは大切です。

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hayasaka

hayasaka

仙台でアパート経営を行う、ベテランライター。広告コピーの他、漫画の脚本や小説も手掛ける、典型的な器用貧乏。「間違った不動産投資で人生を棒に振らせてはいけない」を信念に、まだまだ甘言がはびこる不動産投資界に警鐘を鳴らしつつ、堅実でクレバーな不動産投資を提案しています。

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