アパート経営の利回りの目安は？タイプ別のシミュレーションも掲載
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「アパート経営の利回りって何％あればいいの？最低ラインは？」
「新築と中古、立地によって利回りはどう変わるの？」
アパート経営を検討中の方であれば、利回りの数字に疑問を持たれたことがあるのではないでしょうか。
確かに、不動産ポータルサイトに掲載されている表面的な利回りだけで判断することは危険です。
特に、近年は建築費の高騰や金利のある世界へ転換しており、アパート投資を成功させるには、これまで以上に数字の見極めが重要です。
とはいえ、利回りの正しい知識と活用方法を理解し、長期的な収支シミュレーションを行えば、失敗のリスクを最小限に抑えながら安定したアパート経営ができます。
そこで本記事では、以下のようなポイントを分かりやすく解説します。
最後まで読むことで、利回りの理解だけでなく、本当に儲かる物件の見極め方や購入後も利回りを維持できるアパート経営のノウハウがわかり、成功確率は上がるはずです。
なお、弊社アルバリンクでは、ポータルサイトには載らない「高利回りな未公開物件情報」をLINE登録者限定で配信しています。
弊社は「中古・築古・特殊物件」を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細を確認する）。
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目次
そもそも「利回り」とは？【計算方法は？】
不動産投資における利回りとは、投資した金額に対して1年間でどれくらいの収益（リターン）が得られるかを示す指標です。
ただし、一言で利回りと言っても、計算方法やその目的によって大きく3つに分けられます。
それぞれの意味を正しく理解し、使い分けることが重要です。
| 種類 | 特徴 | 想定される活用場面 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 経費を考慮しない指標 | 膨大な物件情報から候補を絞り込む一次スクリーニング |
| 想定利回り | 空室が埋まったと仮定した指標 | 空室がある物件が持つ収益力のポテンシャル(満室にした場合の収益性)を判断したい場合 |
| 実質利回り | 諸経費や購入時諸費用を考慮した現実的な指標 | ローン返済の可否、キャッシュフローを計算するなど物件選定の最終判断 |
表面利回り
表面利回りは、不動産情報サイトなどで最も一般的に目にする指標です。
「グロス利回り」「単純利回り」とも呼ばれ、計算式は、以下のとおりシンプルです。
表面利回りの計算では、アパート経営にかかる経費や物件購入時の諸費用は考慮されません。
表面利回りは、物件探しの初期段階などで物件そのものの収益力を比較検討するための指標といえます。
ちなみに、不動産投資家向けサイト「健美家」に登録された一棟アパートの平均的な利回りは、この1年間8%前後で推移しています。
参照元：収益不動産 市場動向 マンスリーレポート 2025年10月期 | 健美家株式会社
地域ごとの表面利回りのおおまかな相場を知るには、不動産投資サイト「楽待」が提供している「賃貸経営マップ」などが便利です。
想定利回り
中古アパートの中には、全室が埋まっておらず空室が存在する物件も数多くあります。
こうした物件の収益性判断に使われるのが「想定利回り」です。
想定利回りは、アパートが全室満室だった場合の家賃収入を基準に計算します。
なお、不動産情報サイトでは、表面利回りが満室想定で表示されていることが多く、想定利回りと同じ意味合いで使われていることがあります。
実質利回り
実質利回りは、家賃収入だけでなくアパート経営にかかる管理費や固定資産税などの運営費を考慮した指標です。
収入だけでなくアパート経営に必要なコストを考慮し、購入時の諸費用を含めた投資金額をもとに算出するため、もっとも現実的に「投資金額に対する収益性」を判断できる指標といえます。
実質利回りを計算する際に、考慮する諸経費と購入時の諸費用は次のとおりです。
| アパート経営にかかる経費 | アパート購入時にかかる諸費用 |
|---|---|
| ・固定資産税・都市計画税 ・火災保険・地震保険料など ・入居者募集にかかる費用（仲介手数料など） ・管理委託費 ・原状回復費 ・修繕費用 ・空室対策費など | ・不動産会社に支払う仲介手数料 ・印紙代 ・登記費用（登録免許税・司法書士報酬） ・ローン手数料（融資利用時） ・不動産取得税など |
※実質利回りの計算において、借入金の返済や減価償却費、大規模修繕費用は含みません。
実質利回りは、最終的な投資判断をするうえで必ず検討しなければならない指標です。
アパート経営の利回り目安は？【シミュレーションして比較】
「結局、利回りは何%あれば正解なの？」と思われるかもしれませんが、一言で答えるのは困難です。
なぜなら、投資額やアパートの築年数、立地条件によって、適正と考えられる利回りの水準（合格ライン）は異なるためです。
ここでは、アパート経営の利回りを具体的にイメージしやすいように「新築と中古」「都心と郊外」それぞれについてシミュレーションして比較してみます。
新築 vs 中古
まずは、新築と中古による利回りの違いです。
特に近年は建築資材の高騰により新築価格が上昇しており、利回りにも大きく影響しています。
以下の表は、総戸数10戸の新築と中古アパートの利回りをシミュレーションしたものです。
| 項目 | 新築アパート (10戸) | 中古アパート (10戸) |
|---|---|---|
| 物件価格(諸経費含む) | 1億3,000万円 | 7,000万円 |
| 家賃/月 | 7.5万円/戸 | 6.0万円/戸 |
| 年間家賃収入(満室時) | 900万円 | 720万円 |
| 表面利回り | 6.9% | 10.3% |
| 空室率 | 5% | 10% |
| 運営経費 | 180万円 (家賃収入の20%) | 216万円 (家賃収入の30%) |
| 実質手取り※ | 675万円 | 432万円 |
| 実質利回り | 5.2% | 6.2% |
※実質手取りは、年間家賃収入から空室率による収入減と運営経費を控除して算出
新築と中古のアパートを比較した場合、取得費が高い新築アパートの表面利回りは、中古アパートと比べ低くなる傾向です。
上記シミュレーションでも、中古アパートの表面利回り10.3%に対して、新築アパートが6.9%と、中古アパートの表面利回りが高くなっています。
ただし物件にもよりますが、中古アパートは、修繕費などのメンテナンスコストや空室率を厳しめに見積もることが必要です。
上記シミュレーションでも、新築と比べて、家賃収入に対する運営経費と空室率を厳しめに見積もった結果、実質利回りの差は縮小しています。
都心 vs 郊外
次に、都心と郊外、立地条件の違いによる利回りの違いをシミュレーションしてみましょう。
都心と郊外では地価の水準が異なるため、同規模のアパートを購入するとしても取得費に違いが生じます。
また、都心と比べると賃貸需要が低く流動性が低い郊外のアパートの場合、一般的には、同じ間取りでも家賃設定や空室率はシビアに判断する必要があります。
こういった点を踏まえ、都心と郊外で比較したシミュレーションは以下のとおりです。
| 項目 | 都心のアパート(10戸) | 郊外のアパート(10戸) |
|---|---|---|
| 物件価格(諸経費含む) | 1億3,000万円 | 6,000万円 |
| 家賃/月 | 6.5万円/戸 | 5万円/戸 |
| 年間家賃収入(満室時) | 780万円 | 600万円 |
| 表面利回り | 6.0% | 10.0% |
| 空室率 | 5% | 15% |
| 運営経費 | 156万円 (家賃収入の20%) | 150万円 (家賃収入の25%) |
| 実質手取り | 585万円 | 360万円 |
| 実質利回り | 4.5% | 6.0% |
郊外のアパートは物件取得費が抑えやすい分、10%近い表面利回りを期待できます。
ただし、家賃単価は都心アパートより低く、郊外という立地から空室率や空室を埋めるための広告料は相対的に重くなる傾向です。
その結果、新築と中古では、表面利回りに4%の違いが出るものの、実質利回りでは1.5%の違いに収まっています。
都心物件と地方物件それぞれのメリット・デメリットを知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
「アパート経営」と「その他投資」で利回りはどう違う？
不動産投資には、アパート経営以外にも「区分マンション」や「戸建て賃貸」など、いくつかの選択肢があります。
それぞれターゲットとする利回りの水準やリスクの性質が異なるため、自分の目的や予算規模に合った投資手法を選ぶことが重要です。
| 項目 | 区分マンション | 戸建て賃貸 | 一棟アパート |
|---|---|---|---|
| 表面利回り(目安) | 4.0%～5.5% | 5%～10% | 5%～10% |
| 物件価格 | 数百万円～数千万円 | 数百万円～数千万円 | 3,000万円～1億円超え |
| メリット | ・投資金額を抑えられる(現金でも購入しやすい) ・管理の手間が少ない ・売りやすい(流動性が高い) | ・少額で投資できる ・利回りが高い傾向 ・入居期間が長い ・立地が悪くても需要が見込める | ・投資効率が高い ・毎月のキャッシュフローが大きい ・空室リスクを分散できる ・投資規模を拡大できる |
| デメリット | ・収益性が低い傾向 ・空室になると収入がなくなる ・修繕計画の決定権がない(管理規約次第) ・建て替えが難しい | ・修繕費やリフォーム費がかかりやすい ・資産を拡大しにくい ・需要の見極めが難しい ・入居者が決まらなければ収入がなくなる | ・投資金額が大きい ・大規模修繕が必要 ・売却先が投資家に限られる |
区分マンション投資は、管理の手間・負担が少なく、サラリーマンが副業としても取り組みやすいですが、利回りは低くキャッシュフローが少ない傾向にあります。
特に、融資を利用する場合は、毎月の手残りのシミュレーションは慎重に行う必要があります。
また、修繕やリノベーションの内容、修繕積立金の値上げなど、管理組合の制約があるため、事業戦略を自分の意思で自由に決められません。
次に、戸建て賃貸は、投資金額を抑えつつ一定の家賃収入を見込めるため、表面利回りは高い点がメリットです。
また、比較的長期間入居してもらいやすく、場合によっては賃借人に買い取ってもらうことも可能です。
ただし、木造戸建ては、耐用年数の関係から融資が通りにくく現金購入が必要となり、また、入居者が見つからなければ収入は「0」となります。
空室リスクが収入に与える影響が大きい投資手法といえます。
区分マンション、戸建て賃貸と比べ、一棟アパートは必要となる投資資金が大きい一方、リスク分散と収益性のバランスが良いのが特徴です。
たとえば、6室のアパート経営で1室が埋まらない場合でも、他の部屋から収入を得られます。
また、スケールメリットがある分、区分や戸建て投資と比べて1戸あたりの管理コストを下げられます。
区分マンション投資について詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
アパート経営の利回りを上げる6つの方法
購入時の利回りはあくまでスタート地点にすぎません。
アパート経営を成功させるには、オーナーの経営努力によって、購入後の実質利回りを維持・向上させることが重要です。
ここでは、利回りを上げる6つの実践テクニックを紹介します。
空室対策を行う
高い利回りを維持するために、もっとも大切といえるのが空室の解消です。
空室期間が長引けば、それだけ収益機会の損失が積み上がり、また、その間も管理費や税金などの経費はかかり続けます。
具体的な空室対策には、次のものがあります。
- 入居条件を見直す
- 展開する店舗数が多い仲介会社に変える
- 広告料(AD)を支払う・上乗せする
- 営業担当との人間関係を構築する
- 広告に掲載する写真にこだわる
外国人の入居を受け入れる、ペット可にするなどエリアやターゲットの状況に合わせて入居条件を見直すことで、ターゲット層が広がり空室対策につながります。
また、営業担当者や仲介会社の動きが悪いようであれば、変更を検討することも重要です。
営業担当者と人間関係を構築するとともに、広告料を支払うなど積極的に紹介してもらいやすい環境を作る必要があります。
なお、空室対策については以下の記事も参考にしてください。
適正な家賃を設定する
利回りを維持するために高い家賃設定にこだわるオーナー様もいますが、それが逆効果になることがあります。
なぜなら、重要なのことは「月額家賃」ではなく「年間の総収入」だからです。
例えば、相場より高い6万円の家賃にこだわって空室期間が長引くケースと、相場通りの家賃設定で短期間で入居が決まった場合を比較してみましょう。
【パターンA】家賃6万円にこだわった場合
・家賃設定：6万円/月
・空室期間：4ヵ月（稼働期間8ヵ月）
・年間家賃収入：48万円
【パターンB】家賃を相場水準まで3,000円値下げした場合
・家賃設定：5万7,000円/月
・空室期間：1ヵ月（稼働期間11ヵ月）
・年間家賃収入：62万7,000円
結果として、値下げをした方が年間で14万円以上も収益が増えるのです。
市場環境や競合物件の状況を常時確認しながら、適正な家賃を設定することで、機会損失を最小限に抑え、結果的に利回りを向上させます。
最新の設備を導入する
設備投資のための費用は必要ですが、最新の設備などを導入することで結果的に高い利回りの維持につながるケースもあります。
なぜなら、入居者層に合わせた設備を導入することで、次のような効果が期待できるためです。
- 検索条件でヒットし問い合わせ数が増える
- 内覧時の印象が良くなり成約率が向上する
- 競合物件と差別化でき集客しやすくなる
- 競合物件にはない設備で家賃設定を上げられる
- 住環境を充実させることで入居期間が延びる
具体的には、単身者向けであれば、無料インターネットや宅配ボックス、オートロックは人気の設備です。
また、単身・ファミリー向け関係なく、エアコンや室内洗濯機置場、テレビモニター付きインターホンなどの需要が高いため、ターゲット層に合わせた高機能な設備の導入も検討してみましょう。
家賃以外の収益構造を作る
アパート経営の収入源は家賃だけではありません。
敷地内のデッドスペースなどを活用し、プラスアルファの副収入を得ることで利回りを上げられます。
例えば、道路に面した敷地の隙間に自動販売機を設置したり、利用率の低い駐車場を駐車場シェアサービスで時間貸ししたりする方法があります。
また、立地によっては建物の壁面を看板広告として貸し出す、あるいは屋上を携帯電話の基地局として提供し賃料を得るケースもあります。
月数千円からの収入でも、長い視点で見れば利回りの改善に貢献できるでしょう。
管理費用や火災保険を見直す
家賃収入を増やすことが難しい場合は、支出（経費）を減らすことが実質利回りの向上につながります。
毎月かかる固定費の削減は、長期的に収支を改善し、手残り金額の増加に直結します。
まず見直すべきは管理会社への委託料です。
一般的な相場は家賃の5%ですが、清掃をシルバー人材センターに外注するなどして、委託料の減額交渉ができる場合があります。
また、火災保険の補償内容や保険金額を見直すことも大切です。
ハザードマップを確認し、不要な補償（高台なのに水災補償が入っているなど）を外すことで、保険料を適正化できます。
同じ補償内容でも保険会社によって保険料は異なるため、複数の保険会社で見積もりを取得し、比較してみましょう。
フリーレントを実施する
なかなか空室が埋まらない場合でも、安易に家賃を下げるのは避けたいところです。
なぜなら、家賃を下げると収益が減るだけでなく、将来物件を売却する際に「収益性が低い物件」とみなされ、売却価格が下がるリスクがあるためです。
そこで、空室対策として検討したいのが「フリーレント（家賃無料期間）」です。
「入居後1ヶ月分の家賃を無料」などにすることで、実質的な値引き効果を提供し、成約率を高めます。
フリーレントであれば、契約上の家賃単価は維持されるため、物件の資産価値を落とすことなく稼働率を上げることが可能です。
出口戦略まで見据えた対策として有効といえるでしょう。
築古一棟アパート投資に向いている人や優良物件の探し方を知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
狙った利回りでアパート経営する際の6つの注意点
物件購入時のシミュレーションで高い利回りが出ても、実際に経営を始めると市場環境の変化や想定外の出費に見舞われることがあります。
ここでは狙った利回りで長期的にアパート経営するための、6つの注意点を解説します。
実質利回りで投資判断する
物件選びの最終判断は、必ず「実質利回り」で行うようにしましょう。
「アパート経営の利回り目安は？【シミュレーションして比較】」の章で試算した通り、表面利回りには経費や空室リスクが含まれていません。
「表面利回りで10%確保できていれば大丈夫だろう」と考えて購入しても、運営経費で収益を削られ、さらに銀行へのローン返済を行えば、手元にほとんどお金が残らないというケースも珍しくありません。
表面利回りは、あくまで物件を検討する入り口の段階で活用する指標です。
経費を引いた後に、自分が目標とする利益（キャッシュフロー）が確保できるかは、実質利回りをもとに厳しくチェックしましょう。
年間の運営費用を把握しておく
アパート経営における運営費用には、固定資産税や火災保険料、管理委託費などの目に見える固定費のほか「見えにくいコスト」もあります。
たとえば、入退去に伴う原状回復費用や広告料のほか、給湯器やエアコンなどの突発的な故障、自然災害に伴う修繕費用などです。
これらの費用を甘く見ていると想定より利回りが低く、資金繰りが厳しい状況になりかねません。
発生頻度や時期が読みにくいコストについても、家賃収入の○%などは、通常の運営費用以外にかかる修繕積立金としてプールしておくことが大切です。
空室率を調査しておく
市場環境に左右される不動産投資では、想定利回りやシミュレーション上の満室は理想に過ぎません。
必ず、購入エリアの長期的な賃貸需要、将来を含めた競合物件の状況から、空室率を調査しておくことが必要です。
具体的な調査方法として、エリア内の類似の物件（200戸など）を調査し、空室の合計が20戸であればそのエリアの空室率は10%（20戸÷200戸×100）と予測できます。
競合物件と比べて特に優位性がなければ、購入予定物件の空室率も10%で運用できると予測できます。
また、そのエリアの賃貸仲介会社に「このエリアの1Kのアパートは、募集開始から何カ月くらいで決まるのか」を聞いてもよいでしょう。
もし「3ヵ月～6ヵ月くらいかかる」などの回答であれば、シミュレーション上の空室率を厳しめに見積もる必要があります。
ローン金利の動向を確認しておく
厳密に言えば、利回りの計算上、ローンの返済額や利息負担は含まれません。
なぜなら、利回りはあくまで「物件そのものが稼ぐ力」を示す指標でありローン返済とは切り離して考えるためです。
とはいえ、現実のアパート経営では、ローン返済がキャッシュフローに大きな影響を与えます。
つまり、どれだけ実質利回りが高くても、それ以上にローンの返済負担が重すぎると手元にお金は残りません。
ここで一つ重要な指標となるのが、実質利回りと借入金利の差である「イールドギャップ」です。
当然、イールドギャップが大きい物件の方が、投資対象として魅力的であり安全です。
一般的には、3%以上のイールドギャップを確保できているのが理想的です。
2025年以降は、金利上昇局面に入ったと言われています。
もし変動金利を選択する場合、現在の金利水準でギリギリの収支計画を立てるのはよくありません。
「金利が1.5%上昇したらどうなるか？」などのシミュレーションを行い、返済額が増えても赤字転落しないだけの収支計画を目指しましょう。
家賃相場が下がった時の対策を考えておく
「新築時の家賃が10年、20年と続く」という前提で事業計画を立てるのは危険です。
なぜなら、エリアによっては、家賃相場は時間の経過とともに下落圧力にさらされるためです。
その要因として、大きく2つ考えられます。
一つは「競合物件との競争力低下」です。
建物は年々古くなりますが、周囲には新築やリノベーションされたライバル物件が供給され続けます。相対的に設備の古さや外観の劣化が目立つようになれば、空室を埋めるために家賃を下げざるを得なくなります。
一般的に、木造アパートは年率1%程度の下落を見込む必要があります。
もう一つは「エリア自体の需要減少」です。
たとえば、地域を支えていた大学キャンパスの移転や大手企業の工場閉鎖、大型商業施設の撤退などが起きれば、そのエリアの賃貸需要は急激に冷え込む可能性があります。
需要が減れば、エリア全体の家賃相場が底抜けし、大幅な値下げを余儀なくされます。
こうしたリスクに備え「10年後には家賃が1割下がる」あるいは「エリア需要が変わる」という前提で収支シミュレーションを行っておくことが重要です。
災害が起こった時の対策を考えておく
災害時でもアパート経営の利回りへの影響を最小限にするための対策を考えておくことも重要です。
現物資産である不動産を投資対象とするアパート経営では、自然災害は避けられないリスクです。
特にアパートは木造や鉄骨造が多いため、鉄筋コンクリート（RC）造のマンションに比べて地震の被害を受けやすい傾向にあります。
また、隣家からのもらい火や、共用部への放火などコントロールできない火災リスクもあります。
こういった災害への対策として、火災・地震保険へ加入するほか、万が一建物が損傷して住めなくなった期間の収入をカバーする「家賃補償特約」も付帯させると安心です。
さらに、購入前には必ず自治体のハザードマップを確認し、浸水リスクの高いエリアや土砂災害警戒区域を避けることも重要です。
不動産投資の失敗事例や運用リスクを知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
高利回りでアパート経営をするなら「築古アパート」が近道の理由
ここまで解説してきた通り、昨今の建築費高騰により、新築アパートで高い利回りを確保するのは困難になっています。
これからアパート経営で安定して資産を増やしたいと考えるのであれば、あえて「築古アパート」を選ぶのが近道です。
なぜなら、築古アパートは新築に比べて圧倒的に「物件価格（仕入れ値）」を抑えられるためです。
もちろん、修繕リスクや空室対策の手間はかかりますが、裏を返せば「戦略的な経営努力で利回りをコントロールできる余地が大きい」ともいえます。
新築物件は購入した段階から家賃下落との戦いが始まりますが、築古物件は、築年数が経過するほど家賃下落率は縮小するという調査結果もあります。
また、リノベーションや需要にマッチした設備導入によって、購入時より高い家賃で貸し出し、利回りを向上させることも可能です。
特に、初期投資を抑えながら、自らの手で物件の価値を維持しながら賃貸経営を行いたい方にとって、築古アパートは有力な選択肢の一つとなるはずです。
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ここまで読んでいただき、「築古アパートがおすすめなのは分かったけれど、ポータルサイトを見てもそれほど良い物件はない」と思われる方もいるでしょう。
実際には、本当に収益性の高い物件は、ポータルサイトに掲載される前に水面下で取引されてしまうケースも少なくありません。
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まとめ
アパート経営における利回りは、単なる数字の比較ではありません。
大切なのは、ポータルサイトに掲載されている表面利回りではなく、経費や空室リスクを織り込んだ利回り、そして将来の金利上昇までを想定した事業計画を立てることです。
近年の建築費高騰やローン金利の上昇圧力などを考えると、これまでのように「新築を買って待っていれば儲かる」という時代ではありません。
築古物件の価値を見極め、自ら積極的に経営に関与していく姿勢が求められています。
リスクを正しく把握し、十分な対策を講じれば、不動産投資はあなたの資産形成にとって頼もしい味方となります。
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この記事の監修者
河田 憲二
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