空き家投資のリフォーム大全！費用を抑えるコツや事例も紹介
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「築古の空き家やボロ戸建ては、リフォーム費が高額になりやすい」
これから空き家投資を始めてみたいにもかかわらず、このような噂を耳にして、二の足を踏んでいる方もいるかもしれません。
確かに、なかには住み心地に大きな影響を与える重大な欠陥がある空き家も存在します。
このような物件では、基礎部分の工事や設備交換、修繕に高額な費用がかかりがちです。
しかし、リフォーム費をうまくコントロールすれば、数十％という高い利回りを実現できることもあります。
コストを抑える方法は決して難しいものではなく、基礎知識を知っていれば誰でも実践可能です。
この記事では、以下の内容をプロの不動産コンサルタントの視点から詳しく解説します。
- 空き家投資におけるリフォーム費の目安
- リフォームで最低限やっておくべき施工箇所
- コストを最小限に抑えるコツ
記事を読み終わる頃には、「リフォーム費を最適化する考え方や手法（＝利回りを高めるノウハウ）」を習得しているはずです。
なお、利回りを高めるには、リフォーム費だけでなく物件購入費を見直す必要もあります。
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目次
空き家投資のリフォームは「最低限」でOK
空き家投資におけるリフォームの基本方針は、「最低限で済ませる」ことです。
自身が住むマイホームとは異なり、あくまで賃貸で家賃収入を得ることが目的なので、過度な改修や設備投資は不要です。
では、なぜ空き家投資では最低限のリフォームでも良いのでしょうか。
その理由とリフォーム費用の目安について解説します。
「新築」ではなく「住める状態」を目指す
空き家をリフォームする際、外観や内装を新築同様の状態に近付けようとするのは大きな間違いです。
賃貸物件を探している入居希望者の多くは、「ある程度の利便性と清潔さを兼ね備えた、手頃な家賃の物件」を求めています。
そのため、「新築」ではなく「問題なく住める状態」を目標にするのが理想です。
例えば、キッチンのリフォームでは、簡易的なクリーニングで汚れを落とす、あるいはカッティングシートで見栄えを良くするだけでも十分なケースが多々あります。
その場合、最新のシステムキッチンをはじめとする高額な設備投資は必要ありません。
また、生活に支障がなければ、わずかな傷や汚れをそのまま残すのも良いでしょう。
入居希望者のなかには、「相場より家賃が安ければ、多少の傷や汚れがあっても構わない」と考える人も一定数存在するためです。
ここで大切なのは、ターゲットとなる入居希望者のニーズを正確に見極めることです。
過剰な期待に応えずとも、最低限の機能性と清潔感を付与するだけで、賃貸物件としては十分に価値を持たせられます。
リフォームのやりすぎは利回りを低下させる
あまりにもリフォーム費がかさむと、「利回りが低下する」恐れがあります。
空き家投資の魅力は、物件を安く購入して高利回りを実現できる点です。
しかし、リフォーム費が高額になれば総投資額が増え、上記のメリットが薄れてしまいます。
投資金額に対しる年間利益（家賃収入）の割合で、「表面利回り」と「実質利回り」で計算。
■表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入費 × 100
■実質利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷（物件購入費 ＋ リフォーム費 ＋ 諸経費）× 100
たとえ多額な費用を投じて最新設備を導入したり、建物の隅々まで改修・修繕を行ったりしても、設定できる家賃が倍になるわけではありません。
家賃には、その地域ごとに明確な「相場」が存在するためです。
仮に、通常の倍のリフォーム費をかけたにもかかわらず、家賃水準が変わらなければ、以下のように利回りには大きな差が生まれます。
| 物件A | 物件B | |
| 物件購入費 | 300万円 | 300万円 |
| リフォーム費 | 150万円 | 300万円 |
| 諸経費 | 30万円 | 30万円 |
| 年間家賃収入 | 72万円（6万円/月） | 72万円（6万円/月） |
| 利回り | 15％ | 11.4％ |
利回りが悪化すれば、初期投資の回収に長い期間がかかることになります。
だからこそリフォームを検討する前に、「本当に必要な箇所」と「なくても困らない箇所」を見分けることが大切です。
以下の記事では、空き家投資の利回り相場や高利回りを実現するためのコツなどを解説しています。
空き家投資において初期リフォームは不労所得化に不可欠
空き家投資におけるリフォームは最低限でも構いませんが、だからといって費用を削りすぎるのは避けましょう。
特に、入居前の初期リフォームは、不労所得を実現するうえで極めて重要な手続きとなります。
仮に、建物の基礎やインフラ設備などのリフォームを怠ると、入居後に水漏れや設備の故障といったトラブルが頻発する可能性があります。
すると、問題が発生する度に対応に追われ、不労所得とは程遠い状態になるでしょう。
また、トラブルが慢性化すれば、入居者の早期退去や空室の長期化に発展する恐れもあります。
このような点から、生活に欠かせない設備や致命的な欠陥は、必ず初期リフォーム時に改修・修繕しておくことをおすすめします。
「手のかからない物件」に仕上げることで入居後のトラブルが減り、不労所得の実現にも近付きます。
空き家投資のリフォーム費用の目安は「150～200万円」
空き家投資におけるリフォーム費は、「150～200万円」が目安となります。
この程度の予算があれば、表層リフォームだけでなくフルリフォームの検討も可能です。
壁紙や床の張り替えだけでなく、古い配管の修繕や水回り設備の交換などにも十分な費用を投じられるでしょう。
生活の基盤となる箇所を整備することで、不要なトラブルやクレームを抑えられます。
なお、物件購入費は「300～350万円」が目安なので、リフォーム費と合わせて「500万円程度の自己資金」を用意しておくと安心です。
空き家投資における自己資金の考え方や効果的な貯め方は、こちらの記事で解説しています。
空き家投資で欠かせない4つのリフォームとその費用
安過ぎず高過ぎない最適なバランスのリフォーム費におさめるには、「最低限ここだけはやっておくべき」という必須の施工箇所を把握しておくことが大切です。
ここでは、その4つのリフォーム箇所と、それぞれの費用の目安を紹介します。
水回り
キッチンやトイレ、浴室といった水回りは、「住居としての清潔感」に直結します。
内見時に入居希望者が細部までチェックするケースも多く、それだけ重要な箇所だといえます。
そのため、リフォーム費のなかでも、水回り設備の交換や修繕に優先して資金を投じましょう。
3点セット（キッチン・浴室・洗面所）か4点セット（＋トイレ）にもよりますが、一般的に全体で50～100万円ほどの費用がかかります。
すべてを綺麗に整えようと思うと費用が高額になるため、以下のような工夫が必要です。
- キッチンのリフォーム費を抑える工夫（一例）
- ・丸ごと交換せず水栓金具のみ新品に替える
・カッティングシートを貼る - 浴室のリフォーム費を抑える工夫（一例）
- ・既存の浴室を解体せずに済む「再生工法」を活用する
・浴槽や床、壁の一面など、部分的なリフォームに限定する - 洗面所のリフォーム費を抑える工夫（一例）
- ・ユニットタイプ（一体型）の洗面台を選ぶ
・収納棚の数や蛇口の機能などを最低限に抑える - トイレのリフォーム費を抑える工夫（一例）
- ・本体ではなく便座部分（温水洗浄便座）のみ設置・交換する
・タンク上に手洗い機能を用意することで手洗い器を別途設置する必要がなくなる
「清潔感と最低限の機能性」を意識し、予算を超えないように注意しましょう。
外装・構造部分
外装・構造部分で絶対に妥協してはならないのが、「雨漏り」と「構造クラック」です。
建物の基礎に生じたヒビ（クラック）のこと。
幅0.3mm・深さ5.0mm以上の大きな亀裂が入っていることも多く、構造クラックがあるだけで建物の倒壊リスクが高まります。
このような欠陥を放置すると、大きなトラブルにつながる恐れがあります。
例えば、雨漏りを放置した場合は柱や梁が腐食し、後から大規模な修繕が必要になるほか、入居者からの信頼も失いかねません。
そのため、内見の段階で天井のシミや大きなクラックの有無を確認し、必要に応じて予算にリフォーム費を組み込んでおくと良いでしょう。
費用の目安は、軽微なコーキングやクラックの部分補修であれば5～10万円程度で済みます。
修繕箇所によっては足場の設置が必要で、15～20万円ほどの費用が上乗せされることもあります。
外装・構造部分は、「雨水の侵入を防ぐ」といった機能維持に特化したリフォームが理想です。
全面的な外壁塗装や屋根塗装など、見た目まで良くしようとすると、100万円単位のリフォーム費が発生することもあります。
シロアリ対策
木造の築古の空き家を購入する際は、「シロアリ対策」にも力を入れましょう。
床下がシロアリに食い荒らされていれば、最悪の場合、家屋が倒壊するリスクも発生します。
そのため、内見時での被害の有無の確認や、初期リフォームでの防蟻処理（シロアリ駆除）が必須です。
防蟻処理の費用は、1坪あたり4,000～10,000円が相場です。
30坪前後の一般的な戸建て住宅であれば、12～30万程度のリフォーム費になるでしょう。
防蟻処理は5～10年の保証がつくことも多く、一度実施すれば入居中の安心につながります。
表層部分
空き家の印象を大きく変化させるには、「表層リフォーム」も忘れてはなりません。
壁紙や床など、目に見える箇所を綺麗にする手法。
壁紙の張り替えやフローリングの重ね張り、ふすま・畳の交換などを行います。
いままで紹介してきた水回りや外装・構造部分のリフォームは、主に欠陥の修繕や機能性の回復が主な目的です。
一方、表層リフォームでは、建物の「見た目」を綺麗に整えて、ビジュアル面での価値を高めます。
例えば、壁の一部にアクセントクロスを張るだけでも、部屋の雰囲気がモダンになり、魅力的な物件へと生まれ変わります。
クロスに関しては量産品の安価な商品も数多く販売されています。
DIYによってオーナー自身で修繕できることも多く、リフォーム費を大幅に抑えられるのが魅力です。
表層部分が美しくなるだけで入居希望者からの印象が大きく変わります。
そのため、機能的なリフォームだけでなく、表層リフォームも忘れずに実施することが大切です。
空き家投資でリフォーム費用を抑える6つの方法
リフォーム費を最小限に抑えられれば、利回りとキャッシュフローを同時に高められます。
コストを抑制するには、次の6つのポイントを意識することが重要です。
避けるべき空き家を見極める
1つ目の方法は、そもそも「高額なリフォーム費がかかる物件を買わない」ことです。
たとえ安価に物件を購入できても、日常生活に支障をきたす致命的な欠陥があれば、リフォーム費は上限なく増えていきます。
特に以下の条件に該当する物件は扱いが難しいため、初心者のうちは避けるのが無難です。
- 賃貸需要がない
- 駐車場がない
- 雨漏りがある
- 傾きがある
- 構造クラックがある
- 擁壁がある
- 井戸水である
- 汲み取り便所である
- 土砂災害警戒区域に指定されている
- 事故物件である
- 再建築不可である
- 建ぺい率がオーバーしている
条件の悪い物件は、安い価格で市場に出回っていることも珍しくありません。
このような利点を活かし、物件を安く買って高利回りで空き家を運用する投資家も存在します。
その反面、想定外のコストや修繕不可能なリスクが生まれる点には注意が必要です。
したがって、慣れないうちに安易にこのような物件に手を出すのは避けましょう。
上記をチェックリストとして、内見時に建物の状態をしっかりと確認することをおすすめします。
以下の記事では、投資初心者が避けるべき12の条件について詳しく解説しています。
高利回りの物件は未公開情報から探す
空き家投資で成功をおさめるには、リフォーム費だけでなく物件購入費を抑えることも重要です。
しかし、「購入価格が安く、なおかつリフォーム費も抑えられる（手がかかりにくい）物件」は、なかなか一般には出回っていません。
そこで活用したいのが、限られた投資家のみが見られる「未公開情報」です。
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複数の業者で相見積もりを取る
2つ目の方法は、「複数のリフォーム会社から相見積もりを取得する」ことです。
一概にリフォーム会社といっても、企業ごとに得意な工事分野や下請け構造が異なります。
同じ施行内容でも、請求額に数十万円の差が出ることも少なくありません。
適正価格を把握するためには、少なくとも3社程度に見積もりを依頼しましょう。
ここで重要なのは、すべてのリフォーム会社に同様の要件を伝えることです。
それにより、工事項目ごとの金額をより正確に比較できるようになります。
また、「クロス貼り替え一式」のように、「一式」の表記があまりにも多い見積書には注意が必要です。
一式表記は費用の内訳が不透明で、適正価格か否かを判別しにくいデメリットがあります。
加えて、追加費用の発生や工事品質の低下といったリスクを招きやすいのも難点です。
「どのような材料を使い、どの範囲まで施工するのか」など、詳細な見積もりを提示してくれる透明性の高いリフォーム会社を選びましょう。
施主支給を活用する
3つ目の方法は、「施主支給を活用する」ことです。
本来、施工会社が用意すべき設備を施主自ら購入し、施工会社に引き渡して取り付けてもらう手法。
一般的にリフォーム会社に設備の発注から依頼すると、機器の購入価格にマージンが上乗せされます。
一方、施主自身で設備を購入すれば、余計な費用はかかりません。
特に最近では、ネット通販を利用して非常に安い価格で設備を購入することも可能です。
自ら購入すればクレジットカードなどのポイントを貯めやすいメリットもあります。
ただし、次のような点には注意が必要です。
- 高額な設備は施工会社に断られやすいため、必ず事前相談を行うこと
- 適合サイズの確認や配送・受取手配などに手間がかかる
- 工期の遅延や施工費の上昇につながるリスクがある
メリット・デメリットを十分に理解したうえで要否を判断しましょう。
安易なDIYを避ける
4つ目の方法は、「安易にすべてをDIYで済ませようと思わない」ことです。
リフォーム会社に依頼せず自身で改修や修繕を行えば、確かに費用は抑えられます。
しかし、素人の施工では仕上がりが悪くなりがちです。
最悪の場合は、やり直しのために結局リフォーム会社に依頼する羽目になります。
また、電気・ガス・水道のインフラ工事は、無資格で工事してはいけない法的ルールも存在します。
リフォーム費を軽減するためにDIYを行うなら、誰でも比較的簡単に行える表層部分や軽作業に限定すると良いでしょう。
クロスやクッションフロアの張り替え、ペンキ塗装、庭の草刈り、残置物撤去などが該当します。
自身のスキルと費やせる時間を見極め、「プロに任せる範囲」と「DIYで済ませる範囲」を明確に分けることが、適正な費用対効果を保つコツです。
空き家投資におけるDIYのコツや考え方は、こちらの記事で詳しく解説しています。
補助金を活用する
5つ目の方法は、国や自治体が提供する「補助金をうまく活用する」ことです。
補助金には、物件を購入する際の費用の一部を支給するものもあれば、改修や修繕の費用を支援するものもあります。
数十万～数百万円の補助金を受け取れるケースもあるので、大幅な負担軽減が可能です。
リフォーム関連であれば、次のような制度が提供されています。
- 住宅セーフティネット制度（国土交通省）
- セーフティネット専用住宅や居住サポート住宅へと改修する際の工事費を補助。補助率は3分の1（地方公共団体を通じた補助は地方が＋3分の1を負担）で、62万円/戸が上限。
- 既存住宅の断熱リフォーム支援事業（環境省）
- 既存住宅の断熱性能向上を目的としたリフォームに対し、費用の一部を支給。「住宅全体」と「居間だけ」に分かれており、戸建て住宅の場合は最大120万円/戸が支給される。
- 賃貸住宅の断熱・再エネ集中促進事業（東京都）
- 東京都内の賃貸住宅に断熱・再エネ設備を導入する場合、その経費の一部を支給。上限額は省エネ診断が120万円/棟、高断熱窓の設置が30万円/戸など（2026年度の場合）。
なかには、「住宅省エネキャンペーン」や「長期優良住宅化リフォーム推進事業」など、2026年から事業が終了した制度も存在します。
そのため、国や自治体のホームページなどでいち早く情報を収集し、気になる制度があれば即座に手続きを進めるスピード感も求められます。
以下の記事では、補助金を活用した空き家投資の事例や成功パターンを紹介しています。
お得な制度を探している方は、ぜひ参考にしてください。
ローンを活用する
6つ目の方法は、金融機関が提供する「ローンを最大限に活用する」ことです。
住宅金融支援機構やJAバンク、地方銀行をはじめ、さまざまな金融機関が「不動産投資ローン」や「リフォームローン」としてサービスを提供しています。
リフォーム費を自己資金で賄うのが難しい場合でも、融資を受けることで活路を見出せるでしょう。
さらに、現金での出費を減らすことで、次の物件購入用の資金をストックできるメリットもあります。
ただし、築古や低価格の戸建て物件は、担保価値が低く見積もられたり、借入可能額が低めに設定されたりすることがあります。
また、月々の返済や利息が負担となり、キャッシュフローが悪化することも考えられるでしょう。
事業活動における現金の入出金の流れを表す言葉。
不動産投資では、家賃収入から経費（ローンの返済額や固定資産税など）を差し引いた、手元に残る現金（手残り）を指します。
そのため、ローンに頼りすぎることなく、なるべく潤沢な自己資金を確保することも重要です。
500万円程度の自己資金があれば、リフォーム費だけでなく物件購入費にも余裕を持って予算を充てられます。
空き家投資のリフォーム事例【2人の投資家を紹介】
ここまでに紹介した「最低限のリフォーム戦略」を実践するには、ケーススタディからノウハウを習得するのも一つの方法です。
ここでは、費用を抑えたリフォームで高利回りを実現した、2人の投資家の事例を紹介します。
リフォーム費用30万円【利回り17.5％】
1人目は、コツコツと30軒近くまで物件を買い続け、FIREの実現を果たした坂本光さんです。
1軒ずつ丁寧に内覧やリフォームを行い、徹底した費用対効果の検証で高利回りを達成するのが、坂本さんの基本戦略です。
リフォーム事例
例えば、過去に購入した静岡県裾野市の物件では、次のようなリフォームを実施しました。
- キッチンとリビングの間にある壁を取り除いて広いLDKへと変更
- 和式トイレの洋式化
- 浴室の床に防滑シートを設置
- 浴室内の浴槽を新品に交換
- 古びた外壁の見える箇所のみペンキ塗装
また、クッションフロアの張り替えや玄関の外壁塗装などは、DIYによってコスト削減を実現。
大家仲間から譲ってもらったドアを再利用するなど、人脈も駆使しています。
このような工夫で物件としての価値を高めることで、周辺相場より1.3万円高い月7万円の家賃設定が可能になりました。
また、リフォーム費を30万円程度に抑えられたことで、17.5％という高利回りを実現しています。
物件購入費：300万円
リフォーム費：30万円
諸経費：147.9万円
年間家賃収入：84万円（7万円/月）
利回り：17.5％
以下の記事では、坂本さんへのインタビュー内容をまとめています。
空き家投資で苦労した点や、成功の鍵となった投資戦略を知りたい方は、ぜひ参考にしてください。
リフォーム費用145万円【利回り18.1％】
2人目は、「不動産投資の森」の編集部で記事を執筆している柳本幸大さんです。
柳本さんは、初めての空き家投資で奈良県内の郊外に築42年の物件を購入しました。
もともとの売出価格は320万円でしたが、残置物撤去を家主側で引き受けることで値引きに成功しています。
リフォーム費に関しては、外注とDIYをうまく組み合わせることでコストを圧縮。
最終的には145万円程度まで費用を抑えています。
- リフォーム会社に委託した作業
- ・水回り（トイレの設備交換、給湯器の交換、浴室内のコーティング）
・表層部分（全室クロス・クッションフロアの張り替え）
・防蟻処理
・ハウスクリーニング - DIYで済ませた作業
- ・残置物撤去
・ふすまの張り替え
・庭の草刈りと整地
投資額と収益パフォーマンスは次の通りです。
物件購入費：250万円
リフォーム費：145万円
諸経費：35万円
年間家賃収入：78万円（6.5万円/月）
利回り：18.1％
坂本さんに比べてリフォーム費こそ高額ですが、柳本さんの場合、初心者でも真似しやすい再現性の高い手法を活用しているのがポイントです。
まとめ
空き家投資を成功に導くための最大のポイントは、リフォーム費を最小限に抑えて利回りを確保することです。
そのためには、自己満足な設備投資に走るのではなく、「清潔感と最低限の機能性」を意識して改修や修繕を行うと良いでしょう。
コスト削減の具体的な方法として、今回は6つのポイントを紹介しました。
- 避けるべき空き家を見極める
- 複数の業者で相見積もりを取る
- 施主支給を活用する
- 安易なDIYを避ける
- 補助金を活用する
- ローンを活用する
このような工夫を徹底することで、目安となる「150～200万円」程度で仕上げることも可能です。
また、空き家投資では、リフォーム費だけでなく物件購入費を安く抑えることも大切です。
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この記事の監修者
柳本 幸大｜築古戸建て再生投資家
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