競売屋が語る、競売不動産のコツ

よろしくおねがいします。

かつての取扱物件は、1億円を超えるような投資用物件や、1000平米を超える地方の工場や、普通の一戸建てやマンションなどを扱っていました。ただ、先代が少ししくじってしまったため、かつてよりは投資金額の規模を小さくしています。そのため、現在は東京ではあまり商売をしておらず、ここ10年くらいは関東外の競売物件を扱うことが殆どです。

直近では、一昨年に仕入れて昨年度に売却した物件が長野県の上田にある戸建てでした。競売物件を選ぶ上では、基本的には「儲かる」ものを前提に自社の借り入れを含む資金力の範囲内で購入できることを重視して選んでいます。

競売物件だけではなく、通常の物件を扱う上では多岐に渡って注意しながら物件を扱うことも大切です。建物の維持や権利の確定・維持はもちろん、関係者の把握、公法上の制限、市場性、地域の動き、世間一般の情勢……その土地と建物に関係する全てを把握して見極めることも心がけています。

基本的には土地付きの建物を購入しています。建物付きの場合には扱いが難しい分儲けが出やすく、逆に土地だけの物件は扱いが楽な分儲けが少ない傾向にあるためですね。

商売全てに言えることではありますが、基本的には「安く仕入れて高く売る」ということを心がけています。日本では新築の物件を経済的合理性を上回るレベルで欲しがる傾向にあるため、常に新築にできる更地の土地の流通性が高いのです。そのため、皮肉なことに、ある年月をすぎると日本の建物の価値はどんどん下がり、マイナスになってしまいます。

ですので、建物は木造で10年、鉄骨で20年経過すると価値がゼロ査定となり、除去費を見込むとマイナス評価で取引されることがほとんどです。

しかしながら、実際に人が住むのは建物であり、更地ではありません。ここで、流通している価値がゼロかそれ以下の建物をどうやってプラスの価値に持っていけるのかという点に私の商売のうまみが発生します。

今までだと、投資向き案件の賃貸用アパートです。8000万円で仕入れて1億3000万円で売却しました。この案件は売却までに時間がかかっており、10月に物件を仕入れて、入居者の非協力的な方々に退去していただき、売却契約は6月に行い引き渡しと決済を7月に行いました。

この物件は投資向け案件ということもあり、将来的に問題を起こしそうな方に退去をお願いし、空いた部屋により良いテナントに組み替えることでより高く売却しました。

金銭的にマイナスになってしまった案件もありますし、金額面ではプラスになっても精神的に困ってしまったトラブルも経験しました。

金銭的なトラブルとしては、最初のもくろみと違うところで出費が生まれたところです。リフォームなどを行う際に表から見ただけではわからない欠陥などが見つかったら、それに関しては、前の所有者に対して請求が出来ないのでこちら側が負担することになってしまいます。マイナスになってしまった金額としては500万円ほどになります。

精神的に困ってしまったトラブルとしては、落札した後、私側が言いがかり的な異議申立を裁判所に行い時間稼ぎしている間に、物件の死角になるところに昔から存在していたそれまで全く登記がなかった小屋を、保存登記をされてしまったため、その建物を除去する事が通常の民事執行法上での手続きでは出来なくなってしまった時です。

結局、その悪知恵働く連中にはこちらもいろんな手を尽くしてなんとか解決させました。私たちのノウハウの核心的なところなので、詳細は省かせていただきますが。

現在はある意味幸いなことに動かせるお金が少ないため、とにかく慎重に動き、確実に利益が生まれる自信があるもの以外は手を出さないようにしています。

ありがとうございました。