千葉銀行の不動産投資ローンについて最新情報を電話で聞いてみた

千葉銀行について、最新の融資状況を電話で聞いてみました。

その相談内容をまとめていますので、不動産投資のローン、融資状況、借り換えなど、事業計画の参考にしてみてください。

1 千葉銀行の詳細
2 電話調査の内容
3 印象と総評

千葉銀行の詳細

URL	http://www.chibabank.co.jp/
所在地	〒260-8720　千葉県千葉市中央区千葉港1-2
電話番号	043-245-1111（代）新小岩支店03－5662－9481　千葉銀ローンプラザ043-2278505
代表者	取締役頭取　佐久間　英利
資本金	1,450億円
従業員数	4,343人
上場市場	東証1部上場

電話調査の内容

不動産賃貸業（不動産投資）に対する金融機関等の融資姿勢を探るために、以下のポイントについて直接、電話でヒアリング調査を実施しました。

ヒアリング調査の質問項目は以下の通りです。

不動産賃貸業への融資姿勢と対象エリア
金利や年数などの融資条件（耐用年数以上の借入ができるのか？金利幅など）
物件の積算評価の考え方（担保物件含め）
再建築不可やシェアハウス・建蔽率容積率オーバーなど適法ではない物件への融資姿勢
現金比率やフルローンの可能性
新設法人への融資・個人の属性への考え方

不動産賃貸業への融資姿勢と対象エリア

Q.千葉銀行の金利選択型アパートローンの概略を教えて下さい？

Ａ．当行のアパート金利選択型ローンはアパート・賃貸マンション等の新築・購入・増改築等に幅広くご利用になれるローンで、最高1億円・最長35年までご利用できます。

Q.対象エリアはどこになりますか？

Ａ．最近、やや、対象エリアは広がりつつありますが融資申込者が千葉県内か東京都内に住んでいることと、対象物件が千葉県全域・東京都の東側・埼玉県の都市部・茨城県南部が主な対象エリアです。

Q.最近の融資姿勢はどんな感じですか？

Ａ．もともと、千葉銀行では住宅ローンに比べてアパートローンの審査は厳しく行ってきましたが、特に、最近のアパートローンの審査は厳しくなっています。

Ｑ．アパートローンの審査が厳しくなっているとのことですが、物件の評価が厳しくなっているのですか、或いは融資申込者に対する審査が厳しくなっているのですか？

Ａ．融資申込者に対する属性審査が厳しくなっています。

Q.例えば、融資できない物件とは、どんな物件ですか？

Ａ．例えば、千葉県から遠く離れた地域の物件や頻繁に売買を繰り返している法人には融資はし難いです。

また、融資後に2～3年で一括返済するような法人には貸さない方針です。

それと、スルガ銀行の抵当が付いた物件も厳しいでしょう。

まとめ

今回は千葉銀行の新小岩支店に電話取材しましたが、電話に出た女性行員は素直に最近の融資姿勢が厳しくなっていることを認めました。

さすがに、スルガ銀行の不正融資の影響とは認めませんでしたが、スルガ銀行の抵当が付いた物件は融資不可ということで、遠まわしにスルガ銀行の不正融資の影響を感じさせました。

金利や年数などの融資条件

Q.金利や年数などの融資条件を教えて下さい？

Ａ．金利選択型アパートローンの融資条件は、貸出時の年齢が満20歳以上で、団体信用生命保険を付保する場合は貸出時の年齢が満20歳以上満70歳未満で、原則として安定した収入があり「ちばぎん保証（株）」の保証を受けられる方です。

融資期間は1年以上35年以内で融資額は1億円以内です。

平均金利は最優遇金利1.27％～2.475％ですが固定金利や変動金利など、条件により3％台も有り得ます。

Q.耐用年数以上の借入はできますか？

Ａ．減価償却で定められた木造の耐用年数は22年ですが、現在のところ法定耐用年数＋2割ぐらいで計算することが多く25年まで延長可能ということになります。

まとめ

金利はアパートローンが初めての場合で条件が揃えば最優遇金利の1.27％が適用されますが、

2件目・3件目のアパートで自営業者の場合は条件にもよりますが、2.475％～3％台の基準金利となります。

物件の積算評価の考え方（担保物件含め）

Q.千葉銀行の物件の積算評価の考え方を簡単に教えて頂きたいのですが？

Ａ.千葉銀行では積算評価法で評価しますが物件によっては収益還元評価法も使います。

Q.これらの積算評価の計算結果で物件の価値は判断できるのですか？

Ａ.特に、価格が高い物件については時価が積算評価を大きく上回っている物件も目立ちますので、その場合は収益還元評価法も併せて使い評価します。

Q.物件の耐用年数についての考え方はどんな感じですか？

Ａ.減価償却で定められた木造の耐用年数は22年・重量鉄骨は34年・RC造SRC造は47年ですが、千葉銀行では法定耐用年数＋2割ぐらいで計算することが多くなっています。

まとめ

電話調査にもありましたが、価格が高い物件については時価が積算評価を大きく上回っている物件も目立つということで、収益還元評価法も併せて使い評価しているということです。

それだけ、時価が積算評価を大きく上回っている物件が増えているということです。

再建築不可やシェアハウス・建蔽率容積率オーバーなど適法ではない物件への融資姿勢

Q.再建築不可やシェアハウスなど適法ではない物件への融資姿勢は聞くまでもありませんね？

Ａ.千葉銀行では適法ではない物件への融資は行っていません。

また、当行は地銀ですから営業地域以外の物件にも融資できません。

加えて、先程も言いましたがスルガ銀行の抵当が付いた物件も銀行融資の対象外です。

現金比率やフルローンの可能性

Q.自営業者の場合のキャッシュ比率はどのくらいが望ましいですか？

物件の積算評価や利回り・自営業者の年収、返済額や返済期間などにもよりますが、キャッシュ5割が融資のテーブルに乗る前提になっています。

Q.大企業に勤めるビジネスマンや公務員のキャッシュ比率はどうですか？

Ａ．年収700万円以上でかなり属性が良い方の場合は費用は別でキャッシュ10％と言う感じです。

Ｑ．フルローンはやっていますか？

Ａ．現在、千葉銀行ではフルローンはやっていません。

まとめ

申込者が一番気になるキャッシュ比率についてですが、千葉銀行の自営業者のキャッシュ比率は50％が前提と厳し目です。

また、申込者の属性・条件が良くてもフルローンはやっていないということで、イメージに反し現在の千葉銀行の収益物件に対する融資姿勢は厳しくなっています。

新設法人への融資・個人の属性への考え方

Q.資産管理会社などの新設法人への融資は行っていますか？

Ａ．千葉銀行では代表者や出資者を連帯債務者とすることで、資産管理会社名義での融資を行っています。

また、新しく設置された法人の融資も可能となっています。

Q.その場合の融資条件はどんな内容ですか？

Ａ.基本的な融資条件は一般の場合と同じです。

Q.個人の融資条件（属性）はどんな内容ですか？

Ａ．サラリーマンの年収基準はここ最近で一気にハードルが高くなっており、実質的に融資基準が700万円から1,000万円と言う感じです。

まとめ

千葉銀行では個人・法人・新設法人という枠よりも、アパートの1件目か2件目・3件目なのかを重視している感じです。

つまり、2件目以降のアパートに対する融資を絞っている感じで、それだけ、物件価格の上昇でアパート経営が厳しくなっているということです。

また、個人の属性については物件や属性の状況に応じて、自己資金の割合・連帯保証人・共同担保の有無など融資条件に調整をかけているようです。

印象と総評

千葉銀行の電話調査に対する印象と総評は以下の通りです。

千葉銀行は千葉県内最大手の地銀で単独の地銀としては、金融庁のデータでは、総資産で横浜銀行に次ぐ規模を誇る地方銀行です。

不動産ローンだけではなく、事業性融資や教育ローンなど様々な融資の取り扱いをしている、地域金融機関となります。

今回、最初は千葉ローンプラザに電話してみましたが、アパート融資は各支店が取り扱っているとのことで新小岩支店に電話しました。

電話に出た担当者の女性行員は現在の状況について率直に話してくれました。

もともと、収益物件への融資は都市銀行などの他行と比較しても積極的に行っているという印象でしたが、今回の電話調査に於いてはイメージに反して収益物件への融資は慎重になっている様です。

スルガ銀行の不正融資の影響で収益性物件への融資が慎重になったのか、或いは、以前から審査に於いては意外に慎重だったのかもしれません。

ただ、いずれにしても、千葉銀行は融資申込者が千葉県か東京都に住んでいて、投資物件が千葉にある場合は、積極的に融資を受けることを目指すべき外すことが出来ない銀行と言えます。

少なくとも物件の評価や融資申込者の属性に対する評価を聞くだけでも価値があると考えられます。

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不動産投資の森の編集部。寄稿された投資家の記事を編集しています。