目次
ワークスの詳細
| URL | http://www.works-inv.jp/ |
| 所在地 | 〒160-0004東京都新宿区四谷4-31 四谷TSビル2階 3階 |
| 電話番号 | 代表TEL：03-5360-1733 FAX：03-3353-6562 営業部TEL：03-5362-3620 |
| 代表者 | 中野哲 東京都知事（2）第92174号 |
| 資本金 | 2000万円 |
| 設立 | 2010年8月12日 |
| 従業員数 | 13名 |
| 取り扱い分野 | 投資用不動産コンサルティング 不動産販売仲介サービス 不動産管理サービス |
ワークスの特徴
- ワークスは投資用不動産コンサルティングと不動産販売仲介サービスが強い会社です。
- 特に物件情報と融資付けに強みのある会社と言えます。
- ワークスでは「健美家」という不動産情報サイトを運営しており、豊富な物件情報と不動産投資に関するコラム・ニュース・ブログを見ることができます。
- また、不動産運用セミナーを随時開催中で12月20日は「2％を切る固定金利！一棟アパート運用セミナー！」を四谷TSビルで開催しました。
電話調査の内容
不動産投資には様々なニーズがあり参加する投資家も様々です。例えば、銀行借入で投資利回りを追及する若手ビジネスマンがいれば、賃貸アパート・マンションの賃貸収入が目当ての高齢者もいます。つまり、投資家各々のニーズに合った不動産投資会社を選ぶことが重要で、特に、以下の5つのポイントが多くの不動産投資会社の中から最適な会社を選ぶ上で重要です。
- どんな物件を紹介してもらえるのか？
- 融資付けは協力してもらえるのか？
- どのような顧客が多いのか？
- 家賃・滞納保証や入居募集などのアフターサービスは充実しているのか？
- 担当者の対応がスピーディーで親身になって相談に乗ってくれるのか？
上記のポイントを聞き出すために、ワークスに実際に電話で無料相談を行い具体的に下記の質問をぶつけてみました。ワークスの具体的な返答と受けた印象と評価は以下の通りです。
御社の強みを教えて下さい。
まずは不動産投資業者としての強みを聞きました。質問に対する回答の要旨は以下の通りです。
- ワークスでは物件情報には自信を持っています。通常、ワークスの物件情報の8割は売主物件で2割は仲介物件だからです。
- ファイナンシャルアレンジに自信を持っています。
- ワークスは今年で8年目に入り営業マンのコンサルティングも脂が乗ってきました。
どんな物件を紹介してもらえるのか？
不動産投資の対象としては新築一棟マンション・中古一戸建て・ワンルーム区分マンション・地方のアパートなどがあります。また、それらを建築して売るのか仲介で売るのかも聞きたいところです。
質問に対する回答の要旨は以下の通りです。
- 現在、区分物件で紹介できるのは以下の物件です。
美装マンション 306号室 1280万円
ユニヴェルシオール学園の丘 553号室2980万円
第2フォンタナ駒沢 406号室5,780万円
ユーカリが丘宮ノ台ハイツ 201号室1,999万円
プレシス新所沢 205号室2,580万円
イトーピア百合ケ丘ガーデンハイツA棟 0101号室2640万円 - 収益物件で紹介できる物件の一例は以下の通りですが、この8割はワークスの売主物件です。
尚、現在、ワークスの不動産情報サイト「健美家」には73件の投資物件が紹介されていますが、物件の表面利回りで7％以上を確保できる物件も多く紹介されています。
収益物件例
- 神奈川県横須賀市の投資用マンション／横須賀中央
神奈川県横須賀市不入斗町3-65-5京浜急行線 横須賀中央駅 歩17分
670万円 10.74％ 専:32.4m2 1989年3月 5階/5階建 - 神奈川県横須賀市の投資用マンション／衣笠
神奈川県横須賀市衣笠栄町4-20-7JR横須賀線 衣笠駅 歩10分
380万円 12.00％ 専:19.25m2 1988年7月 3階/3階建 - 神奈川県平塚市の投資用マンション／平塚
神奈川県平塚市大官町10-10JR東海道線 平塚駅 歩2分
540万円 9.77％ 専:17.90m2 1992年8月 3階/10階建 - 東京都豊島区の投資用マンション／北池袋
東京都豊島区池袋本町2丁目 東武東上線 北池袋駅 歩9分
820万円 8.64％ 専:17.77m2 1991年10月 3階/4階建 - 神奈川県川崎市の一棟売りアパート／川崎・一棟アパート
神奈川県川崎市川崎区大島3丁目JR京浜東北線・根岸線 川崎駅 バス8分 歩1分
8,500万円 7.05％ 建:125.98m2 土:92.51m2 2003年1月 2階建/8戸
融資付けは協力してもらえるのか？
融資付けは不動産投資の一番のキーポイントであり難しいところです。融資付けがうまく行くかどうかで買える物件が変わってくるからです。そこで、どこの金融機関と付き合いがあるのかや金利など融資条件について聞きたいところで、年収制限や属性（大手サラリーマンなど）に制限があるのかも聞きたいところです。質問に対する回答の要旨は以下の通りです。
- ワークスはファイナンシャルアレンジに自信を持っており、常に顧客にとって最高の融資条件を引き出す様に努力しています。現在、年間で約100棟の融資実績があります。
- 銀行からはワークスの物件に対する信頼が厚いことが、最高の融資条件を引き出す要因と自負しています。
- 例えば、3,000万円の物件でフルローンか1割のキャッシュを用意して頂ければ、2％弱の金利で融資付けできる場合が多くなっています。また、自営業者の場合は3割のキャッシュを用意して頂ければ同程度の金利が出ます。
- 親しい銀行はスルガ銀行・静岡銀行・千葉銀行・西京信用金庫などです。
どのような顧客が多いのか？
質問に対する回答の要旨は以下の通りです。
- ワンルームマンションは若いビジネスマンが多いと言えます。
- 1棟売りのアパートやマンションは自営業者や開業医・弁護士などが目立ちます。
家賃・滞納保証や入居募集などのアフターサービスは充実しているのか？
- ワークスでは不動産管理サービスも行っていますので、随時、オーナー様のご相談に乗っています。ただ、家賃保証などは行なっていません。
- 管理サービスの内容としては家賃集金・修理修繕対応・退去後のリフォーム等のアパート経営業務等をオーナーに代わり管理・運営しています。
印象と総評
電話調査に対する印象と総評は以下の通りです。
ワークスに電話した第一印象は電話を何人も回され良い印象ではありませんでしたが、最後に出て来たベテラン営業マンは不動産投資に対する知識が豊富で、融資に関する深い知識があり大変参考になりました。
特に、ワークスはファイナンシャルアレンジに自信を持っているということで、他社よりも良い金利が適用される可能性が高いということでした。それはワークスが物件を精査した上で良い物件を提案していることが評価されており、その結果としてワークスの物件に対する銀行の高い信頼を勝ち得ているということです。
したがって、表面利回り7％～10％の物件を融資で購入した場合でも、キャッシュ比率が1割～3割程度としますと、金利を差し引いた実質利回りで6％～8％を確保できることになります。
ワークスでは年間100棟の融資実績があるということですから、融資付けに苦労しそうな場合は一度、ワークスに相談する価値はありそうです。
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