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メイクス(収益不動産)の口コミと評判

メイクス(収益不動産)の口コミと評判

メイクスという収益不動産会社の口コミや評判を調べ、実際に相談をしてみました。

その時の内容をもとにして記事をまとめていますので、収益物件の会社を選ぶ時の参考にしてみてください。

メイクスの詳細

URL https://makes-design.jp/
所在地 東京都渋谷区桜丘町12-10 住友不動産渋谷インフォスアネックス5階 
電話番号 03-4577-4111 
代表者 仲村 周作
資本金 1億円 
設立   2006年3月 
免許・許可 宅地建物取引業・東京都知事(3)85746
マンション管理業 国土交通大臣(1)第033843号          
取り扱い分野 不動産の販売・マンションの企画・開発・建物管理  

ホームページやネット情報からまとめたメイクスの特徴は以下の4つです。

  1. メイクスは都市型コンパクトマンションの分譲が主力の不動産投資会社で、会社の規模としては直近の売上は142億円で従業員は80名ほど(2017年12月)です。
  2. 東京23区を中心とした賃貸需要の高いエリアを中心に分譲を行っています。
  3. メイクスは土地の取得からマンション開発・管理までのトータルサポートが特徴です。
  4. メイクスと関連会社のメイクスレント・メイクスコミュニティの3社が「チームメイクス」を構成し、様々な顧客の利益を追求する体制が整っています。

電話調査の内容

不動産投資には様々なニーズがあり参加する投資家も様々です。

例えば、銀行借入で投資利回りを追求する若手ビジネスマンがいれば、賃貸アパート・マンションの賃貸収入が目当ての高齢者もいます。

つまり、投資家各々のニーズに合った不動産投資会社を選ぶことが重要で、特に、以下の5つのポイントが多くの不動産投資会社の中から最適な会社を選ぶ上で重要です。

  1. どんな物件を紹介してもらえるのか?
  2. 融資付けは協力してもらえるのか?
  3. どのような顧客が多いのか?
  4. 家賃・滞納保証や入居募集などのアフターサービスは充実しているのか?
  5. 担当者の対応がスピーディーで親身になって相談に乗ってくれるのか?

上記のポイントを聞き出すために、メイクスに実際に電話で無料相談を行い具体的に下記の質問をぶつけてみました。メイクスの具体的な返答と受けた印象と評価は以下の通りです。

不動産投資業者としてのメイクスの強みについて

  1. メイクスの一番の強みは何ですか?
    メイクスの物件は都内23区付近から川崎や浦安など賃貸需要が見込める都心部に集中していますので、駅近の好立地ということで物件の競争力が抜群です。
  2. メイクスマンションのメリットを教えて下さい?
    物件はデザイン性を重視したデザイナーズマンションで物件の外観や内装にもこだわりを持っています。例えば、エントランス部分には大理石など高価な石を使っています。
  3. メイクスマンションの管理はどうですか?
    メイクスレントでは最新のシステムを駆使し「見える賃貸管理」を追求し24時間トラブル対応が可能な体制を構築しています。
  4. 「借上賃貸借契約」なども行っていますか?
    メイクスレントが賃貸管理を担当し借上賃貸借契約・集金代行サービスを担当し、メイクスコミュニティーはマンション清掃やメンテナンスを通じ資産価値の維持に努めています。

メイクスの紹介物件について

不動産投資の対象としては新築一棟マンション・中古一戸建て・ワンルーム区分マンション・地方のアパートなどがあります。また、それらを建築して売るのか仲介で売るのかも聞きたいところです。

紹介物件がホームページに載っていますが、価格や想定家賃・想定利回りなどは載っていません。教えて頂けますか?
現在、3物件の価格や想定家賃・想定利回りは以下の通りです。

新築物件 メイクスデザイン池袋パークサイド
住所 東京都豊島区池袋本町一丁目25番4-○○○号(住居表示)
交通  東武東上線「北池袋」駅徒歩7分
構造  鉄筋コンクリート造・地上4階建共同住宅40戸
専有面積 25.76㎡(7.79坪)~27.97㎡(8.46坪)
間取り 1K
価格 3,200万円
想定家賃 105,000円
想定利回 3.85%

 

新築物件 メイクスデザイン武蔵関WEST
住所 東京都練馬区関町北2-16-4
交通 西武新宿線「武蔵関」駅徒歩4分
構造 鉄筋コンクリート造・地上4階建 共同住宅 37戸
専有面積 25.37㎡(7.67坪)~27.67㎡(8.37坪)
間取り 1K
価格 2,500万円
想定家賃 83,000円
想定利回 4.0%

 

新築物件 メイクスデザイン門前仲町リバープレイス
住所 東京都江東区石場1-1-4
交通 東京メトロ東西線「門前仲町」駅徒歩5分
構造  鉄筋コンクリート造・地上14階建 共同住宅 65戸
専有面積 25.51㎡(7.71坪)~25.75㎡(7.78坪)
間取り 1K
価格  3,500万円
想定家賃 116,000円
想定利回 4.0%

中古物件の取り扱いは行っていますか?
自社開発の中古物件の取り扱いを中心に行っています。今ある手持ち物件は他社物件ですが詳細は以下です。

  • パレコート新宿(築10年)
  • 交通:新宿3丁目駅より徒歩4分
  • 専有面積:26.55㎡
  • 間取り:1K
  • 価格:3,200万円
  • 想定家賃:104,000円
  • 想定利回:3.9%

メイクスの融資付けについて

融資付けは不動産投資の一番のキーポイントであり難しいところです。融資付けがうまく行くかどうかで買える物件が変わってくるからです。そこで、どこの金融機関と付き合いがあるのかや金利など融資条件について聞きたいところで、年収制限や属性(大手サラリーマンなど)に制限があるのかも聞きたいところです。

  1. 自営業者の3,000万円円までの融資条件を教えて下さい?
    自営業者の諸条件にもよりますがキャッシュ4割で1%後半から2%前半の金利となります。
  2. 大企業・公務員で年収500万円以上の融資条件を教えて下さい?
    フルローンで金利は1.6%~1.9%という感じです。
  3. 現在、融資付け取り扱いの多い金融機関はどこですか?
    現在、メイクスの融資付けで件数が多いのはソニー銀行・オリックス銀行・ARUHI住宅ローンなどです。

メイクスの顧客について

  1. メイクスで最も多い顧客の属性を教えて下さい?
    メイクスでは顧客のターゲットは富裕層をメインにしており、顧客には総合商社や外資系サラリーマンが多いです。また、弁護士などの士業の方も多いようです。
  2. それ以外では如何ですか?
    それ以外では大企業・公務員の方などが多いです。

メイクスの家賃・滞納保証や入居募集などのアフターサービスについて

  1. メイクスでは家賃・滞納保証はやっていますか?
    関連会社のメイクスレントで賃貸管理を行っておりサブリース契約も用意されています。通常、地域の家賃相場の85%~90%が保証され契約は初回が3年で以降2年毎に更新する形になります。
  2. 入居者募集などのアフターサービスの特徴は何ですか?
    入居者募集に関してはメイクスレントが「部屋伝説」という実店舗とWebサイトを運営していますが、加えて提携会社のS-FITをはじめとする賃貸専門会社約500社が賃貸募集を行い入居者を確保しています。
  3. それ以外のアフターサービスの特徴は何ですか?
    メイクスレントが集金代行契約として入居者募集・退室管理・家賃等集金・未収金催促・契約更新などの入居者管理を行っており、集金代行契約の管理手数料は1ヵ月家賃の3.8%となっています。

また、メイクスコミュニティが建物管理を代行しています。

印象と総評

メイクスの電話調査に対する印象と総評は以下の通りです。

メイクスは自社開発の新築投資用マンションとしてメイクスデザインシリーズを展開している不動産会社で、どの物件も都内23区内か近郊の駅近の好立地でハイグレードなデザイナーズマンションとして人気です。

メイクスに電話調査した最初の印象は、受付嬢や電話に出て来た営業マンが非常に訓練された感じで好印象を受けました。

現在、販売中のメイクス自社開発物件の特徴としては主要駅から徒歩4分~7分の駅近物件で、K2,000万円台後半から3,000万円台前半の価格で想定利回は4%程度です。

このところの新築物件の価格は高止まりしており想定利回も4%程度で横這いトレンドですが、一方で中古物件が価格上昇し利回りは新築物件と変わらなくなってきたということです。

つまり、新築物件の価格上昇が止まり資金が中古物件に流れているということで、相対的に新築物件が有利な状況になりつつあります。

メイクスでは中古物件も取り扱っていますが、今回の電話調査で奨められた中古物件の想定利回りは3.9%で新築物件と変わりません。

また、メイクスは融資付けにも強い様で、自営業者のキャッシュ4割で1%後半から2%前半の金利という条件は悪くありません。同様に大企業・公務員のフルローンで金利が1.6%~1.9%という条件も悪くはありません。

と、ここまで客観的な事実を書いてきましたが、新築であろうが中古であろうが4%前後の表面利回りの物件を1~2%の融資で購入してどう利益を出すのかは疑問が残ります。

合わせて読みたい

このページを読んでいるということは、少なからず不動産業者の良し悪しについて調べているのかと思いますが、前提として「良い不動産業者」とはどんな業者なのか。不動産投資会社の選び方などについて触れている記事がこちらですので、是非合わせて読んでみてください。

『不動産投資会社の選び方、ランキングや口コミはアテになりません』

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KawataKenji

KawataKenji

本業の傍らで不動産賃貸物件を運営中。シェアハウス1棟、簡易宿泊所7室、アパート1棟、賃貸併用住宅、戸建賃貸など。新築シェアハウスを建築中。

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