1年以上売れない家に共通の原因は？理由と売却のための対策を紹介

「家を売却したいがなかなか買い手が現れない。」
「成約が決まらないのには何か理由があるのかを知りたい。」
「売却を実現するためにはどうすればいいのか？」
家を売却し、なかなか買い手が現れない時は不安に感じますよね。今回は、1年以上売れない家に共通する原因と対策についてご紹介していきます。売却を検討している方もぜひ参考にしてみてください。

1年以上売れない家の原因6選

物件を売りに出して成約が決まる平均日数は、2019年〜2023年の5年間で中古戸建てが平均95. 2日、中古マンションが平均79. 2日となっています。

物件を売りに出すための準備期間もあわせた場合でも約6ヶ月程度で成約は決まる場合がほとんどです。

そのため、物件を売りに出してから1年以上売れないのには、なにか原因があると考えた方が良いでしょう。

実際に、1年以上売れない物件にはどのような原因があるのか見ていきましょう。具体的な原因は以下の6つです。

それぞれ詳しく解説していきます。

1.立地が悪い

住まいを検討する際、「立地」は多くの方が重要視する条件の1つではないでしょうか。

そのため、1年以上売れていない物件は買い手の多くが「立地条件が悪い」と判断している可能性があります。

今一度、売りに出している物件の立地条件を確認してみましょう。

立地が悪い物件の具体例は、以下のような条件が挙げられます。

このような「立地条件」は、多くの方が重要視して検討しています。

人間にとって住まいは非常に重要な場所なので、生活のしやすさを考えるに当たって立地はとても大切なのです。

人それぞれ住まいに求める条件は異なりますが、多くの人が「住みやすさ」を求めて住まいを探しています。

子供ができた時のこと、老後のことなど、今後のライフステージを考えると、「安心で安全な場所に住みたい」という思いは多くの人が抱いているものです。

車を持っていない子持ちの家族が、スーパーから遠い山奥の物件に住みたいと思うでしょうか。

きっとそうは思わないはずです。

今売りに出している物件の立地はどうでしょう。今一度確認してみる必要があるかもしれません。

2.築年数が古い

築年数が20年以上の物件は売れにくいというデータを国土交通省が発表しています。

なかなか売れない物件は、築年数が古いのではないでしょうか。

物件を探すうえで、なるべく新しい物件に住みたいと考える人は多いです。

築年数が経っている古い物件は、部分的に傷んでいることが多々あります。

今まではなんとも思わなかったが、生活しているうちに傷んでくる個所が出てくることもあります。

その場合は家主が修理を行う必要があるので、予期せぬ出費になる可能性もあるのです。

また、古い物件は地震や積雪などの自然災害に弱いという懸念点も抱えています。

古い物件は、家の基盤やその土地の地盤が緩くなっている可能性があるのです。

そのため、地震や積雪などの自然災害が起こると耐えきれず倒壊する可能性もあります。

そのようなリスクがある物件に住む方はなかなか居ませんが、古い物件には多くのリスクが潜んでいるのです。

そのような背景から、古い物件はなかなか売れない現状にあります。

多くの方が「なるべく新しい物件に住みたい」と思っているものです。

そのようなニーズに応えて、今では「リフォーム」や「リノベーション」などといった、既存の物件に改修を加えて住みやすくした物件も出ています。

現在売りに出している物件は、築年数が経っている古い物件ではないでしょうか。

3.建物の状態が悪い

建物の状態が悪い場合も、売れない原因になります。「建物の状態」と言っても、何となく分かりづらいですよね。

具体的には以下のような場合です。

住宅には、必ずライフラインを支える設備が備えられています。

水道やトイレ、お風呂場などが代表的ですが、それらの設備が古いと買い手は納得しないことが多いです。

水道は、毎日の生活で顔を洗ったり料理に使うため、必ずと言っていいほど全員が見ます。

キッチンが汚いと料理をする気にならないという方も多いのではないでしょうか。

トイレも同じです。

今では洋式の水洗トイレがほとんどですが、汲み取り式のトイレの場合はわざわざ住みたいと思う方はいないのではないでしょうか。

また、部分的な損傷が目立つのもマイナスポイントです。

外壁が剝がれている、屋根が傷んでいる場合は修繕の必要があります。

これから物件を買う側にとって、屋根が傷んでいたら雨漏りの心配があります。

外壁が剥がれていれば、すき間風や雨が室内へ侵入してくる可能性もあるので、状態が悪い物件は好まれないのです。

しかし、建物の状態は、実際にプロの方から見てもらわないと判断が難しいものです。

建物の状態を再度把握するためにも、プロの方に見てもらうことも検討してもいいかもしれません。

4.売り出し価格が高すぎる

1年以上売れない物件は、単純に売り出し価格が高いという可能性もあります。

物件購入を検討している時、買い手はその地域の「相場価格」を意識して物件を探していることが多いです。

相場価格よりも高い物件は、なぜ高いのか「高い理由」を探します。

そして、条件が似ている物件と比較されるのです。

その時に金額が高い明確な理由がないと、「ただ金額が高い物件」で終わってしまい、成約が遠のいてしまうのです。

売る側の心理として、高い金額で売りたいのは分かります。

ですが、買う側の心理も考えて「相場価格」を意識した価格設定を検討してはいかがでしょうか。

無理に高い金額を提示しても、相場価格からかけ離れているようではなかなか売れない原因になります。

5.不動産業者に問題がある

1年以上物件が売れない理由として、「不動産業者による囲い込み」も考えられます。

「囲い込み」とは、専任媒介契約や専属専任媒介契約において、物件を他の不動産業者などに情報提供せず、自社のみで情報を抱え込んでいる状態のことを言います。

なぜそのようなことをするかというと、「仲介手数料」をより多くもらうためです。

通常不動産業者へ売却の相談があった場合、「売り手側」から仲介手数料をもらいます。

その後は情報を公開して「広報活動」を行い、買い手を募るのです。

この場合、他の不動産業者も買い手を探すことができます。

そのため、他の不動産業者が買い手を見つける場合もあります。

その場合は、買い手を見つけた不動産業者へ仲介手数料が入り、売り手側から相談を受けた不動産業者には仲介手数料が入らないのです。

このように、物件が売れない原因は不動産業者に問題があることもあるのです。

不動産業者も仕事なので、利益を出さなければいけません。中にはそのような業者の都合で売却が滞るケースがあるということも覚えておきましょう。

6.内覧対応が悪い

他にも、内覧対応が悪いことで成約が取れないということもあります。

買い手側は、必ず気になる物件を内覧してから成約を決めます。

内覧をせずに成約に進む買い手はほんの少数です。

そのため、「内覧時の対応」は非常に重要になります。

もしあなたが、ずっと気になっていたお店に行った際店員さんが挨拶もせずにムスッとしていたら、どう感じるでしょうか。

何だか感じが悪いですよね。

そんな対応をされたら、いくらずっと気になっていたお店でも、そのお店に「もう一度行きたい」「もっと店員さんと話がしたい」とは思わないはずです。

それと一緒で、内覧時の対応は買い手側にとってとても印象に残ります。

「物件自体は良い感じなんだけど業者の対応がなー…。」といったイメージを買い手は抱いてしまいます。

その結果、成約が遠のいてしまいなかなか物件が売れないのです。

1年以上売れない家の対策8選

せっかく売りに出した家が1年以上売れない場合、何か対策はあるのでしょうか。

具体的な対策を8つまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。

売り出し価格の見直しをする

一つは、価格の見直しをするということです。

買い手が一番最初にチェックするのは価格です。

その物件が高いのか安いのか、価格相応の機能が備わっているのかなど、価格をベースにして「購入するかしないか」の天秤にかけます。

周囲の競合物件と比較し価格が妥当なのかを分析することで、より売れやすくなります。

競合物件よりも高い価格で設定している場合は、値下げも検討しましょう。

あまりにも大幅な値下げをすると利益率が下がるため、業者と相談しながら価格を見直すことをおすすめします。

値下げを検討する場合は、値下げする時期もしっかり考えるとよりスムーズに売却活動が進みます。

不動産の売買活動が活発になるのは1〜3月頃です。

新年度に向けて、多くの方が新生活の準備を始めるからです。

そのタイミングで値下げをすれば買い手の目に留まりやすく、成約も決まりやすくなります。

ただ、中には値下げをしない物件もあるので、あくまでも目安です。

周囲の競合物件と比較してどのような価格帯がベストなのか、業者と相談しながら検討してみるといいでしょう。

ハウスクリーニングをする

家が売れない時は、ハウスクリーニングを行うという方法もあります。

先述した通り、買い手は家の状態をよく見ています。

外観は汚れていないか、キッチン周りは整っているかなど、非常に細かな部分まで見られているものです。

もし、部分的に汚れや損傷が気になる場合は、思い切ってハウスクリーニングをしてみてはいかがでしょうか。

ハウスクリーニングとは、家を丸ごと掃除してくれるサービスのことです。

「掃除」と聞くと誰でもできそうに思いますが、ハウスクリーニング業者は掃除のプロなので、一般人では手の届かない所まで一層綺麗にしてくれます。

ハウスクリーニング業者の特徴は「質の高い掃除」です。

エアコン、フローリング、レンジなどといった、普段掃除をあまり行わない所まで綺麗にしてくれます。

一般人では購入することがないような専用の道具を使い、今まで落ちなかった頑固な汚れも見違えるように綺麗にしてくれます。

家が売れない時は、もしかしたら家の状態が悪いのかもしれません。

ですので、ハウスクリーニング業者へ依頼して思い切って綺麗にしてみるのも一つの方法です。

瑕疵担保保険に加入する

瑕疵（かし）とは、住宅の欠陥などのことを指します。

不動産の市場では、買い手側が十分な情報を公開されないまま実際に購入し、購入後に欠陥が見つかるという事例が少なくありません。

このような状況から、市場では買い手側の方が不利になっています。

そこで、実際に購入後に欠陥（瑕疵）が見つかった場合に備えて、瑕疵を担保する「瑕疵担保保険」が制定されるようになりました。

この保険が制定されたため、建物の欠陥が見つかった場合でも買い手は保障を受けることができるので、物件購入の際の安心材料になっています。

具体的な欠陥には、「建物がシロアリにより被害を受けていた」「雨漏りをしている」などの場合です。

瑕疵担保保険に加入している物件であれば買い主は保険で直すことができます。

中古物件を販売する場合、「瑕疵担保保険」への加入は任意になります。

そのため、競合物件が周囲にある際には、瑕疵担保保険に加入することで差別化を図ることも可能です。

買い手は、欠陥が多い住宅をわざわざ買いたいとは思いません。

ですので、「もし欠陥があった場合でも保証が付いていますよ」という売り文句で売却活動をするのも、スムーズに成約に結びつける方法の1つになります。

ホームインスペクションを実施する

ホームインスペクションとは、「住宅診断」のことを言います。

住宅診断とは、その名の通り住宅を診断することです。

建物のコンディションがどの程度なのかを把握することで、売却の際により現実的な価格の提示、状況の説明がしやすいという特徴があります。

瑕疵保険に加入する際も住宅の検査を行いますが、それ以上に細かい検査をしてもらえるため非常に信憑性が高いです。

ホームインスペクション（住宅診断）を行う人を「ホームインスペクター（住宅診断士）」と呼び、専門的な知識と技術を持っているため的確な現状分析が可能です。

診断方法は、主に目視で建物全体の現状を診断していきます。

屋根、外壁、床下、室内などの箇所を中心に見ていき、建物の現状を分析していくという流れです。

現代では、ホームインスペクションを実施する業者も増えています。

海外では7〜9割近くの物件がホームインスペクションを行っており、世界的にも普及している方法です。

ホームインスペクションを実施することで、買い手側は物件の現状を正確に把握することができるので、現状に納得した買い手が現れやすくなります。

その結果、成約につながりやすくなるので、売れない時はホームインスペクションを実施してみてはいかがでしょうか。

ホームステージングを利用する

ホームステージングとは、売り出している中古物件をインテリアで装飾することで物件を魅力的に見せる手法のことです。

ホームステージングを行うことによって、成約にかかる日数が1/3まで短縮しているというデータもあります。

中古物件は、どうしても「誰かが住んでいた」という認識になってしまうため、前の住人の「生活感」を感じてしまうことがあります。

特に、建物の部分的な傷みなどは目につきやすいものです。

しかし、そのような「生活感」をあえて物件に残すことで、購入後の自分の生活をイメージしやすいという特徴があります。

綺麗に装飾することで買い手が物件に魅力を感じやすく、成約につながりやすいというメリットもあるのです。

ホームステージングを行うことで、逆に前の住人の「生活感」を感じにくくなり、「ここに住みたい」というイメージも湧きやすくなります。

現在では、ホームステージングは世界的にも注目されており、多くの中古物件で行われています。

専門業者も存在しているので、非常に注目されている手法なのです。

また、ネット環境の発展に伴って「バーチャル環境でのホームステージング」も盛んに行われるようになってきました。

更に、ホームステージングを行うことにより、相場価格よりも高い価格で提示することが可能です。

また、物件の価値をより高めることができ、買い手が魅力的に感じやすいので早期売却につながりやすくなります。

家の魅力をアピールする

家の魅力はどんなところがあるのか、もう一度振り返ってみてはいかがでしょうか。

今まで売れなかった原因は、家の魅力を買い手側に伝えられていなかったことが原因かもしれません。

家を売るときは、不動産業者が仲介役として買い手と話すことが多いです。

ですが、本来ならば家に詳しい家主が買い手と直接話すことで、家の魅力が買い手に伝わりやすいものです。

今までは業者に任せていたかもしれませんが、家主が直接家の魅力を伝えるということも、家を売るためには有効です。

不動産業者は数多くの物件を取り扱っているため、一つの物件の特徴を細かく説明することはなかなか難しいです。

しかし、実際に住んでいた本人であれば、家の特徴を詳細に説明することが可能ではないでしょうか。

実際に住んでいた人でなくても、物件に詳しい人であれば魅力を伝えやすいので検討してみてください。

不動産会社を変える

あまりにも売れない時は、不動産会社を変更するという方法もあります。

「不動産会社を変更するのに気が引ける」という方も居るかもしれませんが、売れない場合は仕方がありません。

売り手側の都合もありますが、1年以上売れない物件には何かしらの理由があります。その原因が不動産会社にあるかもしれません。

決して断定はできませんが、あくまでも可能性の話です。

しかし、先述した通り不動産会社による「物件の囲い込み」という可能性もあります。

これは、不動産会社の都合で仲介手数料を「売り手」と「買い手」の両方から貰いたいがためにしていることなので、売り手にとってマイナスです。

とはいえ、実際に囲い込みをしているかは一般人では分かりにくく判断が難しいです。そのため、慎重に判断しましょう。

もし不動会社を変更したい時は、「専任媒介契約」の契約期間は原則３か月以内なので、それ以降のタイミングで変更すると良いでしょう。

「専任媒介契約」とは、売り手が不動産会社１社としか契約を結べないという契約です。

不動産会社も売り手1人としか契約を結ぶことはできません。契約期間は最長3か月です。

その期間は、売り手側も不動産会社も契約を他と結ぶことができないのです。

しかし、売り手と業者の双方が同意していれば、契約期間を延長することもできます。

ですので契約書をしっかりと確認してから契約を結ぶようにしましょう。

不動産買取業者に依頼する

１年以上売れない時は、不動産買取業者へ依頼することも検討しましょう。

不動産買取業者とは、依頼することで物件を買い取ってくれる業者のことです。

ほとんどが不動産業を営む「不動産屋」であることが多く、依頼することで買い取ってくれます。

不動産買取業者の特徴は、短期間で売ることができるということです。

不動産買取業者へ依頼すると、1〜3ヵ月ほどで売却をすることができます。

１年以上売れなかった物件でも買い取ってくれるので、どうしても売れない場合は不動産買取業者へ依頼するという方法も良いでしょう。

しかし、良い面ばかりではなくデメリットも存在します。

それは、通常の売却よりも低い価格で買い取られるということです。

不動産買取業者へ依頼すると、通常の価格よりも７割程度安くなるといわれています。

なぜ安いのかというと、依頼があった時点ですぐに買取るからです。

不動産買取業者は、依頼があったら欠陥部分などがあっても買い取ってくれます。

その際、欠陥部分の修復作業が必要なのですが、修繕費を出すのは買取業者です。

その時の修繕費用も買取業者持ちとなるため、少し安い価格で取引されるのです。

メリットとデメリットの両方を兼ね備えている不動産買取業者との取引ですが、少しでも早くお金に換金したい時などにはとても便利です。

今の現状を把握したうえで、最善の選択になるように慎重に判断をしましょう。

1年以上売れない家の注意点4選

1年以上売れない家があるとき、注意しなければいけないことはあるのでしょうか。

今回は、特に注意しなければいけない点を4つ紹介します。

具体的な注意点は以下の4つです。

1.家を解体して更地にする

どうしても家が売れない時は、更地にするという方法もあります。

更地にすると、家で売るよりも土地が欲しい買い手に需要があるため、売れやすくなります。

土地が見つかれば新築物件を建てるイメージが湧きやすいため、買い主にとってはメリットがあるからです。

また、初期費用を抑えることができるという点もメリットに含まれます。

「新築物件を建てたい」と多くの方が思うものです。

ですが現状は、土地代が高い、解体費用が掛かるなどといったように、買い主が納得しないケースがあります。

売れない物件を解体して土地だけで販売すれば、解体費用が抑えられるので買い手も前向きに考えやすいのです。

ですが、家を解体して更地にすることはメリットばかりとも限りません。

まず、解体費用が掛かるということは頭に入れておかなければいけません。

そして、解体すると「住宅」として認められなくなるため、「住宅用地の特例」が認められなくなります。

その結果、解体前よりも多額の税金を支払うことになるのです。

買い手が現れ、うまく売れれば良いのですが、更地にしたからといって買い手が現れるという訳ではありません。

更地にすればそれなりの需要はあるかもしれませんが、それ以上に費用がかかるということも理解しておきましょう。

2.リフォームをする

「売れないからいっそのことリフォームして再度売りに出そう。」

そのような考えを持つ方もいらっしゃると思います。

リフォームをすることで、新築同様の見た目になるので物件としての価値を高めることが可能です。

また、欠陥部分をリフォームすることで、修繕作業にもなります。

リフォームすることは良いことのように聞こえますが、良い面ばかりとも限らないのでしっかりと理解したうえで検討しましょう。

リフォームを検討する際の具体的な注意点は以下の3つです。

リフォームする箇所はできるだけ絞るようにしましょう。

売れないから建物を全体的にリフォームしたい気持ちも分かりますが、全てリフォームしてしまってはその分お金がかかります。

なるべくリフォームする場所は明確に決めておくことが、施工後のイメージの相違にならない対策です。

また、予算は明確に決めておいた方が良いです。

いざリフォームを計画するとなると、「ここも」「あそこも」とどんどん増えていくことがあります。

際限なくリフォームをしていては、お金がかかるだけなので注意してください。

最後に、業者選びは慎重に行うことです。業者によっては施工が雑の場合があります。

「思っていたのと違う感じになってしまった」ということにもなりかねないので、業者は確かな技術と信頼のある所にお願いするようにしましょう。

他にもリフォームをする時の注意点はありますが、共通する注意点は今回紹介した3つです。

リフォームをする際は注意しながら話を進めましょう。

3.賃貸経営をする

あまりにも売れない場合は、「家を売る」よりも「賃貸」で家賃収入を得た方が良いのではないか、と考える人も多いのではないでしょうか。

現在では、戸建ての賃貸不動産物件も数多く出てきています。

戸建ての賃貸物件は数もそこまで多くなく、実は需要が高いです。

建築費を抑えることができるため、戸建てに住みたい世帯の需要は多いのです。

メリットばかりという訳ではなく、デメリットも存在しています。

一番のリスクは空室時のリスクです。

空室時は家賃収入も発生しないので、ただ税金がかかっているだけになります。

そのため、空室の時は負債を抱えているだけになってしまうので注意が必要です。

また、メンテナンス費用もかかってしまうのもデメリットの1つです。

戸建て物件は、アパートなどと違い造りが複雑で面積も大きいため、割高になってしまう傾向にあります。

最後に、近隣住民とのトラブルも発生する可能性があるということも理解しておきましょう。

ちょっとしたことで大事になってしまうケースもあるため、注意が必要です。

賃貸経営はリスクもありますが、メリットもあるのでしっかりと計画を練ったうえで開始すると入居者も常に入ってくるかもしれません。

4.空き家のまま放置する

最後は、空き家にするという方法です。

空き家にするとあまりいいことはありません。

住宅を放っておくとどんどん資産価値が低くなっていき、最後には荒れ放題になってしまいます。

建物は定期的にメンテナンスを行わなければ老朽化するため、放っておくのはあまりおすすめしません。

ですが、やむを得ず空き家になってしまっている場合は、定期的に管理をするようにしましょう。

空き家の周りに住む近隣住民は、空き家になっていることを知っている場合がほとんどです。

「草がうちの敷地に入ってきている」などの文句を言われる可能性もあるので、定期的に管理はすることをおすすめします。

まとめ

家を売り出してから1年以上売れないのには、何かしらの理由があります。

「売れない原因」をしっかりと理解したうえで対策を検討すれば、きっと成約がとれるはずです。

それでもなかなか売れない時は、不動産屋を変える、不動産買取業者へ依頼するなどの方法があります。

不動産を手放したいのになかなか売れない時は、諦めたくなる気持ちも分かります。

ですが、今回の記事を参考にしてあきらめずに対策を行えば、きっと成約がとれるはずです。

売却の実現に向けて、少しでも参考になれば幸いです。