「実家に祖母が住んでいたが、亡くなったので空き家にするか悩んでいる」
「空き家の場合でも固定資産税はかかるのか知りたい」
「なるべく固定資産税を抑える方法を知りたい」
空き家を所有している方の中には、このような悩みを抱えている方も多いのではないのでしょうか。
今回は、空き家にかかる固定資産税の仕組みや、対象、税金がかかる時期について紹介していきます。
現在空き家を所有している方はもちろん、これから空き家になりそうな物件をお持ちの方などは、ぜひ参考にしてみてください。
目次
空き家でも固定資産税がかかる
人が住んでいない空き家も、通常の不動産と同様に「固定資産税」がかかります。
これは、固定資産を所有している人に課される税金で、各市町村で算出して不動産の所有者へ通知されます。
具体的な計算式は以下のようになります。
【課税評価額（固定資産税評価額）×1.4％】
評価額が1,000万円の場合だと、140万円の税金がかかるということです。
空き家の場合でもこの額の税金を支払う必要があるので、無視できない高額な金額となります。
また、空き家が所在する地域によっては「都市計画税」という税金もかかるのです。
都市計画税とは、市街化区域内の道路、下水道の整備などを行う「都市計画事業」に充てることを目的とした税金です。
都市計画税が課税されるのは、市街化区域内の物件を所有している場合のみです。
市街化区域とは、「市街化を促進するエリア」のことです。
このエリアでは、大きな制限を受けずに住宅を建てることができます。
市街化を促進しているエリアではありますが、空き家も存在しており、その場合は都市計画税が課税されるのです。
都市計画税の計算方法は以下のようになります。
【課税評価額（固定資産税評価額）×最高0.3％】
都市計画税は各自治体によって異なりますが、最高で0.3％の税率で計算されるので、固定資産税よりも低くなります。
評価額が1,000万円の場合だと、3万円の税金がかかるということです。
税率こそ低いですが、もし空き家でも税金として3万円かかるのは少し勿体ないかもしれないですね。
空き家には固定資産税が減免される特例措置がある
冒頭で、空き家でも固定資産税がかかるということを述べました。
しかし、空き家には固定資産税が減免される特例措置があることをご存知でしょうか。
固定資産税、都市計画税ともに「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」の条件に当てはまる場合は税金の負担が軽くなります。
「小規模住宅用地」とは、物件の敷地で200㎡以下の部分のことを指します。
この条件に当てはまる場合は、固定資産税は本来の納税額の1/6、都市計画税は本来の納税額の1/3の納税額を納めればいいということが特例で認められています。
「一般住宅用地」とは、物件の敷地で200㎡を超える部分のことです。
この条件に当てはまる場合は、固定資産税は本来の納税額の1/3、都市計画税は本来の納税額の2/3の納税額を納めればいいということが特例で認められています。
実際の税率の計算式は以下を参照してください。
「小規模住宅用地」の場合は、【課税評価額（固定資産税評価額）×1/6（1/3）×最高1.4％】となります。
「一般住宅用地」の場合は、【課税評価額（固定資産税評価額）×1/3（2/3）×最高0.3％】となります。
小規模住宅用地、一般住宅用地どちらの場合でも、納税額が軽減されるため、自分が所有している物件が条件を満たすか確認してみましょう。
空き家の固定資産税が6倍になる3つのパターン
前項では、空き家にかかる税金が軽減される「特例」を紹介しました。
一方で、空き家の固定資産税が増加する場合もあることをご存知でしょうか。
今回は、空き家の固定資産税が6倍にもなる3つのパターンをご紹介しますので、税金が上がらないように注意してください。
特定空き家に指定される
まずは、「特定空き家」に指定されるというパターンです。
特定空き家とは、「空家対策特別措置法」という法律に基づいて条件を満たすと「国」から指定されます。
実際に特定空き家に指定されるのは、以下のような条件を満たした場合です。
- 放置し続けた場合、倒壊などの危険性がある空き家
- 放置し続けた場合、衛生面で有害ちなる可能性がある空き家
- 管理不足で景観を損なっている空き家
- 周囲の生活環境に影響を与えるなど、放置することが不適切だと判断されるような空き家
上記4つの条件がありますが、簡単にまとめると「不衛生または倒壊の恐れがある管理が行き届いていない空き家」は、特定空き家として国から指定されてしまいます。
指定されると、行政から適切な措置を命令されるので注意しましょう。
場合によっては追加で納税する義務が生じるので、空き家の放置は注意しなければいけないのです。
管理不全空き家に指定される
「管理不全空き家」とは、そのまま放置すれば「特定空き家」となる可能性がある空き家のことです。
2023年から制度が改正され、空き家の中に「管理不全空き家」という新たな分類が追加されました。
管理不全空き家も、固定資産税を余計に支払うことになるので注意してください。
多い場合だと6倍にもなり、予期せぬ出費となることもあります。
指定される空き家の特徴として、特定空き家と類似の条件であることがほとんどです。
「倒壊や衛生上周囲に影響を与える可能性がある、管理が行き届いていない空き家」が指定されることが多く、指定された場合行政による改善活動が行われます。
空き家を解体する
空き家を解体することも、固定資産税が高くなる原因となります。
解体することで、建物の固定資産税はなくなりますが、「土地」の固定資産税が6倍になるので注意しましょう。
1日1日時点で住宅が建っている場合、当年は課税されます。
しかし、1月2日以降に解体すると、翌年から固定資産税が6倍になるので気を付けなければいけません。
あまり空き家に手をかけたくないからといって、解体してしまうと逆に税金を多く支払うことになるので、解体する際は慎重に行いましょう。
空き家の固定資産税が6倍になる流れ
空き家の固定資産税が6倍になるのは、以下のような流れとなります。
- 指定
- 指導
- 勧告
- 命令
- 行政代執行
実際に固定資産税が6倍になるのは、3の「勧告」の段階です。
特定空き家、管理不全空き家に「指定」されると、行政の方から「指導」を受けます。
この段階では固定資産税は6倍にはなりません。
ですが、行政の指導を無視し、何も対応をしないと「勧告」を受けます。
勧告の段階でも対応しなかった場合は、「命令」の処分を下されます。
それでもだめなら「行政代執行」の処分となります。
空き家の固定資産税が6倍になるタイミング
空き家の固定資産税が6倍になるタイミングは、「勧告」を受けた翌年度です。
都市計画税も指定前の3倍になります。
固定資産税と都市計画税、どちらも金額が上がるのは同じタイミングです。
空き家を所持していて、行政の方から何か「指示」が来た場合は、無視せずに早期に対応しましょう。
気づいたら固定資産税が6倍になる可能性もありますので、注意して慎重な対応が必要になります。
空き家の固定資産税の増額を防ぐ4つの方法
現在入居者がいる物件と同様に、空き家にも固定資産税がかかります。
使っていない物件であるにも関わらず、税金がかかるのは「勿体ない」と感じる方も少なくないでしょう。
「今誰も住んでいないのだから、税金は払わなくてもいいや」
と納税の指示がきても無視していると、さまざまなリスクがあることも理解しておく必要があります。
まず、税金を滞納すると「延滞料金」が加算され、余計に多く税金を支払わなければいけなくなります。
その場合、「滞納日数が1ヵ月未満」と「1ヵ月以上」で支払う金額が変わり、滞納の期間が長いほど支払う金額は多くなっていくので注意してください。
他にも、税金を滞納することによって「差し押さえ」される可能性もあります。
自治体の最終手段であるため、よっぽどのことがなければ差し押さえにはなりません。
ですが、長期的に固定資産税を滞納すると自治体の方から財産を差し押さえされる可能性があるので注意しましょう。
では、実際に空き家の固定資産税の増額を防ぐ方法はどのようなものがあるのでしょうか。
今回は、実際に固定資産税の増額を防ぐ方法を4つ紹介します。
定期的に管理に向かう
まず1つ目は、定期的に管理に向かうことです。
固定資産税と都市計画税が高くなる理由として、「管理不足」が１つの原因に挙げられます。
管理を定期的に行うことで、自治体からの指示や指導も来づらくなるのです。
具体的な管理作業としては、敷地内の草刈り、外壁や屋根などの修繕、室内の掃除や整理整頓などです。
少しでも管理をしていれば、「管理不全空き家」「特定空き家」に該当する確率も下がるので、定期的な管理作業はとても大切になります。
管理代行サービスを利用する
また、管理代行サービスに依頼をして管理してもらうという方法もあります。
管理代行サービスは、住宅の管理作業などを専門的に行なっている業者です。
敷地内の整備、建物の設備の維持などを定期的に行なってくれるため、空き家の管理に手が回らない場合に活用すると効率よく管理できるのがメリットです。
料金は各業者によって異なりますが、自分で全てやろうとして中途半端に管理をするよりも丁寧に管理をしてくれるのでおすすめです。
空き家の管理に困っている場合は、一度地域の管理代行サービスを行なっている業者へ相談してみましょう。
空き家を賃貸にする
空き家を賃貸として活用することも、固定資産税の増額を防ぐことができます。
賃貸を行い入居者がいれば、空き家扱いではなくなるので固定資産税の増額の対象にはなりません。
しかし、入居者がいない場合は管理を自分でやる必要があるため、その点は注意が必要です。
入居者を確保できれば、月々の家賃収入が入り収益化することも可能です。
賃貸経営はリスクもありますが、固定資産税の増額を避けるための選択肢として検討してみてはいかがでしょう。
解体して更地にする
状態が悪い空き家だと活用の制限がありますが、更地だと利活用の幅が広がります。
そのため、借り手や買い手がいれば固定資産税がペイできる可能性もあるのです。
建物自体を解体することで建物にかかる固定資産税はなくなり、建物が建っていた土地にのみ税金がかかってきます。
解体前よりも全体的な税負担は軽減されるので、固定資産税の増額を防ぐことにつながります。
また、解体して更地にすると活用の幅が広がるため、賃貸で場所を貸し出すことも可能です。
月々の賃料が入るので収益化も見込め、固定資産税分の金額をペイできる可能性があります。
解体費用は自費でかかってしまうので、その際の費用を準備できる方にはおすすめな方法です。
売却する
不動産の売却方法には「仲介」「買取」の2つがあります。
「仲介」とは、不動産仲介業者が売り手と買い手の間に入り、不動産の売買を仲介することで行われる取引です。
「買取」とは、不動産買取業者が売り手から不動産を買い取る売却方法になります。
どちらの場合も、売り手からすれば不動産を売却することに変わりはないのですが、仲介は買い手に広報活動を行い、買取はあくまでも不動産屋が買い取ります。
そのため、買い取った後の物件の使い道は不動産屋が決めるのです。
空き家の売却に関しては、買取の方がスピーディーに処分できるのでおすすめです。
仲介の場合だと、どうしても買い手が見つかるまでは買取にならないので時間がかかります。
買取であれば、そのまま不動産屋が買い取る形になるため、仲介よりも手早く売却することが可能なのです。
AlbaLinkは空き家に強い不動産買取業者です。スピード買取に対応しているので、税金・管理の負担からすぐに解放されるという利点があります。
買取価格も高めなので、空き家の売却の際にはご連絡下さい。
まとめ
近年、空き家が徐々に増え始めました。
日本人口の高齢化と単身世帯の方々が住めなくなるなどが原因となっています。
もし、空き家を所有している場合、空き家にも固定資産税がかかるということをしっかりと理解しておきましょう。
場合によっては税金が倍になる可能性もあるため、処分する際には慎重に行うことが大切です。
また、税金の滞納は更なる増額につながることもあるので「住んでいないから払う必要は無い」と思わずに、迅速に支払うようにしましょう。
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