相続不動産を売却するときは3000万円控除は使えるの？条件を解説

「相続した不動産の売却で3,000万円控除は使えるの？」
「適用できる要件を知りたい」

相続した不動産の売却で節税したいと思う人は多いでしょう。

実際、一定要件を満たせば、空き家の3,000万円特別控除が使えるので節税できます。

本記事では、3,000万円控除を利用できる適用要件や受けるための確定申告について解説します。

最後までお読みいただくと、相続不動産を売ったときに使える税制を理解でき、手元に多くの資金を残せるようになるでしょう。

不動産の売却時は譲渡所得税が発生する

不動産の売却時は、譲渡所得税が発生します。

譲渡所得税は売却益が生じた場合に納税する義務が生じますが、その算出は少々難しい要素もあります。

よって、納税を怠らないために譲渡所得税の有無については、税理士等の専門家に確認するとよいでしょう。

売買契約書を紛失すると譲渡所得税が発生しやすくなる

購入時の売買契約書を紛失すると、譲渡所得税が発生しやすくなります。

なぜなら、取得費の計算が概算法となるからです。

概算法の取得費は「譲渡収入金額×5％」となり、実額法に比べると譲渡所得から差し引ける分が少なくなります。

よって、不動産売却時には購入時の金額を証明できるものをなるべく用意しましょう。

相続前の不動産売却は「居住用財産の3000万円控除」が利用できる

相続前の不動産売却では、本人がマイホームとして居住していれば「居住用財産の3000万円控除」が利用できます。

この制度では、取得費や売却時の必要経費を差し引いた譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

なお、控除後に残ったものは課税です。

参照：マイホームを売ったときの特例【国税庁】

相続後の不動産売却は「空き家の3000万円控除」が利用できる

相続後の不動産売却では「空き家の3,000万円控除」が利用できます。

たとえば、生前親と同居しておらず相続不動産が空き家になった場合です。

こちらも、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が2人以下）もしくは2,000万円（相続人が3人以上）を控除できる制度となります。

以下に、物件の要件や売却の要件等についてご紹介します。

参照：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例【国税庁】

物件の要件

物件の要件は以下のとおりです。

売却の要件

売却の要件は、以下のとおりです。

その他の要件

その他の要件として以下があります。

相続空き家の3000万円控除を受けるには確定申告が必要

空き家の3,000万円特別控除を受けるには、所定の書類を揃えたうえで確定申告が必要です。

なお、確定申告の手続き自体に不安がある場合は、税理士への依頼もしくは税理士と連携している不動産会社に売却を依頼するのがおすすめです。

株式会社アルバリンクも税理士と連携している不動産会社なので、売却後の確定申告等に不安な方は弊社までご相談ください。

空き家と敷地を売却した場合

空き家と敷地を売却した場合に用意する書類は、以下のとおりです。

このなかで、被相続人居住用家屋等確認書は発行に3か月程度を要するため、不動産が所在する自治体に早めに申請しておきましょう。

参照：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例【国税庁】

空き家を解体して敷地のみを売却した場合

空き家を解体して敷地のみを売却した場合に用意する書類は、以下のとおりです。

敷地から建物を除去しているので、法務局で閉鎖事項証明書も取得しておきましょう。

参照：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例【国税庁】

【ケース別】相続不動産を売却するときに利用できる特例

本章では、相続不動産を売却するときに利用できる特例をご紹介します。

親と同居中の不動産を売却する場合

親がマイホームとして居住しているなど、マイホームの要件等を満たしていれば3,000万円の特別控除を利用できます。

家の所有者である親の同意があれば、売却を進められます。

また、子が代理で進める場合は、親からの代理権を委任されていることを証する「委任状」が必要です。

兄弟姉妹がいる共有不動産を売却する場合

相続人が複数いる共有不動産であるので、空き家の3,000万円特別控除を利用できます。

なお共有不動産の売却には、共有者全員の同意が必要であり、誰か一人でも反対すると原則売却はできません。

よって、現金化をしたい相続人と保有を続けたい相続人間でトラブルが生じるケースが多いでしょう。

共有不動産の現金化なら、共有持分のみを買取れる専門の不動産会社への売却がおすすめです。

まとめ

本記事では、相続不動産の売却で特別控除が使えることや適用要件等について解説しました。

相続不動産を売却すると、空き家の3,000万円特別控除が使えます。

ただし、相続した日からの期限や区分所有建物以外などの適用要件があるので、必ず使えるわけではありません。

よって、特別控除が利用できるかは税理士などの専門家に相談し、適用の可否について確認を行うことがおすすめです。

また、相続不動産の売却で税制や確定申告に不安があれば、株式会社アルバリンクのような税理士と連携している不動産会社を利用しましょう。