抵当権抹消費用はいくらかかる？自分で手続きする場合も解説

住宅ローンで家を購入する場合など、金融機関から抵当権を設定され融資が実行されます。

では、抵当権を抹消する場合の費用などはどの程度かかるのでしょうか。

この記事では抹消にかかる費用や抹消する人、流れなどについて詳しく解説します。

抵当権抹消とは不動産の登記簿から抵当権を消す手続きのこと

抵当権抹消とは、不動産の登記簿から抵当権を消す手続きです。

ローンを完済すれば抵当権は不要となりますが、自動的には抹消されないため、不動産の所有者が手続きを行わなければいけません。

抹消手続きは法務局の窓口で行えるほか、司法書士に依頼も可能です。

手続きを放置すると不動産トラブルにつながることがあるため、完済後は早めに対応しましょう。

抵当権抹消にかかる費用

抵当権抹消にかかる費用には、抵当権抹消登記の登録免許税と手続きの代行費用が含まれます。

抹消登記の登録免許税は不動産1つにつき1,000円です。

また、所有者の住所や氏名が変更されている場合、抵当権抹消の前に住所・氏名変更登記が必要となります。

さらに、不動産所有者が亡くなった場合は、相続登記を行わなければならず、これにも別途費用が必要です。

司法書士に手続きを依頼する場合、これらの登記手続きに関して代行手数料が追加されるため、依頼前に見積もりを確認することも重要になります。

抵当権抹消登記にかかる費用

抵当権抹消登記にかかる費用には、主に以下が含まれます。

まず、不動産1筆につき1,000円の登録免許税が必要で、土地と建物の場合は合計2,000円です。

また、事前調査費用として不動産1筆あたり335円、手続き後の登記簿謄本取得費が1筆600円（オンラインなら500円）かかります。

手続きは司法書士に依頼可能ですが、上記費用は司法書士に依頼した場合も発生します。司法書士報酬も考慮のうえ、費用を確認してから依頼すると安心です。

必要書類

抵当権抹消登記に必要な書類には下記の物が挙げられます

これらの書類を用意し、正確に手続きを進めましょう。

住所・氏名に変更がある場合にかかる費用

抵当権抹消登記を行う際、住所や氏名が不動産登記簿の情報と異なる場合は、事前に変更手続きが必要です。

たとえば、引っ越しや結婚などで住所や氏名が変わった場合も登記簿情報は自動更新されないため、住所・氏名変更登記が必要になります。

この変更手続きは法務局の窓口か郵送で行え、変更完了後に登記を進められます。

手続きを円滑に進めるためにも、変更が生じた場合は早めに対応することが重要です。

必要書類

抵当権抹消登記を行う際、住所や氏名に変更がある場合には事前に変更登記が必要で、以下の書類を用意します。

不動産の所有者が死亡している場合にかかる費用

不動産所有者が死亡した場合、抵当権抹消登記の前に相続登記を行う必要があります。

相続登記にかかる登録免許税の計算式は以下の通りです。

登録免許税の計算方法

登録免許税=不動産価格×0.4%

一定期間は免税措置が適用されているケースもありますので最新の情報をチェックしましょう。

手続きには戸籍謄本（450円）や除籍謄本（750円）、住民票（300円）および印鑑証明書（390円～450円）が必要です。

さらに、司法書士や弁護士に依頼する場合は別途費用が発生します。

こうした書類と費用を事前に確認し、スムーズに手続きを進めることが大切です。

必要書類

不動産所有者が死亡している場合、抵当権抹消登記の前に相続登記が必要ですが、いくつかの書類を集めなければいけません。

相続登記申請に必要な書類は以下の通りです。

申請は法務局の窓口または郵送で行え、相続登記が完了したら抵当権抹消登記を進めることができます。

抵当権抹消を司法書士に依頼する時の費用相場

抵当権抹消を司法書士に依頼する際の費用相場は、主に司法書士報酬と実費から構成されます。

例えば、一戸建て住宅（土地と建物の2筆）の場合、司法書士報酬は10,000円～15,000円程度です。

実費には、登録免許税2,000円（1,000円×2筆）、事前調査費用700円（335円×2筆）、完了後の登記簿謄本取得費用1,200円（600円×2部）が含まれます。

これらを合計すると、全体で約13,900円～18,900円程度です。

手続きの効率化を図るためにも、費用を事前に確認しておきましょう。

自分で抵当権抹消の手続きを行う時の費用

自分で抵当権抹消登記を行う場合、必要な費用は実費のみとなります。

一戸建て住宅（土地と建物の2筆）の場合、登録免許税は2,000円（1,000円×2筆）、事前調査費用が700円（335円×2筆）です。

また、完了後の登記簿謄本取得費用は1,200円（600円×2部）です。

これらを合計すると、約3,900円が必要になります。

なお、実際の費用は抵当権の設定本数や状況によって異なるため、具体的な金額については事前に確認することがおすすめです。

手続きの正確性を確保するためにも、必要書類をしっかり準備しましょう。

自分で抵当権抹消の手続きを行う時の流れ

自分で抵当権を抹消する手続きの流れは以下の通りです。

金融機関から取得する書類は3ヶ月間の有効期限ですのでスケジュールを決めた上で手続きを実行するのが大切です。

抵当権抹消費用は誰が負担する？

抵当権の抹消は、住宅ローンの完済時や売却などによって負担者が異なります。

ここからは、シーン別の抵当権抹消について解説します。

住宅ローンを完済した場合は所有者

抵当権抹消にかかる費用の負担者は一般的に不動産の所有者です。

住宅ローンを完済した場合、債務者（借り手）と所有者は通常同一ですが、中小企業のように債務者と所有者が異なるケースも存在します。

その際、所有者が費用を負担しなければいけません。

抵当権抹消登記申請は、抵当権者と所有者が共同で行いますが、実質的には所有者が手続きを進め、費用負担も所有者となります。

これは商習慣や、銀行との住宅ローン契約書に明記されているのが大きな要因です。

住宅ローンを完済した所有者は、抵当権を抹消するための費用を自己負担することを理解しておくのがポイントです。

売却するときは売主

不動産を売却する際の抵当権抹消費用は、一般的に売主が負担します。

売却時、売却代金で住宅ローンを一括返済し、同時に抵当権を抹消しなければいけません。ローン完済時と同様に、所有者である売主がその費用を負担することになります。

不動産の売買契約書には、売主が抵当権などの負担を消除する義務が明記されており、これが商習慣にも基づいています。

売主は所有権移転登記費用を負担する必要はなく、抵当権抹消費用のみを支払えば問題ありません。

買主は所有権移転登記費用を負担することが一般的で、これは売買契約書にその旨が記載されているためです。

つまり、売主は抵当権を抹消する責任があり、必要な費用も負担することが求められます。

抵当権を抹消せずに放置するとどうなる？

抵当権を完済後に放置すると、トラブルの原因となる可能性があります。

不動産の売却時に抵当権を抹消しようとしても、担保権者である金融機関が倒産していると手続きが煩雑になり、時間とお金が無駄になるかもしれません。

抵当権抹消登記が未完了だと、不動産を担保に新たな借入れを行うことも難しくなります。

ローン完済後は迅速に抵当権を抹消することが重要です。

トラブルを未然に防ぎ、スムーズな不動産取引を実現するためにも、早めの手続きをおすすめします。

抵当権抹消費用は譲渡費用に含まれない

抵当権抹消費用は譲渡費用に含まれないため、確定申告の際には注意が必要です。

譲渡所得は不動産の売却時に発生する所得で、計算式は

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

となります。

譲渡費用には仲介手数料や印紙税などが含まれますが、抵当権抹消費用は含まれません。

売却後の確定申告で抵当権抹消費用を計上しなくても大丈夫です。

税務上のトラブルを避けるためにも、正確な申告を心がけましょう。

まとめ

住宅ローンを完済した場合はなるべく早く抵当権を抹消しましょう。

抵当権の抹消費用は、司法書士に依頼する場合と自分でする場合では異なりますし、住所変更が必要な場合でも住所変更に必要な書類などがあります。

また、住宅ローンの完済時や売却する場合で抵当権抹消の負担者が異なります。

シーンによって書類も金額も異なりますので、自分なりにしっかりと把握しておきましょう。

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