抵当権抹消費用はいくらかかる？自分で手続きする場合も解説
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
例えば、住宅ローンで家を購入する場合、金融機関は、担保となる土地や建物に抵当権を設定したうえで融資を実行します。
そして、住宅ローンを完済し終わると担保すべき債権がなくなるため抵当権も消滅します。このとき、抵当権を抹消するための登記を行うのが通常です。
では、抵当権を抹消する費用はどの程度かかるのでしょうか。
この記事では抵当権抹消登記にかかる費用や手続きの流れなどについて詳しく解説します。
目次
抵当権抹消登記とは登記簿から抵当権を消す手続きのこと
抵当権抹消登記は、不動産の登記簿上記録されている抵当権を消す手続きです。
抵当権とは、住宅ローン契約者（債務者）が融資を受ける際に、担保となる土地や建物に設定する担保権の一つです。
金融機関は、万が一、債務者がローンの返済ができなくなった場合に備えて、優先的に返済を受けるために抵当権を設定するわけです。
ローンを完済すれば抵当権は実質的に消滅しますが、登記簿から自動的には抹消されないため不動産の所有者が抹消登記の手続きを行わなければいけません。
抵当権の抹消登記手続きは、自分で法務局で行うことも可能ですが司法書士への依頼も可能です。
抹消手続きを放置すると不動産トラブルにつながる可能性もある、ローン完済後は早めに対応しましょう。
抵当権抹消登記にかかる費用
抵当権抹消登記にかかる費用には、登録免許税と手続きを司法書士に依頼したときの報酬があります。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。司法書士によって報酬は異なるため、依頼前に見積もりを確認することが重要です。
もし、所有者の住所や氏名が変更されている場合、抵当権抹消登記の前に住所や氏名を変更する登記が必要となります。
また、不動産所有者が亡くなった場合、相続登記を行わなければならず別途費用が必要です。
抵当権抹消登記にかかる費用
抵当権抹消登記にかかる費用には、主に以下が含まれます。
まず、不動産1個につき1,000円の登録免許税が必要となり、土地と建物それぞれに抵当権が設定されている場合の登録免許税は2,000円です。
また、事前の準備費用として、登記簿謄本取得費（1筆600円、オンラインなら500円）などがかかります。
司法書士に依頼できますが、登録免許税や必要書類の取得費は司法書士に依頼した場合も必要です。
必要書類
抵当権抹消登記に必要な書類として、以下のものが挙げられます。
- 抵当権抹消登記申請書
法務局のホームページから様式を確認・ダウンロードできます。記入ミスがあると再提出が必要になるため注意が必要です。
- 登記識別情報または登記済証
ローン完済後、金融機関から所有者に送付されます。
- 抵当権解除証書や弁済証書なども含まれ、
登記原因証明情報として必要となり、金融機関から送付されます。
- 委任状
金融機関が抹消登記の手続きを委任するための書類です。また、司法書士に依頼する場合は、司法書士に依頼するための委任状が必要になります。
住所・氏名に変更がある場合にかかる費用
抵当権抹消登記を行う際、住所や氏名が不動産登記簿の情報と異なる場合は、事前に変更手続きが必要です。
たとえば、引っ越しや結婚などで住所や氏名が変わった場合、登記上の情報は自動的に更新されないため、住所・氏名の変更登記が必要になります。
変更手続きは法務局の窓口もしくは郵送でも行うことができ、変更が完了した後に抵当権抹消登記手続きを進められます。
住所や氏名が変更になっている場合は、手続きを円滑に進めるためにも早めに対応することが重要です。
必要書類
抵当権抹消登記を行う際、住所や氏名に変更がある場合には事前に変更登記が必要です。その際に必要な書類は、次のとおりです。
- 登記名義人住所・氏名変更登記申請書
法務局のホームページからダウンロード可能です。
- 住民票
住所が変更されている際に必要です。
- 戸籍附票
引っ越しを複数回している場合は戸籍附票を添付してください。
- 戸籍抄本
氏名が変更されている際に必要な書類です。
不動産の所有者が死亡している場合にかかる費用
不動産の所有者が死亡した場合、抵当権抹消登記の前に相続登記を行う必要があります。
相続登記とは、被相続人（亡くなった人）が所有していた不動産の名義を、相続人の名義に変更する登記です。
相続登記には、登録免許税のほか司法書士に依頼する際の報酬、必要書類の取得費が必要です。
相続登記にかかる登録免許税は、以下の計算式で算出します。
登録免許税の計算方法
登録免許税=不動産の固定資産税評価額×0.4%（※）
※相続人が不動産を取得した場合の税率
一定期間は免税措置が適用されているケースもありますので最新情報をチェックしましょう。
相続登記には、戸籍謄本（450円/通）や除籍謄本（750円/通）、住民票（300円/通）および印鑑証明書（390円～450円/通）が必要です。
さらに、司法書士や弁護士に手続きを依頼する場合は、別途報酬が発生します。
事前に必要書類と費用を確認し、スムーズに手続きを進められるよう準備しましょう。
必要書類
相続登記に必要な書類は、以下の通りです（遺産分割協議による場合）。
※遺産分割協議もしくは遺言、法定相続分で相続人が決まるケースがあり、必要書類が異なる点があります。
- 被相続人の戸籍謄本・除籍謄本・住民票の除票
- 相続人の戸籍謄本・住民票・印鑑証明書
- 新しく不動産の所有者となる人の住民票
- 遺産分割協議書 など
参照元：相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等｜法務局
申請は法務局の窓口のほか郵送で行うこともできます。
相続登記が完了すれば、抵当権抹消登記を進めることができます。
抵当権抹消登記を司法書士に依頼する時の費用相場
抵当権抹消登記を司法書士に依頼する際の費用は、司法書士の報酬と実費で構成されます。
例えば、一戸建て住宅（土地と建物の2筆）の抹消登記を依頼する場合、司法書士報酬は10,000円～15,000円が相場です。
その他実費として、登録免許税2,000円（1,000円×2筆）、事前調査費用700円（335円×2筆）、登記完了後に登記事項証明書を取得する費用1,200円（600円×2部）が必要です。
これらを合計すると、概ね15,000円～20,000円程度の費用となります。
自分で抵当権抹消の手続きを行う時の費用
自分で抵当権抹消登記を行う場合、司法書士の報酬は発生せず必要な費用は実費のみとなります。
一戸建て住宅（土地と建物の2筆）の場合、登録免許税は2,000円（1,000円×2筆）、事前調査費用が700円（335円×2筆）です。
また、完了後の登記簿謄本取得費用は1,200円（600円×2部）です。
概ね5,000円程度の費用で手続きをできるでしょう。
なお、抵当権抹消にかかる費用は、抵当権の設定本数や状況によって異なるため、具体的な金額については事前に確認することがおすすめです。
自分で抵当権抹消の手続きを行う時の流れ
自分で抵当権の抹消登記を行う場合の手続きは、以下の通りです。
- 金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取る
- 不動産の住所地を管轄する法務局で申請書に記載する
- 法務局に申請する
- 登記完了の通知を受け取る
金融機関から取得する書類の有効期限は3ヶ月間です。スケジュールをしっかりと確認しながら進めることが大切です。
抵当権抹消登記の費用は誰が負担する？
誰が抵当権抹消登記にかかる費用を負担するか、住宅ローンの完済時と売却収入で完済するケースにわけて解説します。
住宅ローンを完済した場合は所有者
原則として、抵当権抹消登記にかかる費用を負担するのは、不動産の所有者です。
住宅ローンを完済した場合、通常は不動産の所有者と債務者は同一であり、所有者が費用を負担しなければいけません。
抵当権抹消登記申請は、抵当権者（抵当権を設定した金融機関など）と所有者が共同で行いますが、通常、金融機関から委任を受けた所有者が手続きを行い、費用を負担します。
住宅ローンを完済した所有者が、抵当権抹消にかかる費用を負担することを理解しておきましょう。
売却するときは売主
不動産を売却し抵当権を抹消する費用は、通常、売主が負担します。
不動産の売却代金で住宅ローンを一括返済し、同時に、売主は抵当権を抹消しなければいけません。通常、不動産の売買契約書には、売主が抵当権などの負担を消除する義務が明記されています。
なお、通常、売主から買主への所有権移転登記費用は買主が負担し、売主は抵当権抹消登記にかかる費用を負担します。
これは売買契約書にも、その旨が記載されることが一般的です。
抵当権を抹消せずに放置するとどうなる？
ローンを完済したにもかかわらず、抵当権を抹消せず放置し続けると、トラブルの原因となりかねません。
また、将来、不動産の売却時に抵当権を抹消しようとしたとき、抵当権者である金融機関が倒産している可能性もあり、その場合手続きが煩雑になり、時間が無駄になるかもしれません。
さらに抵当権抹消登記が未完了だと、不動産を担保に新たな借入れを行うことも難しくなります。
ローン完済後は迅速に抵当権を抹消することが重要です。トラブルを未然に防ぎ、スムーズな不動産取引を実現するためにも、早めの手続きをおすすめします。
抵当権抹消登記にかかる費用は譲渡費用に含まれない
抵当権抹消登記にかかる費用は、不動産を売却する際の譲渡費用に含まれません。不動産の譲渡所得（利益）が発生する場合、譲渡所得税の確定申告には注意が必要です。
不動産の売却時に譲渡所得（利益）が発生した場合、譲渡所得税が課される可能性があります。
譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。
譲渡費用とは、不動産を売却するためにかかった費用です。仲介手数料や印紙税などが含まれますが、抵当権抹消登記の費用は含まれません。
税務上のトラブルを避けるためにも、正確な申告を心がけましょう。
まとめ
住宅ローンを完済した場合は、なるべく早く抵当権を抹消しましょう。
抵当権抹消登記にかかる費用は、司法書士に依頼する場合と自分でする場合では異なります。
また、住所変更などが必要な場合、住所変更の登記後に抵当権抹消登記を行わなければなりません。
司法書士に依頼する場合は、基本的に一任できますが、自分で行う場合は、必要書類や手続きの流れをしっかりと理解したうえで進める必要があります。
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この記事の監修者
河田憲二
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