アパート取り壊し時の退去勧告の方法と立ち退き料の目安を解説！トラブルを避けるポイントも紹介
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
老朽化が進むアパートを取り壊して再活用したいものの、「住民に退去してもらうにはどうしたらいいのか」「立ち退き交渉でトラブルにならないか」と不安を感じていませんか？
実は、アパートを取り壊すときは、正当事由と立ち退き料の提示を適切に行うことで、住民に円満に退去してもらうことが可能です。
ただし、正当事由が不十分だったり、立ち退き料が低すぎたりすると、交渉が難航するだけでなく、法的なトラブルに発展する場合もあります。
そこで本記事では、アパート取り壊しに伴う退去勧告の進め方について、以下のポイントを中心に解説します。
この記事を読むと、リスクを回避しながらスムーズに退去交渉を進める方法が分かり、スムーズに物件を再活用しやすくなります。
また、立ち退きトラブルの解決策のひとつとして、立ち退き交渉当が不要な物件への投資も検討の価値があります。
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目次
アパート住民に退去勧告を出す際に必要な「正当事由」とは
アパートの住民に退去を求めるとき、貸主が一方的に立ち退きを要求することはできません。
貸主が住民に退去を求めるときは、「正当事由」という正当な理由が必要であると借地借家法で定められているためです。
たとえば、「建物の老朽化により取り壊しが必要」「自身や家族がその住居に住む予定がある」といった事情は、正当事由として認められるケースがあります。
単に「大家さんの都合」だけでは不十分で、家賃滞納や契約違反といった入居者側の事情や、立ち退き料（引越し費用や迷惑料）の提示といった貸主側の補償措置を含めて、総合的に判断されます。
正当事由の有無は、退去勧告が妥当かどうかを判断するうえでとても重要です。
事前に法律の知識を得たり、弁護士や不動産会社など専門家へ相談したりして、法的な視点からの対応が求められます。
アパート取り壊し時に発生する「立ち退き料」とは
アパートを取り壊す際、入居者に退去してもらうために必要となるのが「立ち退き料」です。
立ち退き料とは、貸主の都合で契約を終了する場合に支払う補償金で、正当事由を補強する要素として重視されます。
ここでは、アパート取り壊し時に発生する「立ち退き料」について、以下のような内容を解説します。
目安は家賃6〜10ヶ月分！費目別の内訳もチェック
立ち退き料の金額の目安は、一般的に家賃の6〜10か月分とされています。
実際は、賃貸物件の立地や契約内容、退去の事情によって変動しますが、入居者の納得を得るには妥当な金額を設定することが必要です。
内訳としては、次のようなものが含まれています。
- 引越し費用
- 新居の敷金・礼金
- 契約更新費用の差額
- 原状回復にかかる費用負担
たとえば、家賃10万円の物件であれば、60万〜100万円程度を基準に交渉されます。
内訳を明確に記載し、事前に説明することで、入居者側の不安を和らげ、交渉がスムーズに進みやすくなります。
法律事務所などの専門家に依頼することも、金額設定の適切さ判断するうえで効果的です。
退去に応じてもらいやすい「交渉材料」としての金額設定
立ち退き料は、単なる補償金ではなく、交渉の重要な材料として機能します。
貸主の都合で退去を求める場合、入居者の納得を得るには、金額設定が説得力のあるものでなければなりません。
退去に伴う負担には、引越しだけでなく、新居探しや新生活への適応といった精神的なストレスも含まれます。
とくに、高齢者や障がい者のような、社会的に弱い立場の人が住んでいる場合、立ち退き料を目安より高くする等の配慮が求められます。
入居者の事情を考慮し、希望や要望を丁寧に聞き取ったうえで金額を提示することは、信頼関係を築くために欠かせません。
交渉が難航する前に、事前の準備と専門家のアドバイスを取り入れましょう。
立ち退き料を提示しないことで発生する法的リスク
立ち退き料の提示を怠った場合、貸主が想定する以上の法的リスクが発生するかもしれません。
正当事由が不十分と判断されれば、退去を求めても、裁判で退去請求が却下される可能性があるのです。
たとえば、取り壊しの必要性があっても、金銭的な補償がないまま一方的に通知を出した場合、「貸主の都合が強すぎる」と判断され、入居者の権利が優先されることも考えられます。
法的なリスクを避けるには、契約書や通知書に明確な条件を記載し、立ち退き料を含めた補償内容をあらかじめ提示することが重要です。
また、弁護士や不動産屋などの専門家と連携し、合法かつスムーズに手続きを行うことが、問題解決への近道になります。
アパート取り壊しに伴う退去勧告の3つの流れ
アパート取り壊しに伴う退去勧告は、段階を踏んで進める必要があります。
アパート取り壊しに伴う退去勧告の通知から立ち退きまでの基本的な流れは次のとおりです。
STEP1：入居者への説明・通知
退去の手続きを始めるとき、まず必要なのが入居者への適切な通知と説明です。
適切な形で通知することで、退去の理由や必要性を理解してもらい、信頼関係を維持したまま円滑な交渉へとつなげやすくなります。
アパートの老朽化による取り壊しや、土地の有効活用といった理由は、入居者にとっても重大な影響を及ぼします。
通知書には、次のような内容を明記して、電話や訪問などで丁寧に補足説明をしましょう。
- 退去予定日
- 取り壊しの理由
- 今後の手続きの流れ
- 契約の終了予定時期
通知書を送る段階で入居者に不安を与えてしまうと、後の交渉が難航する可能性があります。
信頼を損なわないようにするため、法律に基づいた対応を徹底し、余裕をもった期間での通知を心がけましょう。
STEP2：立ち退き料の提示と交渉準備
通知をした後は、立ち退き料の提示と、提示した立ち退き料に基づいた交渉を行います。
補償金の金額と提示のタイミングが、入居者の納得度を大きく左右するため、立ち退き交渉でとても重要なステップです。
立ち退き料は、相場として家賃の6〜10か月分が目安とされ、引越し費用、新居の初期費用、原状回復の費用などが内訳に含まれます。
実際の交渉では、書面で明確に金額や費目を提示し、入居者の生活事情や転居先の希望も考慮に入れて話し合いを進めましょう。
不動産屋や弁護士と連携することで、双方が納得できる条件を整えることも大切です。
誠実な対応と十分な情報提供があれば、交渉はスムーズに進みやすくなります。
必要に応じて話し合いの場を複数回設け、入居者の不安を解消する姿勢が求められます。
STEP3：契約終了による退去と立ち退き料の支払い
最後に、賃貸借契約を正式に終了し、退去日までに立ち退き料を支払います。
具体的には、契約期間の満了または合意解除に基づいて契約を終了し、原状回復後に敷金の返還と立ち退き料の支払いを行います。
契約書に記載された期間や条件をきちんと確認し、事前に決定していた金額をトラブルのないように支払うことが大切です。
このステップで支払いが滞る、あるいは条件が変更されると、裁判や調停といった法的トラブルへ発展する危険があります。
スムーズな解決のためにも、すべての条件は文書で記録し、専門家の確認を得ながら手続きを進めましょう。
アパート取り壊しに伴う退去勧告でトラブルを避ける6つのポイント
アパートの取り壊しに伴い退去を要請するとき、貸主と入居者の間でトラブルが発生する場合があります。
立ち退き交渉の長期化や、トラブルの深刻化を防ぐため、問題の発生を避けられるような行動を心掛けましょう。
アパート取り壊しに伴う退去勧告でトラブルを避けるために重要なポイントは、以下の6つです。
交渉の記録は必ず文書で残す
退去に関する交渉では、言った・言わないのトラブルを避けるため、すべてのやり取りを文書で残すことが大切です。
書面にすることで、双方の認識を一致させ、後々の法的トラブルの抑止にもつながります。
とくに、次のような項目は明確に記載しておきましょう。
- 立ち退き料の金額
- 立ち退き料の支払い時期
- 引越しの期限
- 敷金返還の扱い
不動産会社や法律事務所のサポートを受けながら、合意内容を交渉記録としてまとめるのがポイントです。
万が一裁判に発展した場合でも、文書があれば貸主側の主張を裏付ける証拠になり得ます。
口頭で済ませるのではなく、すべての合意事項を文書に残すことが、トラブル回避への第一歩です。
入居者に代わりの住居を紹介する
退去を求めるときは、代わりの住居を紹介することで、入居者の不安を軽減し、スムーズな転居を促す効果が期待できます。
たとえば、同一エリアで賃料や広さが近い物件を紹介することで、「住み替え先が見つからない」という入居者の不安を解消できます。
不動産屋や管理会社と連携し、希望条件に合った物件情報を提供することで、入居者の納得を得やすくなるでしょう。
代わりの住居を紹介することは、交渉の際に信頼を築く材料にもなり、立ち退き料の金額についても合意を導きやすくなります。
転居を促すだけでなく、入居者の不安をできる限りなくすことが大切です。
行政支援や住宅セーフティネット制度を活用する
退去に伴い生活が不安定になる入居者がいる場合は、行政支援や住宅セーフティネット制度の活用を検討しましょう。
参照元：東京都住宅政策本部「住宅セーフティネット制度（東京ささエール住宅）」
たとえば、高齢者や低所得者、障害を持つ方などは、一般の賃貸物件に入居しづらいケースが多いため、制度の利用が現実的な解決手段になります。
各自治体の福祉課や住宅課に相談し、入居者が利用できる制度を案内することで、退去に対する不安を軽減することが可能です。
敷金返還や原状回復の対応を事前に整理する
退去に際して特に多いトラブルが、敷金の返還や原状回復に関するものです。
あらかじめ費用負担の内訳や対応方針を整理し、入居者に明確に伝えることを心掛けましょう。
家や部屋を借りる人が、持主に預けておく保証金のこと。
入居者との認識違いを防ぐため、以下のような項目はとくに明確にすることが大切です。
- 通常損耗の扱い
- 清掃費用の相場
- 壁紙の張り替え
契約書や、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」基づいた説明を行えば、納得を得やすくなるでしょう。
さらに、原状回復費用を立ち退き料に含めて一括で提示するケースもあります。
返還額や費用負担の妥当性を示して、交渉をスムーズに進めましょう。
感情的な対応は避け、冷静な行動を心掛ける
退去交渉は、貸主・借主双方にとって大きなストレスが伴います。
だからこそ、感情的な言動は避け、常に冷静な姿勢で対応することが重要です。
もし怒鳴ったり一方的な対応をしたりすると、入居者からの信頼が損なわれ、退去交渉がまとまらなくなる可能性があります。
どんな状況でも事実と法律に基づいて丁寧に説明し、入居者の話に耳を傾ける姿勢が求められます。
必要に応じて、弁護士や不動産会社といった第三者を交えて、話し合いを進めるのも良いでしょう。
専門家に相談しながら手続きを進める
退去に関する手続きは複雑で、借地借家法や判例、契約条件などの知識が求められます。
個人の判断では難しい部分もあるため、弁護士や不動産会社、管理会社といった専門家に相談しながら進めることをおすすめします。
たとえば、正当事由の有無や立ち退き料の妥当性についても、専門家の判断があると信頼性が高まります。
専門家の支援は費用がかかる場合もありますが、トラブルによる損失を考えれば必要な投資といえるでしょう。
リスクを回避し、法的に正しい対応を取るためにも、積極的に専門家を活用しましょう。
アパート取り壊しに伴う退去勧告に失敗する3つの原因
アパートの取り壊しに伴う退去勧告は、適切に進めなければトラブルに発展しやすく、場合によっては貸主の主張が通らない可能性もあります。
よくある失敗の原因を理解し、あらかじめ対策を講じることが重要です。
アパート取り壊しに伴う退去勧告に失敗する原因としては、主に以下の3つが挙げられます。
正当事由が不十分
退去勧告において重要な要素の一つが「正当事由」です。
正当事由が不十分だと、入居者の保護が優先され、退去勧告は無効と判断される可能性があります。
たとえば、「建物が老朽化して危険だから取り壊したい」と主張するだけでは不十分で、現状の危険度や立ち退き後の土地活用計画、貸主自身の都合など、総合的な事情が求められます。
通知書を作成したり、入居者と交渉したりするときは、取り壊しの背景や理由を具体的に説明し、正当事由として成り立つ内容を明確にすることが重要です。
弁護士に依頼して、正当事由の内容や通知書の文面の妥当性をチェックするのも良いでしょう。
立ち退き料の提示額が少ない
立ち退き料は、退去勧告を納得してもらうための重要な要素です。
立ち退き料の金額が相場を大きく下回ると、交渉が決裂したり法的トラブルに発展する可能性があります。
金額の根拠が不明確だったり、内訳が提示されていなかったりすると、入居者は不信感を抱きやすく、納得を得られないリスクが高まります。
提示額は、物件の状況や地域の相場、入居者の事情を考慮して慎重に設定することが大切です。
弁護士や不動産会社など専門家のアドバイスを受けながら金額を決定し、交渉時にはその根拠を丁寧に説明しましょう。
通知が遅い
退去勧告のタイミングが遅れると、入居者にとって準備期間が足りなくなり、不満やトラブルを招きやすくなります。
また、契約期間の終了間際に通知を出すと、法律的な手続きにも支障が出る恐れがあります。
相当な余裕をもって通知しないと「誠意がない」と判断され、退去の正当性が弱まる場合があるのです。
アパートの取り壊しに伴う退去勧告をするときは、少なくとも半年以上前から準備を始め、遅くとも6か月前には正式な書面による通知を行うのが理想です。
管理会社や不動産屋と連携し、段階的に連絡を取りながら準備を進めることで、入居者に配慮した対応がしやすくなります。
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誠意をもって対応したり、専門家の意見を取り入れながら丁寧に準備を進めたりすれば、アパートの取り壊しに伴う退去勧告もスムーズに進めることができます。
しかし、入居者が納得しなかったり、正当事由が不十分だと判断されたりした場合は、退去の手続きが長引く可能性もあります。
退去交渉をする間は精神的な普段もかかるため、「できれば避けたい」と感じる方もいるでしょう。
そんなときは、他の投資物件に切り替えるほか、最初から退去勧告・立ち退き交渉が発生しにくい物件を選ぶのが効果的です。
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まとめ
アパートの取り壊しに伴い、住民に退去勧告を行う際には「正当事由」の提示が必要です。
加えて、加えて立ち退き料の設定や交渉も慎重に進めなければなりません。
もちろん、専門家の意見も取り入れながら、時間に余裕を持って対応すれば、入居者との円滑な交渉は可能です。
とはいえ、交渉過程には費用負担や精神的ストレスといったリスクは付いて回るため、「できれば投資するのは避けたい」と感じる方もいるでしょう。
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この記事の監修者
株式会社AlbaLink 代表取締役 河田 憲二
株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件を配信しています！
