土地に稼いでもらうには？あなたに最適な活用法の見つけ方を紹介
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土地を持っているけど、使い道が分からず放置している方はいませんか？
土地を上手に活用すると、保有するだけで固定資産税がかかる「負動産」を、定期的に利益を生み出す「収入源」に変えられます。
ただし、活用方法によっては初期費用がかさみ、思うような収益が得られないリスクもあります。
土地の立地や広さ、周辺の需要を把握したうえで、最適な方法を選ぶことが大切です。
そこで本記事では、以下のようなポイントを解説します。
最後まで読むと、「初期費用をかけすぎて回収できない」「需要がなかった」といった失敗を回避し、自身の土地に合う方法を見つけられます。
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目次
【土地に稼いでもらうには？】最初に知っておきたい収益化の答え
土地を活用するときは、どのようにして収益化を目指せば良いのでしょうか。
ここでは「土地に稼いでもらうには？」をテーマに、次のようなことを解説します。
「自分の土地に合った活用法」の見極めが成功のカギ
土地を活用して収益を得るには、自分の土地に最も適した方法を見極めることが重要です。
理由は、土地の立地や周辺の環境によって、最適な用途や収益性が大きく異なるからです。
たとえば、都市部の駅の近くにある更地であれば、賃貸マンションやコインパーキングとして活用するのが適している可能性があります。
郊外や農地に近い土地では、トランクルーム・倉庫・太陽光発電などの活用が現実的です。
市場調査をしたり、専門家の提案を活用したりしながら、自分の土地に合う活用方法を探しましょう。
「安定収入型」か「高収益型」かで活用法は変わる
土地活用を考えるときは、「安定収入型」と「高収益型」のどちらを目指すかを明確にすることが大切です。
理由は、目的によって、選択すべき投資方式や活用方法が大きく変わるためです。
たとえば、安定収入を目的とするなら、賃貸アパートや月極駐車場といった方法が一般的です。
高収益を狙うなら、テナント付き店舗や一棟貸しマンション経営など、高額な初期投資を必要とする代わりに、高い利回りが期待できる方法を選ぶこともあるでしょう。
自分のリスク許容度や資金状況に応じて、活用方法を計画するのがポイントです。
「初期費用・収益性・リスク」の総合的判断が必須
土地を収益化するには、「初期費用・収益性・リスク」の3点を総合的に判断することが欠かせません。
理由は、いずれか一つに偏った判断をすると、収支バランスが崩れ、結果的に損失を招く可能性があるからです。
たとえば、初期費用が少ないコインパーキングは始めやすいですが、立地によっては稼働率が低くなり、期待した収益が得られないケースもあります。
また、収益性の高いマンション経営は、高額な建設費用や空室リスク、修繕費の負担などを伴うため、資金力や融資条件をしっかりと検討しなければなりません。
土地を活用して稼ぎたいときは、利益だけでなく、コストやリスクも含めたバランスの良い判断が求められます。
あなたに最適な「土地に稼いでもらう方法」は？【ケース別】
賃貸経営やトランクルームの運営など、土地の活用方法は多岐に渡ります。
ここでは、ケース別に最適な「土地に稼いでもらう方法」を紹介します。
【都市部】駐車場・トランクルーム・賃貸経営
都市部の土地を活用するときは、面積が小さくても高い収益性が見込める「駐車場」や「トランクルーム」、「賃貸住宅経営」が有力な選択肢です。
なぜなら、都市部は人の流入が多く、住宅・収納スペース・車両の駐車ニーズが高いためです。
たとえば、駅の近くにある更地をコインパーキングとして運用する場合は、建設コストをほとんどかけなくても、毎月安定した収入を得られるでしょう。
空室リスクが比較的低いワンルームマンション経営も、都市部では人気です。
固定資産税や管理費、設備の修繕費などの負担は発生しますが、需要が高いエリアであれば収益化の可能性は高まります。
収支計画を綿密に立て、立地に合った方法を選択すれば、都市部の土地は確かな資産になります。
駐車場の運用については、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
【郊外】太陽光発電・資材置き場・トランクルーム
郊外の土地は、広さとコストのバランスを活かした活用方法を選びましょう。
特に注目されているのが、「太陽光発電」「資材置き場」「トランクルーム」といった、低コストかつ管理の手間が少ない事業です。
理由は、郊外は建築規制が緩やかな地域が多く、初期費用を抑えつつ収益化を狙えるからです。
たとえば、建物を建てずに運用できる資材置き場は、建築許可が不要な場合もあり、解体費用もかからないため、撤退リスクを最小限にできます。
市場調査や用途地域の確認を通じて、適切な活用方法を選ぶことが大切です。
田舎の土地の活用方法については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
また、太陽光発電用地として土地を貸し出すことを検討している場合は、以下の記事も参考になります。
>>太陽光発電用地として土地貸しするメリットとは？ 価格相場やトラブル例も紹介｜アスグリ
【農地】貸し農園・太陽光発電・資材置き場
農地を活用する場合は、農地法や用途地域などの規制を考慮した上で、「貸し農園」や「太陽光発電」などの手法を検討すると良いでしょう。
都市計画において、良好な市街地環境の形成を目的として、建物の用途や大きさを規制する地域区分のこと
たとえば、使わなくなった畑を市民向けの貸し農園として提供すると、毎月の地代を得ることができます。
また、農地の一部を太陽光発電用に転用する「ソーラーシェアリング」も注目されており、作物の生産と発電の両立が可能です。
ただし、農地を活用して稼ぐときは、用途変更や農地転用などの手続きが必要になるケースがあります。
- 用途変更
- 既存の建物の使いみちを別の目的に変えること
- 農地転用
- 農業以外の用途に土地を利用する目的で、農地法に基づいて許可が必要な手続きのこと
専門家のサポートを受けながら、長期的な視点で計画を立てることが大切です。
【宅地】戸建て賃貸・借地・アパート経営
宅地は住宅用地としての価値が高く、「戸建て賃貸」「借地」「アパート経営」などを行うと、安定した需要が見込めます。
たとえば、相続した宅地を活用して賃貸を始めれば、初期費用は抑えつつ、長期的に家賃収入を得られる仕組みを作れます。
また、土地を他人に貸すことで、建築や運営の手間をかけなくても、地代を安定収入として得られるでしょう。
立地によっては、アパート経営も検討できます。
ただし、空室リスクや管理費などが発生する可能性があるため、事前に専門家によるシミュレーションや融資計画を事前に立てることが大切です。
アパート経営については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
【狭小地】コインパーキング・自販機・貸し看板
面積が小さくて狭い「狭小地」は、「コインパーキング」「自販機設置」「貸し看板」などで活用できます。
いずれも初期費用を抑えつつ、低リスクで始められるのがメリットです。
繁華街や交通量が多い場所であれば、自動販売機や看板を設置するだけで毎月の副収入が得られる可能性が高まります。
小さな土地でも、地域ニーズや通行量などの条件を分析し、適した方法を選択することで、収益化を目指せるでしょう。
【広大地】コンビニ・倉庫・福祉施設・サ高住
広大な土地は、「コンビニ誘致」「倉庫設置」「福祉施設・サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」として活用することが可能です。
バリアフリー設計で、安否確認や生活相談サービスが義務付けられた高齢者向けの賃貸住宅のこと
とくに、サービス付き高齢者向け住宅や福祉施設といった高齢者向け施設は、社会への貢献性が高く、行政からの補助金や節税効果が期待できます。
ただし、広い土地はその分だけ収益性の可能性も高い反面、管理や初期投資、運営面のリスクも伴います。
広大な土地を活用するときは、長期的な収支シミュレーションを行い、プロの提案を受けながら、慎重に判断しましょう。
土地に稼いでもらうとどのくらい儲かる？【収益と費用】
実際に土地に稼いでもらうと、どのくらい儲かるのでしょうか？
ここでは、収益の目安と初期費用について、次のようなことを解説します。
年間収益シミュレーション【代表3事例】
土地を活用してどの程度の収益が見込めるかは、多くの地主さんが気になっているでしょう。
土地の活用方法によって、初期費用や収益性、管理の手間が異なるため、具体的な事例をもとにシミュレーションをすることが重要です。
例として、「駐車場」「アパート経営」「太陽光発電」の年間収益シミュレーションを紹介します。
- 駐車場：約30〜100万円／年
- アパート経営：約200〜600万円／年
- 太陽光発電：約70〜150万円／年
いずれも一定の収益が見込めますが、立地が悪かったり、初期費用が想定以上にかかったりすると、投資に失敗するリスクがあります。
プロの提案や収支シミュレーションを活用し、長期的な視点で計画を立てましょう。
不動産投資における収支計画書の作成手順については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
初期費用の相場
初期投資の規模は活用方法によって大きく異なるため、予算に応じた適切な方法を選ぶことが大切です。
初期費用があまりかからない「低コスト型」と、本格的な収益を見込む代わりに初期費用もかかる「中～高コスト型」の初期費用の相場は、次のとおりです。
- 低コスト型：50万円〜
- 中～高コスト型：500万円〜数千万円
土地の主な活用方法は、低コスト型は駐車場や貸し看板、中～高コスト型は賃貸経営や店舗開発などが挙げられます。
もちろん、立地や需要によって収益性には差が出るため、事前の調査やシミュレーションはしっかり行いましょう。
土地に稼いでもらう際の3つのリスクと注意点
土地を活用して収益を得ることには多くの可能性がありますが、「想定外のリスク」によって失敗するケースも少なくありません。
ここでは、特に注意すべき3つの代表的なリスクについて解説します。
「収支計画の甘さ」による収益化の失敗
土地活用において、「収支シミュレーションの甘さ」は最もよくある失敗の原因のひとつです。
初期費用や運用コスト、利回りなどを楽観的に見積もると、実際の収入が想定を下回る事態に陥りやすくなります。
たとえば、アパート経営を始める場合、周辺の家賃相場や空室率を正しく把握せずに計画を進めると、家賃収入が予定よりも少なく、ローン返済に苦しむことになるかもしれません。
不動産投資では、プロの提案を受けつつ、厳しめに収支を見積もることが大切です。
将来の修繕費や管理費、固定資産税なども含めた、現実的な計画を立てましょう。
収支のシミュレーションについては、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
想定外の「維持コスト」が発生する
土地の活用で見落としやすいのが、「修繕費」や「管理費」などの維持コストです。
建物や設備は、時間が経つほど劣化するため、定期的に修繕費や管理費が費用が発生します。
賃貸物件の管理を管理会社に委託する場合は、月々の管理費や契約更新時の手数料などもかかるでしょう。
修繕費や管理費は収益に大きな影響を与えるため、早めに試算して、収支プランに組み込んでおくことが大切です。
戸建て物件のリフォーム費用については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
空室による収入減
賃貸物件や駐車場、トランクルームなどの活用では、「空室」や「空きスペース」が収益を大きく左右します。
立地や地域のニーズを見誤ると、需要が想定以下となり、稼働率が低迷するかもしれません。
稼働率が低迷すると、維持管理費だけがかかり続け、収支が赤字に転落するリスクも発生します。
空室・空きスペースによる収入減を避けるには、エリアの人口動態や競合物件の賃料、入居者ニーズを事前に調査し、物件の設計や賃料設定に反映させることが大切です。
空室対策については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
土地に稼いでもらう方法を「成功例・失敗例」から学ぶ
今まで、多くの投資家が土地を活用して収益を得ようと試みてきました。
どのようにして収益化をしたのか、実例から学んでみましょう。
ここでは、土地活用を試みた結果、成功した事例と失敗した事例を2つずつ紹介します。
土地活用で成功した事例については、こちらの記事でも紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
【成功事例1】コインパーキングとして活用
まず紹介するのは、空き家を解体した後の土地をコインパーキングとして活用した事例です。
空き家の所有者は、管理に頭を悩ませていましたが、建物を解体し、駐車台数3台の小さな駐車場を作りました。
一括借り上げのコインパーキングとして活用したところ、年間60万円の収益が発生するようになりました。
面積が小さい土地でも、駐車場にすれば収益を得られる可能性があることが伺える事例です。
参照元：株式会社イチネンパーキング「成功したい人のための【駐車場の導入事例集】」
【成功事例2】アパート経営で「毎月60万円」を獲得
続いて紹介するのは、東京都杉並区にある土地を活用し、アパート経営に取り組んだ結果、毎月60万円以上の収益を獲得できるようになった事例です。
もともとその土地は、駐車場として使われていましたが、収益性を見直すために、賃貸物件にすることになりました。
地主さんは不動産コンサルタントと設計事務所のサポートを受け、1Kの部屋が8戸あるアパートを建設します。
完成した後は地元の不動産会社に管理を一括で依頼し、募集開始後1カ月で満室になりました。
家賃は8万円で設定していたため、「8万円×8戸」で毎月64万円の収益が発生するようになりました。
【失敗事例1】需要を見誤って利用者が集まらない
続いて紹介するのは、地域の需要を見誤り、トランクルームの利用者が集まらなかった事例です。
地域の住民層や人口動態をよく調べておらず、地域のニーズからズレたものを作ってしまったことが原因だったようです。
トランクルームに限らず、土地を活用するときは地域の需要をよく確認することが大切であることが伺えます。
参照元：ドッとあ～るトランクルーム投資「トランクルーム投資の失敗事例に学ぶ、プロが教える活用術」
【失敗事例2】初期費用を節約し過ぎて入居者が見つからない
最後に紹介するのは、初期費用を節約し過ぎた結果、入居者が見つからなかった事例です。
予算の関係で建設費用等を削った結果、安っぽい仕上がりの建物が完成してしまいました。
内見に来る人はいても、契約には至らず、空室がたくさんできたそうです。
利回りを考えると初期費用の節約はとても大切ですが、節約し過ぎると魅力がない物件になってしまいます。
入居者のニーズを満たす物件を造ることと、利回りのバランスをよく考えるのが大切であることが伺えます。
参照元：生和コーポレーション「土地活用の成功例と失敗例4選！成功のためのポイントを解説」
土地に稼いでもらう際に発生する税金と法律
土地を活用して収益を得るときは、税金や法律の知識が欠かせません。
よく理解しないまま土地の活用に取り組むと、後で想定外の支出やトラブルが発生し、せっかくの投資が無駄になるリスクがあります。
ここでは、土地活用に伴って発生する代表的な税金と、押さえておくべき法律のポイントを紹介します。
「所得税・住民税・消費税」がかかる
土地を活用して得た収入には、「所得税」「住民税」「消費税」などの税金が発生します。
たとえば、アパートや駐車場経営で毎月家賃収入や賃料収入がある場合、その収入は不動産所得として確定申告が必要です。
もし確定申告をせずにいると、後で追徴課税を受けることになります。
本来納めるべき税額が、すでに納付した税額よりも少ない場合、不足分を追加で納めること
税理士をはじめとした専門家に相談し、税金対策をよく検討しておきましょう。
「固定資産税・都市計画税」が増減する
土地の用途変更や建築物の建設により、「固定資産税」や「都市計画税」の税金の金額が変化する可能性があります。
- 固定資産税
- 土地や家屋を所有している人に対し、市町村が課す税金のこと
- 都市計画税
- 市町村が指定した市街化区域内に所在する土地や家屋を所有している人に対し、市町村が課す税金のこと
たとえば、更地にしていた土地にアパートを建設すると、住宅用地の特例により、税額が大幅に軽減されます。
トランクルームや倉庫などを設置した場合は、特例の対象外になり、税額が数倍になるケースもあるため注意が必要です。
また、市街化調整区域をはじめ、法律で制限が設けられている土地は、事前の用途確認を怠ると、建築許可が下りないこともあります。
都市計画法に基づき、無秩序な市街化を抑制し、農地や緑地といった自然環境を保全するために、建築や開発行為が原則として制限されている地域のこと
土地の活用を始める前に、用途地域や課税条件をよく調査し、税務署や自治体に相談することを心掛けましょう。
土地に稼いでもらう際は「農地転用・用途変更・建築制限」に注意
土地活用で収益を得るときは、「農地転用」「用途変更」「建築制限」といった、法律面の制約を確認する必要があります。
理由は、規制に抵触すると建築が認められず、計画そのものが頓挫するリスクがあるからです。
農地は「農地法」、用途変更は「都市計画法」、建築制限は「建築基準法」など複数の法律が関係しており、それぞれに申請手続きや条件があります。
土地の収益化を実現するためには、建物を建てる前の段階で、用途地域・容積率・建ぺい率などを確認し、専門家の提案を受けることが欠かせません。
- 容積率
- 敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のこと
- 建ぺい率
- 敷地面積に対する建物の真上から見た面積（建築面積）の割合のこと
特に初めての不動産投資やアパート経営を検討している方は、法的な規制や手続きの難しさを理解し、慎重に手続きを進めましょう。
土地に稼いでもらうことの将来性は？【市場への対応がカギ】
土地活用で収益を得るには、現時点の需要だけでなく「将来性」も見据えた計画が必要です。
なぜなら、人口動態や市場の変化により、今は有効な活用法でも、10年後には収益性が低下する可能性があるからです。
ここでは、変化が激しい時代でも安定した活用を続けるための視点を紹介します。
人口増減を見極めて立地を決める
土地の将来性を考える上でとても重要なのが「立地の見極め」です。
人口減少が進む今、エリアによっては需要が急速に減少する可能性があるため、将来もニーズが見込める地域を選ぶことがとても大切です。
たとえば、次のような土地は、今後も安定した入居需要や商業利用の可能性があります。
- 都市部にある
- 駅から近い場所に位置している
- 周辺で再開発が予定されている
- 近くに大学・病院などの大型施設がある
実際にアンケートの結果を見てみると、交通の便が良い立地が重視されていることが分かります。
土地活用は、一度始めると簡単には撤退できないため、立地は資産価値と収益性を左右する重要なポイントです。
柔軟に用途を変更できる設計にしておく
将来を見据えて土地の活用計画を立てるときは、「用途の柔軟性」を持たせた設計を心掛けましょう。
建物の構造や配置を工夫することで、将来的に他の事業や用途に転用できる可能性が広がります。
たとえば、「最初はトランクルームとして活用するけど、地域の高齢化が進んだら、高齢者向けの賃貸物件の経営に切り替える」といった計画を立てると良いでしょう。
初期の段階から、複数の用途への切り替えを想定しておけば、需要の変化にもスムーズに対応できます。
さらに、将来の法改正や用途地域の変更も視野に入れることで、建築制限によるリスクを最小限に抑えられます。
プロの設計士や不動産の専門家と連携しながら、長期的な視点でプランニングを行いましょう。
需要の変化に対応できる活用法を選ぶ
土地活用では、特定の用途に依存しすぎない「汎用性の高い方法」を選ぶことが、将来の安定につながります。
理由は、ニーズが変化しても簡単に用途転換ができる方法なら、収益を維持しやすいからです。
たとえば、駐車場はコインパーキングから月極へ、あるいは資材置き場や自販機設置スペースなどへと用途を柔軟に変えられるため、郊外でも活用しやすいでしょう。
平屋の店舗施設も、テナントの入れ替えや用途変更が容易なため、将来性のある投資対象のひとつです。
土地の可能性を最大限活かすには、変化に応じて用途を変更できる「応用力」が求められます。
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土地は、上手に活用すると高い収益を得ることが可能です。
駐車場、賃貸物件、トランクルームなど、さまざまな使い方があるので、自分の土地に合う方法を選びましょう。
ただし、運用に失敗すると、収益化に失敗したり、修繕費・管理費が収益を圧迫したりすることになります。
運用の失敗を防ぐには、初めから高利回りが期待できる土地を選ぶのがひとつの方法です。
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まとめ
土地に稼いでもらうには、「その土地に合った活用方法」を見極めることが大切です。
都市部か郊外か、農地か宅地かといった立地条件や、安定収入を重視するのかによって、最適な土地活用の方法は大きく異なります。
ただし、どの方法にも初期費用・収益性・管理コストなどが発生するため、総合的な収支シミュレーションが欠かせません。
仮に高収益を狙っても、立地や需要を読み違えると空室リスクや修繕費の増加などで赤字に転落することもあります。
土地活用で発生しうるリスクを回避するには、「利回りの高い物件」を選ぶことが重要なポイントです。
訳あり物件専門の買取業者であるAlbaLink（アルバリンク）では、通常の市場には出回りにくい高利回りの投資物件をLINEで紹介しています。
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この記事の監修者
河田 憲二
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