事故物件投資とは？高利回りも狙える事故物件投資の魅力とリスクを徹底解説
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
「事故物件って、やっぱり怖いし投資には向いていないんじゃないか…」
「事故物件に興味はあるけど、告知義務とかトラブルのリスクがよくわからなくて不安…」
そう感じて、一歩を踏み出せずにいませんか？
確かに、事故物件には一般的な物件とは異なるリスクが存在しますが、実はその特性を理解し、正しく活用することで高利回りを狙える投資先として注目を集めています。
とはいえ、心理的なハードルの高さや、特殊清掃・原状回復の費用、入居者募集の難しさなど、事故物件ならではの注意点があるのも事実です。
本記事では、以下のようなポイントをわかりやすく解説します。
記事を最後までお読みいただくことで、事故物件投資のリスクを正しく理解し、回避するための具体的な方法が見えてくるはずです。
なかでも、事故物件は市場価格よりも安く購入できる分、高い利回りを期待できる訳あり不動産投資の有力な選択肢のひとつです。
弊社Albalink（アルバリンク）では、そうした利回り重視の投資家の方に向けて、厳選された事故物件や空き家などの訳あり不動産情報を、LINE登録者限定で随時配信しています。
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目次
そもそも事故物件とは何か
事故物件とは、不動産の取引や賃貸において「心理的瑕疵（しんりてきかし）」が存在すると判断される物件を指し、通常の物件に比べて入居者や購入希望者が心理的に抵抗を感じる出来事が発生しているのが特徴です。
不動産取引において物件自体の性能や構造に問題はないが、過去の出来事などにより入居者や購入者が心理的に不安を感じる可能性がある要素を指します。
そのため、投資家は利回りや家賃設定といった経済的側面に加え、心理的要素も含めたリスクを考慮しなければなりません。
なぜ事故物件と呼ばれるかというと、過去に自殺・他殺・火災や孤独死といった出来事が起きたことで「住みたくない」「買いたくない」と考える人が一定数存在するからです。
国土交通省のガイドラインでも、心理的瑕疵物件の扱いについて整理されており、自然死や日常的な病死は告知不要である一方、自殺や事件などは告知義務の対象とされています。
契約を結ぶ相手にとって重要な事実を、事前に正しく知らせる義務のことです。
特に情報の不均衡が大きい不動産や保険などの取引で重要な役割を果たします。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン｜国土交通省
例を挙げると、同じエリア・同じ広さのマンションでも、過去に事件が発生した部屋は相場より2〜3割安く取引されるケースがあります。
この価格差は投資家にとって魅力である一方、入居者募集が難しくなったり、売却が長期化したりする要因にもなります。
つまり、事故物件は「心理的要因で需要が下がる物件」であると同時に、投資戦略によっては収益のチャンスにもなる存在です。
まずは事故物件の定義や告知義務の範囲を正しく理解しておくことが、投資を検討する上で欠かせない第一歩といえるでしょう。
このように、事故物件は不動産投資を検討する際に避けて通れないテーマであるため、投資判断に直結する重要な視点を、さらに以下の2つに分けて解説していきます。
孤独死・自然死なら告知が不要【投資家への影響は？】
事故物件のうち、孤独死や自然死に関しては一定条件を満たすと告知義務が不要とされ、投資家にとって判断の分かれ目となります。
国土交通省のガイドラインでは、老衰や自然死は「心理的瑕疵」に該当しないため、通常の物件と同様に扱えるのです。
ただし、孤独死の場合は発見までの期間が長いと室内の損傷や臭気が残り、修繕費用がかさむ恐れがあります。
たとえば、数週間発見が遅れた部屋では、床材や壁紙の交換に加えて消臭作業が必要となり、費用負担が大きくなるケースもあります。
このように、告知義務が不要であっても入居者の心理的抵抗が完全になくなるわけではありません。
結論として、孤独死や自然死が発生した物件を検討する際には、修繕履歴や室内の状況を必ず確認し、空室リスクとコストを比較して投資判断を下すことが重要でしょう。
事故から3年経過後なら告知が不要【空室・賃料への影響は？】
事故物件の賃貸契約では、発生からおおむね3年が経過すると告知義務がなくなるのが一般的な取り扱いです。
すなわち、一定期間を過ぎれば心理的瑕疵として扱われなくなり、賃貸募集のハードルが下がる可能性があります。
なぜかというと、国土交通省のガイドラインでは「孤独死や自殺などが発生しても、3年程度経過すれば入居希望者に説明する義務は原則不要」と整理されているからです。
ただし、これはあくまで賃貸契約に限られます。
売買契約の場合は告知義務がなくなることはなく、将来売却を考える投資家にとっては依然として影響が残ります。
さらに注意すべきなのは、賃貸の場合でもすべてが一律で告知不要になるわけではない点です。
例えば、殺人事件や放火事件など社会的に大きな注目を集めた事案では、3年以上経過していても入居希望者に説明を求められるケースがあります。
また、借主から「過去に事件はなかったか」と明確に尋ねられた場合には、正確に答えなければ契約解除や損害賠償の対象になる恐れがあります。
つまり、賃貸では3年経過をひとつの目安に空室リスクが軽減される可能性がありますが、事件の性質や地域社会の記憶によっては影響が続くこともあります。
結論として、投資家は「賃貸では告知義務が薄れる一方、売買では残り続ける」という違いを理解し、出口戦略を含めた長期的な判断を行うことが重要です。
事故物件投資が注目される3つの理由
事故物件投資は、通常の不動産投資にはない魅力を備えており、多くの投資家から注目を集めています。
その特性を理解することで、事故物件投資の可能性を正しく評価できるようになります。
具体的には、以下の3つの理由が大きなポイントです。
相場より安く仕入れられる
事故物件投資の大きな魅力のひとつは、通常の不動産より安価に取得できる点です。
心理的瑕疵が存在することで市場価格が下がり、初期費用を抑えた投資が実現できるのです。
なぜ価格が下がるかというと、多くの買主や入居希望者が事故物件に抵抗を持ち、需要が限定されるからです。
たとえば、周辺の相場が2,000万円のマンションが、事故物件であることを理由に1,400万円程度で売買されたケースもあります。
この価格差は投資家にとって利回り向上の大きな要因となります。
つまり、相場より安く仕入れられることは、事故物件投資を検討するうえで見逃せない強みだといえるでしょう。
高利回りを狙えるニッチ市場がある
事故物件投資は、戦略次第で高利回りを期待できる点も注目されています。
購入価格を抑えつつ、需要のある層に適切な家賃で貸し出すことで、通常より高い収益性を確保できるのです。
なぜ利回りが高まるかというと、物件価格が安いため賃料とのバランスが改善されるからです。
たとえば、外国人労働者や学生など「家賃の安さを優先する層」には、事故歴よりも費用面のメリットが重視され、入居が決まるケースがあります。
このように、ターゲットを明確にすれば安定した収益運用も可能です。
ニッチ市場をうまく狙うことができれば、事故物件投資は他の不動産投資よりも高利回りを実現できるでしょう。
投資初心者でも取り組みやすい
事故物件投資は、初心者にとっても参入しやすい点が特徴です。
なぜなら、他の不動産投資と比べて必要資金が少なく、数百万円からスタートできる物件も存在するからです。
たとえば、区分マンションや戸建て投資では数千万円単位の融資が必要な場合が多いですが、事故物件なら現金購入や少額のローンで始められるケースもあります。
この点は、副業として投資を始めたい会社員にとって大きな利点といえるでしょう。
ただし、知識不足のまま参入すると、空室リスクや修繕費で思わぬ損失を被る可能性も否めません。
結論として、事故物件投資は「小さな資金で経験を積める学びの場」として有効であり、冷静な判断と学習を重ねれば初心者でも成功を狙える投資方法です。
事故物件投資に伴う5つのリスクと対処法
事故物件投資には大きなメリットがある一方で、放置すれば深刻な損失につながるリスクも潜んでいます。
つまり、魅力に惹かれて安易に参入すると、予想以上の費用やトラブルに直面しかねないのです。
ここでは、代表的な5つのリスクとそれぞれの対処法を解説します。
特殊清掃や原状回復には高額な費用がかかる
事故物件で最も注意すべきなのは、特殊清掃や原状回復にかかる高額な費用です。
なぜなら、孤独死や自殺で発見が遅れた場合、通常のクリーニングでは対応できず、大規模な修繕が必要になるからです。
例えば、数週間以上発見が遅れた場合、体液や臭気が床下に染み込み、床材の全面交換や壁紙の張替えが必要となり、費用が100万円を超えることもあります。
さらに残置物処理や消臭作業を加えると、想定以上のコスト負担になりかねません。
したがって、投資判断を下す際は、必ず専門業者の見積もりを取り、修繕費を投資計画に組み込む必要があります。
特殊清掃のリスクを軽視せず、費用を含めたシミュレーションを行うことが成功への第一歩です。
家賃設定と空室リスクの見極めが難しい
事故物件投資では、家賃設定の難しさと空室リスクの高さが常に課題となります。
つまり、心理的瑕疵によって借り手が限定されるため、相場通りの家賃では入居が決まらない可能性があるのです。
なぜなら、入居希望者の多くは「事件や死亡歴がある物件」を避ける傾向が強いからです。
例えば、相場家賃8万円のマンションを7万円に設定したところ、すぐに入居が決まったケースがある一方で、家賃を下げすぎて収益性が損なわれた事例も存在します。
したがって、ターゲット層（学生・外国人労働者など）に合わせた適正家賃の設定が不可欠です。
家賃調整と需要分析を組み合わせることで、空室リスクを軽減し安定収益を確保できるでしょう。
管理会社との連携が難航する可能性がある
事故物件では、管理会社との連携に難航するケースも少なくありません。
なぜなら、管理会社によっては心理的瑕疵を理由に「取り扱いを拒否する」場合があるからです。
例えば、一般的な管理会社では「入居者募集時にトラブルが増える」という理由で断られる一方、事故物件の取り扱いに慣れている不動産会社では積極的にサポートを受けられる場合があります。
つまり、物件管理を委託する際には、事故物件に理解がある管理会社を探すことが不可欠です。
委託先を慎重に選ぶことが、長期的な運用の安定につながるのです。
管理会社を選ぶ際の注意点については、以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
告知義務違反によるトラブルが発生する可能性がある
事故物件投資において軽視できないのが、告知義務違反によるトラブルです。
過去の事故を入居者や買主に伝えなければならない場面で、告知を怠ると損害賠償請求を受けるリスクがあるのです。
なぜかというと、不動産取引では「告知義務」が法律や判例で重視されており、違反が明らかになれば契約解除や訴訟につながるからです。
例えば、自殺歴を告知しなかった売主が後に裁判で敗訴し、数百万円の賠償を命じられた事例も存在します。
したがって、告知義務については「透明性を確保する」姿勢が不可欠です。
短期的な利益を追うよりも正確な告知を行うことが、結果的に投資を守る最良の対策でしょう。
心理的要因により売却が難航する
事故物件は売買契約において告知義務がなくならないため、売却時に心理的要因で取引が難航するリスクが常に残ります。
なぜかというと、国土交通省のガイドラインでは賃貸契約については3年経過後に告知義務が不要とされていますが、売買契約については期間の制限がなく、永続的に説明が必要だからです。
つまり、売主は必ず過去の事故を伝える義務があり、それが買主の心理的ハードルとして残り続けます。
例えば、同じエリア・同じ条件の物件でも、事故歴があるだけで2割以上価格が下がったり、購入希望者がなかなか現れなかったりするケースがあります。
買主側が金融機関から融資を受けにくくなることもあり、売却活動がさらに難航することもあるのです。
結論として、事故物件の売却は告知義務の影響で心理的抵抗が強く、通常の物件より出口戦略が厳しいといえます。
おすすめは、訳アリ物件に強い買取業者に売却する方法です。
投資家は購入前から売却時のリスクを想定し、価格設定や売却先を慎重に検討する必要があるでしょう。
事故物件投資の失敗例3選
事故物件投資は高利回りを期待できる反面、対応を誤れば大きな損失につながります。
つまり、実際の失敗事例を知ることで、自分が同じ過ちを避けるための判断材料を得られるのです。
ここでは、代表的な3つの失敗例を紹介します。
孤独死後の対応を怠って売却不能になる
事故物件投資の典型的な失敗例として、孤独死が発生した後の対応を怠り、結果的に売却できなくなるケースがあります。
孤独死そのものは必ずしも告知義務が発生しない場合もありますが、対応を間違えると物件価値を大きく損なってしまいます。
なぜかというと、発見が遅れるほど臭気や汚損が広がり、原状回復が困難になるからです。
例えば、発見が数週間遅れた場合、床下や壁の内部まで影響が及び、表面的な修繕では不十分となり、数百万円単位の修繕費用が必要になることもあります。
こうした状況を放置すれば、買主はもちろん、不動産会社からも取り扱いを敬遠されます。
したがって、孤独死が発生した物件では即座に清掃や修繕を行い、正直に状況を告知することが不可欠です。
このように、対応の遅れは「投資不可能物件」へ転落するリスクを招くため、迅速な行動が投資家に求められます。
相続トラブルで再販が大幅に遅延してしまう
事故物件投資では、相続を巡るトラブルが原因で売却が大幅に遅れてしまう事例も少なくありません。
その理由は、事故物件は心理的抵抗が強いため、買主候補が少ないうえに、登記や権利関係が複雑化しているとさらに敬遠されやすいからです。
特に相続人が複数いる場合、売却条件について合意形成が難航しやすく、手続きが長期化します。こうした状況は投資家にとって大きな機会損失となります。
例えば、兄弟間で意見が対立し、数年間売却できなかった例があります。
その間も固定資産税や管理費はかかり続け、収益どころか負担だけが増えてしまいました。
つまり、相続に絡む事故物件はリスクが二重になるため、購入前に登記や権利関係を必ず調査すべきです。
結論として、相続トラブルを避けるためには、専門家の助言を得て早めに整理しておくことが欠かせません。
清掃や改修後でも噂で入居者が集まらない
事故物件投資の失敗例として、清掃やリフォームを徹底したにもかかわらず、地域に広まった噂の影響で入居者が集まらないケースがあります。
物件自体の状態を改善しても、心理的要因が強く残れば需要を喚起できないのです。
なぜかというと、事故物件は「過去の出来事」に対する入居者の感情や周辺住民の発言が大きく影響するからです。
特に自殺や殺人事件といったニュース性の高い出来事は記憶に残りやすく、インターネット上に情報が残っている場合、借り手はすぐに調べられてしまいます。
さらに、近隣住民からの口伝えによって新しい入居者候補が不安を感じ、契約を避けることも少なくありません。
実際に、リフォーム済みの部屋であっても「ここは事件があった場所」と噂され、家賃を相場より下げても入居が決まらなかった事例があります。
したがって、購入前には周辺の評判や地域住民の声を確認することが重要です。
結論として、見た目の改善だけでは不十分であり、地域全体の需要や心理的要素を調査したうえで投資判断を下すべきでしょう。
事故物件投資で失敗を防ぐための6つのポイント
事故物件投資はリスクが伴うものの、事前に押さえるべきポイントを理解しておけば、失敗を防ぎやすくなります。
つまり、購入前から出口戦略を想定し、徹底した調査と準備を行うことが成功への近道なのです。
ここでは、投資家が知っておくべき6つの重要なポイントを紹介します。
過去の履歴確認に役立つ公的書類や情報源を調べる
事故物件投資で失敗を防ぐには、購入前に過去の履歴を徹底的に調べることが欠かせません。
なぜ重要かというと、不動産取引では「心理的瑕疵の有無」が入居需要や売却価格に大きく影響するためです。
例えば、登記簿や地元紙の記事から事件や死亡の事実が確認できるケースもあります。
【確認に有効な情報源の例】
- 登記簿謄本（所有者の変遷を確認）
- 地方新聞やニュース記事（事件・事故の報道記録）
- 自治体窓口の情報（火災や死亡に関する記録）
つまり、複数の情報源を照合することで、事故歴を見落とすリスクを防げるのです。
公的書類や信頼できる情報源を活用すれば、事故の有無や物件の背景を客観的に把握でき、誤った判断を避けられます。
内見時にチェックすべき重要ポイントを押さえる
事故物件を購入する際には、内見での確認を疎かにしてはいけません。
現地での観察によって、過去の事故の影響や今後の修繕費用を予測でき、投資判断を誤らずに済みます。
なぜかというと、事故があった物件は外見上きれいに見えても、臭いが残っていたり、壁や床に修繕の跡が隠されていたりする可能性があるからです。
心理的瑕疵だけでなく、原状回復の程度を確認することは、将来の収益性を計算するうえで不可欠です。
【内見で確認すべき項目】
- 異臭が残っていないか
- 壁や床にシミや補修跡がないか
- 水回りや電気設備に不具合がないか
つまり、見た目の綺麗さに惑わされず、隠れた修繕リスクを探ることが重要です。
購入前の内見で細部までチェックすることが、投資を守る最も確実な方法といえるでしょう。
近隣住民や管理組合からリアルな声を聞く
事故物件投資で成功するためには、物件そのものだけでなく、周辺環境や地域の評判を把握することが欠かせません。
そのためには近隣住民や管理組合から直接話を聞き、リアルな声を集めることが重要です。
なぜかというと、事故物件の情報は書面や広告にすべて記載されるわけではなく、地域内に噂として残っているケースが多いからです。
特に自殺や殺人事件などセンシティブな事案は、ニュースやインターネットで広がるだけでなく、日常の会話として長期間語り継がれる傾向があります。
こうした情報は公式資料だけでは把握できず、後から「思ったより評判が悪かった」と判明するリスクがあります。
例を挙げると、ある区分マンションの購入を検討した投資家が、事前に管理組合へヒアリングを行ったところ、過去に入居者の孤独死が発生していた事実を知ることができました。
売主からは「告知不要」と説明されていましたが、実際には臭気問題が長引き、近隣住民の間で根強く語られていたため、購入を見送りました。
もし調査を怠っていれば、入居者が集まらず損失を抱えていた可能性が高い事例です。
つまり、購入前に近隣住民や管理組合に聞き取りを行うことで、需要の有無を把握できます。
室内だけでなく周辺の声を確認することが、空室リスクを抑える有効な対策となるでしょう。
収益性だけで判断しない
事故物件投資は利回りの高さが魅力ですが、数字だけで判断するのは危険です。
収益性だけを基準にすると、修繕費や空室リスクで収益が崩れる可能性があります。
その理由は、事故物件には表面利回りでは測れないリスクが数多く潜んでいるからです。
例えば、特殊清掃や追加リフォーム費用、長期空室による収益悪化、さらには売却難航による資金回収の遅延などが挙げられます。
こうした費用やリスクを考慮せずに「高利回りだからお得」と判断すると、思わぬ赤字に陥る恐れがあります。
例として、購入時に表面利回り15％と試算していたとします。
しかし、実際には心理的瑕疵が理由で入居者が半年以上見つからず、修繕費も想定より50万円以上かかったことで、最終的な実質利回りは6％にまで落ち込むことになります。
こうなると通常の区分マンション投資と大差ない水準になり、むしろ手間とリスクだけが増えた結果となるでしょう。
つまり、表面利回りに飛びつかず、費用やリスクを含めて総合的に判断することが不可欠です。
事故物件投資では「長期的な収益性」を重視すべきでしょう。
金融機関や保険会社との付き合い方に注意する
事故物件は金融機関や保険会社からの評価が低く、資金調達や保険加入で不利になる場合があります。
なぜかというと、事故物件は担保価値が下がるため融資が通りにくく、また保険も心理的瑕疵に関する損害は対象外とされることがあるからです。
例えば、銀行に事故物件の購入資金を申し込んだところ、「再販時の価値が見込みにくい」との理由でフルローンが下りず、自己資金を3割以上求めらるケースが考えられます。
また、孤独死保険の加入を検討した際に、事故発生から数年しか経っていない物件は補償対象外とされたため、リスクをカバーできないといったケースもあります。
このように、金融機関や保険会社との付き合い方を誤ると、資金繰りやリスク管理が破綻する恐れがあります。
結論として、事故物件投資を検討する際には「融資が通るか」「加入できる保険は何か」を事前に確認し、取引実績のある金融機関や事故物件に理解のある保険会社と連携することが成功へのカギとなります。
なお当サイトでは、様々な金融機関に直接取材を行い、各社の不動産投資ローンの最新情報を随時公開しています。
ぜひ、以下のページからご覧ください。
事故物件専門の不動産会社に相談する
事故物件の取引に慣れていない一般的な不動産会社に相談すると、情報不足や対応の遅れから失敗につながるリスクがあります。
なぜかというと、専門会社は事故物件特有の事情に精通しており、以下のような通常の不動産会社にはないノウハウを持っているからです。
- 告知義務の範囲
- 相場観
- 賃貸需要の見極め方 など
また、過去の取引データを多く持っているため、購入後の運用や出口戦略についても現実的なアドバイスを受けられます。
例として、ある投資家が事故物件専門の不動産会社に依頼したところ、購入前に過去の履歴調査や近隣への聞き取り調査を代行してもらえました。
その結果、心理的影響が比較的少ない孤独死物件を選び、想定以上の入居スピードで安定した収益を確保できたのです。
結論として、事故物件投資は個人で全てを対応しようとするとリスクが高くなります。
専門会社の知見やネットワークを活用することで、調査や管理、売却に至るまで一貫したサポートを得られ、投資判断の精度を高められるでしょう。
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情報収集の遅れは好条件の物件を逃す大きな要因となるのです。
なぜかというと、こうした案件は市場に長く残らず、他の投資家がいち早く押さえてしまうからです。
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まとめ
事故物件への投資は、相場より安く物件を取得できる点や、高利回りが期待できるニッチ市場であることから注目を集めています。
特に投資初心者でも手を出しやすい点は魅力的ですが、一方で、特殊清掃費用や空室リスク、心理的要因による売却困難など、見落としがちなリスクも多く存在します。
こうしたリスクを避けるには、過去の履歴の確認や、内見時のチェックポイント、信頼できる不動産会社への相談が不可欠です。
また、事故物件のような訳あり物件は、情報収集の難しさや告知義務の判断など、専門的な知識が求められる場面も多々あります。
しかし、利回りの高い物件を見極めることができれば、他にはない投資効果を得るチャンスでもあります。
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