不動産投資で未公開物件を選んでも大丈夫？安全な物件の見極め方やリスク対策まとめ
LINE＠登録して"未公開情報"を受け取る
※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
「未公開物件に興味はあるけれど、本当に信頼できるの？」
「騙されたりしない？」
このような不安を感じていませんか？
たしかに、未公開であるがゆえに「詳細な情報が出てこない」「適正価格がわからない」といったリスクが伴うのも事実です。
しかし、未公開物件は、条件次第で高利回りを狙える優良な投資先となる可能性を秘めているのです。
本記事では、以下のようなポイントを中心に解説していきます。
最後までお読みいただければ、未公開物件に潜むリスクを回避し、チャンスを活かすための具体的な知識と対策が身につきます。
そして、こうした未公開物件への投資を成功させるための手段の一つが、「信頼できる情報源を持つこと」です。
当社Albalinkでは、一般には出回らない未公開の高利回り物件も多数ご紹介しています。
弊社は空き家や訳あり物件を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細はこちら）。
投資初心者の方にもわかりやすくサポートいたしますので、まずはお気軽にLINEにご登録ください。
空き家や築古アパートなどの収益物件を探すならアルバリンクへ
「高利回り」の収益物件をLINE登録者限定で公開中！
目次
不動産投資における未公開物件とは何か？
未公開物件とは、一般のポータルサイトに載らず、限られた買い手だけに紹介される物件を指します。
この章では、その特徴を理解し、公開物件との違いを正しく把握するために、以下の内容を解説していきます。
未公開物件と非公開物件の違い
未公開物件と非公開物件は似ているようで意味が異なるため、正しく区別することが重要です。
| 項目 | 未公開物件 | 非公開物件 |
| 公開状況 | 広告前で限定的に紹介 | 売主の意向で公開範囲を制限 |
| 情報量 | 資料が未整備のことがある | 必要最低限の情報のみ提供されやすい |
| 主な理由 | 価格調整中・準備段階 | 売主が近隣へ知られたくないなどの事情 |
| 想定される注意点 | 情報不足による判断ミス | 背景や事情が把握しにくい |
この違いを理解することで、どの程度の情報が事前に得られるかが変わってきます。
たとえば、未公開物件は広告前の段階で紹介される場合が多く、情報量が限られる可能性があります。
一方で非公開物件は、売主が近隣に知られたくない事情などを抱えていることがあり、情報提供が必要最低限に絞られることもあります。
そのため、資料の量や公開範囲が異なるケースを想定しておくことが大切です。
このように、両者の違いを理解しておくことで、未公開情報を検討する際の判断がより適切になります。
REINSに登録されていない理由とは
未公開物件がREINS（レインズ）に登録されないのは、売主や仲介業者の事情によるものです。
REINSは不動産流通の基盤となるシステムですが、登録すると全国の業者が閲覧できるため、売却情報が広く共有されます。
場合によっては、売主が情報公開を望まないことや、専属契約で一定期間公開を遅らせたい意向が理由となることがあります。
また、売主の都合で広告を避けたいケースや、価格調整が終わっていない段階で公開したくないパターンも考えられます。
仮に、修繕前の物件や査定途中の状態だった場合、早期に詳細を公開すると誤解を招くため、意図的に登録を遅らせる場合があります。
つまり、REINS未登録の背景には複数の要因があるため、その事情を把握したうえで物件の妥当性を判断する必要があります。
なお、以下の記事では個人でのREINSの活用方法ついてわかりやすく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
未公開物件が不動産投資家に注目される3つの理由
未公開物件が注目されるのは、一般公開されない分だけ希少性が高く、投資のチャンスにつながる可能性があるためです。
この章では、以下のようなポイントを確認していきます。
希少性が高く競合が少ない
未公開物件は市場に広く出回らないため、競争が激化しにくい点が大きな魅力です。
一般公開された物件は、ポータルサイトに掲載された瞬間から多数の投資家が検討します。
一方、未公開物件は紹介先が限定されるため、検討する人数が少なく、落ち着いて判断できる状況を作りやすいのです。
たとえば、通常の公開物件では数日以内に複数の申込が入り、内見予約すら取れないケースもあります。
対して、未公開物件として紹介された場合、情報が届くのは限られた買い手のみとなり、早期に価格交渉へ進みやすくなるでしょう。
このように、未公開物件は検討段階で余裕を持ちやすく、冷静に判断したい投資家から人気があるのです。
相場より条件が良い場合がある
未公開物件は、条件設定が公開物件より柔軟になる場合があります。
また、売主側に「早めに売却したい」などの事情があると、広告前の段階で価格交渉に応じてもらえる可能性もあります。
これは、公開されると競争が激しくなり価格を下げにくいため、公開前に良い条件で買い手を見つけたいという意向が働く場合があるためです。
たとえば、想定価格が900万円の物件であっても、売主が早期売却を希望していた場合、未公開の段階で提示される価格が850万円程度に調整されるケースがあります。
公開後であれば、他の投資家の反応を見て価格を上げる、もしくは据え置く判断をする可能性もあるため、柔軟性が減ることがあります。
このように、未公開段階は価格交渉をしやすく、条件面でも有利に働く場合があります。
売主と直接交渉できるチャンスがある
未公開物件は、売主と直接コミュニケーションを取れる場合があり、情報の透明性が高まります。
公開物件では仲介会社が間に入り、売主の意向や背景が見えにくいことがあります。
しかし、未公開物件では売主と直接やり取りできるケースもあり、売却理由や管理状況を詳しく知る機会が得られます。
たとえば、売主が「急な転居で現金化を急ぎたい」という理由だった場合、価格の調整や引き渡し時期について柔軟な対応が期待できます。
ただし、売主が実際の不具合を把握しておらず、情報が足りない場合もあるため、追加質問や現地確認が不可欠です。
このように、売主との距離が近いことで、判断に必要な情報を自分の目で確かめやすくなります。
不動産投資において未公開物件は本当に安全なのか？
未公開物件は、条件次第では魅力的な投資対象になりますが、安全性の面では注意すべき点も多く存在します。
この章では、過度に期待しすぎないための視点と、安全に判断するためのチェック項目をまとめます。
「未公開＝優良物件」とは限らない
未公開物件が必ずしも優れた投資対象とは限らないため、慎重に情報を確認する必要があります。
未公開物件は広告前の段階で紹介されることが多く、資料が揃っていない場合があります。
そのため、公開前であることが魅力に見えても、実際の内容はまだ精査されていない可能性があります。
たとえば、未公開の段階で紹介された中古住宅が、実際に現地へ行くと修繕が必要な箇所が多いと判明するケースがあります。
広告前のため情報が十分に整理されておらず、想定より修繕費が大きくなる可能性が考えられます。
つまり、未公開であるだけで優良と判断するのは危険で、内容を確認したうえで冷静に判断する姿勢が重要です。
安全性を見極めるための8つのチェックポイント
未公開物件を検討する際は、複数の視点から安全性を確認することが欠かせません。
では、具体的に資料や売り主情報といったさまざまな属性を総合的に把握するために、どのような判断材料が必要なのか、8つの項目に分けてご紹介していきます。
- 物件資料の充実度
- 売主の事情
- 修繕履歴の有無
- 価格の妥当性
- 周辺エリアの将来性
- 仲介会社の信頼性
- 現地確認の可否
- 出口戦略の明確さ
物件の詳細資料（図面・登記簿・レントロールなど）が揃っているか
詳細資料が揃っているほど、安全性の判断がしやすくなります。
未公開物件では、以下のような資料の提出が遅れる場合がありますが、資料が不足していると判断を誤る原因になりやすいです。
- 図面
- 登記簿
- レントロール
賃貸物件の入居状況や家賃収入を一覧表にまとめた資料のことです。
不動産投資で物件の収益性を判断するための、もっとも基本となるデータです。
資料が曖昧なまま契約を進めると、後で想定外の瑕疵が見つかる可能性があるため注意が必要です。
たとえば、レントロールが未更新のまま紹介された物件を例にすると、現状の賃料と実際の入居状況にズレが生じている可能性があります。
仮に空室が多かった場合、投資計画に大きく影響するでしょう。
このように、資料の有無は安全性に直結するため、必ず早い段階で確認しましょう。
売主の情報や売却理由が明確に説明されているか
売主の背景や売却理由が明確であるほど、取引の透明性が高まります。
背景が曖昧なまま進めてしまうと、後で問題が明らかになることがあります。
売主の事情を把握することで、価格設定の意図や、隠れている懸念点を把握しやすくなります。
たとえば、売主が急いで資金化したい事情を抱えていた場合、価格交渉がしやすい一方で、設備不具合が十分に把握されていない可能性があります。
逆に、意図的に情報を少なく伝えている場合は、慎重に取扱うべき状況が想定されます。
売主の情報は、リスクを予測するための重要な手がかりになります。
過去の修繕履歴やトラブル歴が開示されているか
修繕履歴が明確であれば、将来のメンテナンスリスクを予測しやすくなります。
トラブル歴や修繕記録が曖昧な物件は、見えないリスクを抱えている可能性があるため、過去のメンテナンス状況が安全判断の要になるのです。
たとえば、外壁塗装や屋根修繕が10年以上行われていなかった場合、近いうちに多額の修繕費が必要になるかもしれません。
また、水回りのトラブル履歴が共有されていなかった場合、入居後に設備交換が必要になる可能性もあります。
修繕履歴は安心材料になるため、必ず確認するようにしましょう。
相場と比較した価格設定に妥当性があるか
価格が相場から大きく外れていないか確認することも重要です。
未公開物件では、価格が適切に設定されているかどうか判断しづらいケースがあり、相場を把握していないと割高な条件で購入してしまうリスクがあります。
価格を判断する際は、周辺の家賃相場や売買履歴を参考にすると、妥当性を把握しやすいです。
以下は、相場比較の例です。
| 項目 | 周辺相場 | 物件提示値 | 差 |
| 売買価格 | 900万円 | 1,050万円 | +150万円 |
| 家賃相場（月額） | 7.2万円 | 想定7.0万円 | -0.2万円 |
| 利回り | 約9.6% | 約8.0% | -1.6% |
このように比較すると、割高かどうかが一目で判断できます。
比較した結果、相場と大きくズレている場合は、慎重に検討しましょう。
周辺地域の空室率や将来性など、エリア分析ができているか
周辺エリアの需要を把握することは、未公開物件の安全性を判断するうえで欠かせません。
これは、将来の空室リスクを見誤ると、収益が安定しない可能性があるためです。
たとえば、周辺の空室率が15％を超えていた場合、想定どおりの賃料で貸し出せない状況が起こるかもしれません。
また、駅距離が遠い住宅街では、車利用が必須となるため、駐車場の有無が重要な評価ポイントとなります。
このように、エリア分析は将来の収益を左右するため、必ず事前に確認しましょう。
仲介業者や担当者の実績・信頼性があるか
取引をサポートする担当者の信頼性も、未公開物件を検討する際の重要な判断材料になります。
これは、仲介会社の姿勢や実績によって、取れる情報量や提案内容が大きく変わるためです。
たとえば、担当者が以下のような情報を具体的に説明してくれるかどうかは、安心度に直結します。
- 周辺の賃貸需要
- 修繕の必要性
- 売主の事情 など
もし説明が曖昧なまま進むと、契約後に想定外の費用が発生する可能性が高まります。
担当者の知識量と誠実さは、物件選びの精度を大きく左右します。
なお、弊社アルバリンクの公式LINEでは、未公開の高利回り物件の情報を無料で受け取れます。
投資判断の助けとしてご活用いただけると思いますので、ぜひこの機会にLINEにご登録ください。
契約前に内見・現地確認が可能か
未公開物件でも、契約前に必ず現地を見られる環境であることが、安心して判断するうえで不可欠です。
現地確認ができない物件は、設備の状態や周辺環境を把握できず、リスクが高くなります。
図面だけでは分からない劣化や、住環境の雰囲気は、直接足を運ばないと判断できません。
たとえば、外観は良好に見えても、室内に雨漏り跡が残っているケースや、周辺環境に騒音があるケースが考えられます。
こうした点は内見をしないと把握できず、契約後に問題が表面化する恐れがあります。
現地を確認できるかどうかは、物件の安全性を判断するための基本です。
収益化・出口戦略までを想定した提案が受けられるか
未公開物件を検討するときは、購入時だけでなく、その後の運用や売却まで見据えた提案があるかを確認しましょう。
出口戦略を考えないまま購入すると、将来の資産価値が予想以上に下がるリスクがあります。
たとえば、想定家賃が7万円の物件について、将来の賃料下落リスクを織り込んだシミュレーションが提示されると、運用の見通しを立てやすくなります。
逆に、提案が曖昧な場合は、売却が難しくなる可能性があり、不確実性が増します。
したがって、出口戦略を含む提案があるかどうかは、安全性の判断に直結します。
不動産投資における出口戦略にはどのようなものがあるのか知りたい方は、ぜひ以下の記事をご一読ください。
未公開物件の不動産投資に潜む4つのリスク
未公開物件は魅力的に見える一方で、一般公開されていないからこそ起こりやすい課題があります。
この章では、運用に影響しやすいリスクを整理し、判断を誤らないための視点を解説していきます。
物件が未完成・詳細不明な状態で購入してしまう
未公開物件は、情報が整っていないタイミングで紹介されることがあり、詳細が不明なまま契約を進めてしまう可能性があります。
情報不足のまま判断すると、後から不具合が判明し、追加費用が必要になるリスクが高まります。
特に中古物件では、写真だけではわからない設備不良や劣化が潜んでいるケースもあるため注意が必要です。
たとえば、資料が揃う前に判断した場合、内見後に床下の腐食が見つかり、修繕費が想定の倍以上になったという状況が起こり得ます。
そのため、資料が不足した状態では即決せず、情報の精度が確保されてから判断することが重要です。
適正価格の判断が難しい
未公開物件は市場に出ていないため、周辺相場との比較がしづらく、価格の妥当性を見誤ることがあります。
市場で比較できるデータが少ないと、割高・割安の判断をする根拠が乏しくなり、経験の浅い投資家ほど過大な価格で購入してしまうリスクが高まります。
とくに、未公開段階では売主側の希望価格が優先され、調整前の値付けで紹介される場合もあります。
以下は周辺相場と乖離していた場合の利回りの比較例です。
| 項目 | 周辺相場 | 提示価格 | 判断 |
| 売買価格 | 1,000万円前後 | 1,180万円 | やや割高 |
| 想定家賃 | 7.5万円 | 7.5万円 | 同水準 |
| 表面利回り | 9％前後 | 約7.6％ | 低め |
このように比較すると、投資効率が落ちる可能性が読み取れます。
相場と価格が乖離している場合は、その理由を必ず確認し、十分な根拠を持ったうえで判断することが求められます。
出口戦略を立てづらい
未公開物件は情報が限られるため、将来の売却計画が立てにくい点もリスクのひとつです。
売却相場やエリア特性などが十分に分析できないまま購入すると、出口戦略が曖昧になり、思うように売却できない可能性があるためです。
たとえば、同じエリアでの過去の売却価格が把握できていない状態で購入すると、数年後に相場が下落しており、期待より低い価格でしか売却できない状況が起こり得ます。
出口戦略が不明瞭な物件は、長期運用でも短期売却でもリスクが残るため、慎重に検討しましょう。
瑕疵やトラブルを把握できないまま契約してしまう
未公開物件は情報が限定的なため、瑕疵（欠陥）や過去のトラブルを把握せずに契約してしまうリスクがあります。
公開前の段階では、売主側が整理していない情報が残っていることも多く、トラブル歴・近隣問題などが十分に開示されない場合があるのです。
たとえば、未公開段階で「特に問題なし」と説明を受けた場合でも、実際には過去に水漏れが発生しており、入居後に再発する可能性がある状況が考えられます。
瑕疵の見落としは経済的負担を一気に増やす要素となるため、契約前に必ず詳細を確認しましょう。
なお、瑕疵のある物件への投資は、必ずしも不利に働くとは限りません。
以下の記事では、事故物件で高利回りを狙う方法を詳しく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
未公開物件の不動産投資で起きやすいトラブル2パターン
未公開物件では、情報が限られることから特有のトラブルが発生しやすくなります。
この章では、典型的な二つのケースを解説していきます。
価格や条件が相場に合っていなかった
未公開物件は、市場に出ていないため価格調整が進んでいないケースがあり、相場と合わない条件で提示されることがあります。
公開前の段階は、売主が希望価格を優先した状態で紹介される場合があり、周辺の売買相場と比較できないため、割高であっても気づきにくい点がリスクです。
たとえば、想定価格が1,200万円の物件が未公開で1,350万円で提示された場合、相場比較データがない状態では判断を誤りやすいでしょう。
周辺の家賃相場が7万円前後だったとしても、利回り計算を十分に行わず購入すると、収益性が想定より低くなる可能性があります。
このように、未公開物件では相場との比較が不足しがちなため、自分で価格の妥当性を検証する姿勢が求められます。
囲い込みによる不透明な取引をされた
未公開物件では、情報が限定されることを悪用し、不透明な取引が行われる場合があります。
囲い込みとは、仲介業者が物件情報を他社に共有せず、自社だけで取引を完結させようとする行為で、買い手に十分な選択肢が与えられない状況が生まれます。
このような環境では、価格交渉や条件確認が十分に行われにくく、買い手が不利な立場になる可能性があるのです。
たとえば、他社が紹介すればより安い価格で購入できた可能性があったとしても、囲い込みが起きていると、それを知る方法がなく、結果として割高な条件で契約してしまうケースが考えられます。
囲い込みのリスクを避けるには、複数の不動産会社とやり取りし、情報源を分散させることが有効です。
不動産投資で未公開物件を選ぶ前に知っておくべき3つの対策
未公開物件を選ぶ前には、情報不足による判断ミスを防ぐための準備が欠かせません。
この章では、リスクを抑えながら物件を見極めるために必要な三つの具体的な対策を解説します。
信頼できる不動産会社と関係を構築する
未公開物件の情報は、信頼関係を築いた相手に優先的に紹介されることが多いため、頼れる不動産会社とのつながりを持つことが重要です。
未公開の情報は一般公開されないため、担当者との関係性が弱いと、良質な案件が回ってこない可能性があるのです。
たとえば、普段から複数の不動産会社とやり取りをしている場合、同じエリアの未公開物件でも情報の精度や提案内容に大きな差が出る可能性があります。
また、担当者が購入目的や予算を把握していれば、条件に近い物件を優先的に紹介してくれるケースも考えられます。
信頼できる会社との関係は、未公開物件の質を大きく左右するため、積極的に構築しておきましょう。
なお、弊社アルバリンクでは、公式LINEで未公開の高利回り物件情報を無料で受け取れるほか、専門スタッフへ気軽に相談できる環境が整っています。
検討できる物件の幅も広がりますので、ぜひこの機会にLINEへご登録ください。
収益化のシミュレーションを事前に行う
未公開物件を検討する際は、購入前に収益シミュレーションを作成し、将来の運用可否を数字で判断することが欠かせません。
未公開物件は詳細情報が揃っていないことがあるため、収益性を見誤るリスクが高まります。
家賃相場や融資条件などの要素を一つずつ整理し、長期的に収益を上げられるか確認しておく必要があります。
以下は、シミュレーションの例です。
| 項目 | 金額・条件 |
| 購入価格 | 1,000万円 |
| 想定家賃 | 7万円 |
| 空室率 | 年間10％ |
| 修繕積立 | 月5,000円 |
| 表面利回り | 8.4％ |
| 実質利回り | 約6.3％ |
このように数字で分析することで、感覚ではなく根拠を持って判断できるようになります。
収益計画は未公開情報を検討するうえでの基盤となるため、購入前に必ず作成しましょう。
なお、収支計画書の作成方法については、以下の記事でわかりやすく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
複数の出口戦略を考えておく
未公開物件は不確定要素が多いため、購入後の運用や売却まで含めて複数の出口戦略を用意しておく必要があります。
選択肢を複数持つことで、相場変動や賃貸需要の変化にも柔軟に対応できるようになります。
たとえば、以下のようなケースを想定して出口戦略を検討してみましょう。
- 賃貸需要が強い場合 → 長期運用で家賃収入を確保
- エリア価値が上がった場合 → 数年後に売却して利益を確定
- 修繕費が想定より増えた場合 → 運用期間を短縮して早めに売却
このように、未公開物件を購入する前には複数の出口戦略を持つことで、どんな状況でも柔軟に対応できる投資体制が整います。
不動産投資で未公開物件を探したいならLINEに登録！
未公開物件を効率よく探したい人にとって、確かな情報源を持つことは大きな武器になります。
なかでも、訳アリ物件を中心に多様な投資物件を扱う不動産会社とつながりを持つことは、一般公開より一歩早く、新鮮な情報に触れられる便利な手段です。
弊社アルバリンクは、訳アリ物件の売買を専門に扱う不動産会社で、収益化をめざす投資家向けに高利回りの物件情報や将来の運用に関する相談まで幅広くサポートしています。
公式LINEからは、掲載前の未公開案件情報を無料で受け取れるため、ぜひこの機会にLINEにご登録ください。
まとめ
不動産投資において未公開物件は、競合が少なく、好条件で購入できるチャンスがあることから、多くの投資家に注目されています。
しかし、「未公開＝お得」とは限らず、物件の詳細が不明確であったり、トラブル歴が隠されているリスクも存在します。
こうしたリスクを回避するには、収益性の高い優良物件を選ぶことが重要です。
中でも利回りの高い物件は、不動産投資の安定性と将来性を高める大きな要素となります。
訳あり物件専門の買取業者「アルバリンク」では、そうした高利回りの投資物件を多数取り扱っており、未公開物件の紹介にも強みがあります。
【未公開物件の例】 
未公開物件に興味がある方は、ぜひアルバリンクのLINEに登録し、非公開情報の受け取りや相談を始めてみてください。
空き家や築古アパートなどの収益物件を探すならアルバリンクへ
「高利回り」の収益物件をLINE登録者限定で公開中!
この記事の監修者
河田 憲二
プロフィールページへ【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件を配信しています！
