不動産投資初心者を成功に導く3つの秘訣【リスクを知って安定的に稼ごう】
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※株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
「不動産投資で不労所得を得て脱サラしたい」
「老後に備えて資産形成をしたい」
そう思って情報収集をしているけど、「いったいどんな投資法がいいのか？」「何から始めればいいのか？」と悩んでいるのではないでしょうか？
結論から言いますと、不動産投資初心者なら「戸建て」か「区分マンション」の投資が最適です。
どちらの物件も、比較的安価で購入できるからです。
100万円以下の物件も存在し、初心者が否決されやすい投資ローンを使わずに購入できるので、不動産投資を始めやすいのです。
ただし、不動産投資には当然ながらリスクがあるので、失敗を回避するためにも最低限の知識はつけておく必要があります。
そこで本記事では、不動産投資初心者の方に向けて、以下の内容を解説していきます。
最後まで読むことで、不動産投資に対して「現実的な第一歩」を踏み出せるようになります。
なお、弊社アルバリンクでは、不動産投資初心者に最適な「戸建て」や「区分マンション」などの高利回り物件をLINE登録者限定で紹介しています。
弊社は「中古・築古・特殊物件」を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細を確認する）。
紹介した投資物件に関する相談も「無料」で受け付けているので、不動産投資初心者の方がぜひご活用ください。
目次
【重要】初心者が不動産投資で成功するための3つの秘訣
初心者でも、必要な準備を行い不動産投資のリスクをきちんと把握していれば、十分に成功できる可能性があります。
ここでは、初心者が不動産投資で成功するための3つの秘訣を紹介します。
不動産投資で高利回りを叶えるコツについては、こちらの記事で解説していますので、ぜひ参考にしてください。
今の自分に最適な不動産投資手法を選ぶ
初心者が不動産投資で成功するには、自分の状況に合った投資手法を選ぶことが大切です。
なぜなら、資金力や生活環境、将来設計によって、適切な物件や投資手法が異なるためです。
たとえば、忙しいサラリーマンが手間のかかる一棟アパートを運用すると、物件の管理が負担になり、設備や住環境の維持管理が不十分になる可能性があります。
不動産投資初心者は資金も経験も少ない傾向があります。
なので、最初の物件としておすすめなのは「戸建て」か「区分マンション」です。
どちらも比較的安価で購入でき、投資用ローンを使わなくてもいいケースもあるので、不動産投資の経験を積みやすくなります。
戸建てとアパートは「土地建物を買う」という意味で似ているので、将来的にアパート投資で不労所得を築く予定なら、戸建て投資で練習しておくことをおすすめします。
収益性だけを重視するのではなく、自身のライフスタイルとのバランスや資金力などを考慮して、無理のない範囲で不動産投資を始めましょう。
本物の成功者からノウハウを学ぶ
少しでも早く成果を出したいときは、実績ある成功者からノウハウを学ぶと良いでしょう。
実績が豊富な投資家は、多くの失敗や試行錯誤を経て、再現性のある戦略を確立しています。
そのノウハウを学ぶことで、不動産投資の進め方を網羅的に身につけることが可能です。
独学では見落としやすい点も、投資判断の前に把握できるため、成功する確率を大幅に高められます。
具体的には、以下のような方法で投資手法や最新の市場動向などのノウハウを入手しましょう。
- 書籍を読む
- セミナーに参加する
- 信頼できる投資家が集まるコミュニティに参加する
築古戸建てへの投資の成功例は、こちらの記事で紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
優良業者とつながる（悪徳業者を避ける）
投資物件を探すときは、多くの場合、不動産会社と一緒に物件を探し、購入手続きを進めます。
実績が豊富で信頼できる不動産会社であれば、投資に向いている物件の紹介だけでなく、購入後の管理体制のサポートなど、さまざまな形で支援してもらえます。
契約内容の説明も丁寧なため、中古で不具合箇所がある物件などでも、引き渡し後のトラブルを防ぎやすいでしょう。
一方、悪徳業者にあたると、高額な手数料や価値の下がる物件を購入させられる恐れがあります。
そのため、事前に不動産会社の口コミや取扱実績をチェックして、複数の会社を比較したうえで選びましょう。
不動産会社選びのコツは、こちらの記事で解説していますので、ぜひ参考にしてください。
不動産投資初心者が失敗しやすい3つの理由
初心者が不動産投資に失敗する理由は主に以下の3つです。
知識不足（リサーチ不足）
不動産投資初心者が失敗する原因として多いのが「知識不足（リサーチ不足）」です。
不動産投資の知識が不足していると、物件選びや契約書の締結時に欠点を見落としやすくなります。
もし築古戸建てを「安いから」という理由だけで購入すると、修繕費が予想以上にかかり、長期的には収支が赤字になる可能性があります。
不動産投資をするときは、「物件価格、立地、利回り、融資条件」など、さまざまな項目を総合的に判断することが欠かせません。
節税や副収入の目的だけで投資判断する
「節税になる」「副収入が得られる」という言葉だけで投資判断すると、失敗するリスクがあります。
「節税」「副収入」といった言葉は、物件を購入させるための営業トークとして使われることも少なくありません。
「専門家が言っているから大丈夫だろう」と信じ、自分では何も調査せずに物件を購入すると、収益はローン返済と管理費の支払いでほぼ消え、実質的な利益が出ないという可能性もあります。
不動産投資をするときは、営業マンの話だけでなく、利回りや空室リスクを長期的な視点でシミュレーションして判断することが大切です。
投資判断を他人任せにしている
「初心者だから、重要な判断は詳しい人にしてほしい」と、投資判断を他人任せにしているのも、失敗の原因のひとつです。
営業担当者の話やインターネット上の情報には、媒体の意向や「この物件を売りたい」という意図が含まれていることが多く、自分の投資目的と必ずしも一致しない可能性があります。
営業マンに勧められるままに物件を購入すると、後々想定外の空室や修繕費用に苦しむことになりかねません。
投資物件の提案を受けた際も、必ず自分で調査し、最終的な決定は自分の責任と判断で下すことを心掛けましょう。
不動産投資初心者にありがちな5つの失敗
不動産投資初心者がよくやってしまう失敗にも、ある程度共通点があります。
ここでは、不動産投資初心者にありがちな失敗として、以下の5つを紹介します。
不十分な資金で不動産投資を行う
不動産投資を始めたばかりの人によくある失敗のひとつが、十分な資金がないまま投資に挑戦することです。
十分な資金を持たず無理な資金計画のもと投資した結果、ローンの返済に苦しんだり、空室や修繕の発生リスクに対応できないケースが散見されます。
不動産投資において、自己資金を用意せず借り入れに頼ることは、資金計画上のリスクが極めて高くなっている可能性がある点に注意が必要です。
可能であれば「諸費用」や「一定の頭金」を払えるだけの資金を蓄えてから、不動産投資に取り組むようにしましょう。
不動産投資に必要な自己資金については、こちらの記事で解説していますので、ぜひ参考にしてください。
営業マンの言うことを鵜呑みにする
営業マンの話をそのまま鵜呑みにするのも、よくある失敗パターンのひとつです。
なぜなら、営業マンは契約を取ることが目的であり、必ずしも購入者の利益を最優先に考えているとは限らないからです。
「利回り7％保証」や「節税になります」といった言葉に惹かれて購入しても、実際には空室が埋まらず低い利回りが続くかもしれません。
後述しますが、ワンルームマンションの投資話に多いイメージなので注意です（ワンルームでも利益になる物件はありますが）。
営業マンから伝えられる情報を鵜呑みにせず、自分で複数の物件を比較・検討しましょう。
併せて、金融機関の融資条件や管理会社の契約内容もチェックすることが大切です。
怪しい不動産業者を利用する
投資初心者には、怪しい不動産会社を利用してしまう失敗もあります。
悪質な不動産会社の場合、物件価格や手数料が相場より高額だったり、売買契約が購入者（投資家）にかなり不利な内容だったりする可能性があります。
怪しい不動産会社を利用してしまう初心者の多くは、「今しか買えない」「人気エリアで確実に儲かる」といった甘い言葉に惑わされる傾向にあります。
不動産会社の実績、取引事例、口コミなどを事前に確認し、複数の会社を比較したうえで、信頼できる会社を利用しましょう。
家族に内緒で始める
配偶者や両親といった家族に内緒で不動産投資を始めるのも、初心者にありがちな失敗です。
不動産投資では、返済計画や資金繰りに影響が出た場合、家庭の生活にも支障をきたす可能性があります。
たとえば、マイホームの住宅ローンとの兼ね合いや将来的な相続問題、突発的な修繕費の発生など、家族の理解がなければ対処が難しい場面などです。
投資を始める前にしっかりと家族に説明し、理解と協力を得ることが大切です。
新築ワンルームを購入する
新築ワンルームは、需要が高く、比較的少ない資金で始められるため、不動産投資初心者にとても人気です。
しかし、実際は他の投資方法と比べると利回りが低かったり、売却時に価値が大幅に低下したりして、十分な利益を得られない傾向にあります。
また、主に都心部では新築ワンルームの物件が多く、多数の競合が存在するため、経験やノウハウが不十分な初心者ではうまく運用できないかもしれません。
中古物件のなかでも築浅の区分マンションといった物件にも注目し、修繕費の発生や将来的な家賃の下落リスクも踏まえての判断が重要です。
不動産投資におすすめの物件については、こちらの記事で解説していますので、ぜひ参考にしてください。
不動産投資初心者が直面しやすい5つのトラブル
不動産投資は、資産形成や副収入を得る手段として人気ですが、運用しているとさまざまなトラブルが発生します。
ここでは、特に不動産投資初心者が直面しやすいトラブルとして、以下の5つを紹介します。
想定外の空室が続く
不動産投資初心者が直面しやすいトラブルとして挙げられるのは、想定外の空室が続くことです。
たとえば、人気エリアだと思って物件を購入したのに、実際は駅から遠く生活環境も整っておらず、半年以上も入居者が決まらないことがあるのです。
空室が続くと家賃収入がゼロになり、ローン返済や管理費の負担が自己資金を圧迫します。
空室リスクは物件の立地や賃料の妥当性などに左右されるため、事前に市場環境や将来を含めたエリアの賃貸需要を確認することが大切です。
空室対策については、こちらの記事で解説していますので、ぜひ参考にしてください。
入居者トラブルの対応で疲弊する
入居者トラブルの対応で疲れてしまうのも、不動産投資初心者が直面しやすいトラブルのひとつです。
賃貸物件を運用していると、一部の入居者の「騒音、家賃の滞納、ゴミ出しルールの違反」などが発生し、注意を促したり、督促したりする場面があります。
入居者に「もう少し静かに」「家賃を払って」と言うのは、大家さんにとっても精神的な負担です。
場合によっては、保証会社とのやりとりや訴訟の準備が必要になり、時間や費用の負担が発生するケースもあります。
そのため、入居審査を厳しくしたり、管理会社にトラブル対応を委託したりして、大家としての負担を軽減できる体制を築くことが大切です。
修繕費用が突発的に発生する
不動産を所有していると、建物の老朽化や自然災害の発生により、修繕費の支払いが必要になることがあります。
しかし、不動産投資初心者のなかには、修繕積立金や緊急対応の予算を確保しておらず、予期せぬ出費に苦しむ投資家がいます。
特に、築年数が経過している物件を選ぶ場合は、事前に建物の状態を確認し、必要な修繕の見積もりを把握しておくことが重要です。
また、定期的にメンテナンスを実施することで、予期せぬ出費への備えが可能になります。
売却時に買い手が見つからない
不動産投資の最終的なゴールは、賃貸運用した後、売却して利益を確定させること（出口戦略）です。
しかし、不動産は、株や債券と異なり流動性が低いため、売却しようと思ってもすぐに買い手が見つかるとは限りません。
特に、需要が少ないエリアや収益性が落ちた物件は、売却価格を想定より下げても買い手がつかないことがあります。
売却できない期間中も管理費や税金などの維持費は発生し続けるため、資産価値は下がるのに出費だけ続く「負動産」の状態になりかねません。
だからこそ、投資の初期段階から売却を見据えた「出口戦略」を考え、需要の高いエリアや流動性のある物件を選定することが重要です。
利回り低下でローン返済が重荷になる
当初は計画通りだった利回りも、家賃の下落や空室の増加によって徐々に低下し、ローン返済が重荷になるのも、不動産投資初心者によくある失敗のひとつです。
利回りの低下によるローン返済の負担増は、最悪の場合、物件を手放すことにつながります。
当初の収益性をいつまで見込めるかを見極め、返済比率や自己資金とのバランスを考慮した資金計画を立てましょう。
ローンの返済比率については、こちらの記事で解説していますので、ぜひ参考にしてください。
不動産投資初心者が陥る4つの運用リスク
不動産投資は、うまく運用できると初心者でも収入アップや節税などのメリットがあります。
その一方で、資産価値の減少やローンの滞納など、さまざまなリスクがあることも考慮しなければなりません。
ここでは、不動産投資の初心者が陥る運用リスクとして、以下の4つを紹介します。
物件を収益化できず資産価値が下がる
不動産投資初心者が陥るリスクとして、収益が出ない物件を保有し続けた結果、資産価値が下落することが挙げられます。
「せっかく購入したのにもったいない」「もしかすると今後価値が上がるかも」と、収益性が低い物件を持ち続けてしまうなどです。
その結果、資産価値が下落すると、次の入居者が決まりにくくなり、さらに収益性が悪化するという悪循環に陥る可能性があります。
購入前に利回りや入居率、将来の需給バランスまで検討し、修繕費や維持コストも含めて総合的に収益性を判断しましょう。
ローン返済の延滞で信用情報が悪化する
ローンを組んで投資用物件を購入した場合、返済が遅れると信用情報が悪化するリスクがあります。
信用情報が悪くなると、今後のローン審査にも影響を与え、2棟目の融資を受けられなくなるかもしれません。
ローン返済の延滞を防ぐには、物件を購入する前に収支のシミュレーションを行うとともに、返済のための余剰資金や緊急時の予算を確保しておくことが大切です。
ローンを組むときは、長期的に無理のない返済比率になっているかをしっかりと検証しましょう。
返済比率については以下の記事を参考にしてみてください。
売却のタイミングを逃す
売却のタイミングを逃すのも、不動産投資でよくあるリスクのひとつです。
不動産の資産価値は「市場環境、金利動向、物件の状態」などの影響を受けやすいため、「売り時」を判断できないと価格が下落する可能性があります。
築年数が浅いうちは高く売れたはずの物件が、タイミングを逃した結果、購入価格を下回る金額でしか売れなくなるおそれもあるのです。
不動産投資における出口戦略は物件の購入時から計画し、「いつ、いくらで売るか」を想定しておくことが重要です。
家族や相続人の負担になる
不動産投資は、将来的に家族や相続人にとって「負担」になる可能性があります。
なぜなら、相続人は「物件の管理、相続税、空室リスク」などの問題を引き継がなければならないからです。
もし所有者が急逝すると、家族は運用や売却の知識もないまま物件を相続し、滞納者への対応や修繕、税金の申告手続きをすることになるかもしれません。
このような事態を避けるには、早い段階から将来の相続に向けた準備を進め、家族や相続人に情報を共有しておくことが大切です。
不動産投資で問題が起きたとき初心者が取れる4つの行動
不動産投資にトラブルはつきものですが、適切な対応を取れるかでその後の結果は大きく変わります。
ここでは、不動産投資で問題が起きたときに初心者が取れる4つの行動を解説します。
管理会社や専門家に相談する
不動産投資で問題が発生したら、まずは管理会社や専門家に相談しましょう。
プロに相談することで、トラブルに早く対応でき、損失の拡大を防げます。
たとえば、入居者の家賃滞納が続いたときも、信頼できる管理会社であれば、適切な督促や保証会社との調整を迅速に進めてくれます。
また、不動産業者や税理士、弁護士といった専門家は、不動産の仕組みや法律に詳しく、資産運用を安全に継続するためのアドバイスをもらえます。
住民トラブルや建物の構造の劣化などの問題が発生したときは、自分だけの判断で解決を目指すのではなく、管理会社や専門家に相談してみてください。
「立て直し or 手放す」を素早く判断する
物件の収益が悪化した場合、立て直すか、手放すかを早期に判断することが重要です。
「今は悪い状況だけど、この先は改善するかもしれない」と保有を続けると、資産価値がさらに下落したり、赤字が拡大したりするリスクが高まります。
早めに「立て直す」と判断できれば、物件をリフォームするなどして魅力を高め、入居率の改善につながるかもしれません。
一方で、再生にかかる費用や時間を考慮した結果、早めに「売却」を決断することで、損失を最小限に抑えられる場合もあります。
家賃収入や周辺の相場を比較し、今後の方針を柔軟に判断しましょう。
金融機関へ返済計画の見直しを相談する
ローン返済が難しくなりそうな場合は、金融機関との交渉や返済条件の見直しを行いましょう。
早めに対処することで、信用情報の悪化を防ぎ、再建の余地を確保できます。
たとえば、キャッシュフローが悪化したとき、金融機関に返済計画の見直しを相談することで、返済期間の延長や一時的な支払いの猶予を受けられるかもしれません。
金融機関との交渉では、根拠となる収支シミュレーションや物件の資産価値を判断できる資料などが必要です。
「売却や買取」も検討する
状況によっては、保有を続けるよりも、「売却」や「買取」を検討した方が良い場合もあります。
特に、利回りの低下や修繕リスクが高く今後の資産価値の向上が見込めない物件は、早めに手放すことで損失を最小限に抑えられます。
また、早めに売却することで、売却収入を元に他の物件へ投資できるかもしれません。
不動産市場の相場や流動性をチェックし、「売却」や「買取」も選択肢に入れて、冷静に判断することを心掛けましょう。
不動産投資初心者が失敗を防ぐための5つのポイント
不動産投資では、事前に対策することである程度の失敗は防ぐことが可能です。
ここでは、不動産投資初心者が失敗を防ぐための5つのポイントを紹介します。
物件選びと不動産会社選びを重視する
初心者が不動産投資の失敗を防ぐには、物件選びに加え、信頼できる不動産会社選びも重視することです。
優良な物件情報が出てくるか、購入後のサポートが充実しているかは、不動産会社の質にかかってくる場合があるためです。
「詳細なシミュレーション」や「将来の出口戦略」まで提案してくれる質の高い不動産会社を見つければ、長期的に安定した収益が期待できます。
口コミや過去の取引実績などをしっかりチェックし、あなたの資産を守ってくれる不動産会社を選びましょう。
家族の理解と同意を得る
家族の理解と同意を得るのも、初心者が不動産投資で失敗するために重要です。
不動産投資に関する「ローン返済、税金の支払い、管理の手間」などは、将来的に私生活へ影響を与える可能性があるためです。
もし家族に内緒で物件を購入し、修繕費の負担が増えたり空室で収益が悪化した場合、家庭内のトラブルに発展する可能性が高くなります。
不動産投資をする目的やリスクなどを家族に説明し、理解してもらったうえで運用に取り組むようにしましょう。
ゴールから逆算して投資プランを立てる
ゴールから逆算して投資プランを設計することも、失敗を防ぐために大切なポイントです。
ゴールが明確でなければ、物件選定や資金計画が場当たり的になり、収益性が低くなるためです。
たとえば、「老後の生活費として毎月10万円の家賃収入を得たい」というゴールを設定した場合、必要な投資資金・利回り・管理費などの経費を逆算するこで、投資すべき物件の規模や立地を決められます。
投資のゴールをもとにライフプランに合った戦略を立て、安定した資産形成を目指しましょう。
物件のメリットとリスクを確認する
物件選びでは、メリットだけでなくリスクも冷静に見極めることが重要です。
収益性が高そうな物件ほど、空室リスクや修繕費、需要の低下傾向など、見えにくいデメリットが潜んでいる可能性があるためです。
「表面利回りが高かったけど、実際は人口が減少しているエリアに建っていて、入居者が集まらず、赤字になった」なんてことも普通に起こりえます。
詳細なシミュレーションのもと不動産会社からのアドバイスを活用し、多角的かつ長期的に収支を確認しましょう。
トラブルや災害も加味しておく
不動産投資では、空室や家賃の下落だけでなく、地震や火災、近隣トラブルといったリスクも加味する必要があります。
事件や災害によるリスクは発生頻度が低いですが、実際に起きると大きな損失につながるためです。
たとえば、地震で建物が損壊すると、家賃収入が一気にゼロになる可能性があります。
火災保険・地震保険に加入し災害に備えるとともに、防犯対策を充実させるなど予測不能な事態にも対応できるようリスク管理を徹底しましょう。
まとめ
自分に合う投資方法を見極め、信頼できる情報源から知識を得ることで、初心者でも不動産投資で成功することは可能です。
ただし、どれだけ対策を講じても、空室や修繕費用の発生、ローン返済の負担などのリスクがゼロになるわけではありません。
不動産投資に失敗するリスクを最小限にするには、高利回りでしっかりキャッシュフローが残る物件に投資することが重要です。
収益が残りやすい物件を選べば、多少の空室や出費があっても安定した収益を維持しやすくなります。
不動産投資初心者の方でもハードルが低く、収益が残りやすい投資物件を選ぶとなると、やはり「戸建て」や「区分マンション」が最適です。
築古の戸建てや区分マンションなら、安価で購入できるからです。
築古でも条件の良い物件を選べば、十分に利益を残すことが可能です。
実際に弊社からたくさんの築古物件を買い、脱サラした不動産投資家の方もいらっしゃいます。
もし、築古物件で投資することを検討したいなら、まずは弊社アルバリンクのLINEにご登録ください。
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【未公開物件の例】 
紹介した投資物件に関する質問や相談も「無料」で受け付けているので、不動産投資初心者の方はぜひこの機会にご活用いただきたいです。
空き家や築古アパートなどの収益物件を探すならアルバリンクへ
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この記事の監修者
河田 憲二
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