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コラム

今から不動産投資を始めるのは買い時と言えるのか?【2018年】

投稿日:2018年3月16日 更新日:

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不動産投資というと多額の自己資金が必要でお金持ちの投資方法というイメージが強く、サラリーマンには縁がないと思っている方が多いと思います。

昨今は人類史上類を見ないほどの低金利のため、不動産投資を始めるタイミングとして決して悪くありません。

本屋に行けば不動産投資関連の雑誌や書籍コーナーがあるほどです。

実は地主さんと言われる土地を所有しているお客様以外に、上場企業のサラリーマンの方が不動産投資を始めたいというご相談をよく頂きます。

なぜ不動産投資を始める方が多いのか、本記事をご一読頂ければご理解いただけるかと思います。

現在の不動産市況

国土交通省が発表した2017年12月の賃貸住宅の新築着工件数は3・0%減の3万3438戸で、7ヵ月連続の減少となりました。
これは2015年の相続税改正、低金利の影響により節税対策でアパートを建築した地主さんが急増していましたが、ピークアウトを迎えています。

不動産価格に関してもピークアウトを迎えています。
不動産価格が上昇し、強気に高値で売りに出しても、買主が冷静に市況を見定め、適正な価格まで下がっていく傾向にあります。
金融機関の融資の引き締めの影響が大きいでしょう。

今後、過剰な融資により実際の相場よりも高く価格設定されていた物件が適正価格に戻る可能性があります。

つまり、今年は高騰していた不動産価格が適正価格になる可能性があるのでチャンスです。

実は東京のGDPは全世界の都市と比較して世界NO.1です。
少子高齢化により日本全体の人口が減少していきますが、東京は逓増していく傾向にあり、東京の地価に関して言えば今後も上がっていくことが予想されます。
ただ下がる地域の方が圧倒的に多いです。
世界的に見たら日本の不動産は魅力的な投資先だと思います。
不動産取引のシステムがしっかり構築されていれば、東京の不動産価格は崩れないでしょう。

融資情勢の変化

2018年中は住宅ローンの金利は大きく上昇する可能性は低いのではないかと予想しています。
3月2日に黒田東彦総裁は金融緩和の維持を発表しています。
国会で金融緩和の出口戦略を問われて『2019年度頃検討し議論している』といったコメントを残しています。

別の記事にも書きましたが、日本では日銀が金融緩和や金利のコントロールを行っているため、日本の不動産投資ローンの金利は黒田総裁の鶴の一声で決まると言っても過言ではありません。
2019年度に金利上昇すると考えると2018年に不動産投資を始めるのは良いタイミングとなるかもしれません。
また、2019年度は消費税増税もあります。(延期になる可能性は0ではありませんが)

そして低金利の今、不動産投資を始めることにどれだけのメリットがあるかご説明致します。

下記表は、住宅金融支援機構の平成25年3月の金利と平成30年3月の参考金利を比較しています。(繰上げ返済あり)

オリンピック需要による資材費の高騰で、平成25年3月から建築が1割上がっていると仮定し、金利は低金利なので25年時より下がっています。
表を見て頂けば説明する必要もありませんが、建築費は高騰していても金利が低いので総返済額は30年の方が少ないのです。

低金利は建築費の高騰を凌駕しています。
つまり、低金利の今は不動産投資を始めるタイミングとしは悪くありません。
むしろ不動産投資を始めるのは今です。

平成25年3月 平成30年3月
建築費(借入金額) 100,000,000円 110,000,000円
金利 2.67% 1.45%
返済額/月 366,671円 336,802
総返済額 154,001,971円 141,457,047円

買うべき人と買うべきでない人

基本的に不動産投資を行うにあたり、目的が明確になっていない方は不動産投資を絶対にしない方がいいです。

理由は、不動産投資はものすごく儲かる事業ではないからです。

儲かりそうという理由で始める方は、収入ばかりに目が行き、空室リスク・家賃下落リスク・必要経費を理解せず、失敗するケースが私の経験上、非常に多いです。

不動産投資×

目的が明確になっている方こそが不動産投資をするべき方です。
基本的に下記の目的を持っている方が不動産投資において成功を収めている方だと思います。

不動産投資〇

節税や年金生命保険の代わりとして

相続税の節税

相続税の節税対策において不動産の購入は王道と言われています。

相続税の課税評価は現金であれば100%の評価(1億円であれば1億円の評価)ですが、不動産(土地)を購入すると約80%の評価になると言われています。(地域により多少誤差あります)

賃貸の建物は固定資産税評価額の70%になります。

課税評価

要は現金を持っているよりも現金を不動産に変えたほうが相続税はかからないということです。
そのため、キャッシュリッチな自営業の方や経営者は不動産を購入する方が多いのです。

詳しい相続税節税のカラクリについてははまたの機会にご紹介します。

所得税の節税

最近は一般のサラリーマンでも所得税を節税したいという方が非常に多くなってきました。
特に2018年は所得税の改正が話題になっていますね。

2020年から年収850万円以上の給与所得控除が減り増税になるということで節税を考える方が多いようです。

不動産投資はなぜ、所得税の節税対策になるのかというと、不動産所得と給与所得は総合課税に分類されます。
総合課税とは各種の所得を合計して所得税額を計算します。

つまり、不動産所得と給与所得の合計に税率をかけたものが所得税というわけです。
給与所得の計算方法はよくご存知だと思いますので、不動産所得の計算方法を解説します。

不動産所得は下記のように計算します。

(1)総収入金額−(2)必要経費=不動産所得

(1)総収入金額は家賃の他に礼金や共益費なども含みます。
(2)減価償却費、固定資産税、火災保険料、管理手数料、修繕費

上記計算式からもわかるように、総収入金額よりも必要経費が多ければ不動産所得はマイナスになり、給与所得と相殺できるため、節税できるというカラクリなわけです。

必要経費がマイナスだったら、そもそも不動産経営自体赤字で成り立たないじゃないかと感じる方もいらっしゃるかもせれませんが、必要経費の減価償却はお財布から出て行く支出ではありません。

減価償却とは、主に建物や機械設備などの有形固定資産について、使用度合いや経年によって次第に価値が減少するため、価値の減少分を費用として損失計上する経理処理のことです。

基本的に建物は定額法が採用されます。

定額法
特徴 償却費の額が原則として毎年同額となる
計算方法 取得金額×定額法の償却率
※国税庁HPより

構造によって償却期間は異なりますが、その期間ごとに毎年決まった額を償却していくというわけです。

耐用年数 償却率(1÷耐用年数)
木造 22年 0.046%
重量鉄骨 34年 0.030%
鉄筋コンクリート 47年 0.022%

償却率

つまり、定額法の償却率は耐用年数を逆算したものです。端数があるので100%一致はしませんが、木造のアパートは22年建物の建物が耐えうると仮定し、22年かけて毎年一定額を減価償却されるということです。

構造的には同規模であれば、木造のアパートが1年で減価償却される額が一番大きいので、所得税の節税効果はありですね。

ちなみに、土地は経年劣化するものではないため、減価償却されませんのでご注意を。

年金、生命保険代わり

借り入れをする際は団体信用生命保険に加入します。

万が一自分自身に何かがあった場合は、残債が完済され0円になるので奥さんに毎月不動産収入を残すことができます。収入保障保険のようなものになるというわけです。

空室により毎月2、3万円の赤字になったとしても生命保険料を支払っていると考えることができれば、十分投資目的として成り立つのではないでしょうか。

また、全て返済が終われば、年金にもなるというわけです。

今後の予測

今後は都心と郊外の二極化がより一層進みます。

別の記事でご紹介しておりますが、国土交通省が発表している立地適正化計画により都市機能誘導区域と居住誘導区域が設定され、医療、福祉、商業施設、交通インフラや住居が指定されたエリアに集約されていきます。

都市機能誘導区域や居住誘導区域に指定されない区域は自治体からケアされなくなり荒廃していく可能性があります。

そのような地域は将来、近隣の公共施設、市立病院などが都市機能誘導区域に移転してしまうかもしれません。

バスも通らなくなり街が孤立する可能性があります。
そういった立地の不動産価格は今後暴落し、都心との格差がどんどん大きくなるでしょう。

最近でも某大手賃貸アパートの建築会社が

『空室や賃料下落があっても当社の一括借り上げであれば、決まった賃料を毎月お支払いするのでしっかり返済ができ安心です』

といった営業トークで元々農家だった地主さんにアパートを建築させ、数年後、アパートの空室が多く、借り上げ賃料の下落により金融機関への返済ができなくなってしまったといった記事をよく目にします。

実際に今後はこう言った事例がより多くなり、金融機関は地方での不動産投資への融資はかなり厳しくなるでしょう。

不動産投資は都心や地方都市でないと成り立たなくなると思います。

不動産投資を始めるのは大賛成ですが、立地選びは慎重に検討してくださいね。

立地

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山本@不動産会社勤務の投資家

山本@不動産会社勤務の投資家

大手不動産会社勤務し入社5年目。土地活用、投資用物件の売買の営業を担当。宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーAFPの資格を有しており、相続税などの税務コンサルも提案中。自身では区分マンションを所有している。

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