返済比率とは？年収別で考える安全ラインと注意点

ほう…。

で、熊さんはいくら自己資金を用意できるんだい？

人聞きの悪いことをいうもんじゃない。

いいかい、不動産投資で特に大事なのが『返済比率』じゃ。

アパートローンなどの返済額が想定家賃収入のどのぐらいの割合になるかという数字だ。

これを計算すれば、投資して良い物件かどうかの目安になるんじゃ。

例えるなら、50万円の請負仕事があるとする。

この時、材料費が30万円かかるとしたら、熊さんの儲けは20万円だな？

一方、40万円の請負仕事で、材料費が20万円なら熊さんの儲けは同じく20万円だ。

では、どっちの現場の方が効率いいと思う？

そういうことだ。

その判断は粗利率で計算するとわかりやすい。

粗利率というのは、利益を売り上げで割ったものだ。

つまり、50万円の現場の粗利率は20万円÷50万円で40％。

40万円の現場では20万円÷40万円で50％だ。

粗利率が高い方が効率の良い仕事だから、40万円の現場を請け負えば良いと判断できるわけじゃ。

ひどい物言いだね、まったく…。

とにかく、不動産投資の場合も、毎月の家賃収入とローンの返済額がわかれば、返済比率を計算して投資判断を簡単にできるのじゃ。

あくまでも目安にするだけだから、これで計算する。

例えば、月のローン返済額が20万円で月の家賃収入が40万円の物件なら、50％になるわけだ。

一方、返済額が同じ20万円でも家賃収入が50万円なら40％という計算になる。

逆だ。

返済比率の場合は、割合が大きいほどリスクの高い物件となる。

そう。

不動産投資には様々なリスクがある。

空室が出たり、年々家賃が低下して行ったり、修理や機器の入れ替えと言った突発的な出費もある。

もしも、70％、80％という返済比率なら、たちまち赤字に転落してしまう恐れがあるわけだ。

そういうことだ。

確かに無借金で買えば、リスクはほとんどなくなる。

しかし、それではいつまでたっても不動産投資は始められないだろう。

20年、30年という時間軸で利益を出していくのが不動産投資なので、30代から40代で始めるのが理想と言われておる。

そのためにはローンを利用してレバレッジを利かせることも肝心だ。

そうだな経験則などから導き出された目安は大体こんな感じじゃ。

• 返済比率40％以下：安全
• 返済比率50％以下：比較的安全
• 返済比率50～55％：やや注意が必要
• 返済比率56％以上：危険

実際に賃貸経営すると税金や火災保険、管理費といった経費が結構掛かるし、周囲に競合物件ができただけで空室や家賃低下の問題が噴出するものだ。

特にこれからは、いつ不動産投資ローン金利、住宅ローン金利が上昇してもおかしくはない。

これでも決して厳しめの係数とは言えないのじゃ。

そういうことだ。

お、たまげたね。

その通りだ。

融資額を20年で返済するより、30年で返済する方が毎月の返済額は少なくなるので、当然返済比率は小さくなる。

しかしな、返済期間は簡単に長くすることはできないんじゃ。

返済期間は、基本的に建物の耐用年数以内で設定される。

例えば鉄筋コンクリートの建物は耐用年数が47年じゃ。

もし、築20年の中古ビルなら残りの27年以内で返済期間が決められるわけだ。

木造は耐用年数が22年なので、木造中古アパートなどの場合は思いのほか返済期間が短い場合もある。

それに、返済期間が長いと金利が上昇するリスクも大きくなるな。

建物の老朽化による空室や家賃低下の問題も出てくるので、返済期間を長くして返済比率を下げるのは、あまり得策とは言えないのじゃ。

そう、それが一番賢明な方法じゃ。

大体の目安としては自己資金の3倍ぐらいまでが投資の目安と言われておる。

自己資金が1000万円あるなら3000万円内外の物件を探し、ローンを計算してもらうと返済比率が50％内外に収まることが多い。

不動産投資の住宅購入は物件ごとの収益性と安全性で判断すべきじゃ。

年収が少なくても返済比率が安全圏に入っていれば投資して問題ないと評価されるし、どんなに年収が高くても返済比率の高い物件には投資、購入すべきではない。

不動産投資が家計を崩壊させるだけだからな。

ははは。

まぁ、酒や博打をやめて、せいぜい貯金に励むこったな。

しかし、自己資金が少ないなら、それに見合った物件を探せばいいだろう？

そうだ。

例えば投資用のワンルームマンションなら熊さんでも無理ない借入可能額になるだろうよ。

地方なら3LDKぐらいの中古ファミリーマンションも格安で販売されておる。

ただし、マンションは100か0だから注意が必要だ。

つまり、入居者が入れば100％の家賃が入るが、出ていけば家賃収入はゼロになる。

マンションの場合は返済比率が50％でも厳しい可能性が出てくるわけだな。

そういう意味では評価額は低いが地方の中古アパートを探すというのも一つの方法だ。

若者に人気の地方都市で探すのは言うまでもないが、熊さんでも返済比率50％以下に収められる物件は必ずあるはずじゃ。

むろん物件次第だが、一応の目安にはなる。

ところで熊さん、不動産業者が試算する返済比率には少し注意しておいた方がいいよ。

稀にではあるが、返済額と元本だけで計算している場合があるようじゃ。

審査金利を無視しているケースや、実際の取引でかかってくる固定資産税や手数料などの諸経費分の費用を入れないで計算している場合もあるらしい。

だから、業者が試算した返済比率を鵜呑みにしないで、インターネット上にあるローンシミュレーションソフトなどを使って自分で試算してみるぐらいの慎重さが必要じゃ。

世の中とはそういうものじゃ。

ところで熊さん、今日もいい勉強になったな？

なら、授業料を置いて行ってくれ。