不動産投資ローンを知るならこの1記事！金利相場や審査基準などを紹介

【更新日】2026/04/07

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株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。

「不動産投資を始めたいけれど、ローンの審査が厳しそう」
「どのローン商品が最適なのかわからない」

こんな悩みを抱え、最初の一歩を踏み出せずにいませんか。

実際、不動産投資ローンの審査は住宅ローンよりも厳格です。
金融機関の評価基準を知らずに申し込めば、あっさりと審査に落ちたり、仮に借りられたとしても割高な金利で毎月のキャッシュフローを悪化させてしまいます。

しかし、金融機関の審査基準を理解し、対策を打てば、有利な金利で安定した不動産経営をスタートさせることが可能です。

そこでこの記事では、不動産投資ローンの金利相場や低金利で融資を引き出す6つの対策などをわかりやすく解説します。

不動産投資ローンの仕組みや審査への対策を知ることで、利息の支払いを数百万円単位で減らせる可能性もあります。

あなたの不動産投資の収益を最大化させるためにも、ぜひ最後までお読みください。

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不動産投資ローンとは？商品概要やメリット・デメリットを紹介

不動産投資ローンは、個人や法人が「収益物件」を購入する際に利用する融資です。

ここでは、不動産投資ローンの具体的な仕組みや、利用するメリットとデメリットについて詳しく解説します。

商品概要

不動産投資ローンの大きな特徴は「ローンの返済原資が不動産から得られる家賃収入」である点です。

個人の「給与」が返済のベースとなる住宅ローンとは異なり、物件が生み出す収益性や事業性が審査の対象となります。

以下は、不動産投資ローンの主な特徴をまとめたものです。

金融機関は貸し倒れリスクを抑えるため、契約時に物件へ「抵当権」を設定するのが一般的です。

メリット

不動産投資ローンを使う一番のメリットは、少額の自己資金で大きな資金を動かせる「レバレッジ効果」を得られる点です。

自己資金のみでは手が出ない収益物件でも、融資を活用することで取得のハードルは下がります。

例えば、手元資金が300万円でも、収益性や担保評価が見込めれば、3,000万円以上の物件を購入することも可能です。

その他の不動産投資ローンを利用するメリットとして、以下のものが挙げられます。

デメリット

不動産投資ローンを利用するデメリットは、毎月の返済が「キャッシュフローを圧迫する」ことにあります。

全額現金で物件を購入した場合とは異なり、毎月の家賃収入から「ローンの元本と利息」を支払い続ける必要があるためです。

不動産投資ローンの金利は住宅ローンと比べて高く、以下のような事態が起きると収支が急激に悪化する危険性があります。

資金繰りが悪化して家賃収入でのローン返済が困難になると、自身の給与や貯蓄から補填しなければなりません。
それでも返済できなければ、物件が差し押さえられて競売にかけられることになります。

したがって、物件購入前には将来の金利上昇や空室リスクを織り込んだ緻密なシミュレーションが重要です。

不動産投資ローンは住宅ローンやアパートローンとどう違う？

一般的に、不動産を購入するためのローンには、主に「不動産投資ローン」と「住宅ローン」があります。

さらに不動産投資ローンは、商品の仕組みによって「アパートローン」と「プロパーローン」に分けられます。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローン（アパートローン・プロパーローン）と住宅ローンの主な違いは「資金の使い道（用途）」にあります。

以下の表は、それぞれの違いをまとめたものです。

住宅ローンは個人の生活基盤を確保する「家」の取得を目的とするため、金利が低い傾向にあります。

もしかすると、金利の低い住宅ローンを使って投資用物件を購入しようと考えるかもしれませんが、これは契約違反になります。
投資目的での住宅ローン利用が発覚した場合、ローン残債の一括返済を求められる可能性があります。

不動産投資ローンにおける「アパートローン」と「プロパーローン」の違い

不動産投資ローンにおける「アパートローン」と「プロパーローン」の違いは、次のとおりです。

不動産投資ローンの金利について

不動産投資においては、金利をいかにコントロールするかで、毎月の収支を大きく左右します。

ここでは、金利の種類や相場、近年の推移について解説します。

金利は「変動金利」と「固定金利」の2種類

不動産投資ローンの金利には、大きく分けて「変動金利」と「固定金利」の2種類があります。
また、固定金利は「一定期間固定型」と「全期間固定型」に分かれます。

次の表は、それぞれの特徴をまとめたものです。

変動金利については、急激な金利上昇によって返済できなくなる事態を防ぐため、多くの金融機関では以下2つのルールがあります。

ただし、上記のルールによって、返済額は増えなくても利息の負担が増えている点に注意が必要です。
金利の上昇幅によっては元本が減らず、未払利息が発生する恐れもあります。

金利相場

不動産投資ローンの金利相場は金融機関によって異なります。

住宅ローンとは異なり、契約者の属性（年収や勤務先など）や物件の評価によって、適用金利が変わります。

2026年現在における、大まかな金利相場は以下のとおりです。

区分マンション向けの不動産投資ローンでは、1％台後半の金利を提示する金融機関があります。

一方で、アパートローンは融資額が大きいこともあり、2％台前半から中盤が相場となっています。

参照元：不動産投資ローンはどの銀行がオススメ？　金利ランキングや審査基準の比較も｜モゲチェック

金利推移

現在、不動産投資ローンの金利は、本格的な上昇局面に入っています。

長年続いた金融緩和政策が転換期を迎え、日本銀行が段階的な利上げを実施しているためです。

具体的には、2025年12月に日銀が追加利上げ（政策金利0.75％程度への引き上げ）を決定しました。
この影響は2026年の融資環境にも及んでおり、変動金利のベースとなる「短期プライムレート」引き上げや、長期金利の上昇に伴う固定金利の引き上げが金融機関で広まっています。

そのため、これまでの低金利を前提とした収支計画では、将来的に収支を圧迫するリスクがあります。

不動産投資の収支計画を立てる際は、ローン金利上昇を踏まえた緻密なシミュレーションが必要です。

不動産投資ローンのシミュレーション例　【金利1％と2％で比較】

不動産投資では、金利が1％異なるだけで、キャッシュフローに大きな差が生じます。

借入金額が数千万円と大きいほど、返済が長期間にわたり、わずかな金利差で利息負担が大きく膨らむためです。

ここでは、以下の条件のもと金利1.0％と2.0％の場合の返済額を比較したシミュレーションを紹介します。

【前提条件】

※住宅保証機構株式会社のシミュレーションサイトをもとに試算

上記の通り、金利が1％違うだけで毎月の返済額が「約1.5万円」増えることがわかります。
不動産投資において、家賃増額や経費削減だけで毎月1.5万円の利益を出すのは簡単ではありません。

さらに、総返済額で見ると、金融機関に支払う利息に「約617万円」もの差が生まれます。

このように、金利水準は事業の収益性大きく影響するため、少しでも低い金利条件を引き出す対策が欠かせません。

不動産投資ローンの3つの審査項目

不動産投資ローンでは、金融機関が融資の可否を判断する際に重視する審査項目が3つあります。

ここでは、各審査項目について解説します。

契約者の属性（返済能力）

1つ目の審査項目は「契約者個人の属性（返済能力）」です。

万が一、家賃収入が途絶えた場合、あなた自身の給与や資産から返済を続ける必要があるため、個人の返済能力は重要な審査基準となります。

具体的には、「年収、勤務先、雇用形態、勤続年数」などが評価されます。
一般的に「年収700万円以上、正社員、勤続3年以上」などが高く評価される傾向です。

物件の収益性と担保価値

2つ目の審査項目は「物件の収益性と担保価値」です。

不動産投資ローンは家賃収入が主な返済原資となるため、将来にわたって安定した収益を生み出せる物件かどうかかが問われます。

具体的には、以下のような視点から判断されます。

また、万が一返済不能になった場合に備え、金融機関が物件を売却して融資金を確実に回収できるだけの担保価値（資産価値）があるかも重要なポイントです。

さらに、建物の構造ごとに定められた「法定耐用年数（木造22年、鉄筋コンクリート造47年など）」も審査に大きく影響します。
耐用年数の残存期間が短い物件は借入期間が短く設定されやすく、希望通りの融資が下りないケースもあります。

既存の借り入れと信用情報

3つ目の審査項目は「契約者の現在の負債状況」と「過去の金融事故歴」です。

収入や物件の収益性に対して借入金額が多かったり、過去に返済の遅延があったりすると、破綻リスクが高いと見なされるためです。

具体的には、「年収に対するすべてのローンの返済割合」や「クレジットカードの滞納履歴」などが信用情報機関を通じて照会されます。

不動産投資ローンが通らない6つのケース

不動産投資ローンの審査では、金融機関に「総合的に見て貸し倒れリスクが高い」と判断されると審査に落ちる可能性があります。

以下の表は、審査が通りにくい6つのケースをまとめたものです。

不動産投資ローンを低金利で借りるための6つの対策

不動産投資において、少しでも低金利で融資を受けることは、キャッシュフローを安定させるための重要な戦略です。

金利上昇局面にある現在、金融機関から好条件を引き出すための6つの対策を解説します。

属性を高める

金融機関から「延滞リスクが低い」と評価されるよう、あなた自身の信用力（属性）を高めることが重要です。

具体的には、以下のような対策が考えられます。

また、即効性のある対策として、既存の借り入れ状況を整理することも効果的です。
不要なクレジットカードのキャッシング枠の解約や、自動車ローン、リボ払いなどを事前に完済しておくことで、返済負担率が改善され、審査の通過率や優遇金利の獲得率が高まります。

頭金を用意する

低金利の融資を引き出すには「頭金（自己資金）を多く用意すること」が有効です。

頭金を入れて融資率（物件価格に対する借入額の割合）を下げることで、金融機関の貸し倒れリスクが軽減されるためです。

物件価格の全額を借り入れる「フルローン」を利用できるケースもありますが、金利は割高に設定される傾向にあります。

目安として物件価格の「10～20％」の頭金を用意し、適正な借入金額で審査に臨むことが重要です。

優良物件を見つける

低金利で融資を受けるには、金融機関が評価しやすい「優良物件」に投資しましょう。

融資審査にあたり、金融機関は物件の収益性や担保価値を重視するためです。

優良物件なら安定した家賃収入が見込め、金融機関の貸し倒れリスクが軽減されます。
また、万が一返済が滞った場合でも、担保価値が高ければ速やかに物件を売却して融資金を回収することが可能です。

具体的な優良物件の特徴として、以下のものが挙げられます。

共同担保を差し入れる

低金利を引き出すための戦略として「共同担保を差し入れる方法」があります。

具体的には、住宅ローンを完済した持ち家や、無借金状態となっている既存の投資用物件などが対象となります。

金融機関から見れば、融資額に対する担保の評価額が大きくなるため、貸し倒れリスクを大幅に抑えることが可能です。

融資金回収の安全性が高まることで、通常よりも低い優遇金利や、自己資金を抑えた好条件での融資承認を引き出せる可能性があります。

収支計画書を作成する

緻密な収支計画書（事業計画書）を作成し、金融機関へ提出することも、低金利を獲得するための対策として有効です。

収支計画書は、事業の安定性を客観的に証明できるだけでなく、融資担当者に対して「リスク管理能力を持った事業経営者である」とアピールする手段になります。

収支計画書には、長期的な視点で以下のようなリスクを織り込んで作成するとよいでしょう。

ネガティブな要因をあらかじめ想定し、それでも返済が滞らないことを客観的な数値で示すことが重要です。

不動産会社の提携ローンを活用

低金利を狙うなら、不動産会社の「提携ローン」を活用する方法があります。

提携ローンとは、投資用マンションなどの販売会社や仲介業者が、特定の金融機関とあらかじめ提携して提供する融資商品です。

物件審査がすでに行われていることが多いため、審査時間が短く、金利優遇や有利な融資条件を引けるケースがあります。

ただし、不動産ポータルサイトなどに掲載されている仲介物件を購入する場合、提携ローンは利用できないことが多い点に注意が必要です。

不動産投資ローンのおすすめ5選

不動産投資ローンの借り入れ先として、金利水準や審査の柔軟性、豊富な融資実績などにおいて投資家から支持されている金融機関を5つ紹介します。

ご自身の属性や投資スタイルに合った借入先を見つける参考にしてください。

ソニー銀行

ソニー銀行は、不動産投資ローンにおいて業界トップクラスの低金利を提供しているネット銀行です。

2026年1月時点では、以下の低金利を実現しており、金利コストを抑えたい投資家から支持を集めています。

参照元：不動産投資ローンはどの銀行がオススメ？　金利ランキングや審査基準の比較も｜モゲチェック

全国を対象エリアとし、ソニーグループの知名度と信頼性の高さが特徴です。

ただし、申込みは原則として提携不動産会社経由となるため、ソニー銀行の提携枠を持つ不動産会社を通じて物件を購入する必要があります。

りそな銀行

りそな銀行は、都市銀行でありながらアパートやマンションの賃貸経営向け融資に積極的な金融機関です。

提供している「りそなアパート・マンションローン」は、保証会社を利用しないオーダーメイド型のローンで、連帯保証人も原則不要です。

資金の使い道は幅広く、一棟アパートやマンションの取得・新築、修繕・リフォーム費用のほか、区分所有マンションの購入や他行からの借り換えにも対応しています。

■主な特徴・利用条件

※2026年1月時点

参照元：アパート・マンションローン（個人のお客さま）｜りそな銀行

イオン住宅ローンサービス

イオン住宅ローンサービスは、イオングループが提供する不動産投資ローン（マンションオーナーズローン）を取り扱う金融機関です。

■主な特徴・利用条件

※2026年1月時点

参照元：よくあるご質問｜イオン住宅ローンサービス

SBI新生アセットファイナンス

SBI新生アセットファイナンスは、SBI新生銀行グループに属し、レジデンス系（居住用）の不動産ファイナンスに特化した金融機関です。

個人投資家向けには、主に投資用ワンルームマンションのための長期ローン「オーナーローン」を提供しています。

提携不動産会社との連携を前提としており、物件情報の共有から資金計画まで密に連携して進められるため、スピーディーに融資審査を進められます。

■主な特徴・利用条件

※2026年1月時点

参照元：個人向け投資用マンション融資｜SBI新生アセットファイナンス

オリックス銀行

オリックス銀行は、不動産投資の分野で長年にわたり豊富な融資実績を持つ金融機関です。

個人だけでなく「資産管理会社（法人）」でも利用でき、代表者や出資者を連帯債務者とすることで、個人と同等の条件でローンを組むことが可能です。

■主な特徴・利用条件

※2026年1月時点

参照元：不動産投資ローン｜オリックス銀行

まとめ

この記事では、不動産投資ローンの仕組みや審査基準、低金利で借り入れるための対策やおすすめの金融機関について解説しました。

記事内でお伝えした通り、不動産投資ローンの審査は住宅ローンと比べて厳しく、個人の属性だけでなく、物件の収益性や担保価値もシビアに問われます。

さらに、適用金利のわずかな差が長期的なキャッシュフローを大きく左右するため、審査を通過するだけでなく「審査に有利な物件」を選ぶことが重要です。

そのための有効な方法としては、一般のポータルサイトには出回らない「未公開情報」にアクセスすることです。
金融機関が融資したくなるような優良物件は、水面下で取引されてしまうため、誰もが確認できるポータルサイトで見つかることはほとんどありません。

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この記事の監修者

河田 憲二

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株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【保有資格】宅地建物取引士

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