新生インベストメント＆ファイナンス(旧新生プロパティファイナンス)の不動産投資ローンについて最新情報を電話で聞いてみた

新生インベストメント＆ファイナンス(旧新生プロパティファイナンス)について、最新の融資状況を電話で聞いてみました。

その相談内容をまとめていますので、不動産投資のローン、融資状況、借り換えなど、事業計画の参考にしてみてください。

1 新生インベストメント＆ファイナンスの詳細
2 電話調査の内容
3 印象と総評

新生インベストメント＆ファイナンスの詳細

URL	http://fudousan-loan.shinsei-if.com/
所在地	東京都千代田区外神田三丁目12番8号住友不動産秋葉原ビル10階
電話番号	03-6859-3900（代表）
代表者	代表取締役社長　大野禎之
資本金	1億円
設立日	2006年4月
株主	新生銀行(100%)
許認可	第二種金融商品取引業関東財務局長（金商）第2692号

電話調査の内容

不動産賃貸業（不動産投資）に対する銀行等の融資姿勢を探るために、以下のポイントについて直接、電話でヒアリング調査を実施しました。

ヒアリング調査の質問項目は以下の通りです。

不動産賃貸業への融資姿勢と対象エリア
金利や年数などの融資条件（耐用年数以上の借入ができるのか？金利幅など）
物件の積算評価の考え方（担保物件含め）
再建築不可やシェアハウス・建蔽率容積率オーバーなど適法ではない物件への融資姿勢
現金比率やフルローンの可能性
新設法人への融資・個人の属性への考え方

不動産賃貸業への融資姿勢と対象エリア

Ｑ.新生インベストメント＆ファイナンスの金利選択型アパートローンの概略を教えて下さい

Ａ．新生インベストメント＆ファイナンスの個人事業主を含む個人向けの不動産担保ローンは、融資限度額5億円で期間は最長35年の大型ローンです。

この不動産担保ローンは中小事業者の運転・設備資金から、個人の住宅・投資物件の購入資金まで幅広い資金使途に対応できるローンを提供しています。

Q.不動産担保ローンの他にも不動産投資ローンはありますか？

Ａ．新生インベストメント＆ファイナンスでは上記の個人事業主を含む個人向け不動産担保ローン以外に、10億円までの融資が可能な事業者ローンや不動産購入ローンが準備されています。

Q.対象エリアはどこになりますか？

Ａ．担保不動産の対象エリアは東京・神奈川・千葉・埼玉・茨城南部となりますが、詳しくは申込時に担当者にお問い合わせください。

あと、名古屋・京阪神・福岡に取り扱い可能な地域もありますのでご相談ください。

Q.最近の融資姿勢はどんな感じですか？

Ａ．全体的に融資姿勢は厳しくなっていることは否めません。

Q.スルガ銀行の不正融資問題で融資姿勢が厳しくなっている銀行も多いと聞きますが？

Ａ．正直、銀行の融資姿勢は規模しくなっている様ですし、私達ノンバンクもスルガ銀行の不正融資問題以降、融資姿勢が厳しくなっていることは否めません。

Q.例えば、融資できない物件とは、どんな物件ですか？

Ａ．上記の対象エリア外の物件には融資できません。

また、ワンルームマンションは取り扱い地域が限定されますので事前に相談する必要があります。

まとめ

2017年10月に新生プリンシパルインベストメンツ㈱が旧新生インベストメント＆ファイナンス㈱と、新生プロパティファイナンス㈱を吸収合併し社名を新生インベストメント＆ファイナンス㈱に変更しました。

現在も不動産投資ローンを続けていますが、同社のスタンスははっきりしており、スタンスに合った中での融資となりそうです。

金利や年数などの融資条件

Q.新生インベストメント＆ファイナンスの不動産担保ローンの金利や年数などの融資条件を教えて下さい？

Ａ．個人事業主を含む個人への融資条件は変動金利で2.80％～6.80％と幅があります。

また、保証人は原則不要ですが担保提供者の方には連帯保証人をお願いしています。

Q.耐用年数以上の借入はできますか？

Ａ．法定耐用年数は木造や軽量鉄骨22年・重量鉄骨34年・RC造SRC造47年に対して、新生インベストメント＆ファイナンスの融資期間は原則として35年以内となります。

Ｑ.それ以外の融資条件はありますか？

Ａ．それ以外の融資条件は特にありませんが、お申込み頂いた後で担当者と相談させて頂くことになります。

まとめ

新生インベストメント＆ファイナンスの融資条件で、個人事業主を含む個人の適用金利が2.80％～6.80％と幅があるのが気になります。

申込んだ後で担当者と相談することになるということです。

物件の積算評価の考え方（担保物件含め）

Ｑ.新生インベストメント＆ファイナンスの物件の積算評価の考え方を簡単に教えて頂きたいのですが？

Ａ．基本的に新生インベストメント＆ファイナンスでは積算ベースで評価することになっていますが、物件によっては収益還元評価も取り入れています。

特に、都内のマンションなどの場合ですね。

Q.これらの積算評価の計算結果で物件の価値は判断できるのですか？

Ａ．そういうことになりますね。

融資金額は対象物件の評価額の80％までで売買価格の60％～70％となるイメージです。

まとめ

新生インベストメント＆ファイナンスの物件の積算評価の考え方は他の金融機関と大きな変わりはありませんが、都内や近郊の物件が中心ということで価格が値上がりしている物件については収益還元評価が増えている感じです。

つまり、収益評価も行い適正賃料から経費・銀行返済を引いてキャッシュフローがプラスになれば融資のテーブルに乗るということです。

再建築不可やシェアハウス・建蔽率容積率オーバーなど適法ではない物件への融資姿勢

Q.再建築不可やシェアハウスなど適法ではない物件への融資姿勢は聞くまでもありませんね？

Ａ．新生インベストメント＆ファイナンスでは適法ではない物件への融資はできません。

Q.具体的にはどんな感じでしょうか？

A.新生インベストメント＆ファイナンスは新生銀行グループに属しており、コンプライアンスに懸念のない不動産が対象となっています。

現金比率やフルローンの可能性

Q.新生インベストメント＆ファイナンスでは自営業者の場合のキャッシュ比率はどのくらいが望ましいですか？

A.正直、新生インベストメント＆ファイナンスでは物件ありきで審査していますので、物件の立地・利回りにより評価が変わります。

また、自営業者の年収・属性などにもよりますが、現在はキャッシュ比率が50％前後は必要です。

その場合の金利は3.5％～4％に近い金利が可能です。

Q.大企業に勤めるビジネスマンや公務員のキャッシュ比率はどうですか？

A.やはり、属性と物件評価にもよりますがキャッシュ比率が10％～30％以上であれば、金利については3％前半の金利で融資が可能です。

まとめ

新生インベストメント＆ファイナンスは新生銀行グループのノンバンクということで、融資姿勢に柔軟性は感じられますが、その分、適用金利は、やや、高めのイメージです。

新設法人への融資・個人の属性への考え方

Q.資産管理会社などの新設法人への融資は行っていますか？

A.新生インベストメント＆ファイナンスでは業歴の浅い会社に対して融資を行なっています。

事業実績が乏しく金融機関からの資金調達が困難な場合でも、不動産担保価値と事業計画に基づく審査をして融資対応をしています。

特に、事業意欲・将来性等を評価して返済能力を総合的に審査しています。

Q.その場合の融資条件はどんな内容ですか？

A.融資条件については既存の企業と同じテーブルです。

Q.個人の融資条件（属性）はどんな内容ですか？

A.個人の融資条件は属性が大事なことは言うまでもありませんが、物件の評価と併せて審査しています。

まとめ

ノンバンクである新生インベストメント＆ファイナンスは、新設法人への融資も柔軟に対応している印象です。

印象と総評

新生インベストメント＆ファイナンスの電話調査に対する印象と総評は以下の通りです。

新生インベストメント＆ファイナンス㈱は、2017年10月に旧新生プロパティファイナンス㈱などが吸収合併されてできた新しい会社です。

今回は本社の若手男性融資担当者からヒアリングしましたが、いろいろな質問に対して率直な答えを貰えた印象です。

新生インベストメント＆ファイナンスの審査については物件ありきの審査が明確で、収益評価を行い適正賃料から経費・銀行返済を除いてキャッシュフローがプラスになれば、融資のテーブルに乗るというスタンスが明確です。

全体的に融資姿勢に柔軟性は感じられますが、その分、適用金利はやや高めのイメージです。

また、新生インベストメント＆ファイナンス㈱は銀行との差別化を意識している感じで、正式申込みから最短1週間で審査が終了するスピード審査も可能ということです。

申込者にとっては長い審査で待たされた挙句に断られるのが最悪ですから、スピード審査はありがたい限りです。

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不動産投資の森の編集部。寄稿された投資家の記事を編集しています。