空き家投資の利回り相場は？計算方法や高利回りを実現するコツを解説
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「空き家投資は利回りが低くて収益が安定しない」
このような話を耳にし、不安な気持ちになる空き家投資の初心者の方もいらっしゃるかも知れません。
空き家投資では、物件の選び方やリフォームのやり方次第で、利回りが大幅に低下することもあります。
しかし、利回りに対する正しい知識を押さえ、運用方法を見直せば改善も可能です。
事実、物件購入費を抑えやすい空き家投資だからこそ、アパート・マンション投資の数倍の利回りを確保できるケースも珍しくありません。
この記事では、
・空き家投資における利回りの相場や計算方法
・利回り15％以上で空き家投資をしている事例
・高利回りを狙うコツやポイント
などの情報を、プロの不動産コンサルタントの視点から詳しく解説します。
記事を読み終わる頃には、目標とすべき利回りの基準や、収益化に向けた戦略を具体的にイメージできるようになっているはずです。
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目次
空き家投資における「利回り」とは？
利回りとは、投資金額に対する年間利益の割合を指します。
不動産投資では、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類を用いるのが一般的です。
それぞれ意味や計算方法が異なるので、両者の違いをしっかりと理解することが大切です。
表面利回り
表面利回りとは、物件の購入価格に対する年間家賃収入の割合を指します。
計算方法は次のとおりです。
- 表面利回りの計算式
- 年間家賃収入÷ 物件購入費 × 100
- 表面利回りの例
- 年間家賃収入60万円 ÷ 物件購入費300万円 × 100 ＝ 表面利回り20％
表面利回りの計算式はシンプルで明快です。
そのため、多くの不動産ポータルサイトでは、不動産投資の収益性を測る目安として掲載されています。
ただし、リフォームが前提となる空き家投資の場合、表面利回りだけでは正確な収益性をつかめません。
より的確な投資判断をするには、実質利回りにも着目することが大切です。
実質利回り
実質利回りとは、すべての初期投資額（物件の購入価格やリフォーム費など）に対する年間家賃収入の割合を指します。
計算方法は次のとおりです。
- 実質利回りの計算式
- 年間家賃収入÷（物件購入費 ＋ リフォーム費 ＋ 諸経費）× 100
- 実質利回りの例
- 年間家賃収入60万円 ÷（物件購入費300万円 ＋ リフォーム費80万円 ＋ 諸経費20万円）× 100 ＝ 実質利回り15％
表面利回りとは違い、物件購入費以外にリフォーム費も計算式に加えます。
また、仲介手数料や登記費用、印紙税といった諸経費も忘れてはいけません。
たとえ物件を安く購入しても、多額のリフォーム費が発生すれば収益性は低下します。
そのため、表面利回りではなく実質利回りで「真の収益性」を把握することが、空き家投資成功の鍵となります。
空き家投資の利回り相場は「15～20％」
空き家投資における利回りの相場は、「15～20％」とされています。
一般的なマンション・アパート投資の相場が4～10％なので、ほかの手法よりも高水準です。
初心者でも大きな収益を確保できるのは、空き家投資の大きなメリットだといえるでしょう。
空き家投資は、物件ごとに購入費やリフォーム費に大きな差が出やすい点にも特徴があります。
相場の2倍以上の利回りを確保できるケースもあるため、中級者や上級者になれば、より高い収益を求めて運用するのも良いでしょう。
空き家投資の利回りは15％以上出れば合格ライン
空き家投資を始めたばかりの方は、まず「15％以上」の利回りを目指すのがおすすめです。
15％の利回りなら、単純に6～7年で初期投資額を回収できます。
回収期間が10年を超えることも多いマンション・アパート投資に比べ、精神的な負担を抑えられます。
また、空き家投資に慣れた上級者では、「20％以上」の利回りで物件を運用しているケースも珍しくありません。
上級者は、価格交渉のノウハウやDIYによるコスト削減テクニックを持っているためです。
そうなれば、さらに回収期間が短くなり、より効率的な空き家投資につながります。
ただし、初心者のうちは、無理に物件購入費を抑えることはおすすめしません。
いきなり高利回りを狙おうとすると、修繕不可能なボロ物件をつかまされたり、入居者がつかなかったりするリスクが生まれます。
「15％以上」の目標を見据えるとともに、お宝物件を見極める勘や嗅覚を養うことも大切です。
空き家投資の利回りは振れ幅が大きい
空き家投資の大きな特徴として、「利回りの振れ幅が大きい」点があげられます。
マンション・アパート投資の場合、利回りの変動幅は数パーセント程度です。
一方の空き家投資では、利回り50％超の驚異的な水準に達する物件も存在します。
利回りの振れ幅が大きいのは、「物件購入費やリフォーム費がピンキリ」という空き家投資ならではの背景があるためです。
例えば、親から戸建て住宅を相続するようなケースでは、「維持するのは負担がかかる」という理由から、タダ同然で売りに出す人も少なからず存在します。
すると、数十万円程度で物件を購入できることもあり、おのずと利回りも大きく向上します。
加えて、建物の改修範囲を柔軟にコントロールできるのも強みです。
専門知識が豊富でDIYが得意な人なら、セルフリフォームの箇所を増やすことで初期費用を最小限に抑えられます。
このように工夫次第で利回りを大幅に高められる点は、空き家投資の大きなメリットです。
空き家投資の利回りは他の不動産投資手法よりも高い
空き家投資は、他の不動産投資手法に比べて利回りが高い傾向にあります。
| 投資手法 | 物件価格 | 利回り相場 |
| 区分マンション投資 | 数百万～数千万円 | 4.0～5.5％ |
| 一棟アパート投資 | 数千万～1億円以上 | 5～10％ |
| 空き家投資 | 数十万～数百万円 | 15～20％ |
マンション・アパート投資の場合、購入費が1,000万円を超える物件が数多く存在します。
購入費が高額になれば、利回りが低くなるのは必然です。
その点、空き家の場合は、すでに資産価値が下がりきった状態で購入できることも多く、マンションやアパートに比べて物件価格が圧倒的に安価です。
仮に300万円で購入した空き家でも、リフォームで価値を高めれば、月5万円で貸し出せるケースは多々あります。
初期投資額が少ないながらも、ある程度の家賃収入を見込める点が、高利回りを確保できる理由です。
利回り15％以上で空き家投資をしている2つの事例
空き家を利回り15％以上で運用するには、不動産投資に関するノウハウが必要です。
ノウハウを習得するには勉強や経験が欠かせませんが、他の投資家の事例を参考にするのも一つの方法です。
以下2つの事例を参考にすることで、利回りを高めるコツやポイントが見えてきます。
坂本光さん【利回り24％】
1人目の事例は、30軒近くの空き家を運用し、FIREを達成した坂本光さんです。
坂本さんは、リフォームに工夫を凝らし賃料を高めに設定することで、24％という高利回りを実現しました。
【物件の概要】
物件購入費：350万円
リフォーム費：130万円
諸経費：16万円
年間家賃収入：120万円（10万円 × 12ヶ月）
利回り：24.1％
投資回収期間：4年2ヶ月
同物件は当初、間取りが悪く駐車場がないといった点から購入を敬遠していました。
しかし、現地調査の結果、賃貸需要の高さに勝機を見出し、指値交渉を経て350万円で物件を購入します。
リフォームでは、「キッチンとリビングとの間の壁による暗くて狭い印象」を払拭することに集中。
上半分のみ壁を取り除き、カウンターキッチンにすることで解放感を演出しました。
その結果、周辺相場よりも高額な10万円の家賃設定に成功しています。
坂本さんの他の事例を参考にしたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
空き家探しの苦労話やFIRE達成までの道のりなどを直撃インタビューしています。
椙田拓也さん【利回り110％】
2人目の事例は、5,000万円の家賃収入を得てFIREを達成した椙田拓也さんです。
椙田さんは、タダ同然の空き家を購入し、ターゲットや契約形態に工夫を凝らすことで、110％という高利回りを実現しました。
参照元：｢5円で買った家｣が毎月4万円の利益を生む…元サラリーマン投資家が｢空き家投資は儲かる｣と説くワケ｜PRESIDENT Online
【物件の概要】
物件購入費：ほぼ無料（額面は5円）
リフォーム費：10万円
諸経費：30万円
年間家賃収入：44万円（4万円 × 12ヶ月 － 固定資産税4万円）
利回り：110％
投資回収期間：11ヶ月
物件購入費が安いのは、相続財産を負担に感じた遺族がタダ同然で物件を売却したためです。
ただし、無償譲渡の場合は贈与税が発生するため、売買金額5円で契約を結んでいます。
椙田さんは、この物件を「DIY型賃貸借」の形態で貸し出しています。
オーナー側で修繕やメンテナンスを施さない代わりに、入居者が費用を負担し、自由に部屋をカスタマイズできる契約形態です。
修繕不足による空室リスクを低下させる目的で、国土交通省が推奨しています。
これにより最低限の修繕で済むため、リフォーム費を10万円程度に抑えることに成功しました。
空き家投資の利回りを高める6つのコツ
空き家投資では、工夫次第で利回りを大幅に高められます。
ここでは、6つのポイントに分けて、利回りを高める実践的なコツを解説します。
優良物件を見つける
利回りを高める1つ目のコツは、「優良物件を見つける」ことです。
空き家投資における優良物件とは、単に見た目が綺麗なだけの住宅ではありません。
「構造的な損傷が少なく、大規模なリフォームが不要なのに、相場よりも割安な物件」を指します。
例えば、雨漏りや傾き、基礎部分のヒビなど、構造的な欠陥があれば、数百万円単位のリフォーム費が発生します。
これでは、たとえ物件価格が安くても、結果として利回りが大幅に低下してしまうでしょう。
逆に、壁紙が汚れているだけ、あるいは残置物があるような物件は狙い目だといえます。
このようなケースは、簡易的な清掃や表層リフォームで済むにもかかわらず、安く売りに出されていることが多いためです。
空き家を探すには、次のような手段を活用できます。
- ポータルサイト
- マッチングサイト
- 空き家バンク
- 不動産会社からの紹介
- オーナーへの直接訪問
- 親族や友人からの譲渡
それぞれの仕組みやメリット・デメリットを理解することで、自身の目的に沿った優良物件を探しやすくなります。
空き家の探し方やポイントは以下の記事で紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
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リフォームをやりすぎない
利回りを高める2つ目のコツは、「過剰なリフォームを避ける」ことです。
あまりにも修繕や設備投資に資金を投じると、採算が悪化してしまうためです。
空き家の入居希望者は、必ずしも全員が新築のような最新設備を求めているわけではありません。
むしろ、「ある程度の清潔感があり、必要最低限に機能する手頃な家賃の物件」を希望する人も数多く存在します。
そのため、まだ使える設備はそのまま残し、表層リフォームにとどめるのが高利回りを実現するコツです。
また、壁紙の貼り替えや収納棚の取り付けなど、できる範囲はDIYで済ませるのも一つの方法です。
以下の記事では、改修範囲の決め方やリフォーム費を抑えるポイントを解説しています。
リフォームの経験が少ない初心者の方は、ぜひ参考にしてください。
ただし、最低限のリフォームは必要
リフォーム費を削減することは重要ですが、だからといって必要不可欠な改修まで省くことはおすすめしません。
例えば、雨漏りやシロアリの被害、給排水管の詰まり、鍵の不具合などがあげられます。
これらは、安全で快適に暮らすための最低限のインフラです。
致命的・根本的な損傷や不具合を放置すると、入居者から何度も修繕依頼の問い合わせがあったり、大きなクレームへと発展したりする恐れがあります。
結果、対応に大きな手間や時間がかかると、不労所得を実現するのも困難になるでしょう。
そのため、リフォーム範囲に重要度・優先度を設定し、削るべき費用とそうでない費用を明確にすることをおすすめします。
家賃を上げるための付加価値をつける
利回りを高める3つ目のコツは、「付加価値によって家賃上昇を図る」ことです。
物件そのものの価値を引き上げることで、相場よりも高い家賃設定が可能です。
具体的には、次のような方法で物件に付加価値を持たせられます。
- 設備のアップグレード
- キッチンや浴室などの古くなった設備を刷新。システムキッチンの導入やスマートホーム技術の活用など、住居としての利便性を高めて価値を向上させます。
- 立地の魅力をアピール
- 最寄り駅までの距離や、近隣施設（学校や病院など）の有無など、生活の利便性に関するポイントをアピール。都市開発を予定している地域では、将来的な不動産価値の上昇を家賃に組み込むことも可能です。
- ペット可物件の導入
- 「ペット可」の条件を追加する代わりに、相場よりも家賃を引き上げられます。あわせてペット専用のスペースや設備（専用の洗い場やドッグランなど）を用意して、さらに付加価値を高めるのも一案です。
- サービスの提供
- 宅配ボックスの設置やメンテナンスサービスの提供などを通じて、付加価値を持たせることも可能です。入居者の満足度向上により、入居期間の長期化といった副次的なメリットも期待できます。
初期投資額を抑えるだけでなく、年間家賃収入を底上げすることで、利回りの大幅な改善につながります。
補助金や助成金を利用する
利回りを高める4つ目のコツは、「補助金や助成金を利用する」ことです。
国や自治体による制度をうまく活用すれば、初期投資額を大幅に抑えられます。
補助金や助成金には、大きく分けて次の3つの種類があります。
同じ種類の補助金・助成金でも、地域ごとに対象範囲や上限額が大きく異なります。
そのため、複数地域の制度を比較し、最も有利なものを選別することも重要です。
以下の記事では、具体的な補助金・助成金の種類や活用事例、利用する際の注意点を解説しています。
自主管理にする
利回りを高める5つ目のコツは、「空き家を自身で管理（自主管理）する」ことです。
不動産投資では、建物のメンテナンスや修繕、トラブル対応などを、管理会社に一任するケースも珍しくありません。
この方法は、「管理委託」と呼ばれています。
管理委託では、ほぼすべての管理業務を管理会社に任せられるため、ほとんど手間がかかりません。
しかし、家賃収入の5～10％程度の手数料を支払う必要があり、利回りを悪化させる要因にもなり得ます。
その点、自主管理であれば、管理会社に手数料を支払う必要がありません。
戸建て住宅はマンションやアパートと違い、共用スペースの清掃やエレベーターの管理が不要で、管理業務の工数は最小限で済みます。
さらに、内見で建物の状態を入念に確認し、必要なリフォームを行えば、トラブルの頻度も最小限に抑えられます。
実際に、先ほど紹介した坂本さんは、30軒近くの物件を自主管理で運用していますが、ほとんど手間がかからないそうです。
編集部：
なるほど。トラブルはよく発生するものですか？
坂本さん：
いえ、ほとんどないと言ってもいいレベルです。
物件を28軒持っていても、2〜3ヶ月に1度、あるいは半年に1度、来るか来ないかというくらいの頻度ですね。「自主管理でやっている」というと驚かれることも多いですが、そもそもの頻度が高くないんです。引用元：【空き家投資だけでFIREを実現】坂本光さんへ「初心者からFIREする方法」を直撃インタビュー！｜不動産投資の森
僅かな手間を惜しまなければ、余計なコストを抑えられ、利回り向上につながります。
節税する
利回りを高める6つ目のコツは、「節税する」ことです。
空き家投資で得た家賃収入には所得税と住民税が課されます。
それぞれの税金は所得額によって決まるため、経費計上や損益通算などで所得そのものを圧縮することで、最終的な納税額を抑えられます。
具体的な節税手段は次のとおりです。
- 経費を増やす
- 経費の金額が大きくなるほど課税所得が減少し、納税額の抑制が可能です。不動産投資では、住宅ローンの利息や不動産取得税、リフォーム費など、さまざまな費用を経費として計上できます。
- 減価償却を活用する
- 減価償却とは、資産の取得価額を、法定耐用年数にもとづいて分散的に経費計上する方法です。特に空き家投資は、木造や築古の物件を扱うことが多く、減価償却費を短期間で多く計上できるので節税効果が高いといえます。
- 損益通算で他の所得額を少なくする
- 空き家投資で赤字が生じると、損益通算によって他の所得と相殺できます。副業で空き家投資を行っている場合、赤字分を給与所得から差し引けるため、全体の所得税や住民税の軽減につながります。
せっかく高額な家賃収入を得ても、節税への理解が甘ければ多額の税金が発生する可能性があります。
結果として手元から出ていくお金が増えるため、利回りの悪化にもつながりかねません。
そのため、所得や経費、控除といった税金に関する正しい知識を押さえることも重要です。
不動産投資における節税の仕組みや具体的な方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家投資では利回りよりもキャッシュフローが大事
ここまでに紹介したとおり、空き家投資では高い利回りを確保することが重要です。
しかし、それ以上にキャッシュフロー（手残り）をおろそかにしてはなりません。
事業活動における「現金の流れ」を表す言葉。
不動産投資では、月々の家賃収入からローンの返済額や修繕費、管理会社への手数料などを差し引いた、手元に残るお金（手残り）を指します。
たとえ利回りが高くても、支出額が大きければ毎月のキャッシュフローは赤字になりかねません。
帳簿上は利益が出ていても、手元に現金がなくなれば賃貸経営は破綻します。
このような事態を避けるには、物件の現金購入や自主管理などにより、できる限り固定費を抑えることが大切です。
ローンの返済や管理会社への手数料がなくなると、月々の家賃収入が丸々手元に残ります。
目先の利回りの高さに惑わされることなく、「毎月どの程度の現金が増えるのか」を冷静かつ客観的にシミュレーションしておきましょう。
キャッシュフローの重要性や改善のコツについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
利回りでわかる空き家投資の出口戦略
空き家投資では、購入した物件を「いつ・いくらで・どのように売却または処分するか」という出口戦略を、利回りと紐付けて考えておく必要があります。
例えば、計300万円で購入・リフォームした物件を、月5万円（年間60万円）で賃貸しているとします。
最終的な目標は、「オーナーチェンジ」という手法を駆使し、投資用物件として売却することです。
入居者がいる状態の賃貸物件を、そのまま旧オーナーから新オーナーへと売却すること。
この場合、買い手（新オーナー）が求めるのは、まさに利回りです。
仮にこの買い手が10％の利回りを求めるのであれば、「年間家賃収入60万円 ÷ 利回り10％ ＝ 600万円」で売却できる可能性があります。
このように出口戦略を明確にすることで、家賃収入で初期投資を回収しつつ、最後は購入価格以上の金額で手放して大きなキャピタルゲイン（売却益）を得ることも夢ではありません。
空き家投資は利回りが高い上に将来性もある
空き家投資は、高利回りというだけでなく、将来性の面でも有望な投資手法だといえます。
現在の賃貸市場では、戸建て住宅の軒数が圧倒的に不足しています。
54.4％の人が戸建て住宅での居住を希望するのに対し、貸家全体に占める戸建て住宅の割合は2％程度にとどまっているのが現状です。
参照元：土地問題に関する国民の意識調査｜国土交通省
参照元：賃貸住宅市場の実態について｜国土交通省
一方、空き家は年々増加傾向にあります。
2023年の空き家率（総住宅数に占める空き家の割合）は13.8％と、1978年から2倍弱に増加しています。
つまり、「空き家が増えて投資用物件を有利に購入できる」一方で、「戸建て賃貸の需要が高い」という需給ギャップが生まれているということです。
不動産投資家からすると、長期的に安定した利益を生み出せる魅力的な投資先だといえるでしょう。
まとめ
空き家投資で安定した利益を生み出すには、利回り（特に実質利回り）に着目することが大切です。
以下のポイントを意識することで利回りの向上につなげられます。
- 優良物件を見つける
- リフォームをやりすぎない
- 家賃を上げるための付加価値をつける
- 補助金や助成金を利用する
- 自主管理にする
- 節税する
ただし、利回りが高くても、キャッシュフローが悪ければ赤字になる恐れもあります。
そのため、物件の現金購入や自主管理などで支出を抑え、収支のバランスを良好に保つことが重要です。
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現金で購入しやすい手頃な物件が多数あり、支出の抑制やキャッシュフローの改善に効果的です。
そのほか、想定利回り30％以上の物件も取り揃えています。
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この記事の監修者
河田 憲二
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