【空き地の活用したビジネス18選】有効活用事例や空き地の探し方も解説

【更新日】2026/04/24

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株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。

空き地を活用して収益化したいと考えつつも、

「どのビジネスが最適か分からない」
「事業に適した空き地はどうやって見つけるの？」

と悩んでいませんか？

確かに、数多くの土地活用の選択肢がある中、その土地の特性に合わない事業形態を選んでしまうと、目標とする収益を上げることは難しいでしょう。

さらに、ポータルサイトに掲載されている土地を、具体的な事業プランを想定せずに買ってしまうと、初期投資すら回収できず赤字に転落する可能性があります。

しかし、一般市場に出回る前の「未公開物件」を安く仕入れ、その土地に最適な事業プランを選択できれば、長期的に安定した収益を実現することは可能です。

この記事では、

• 空き地を活用したビジネス18選とそれぞれのメリット・デメリット
• 優良な事業用地を安く仕入れる「未公開物件」の探し方

を中心に、不動産コンサルタントの視点から徹底的に解説します。

知っているだけで土地活用の失敗を防ぎ、将来の収益を最大化できる可能性を秘めたノウハウですので、ぜひ最後までお読みください。

なお、弊社アルバリンクの公式LINEでは、高利回り物件を「未公開情報」として、LINE登録者限定で紹介しています。

一般の不動産ポータルサイトには掲載されない優良物件で堅実に土地活用を始めたい方は、情報収集の一環としてぜひご登録ください。

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空き地を活用したビジネス18選

空き地を活用するビジネスには、初期費用や期待できる収益、将来的な別の用途への転用しやすさなどにおいて様々な選択肢があります。

ここでは、代表的な18種類の活用手法について特徴やメリット・デメリットを解説していきます。

空き地のまま売却する

土地を運用するのではなく、不動産市場で第三者に売却する方法です。

ビジネスモデルというよりは出口戦略と捉えられますが、初期投資や維持管理のコスト、事業経営のリスクを負うことなく、まとまった現金を確保できます。

遠方に居住していて管理が難しい場合や、固定資産税や維持管理費の負担をすぐにでも解消したい場合に有効な選択肢です。

ただし、空き地を売却するには、次のような諸費用がかかります。

これらの諸費用や税金を差し引いた「最終的な手取り額」を事前にしっかりとシミュレーションした上で、売却するかどうかを判断することが重要です。

月極駐車場

月極駐車場経営は、整地を行い、ライン引きや看板設置などの限られた初期投資で始められる土地活用方法です。

住宅密集地や郊外の駅周辺など、月極契約の需要が底堅いエリアであれば、長期的に安定した収益を見込めます。

■月極駐車場経営のメリットとデメリット

建物を解体して駐車場にした場合、住宅用地の特例が適用されず、固定資産税が最大で6倍程度まで跳ね上がります。

参照元：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）｜東京都主税局

立地によって賃料相場は異なりますが、月極駐車場経営の収益性はそれほど高くありません。
得られる賃料収入で増額分の税金や管理費をまかなえるか、事前に厳密な収益シミュレーションを行うことが不可欠です。

コインパーキング

コインパーキングは、月極駐車場よりも高い収益性を追求しつつ、初期費用を抑えて始めることもできる土地活用法です。
精算機やフラップ板などの機械設備を設置し、時間貸しで駐車スペースを提供します。

通勤や買い物客の短時間ニーズが見込める駅周辺や繁華街、施設駐車場の満車時における受け皿となる病院や大型商業施設の近隣などの立地に向いています。

■コインパーキングのメリットとデメリット

※土地を駐車場運営会社（サブリース会社）に貸し出し、管理・運営をすべて委託する方法

コインパーキング経営の契約方式には、一括借り上げ方式、管理委託方式、自主管理とあります。
それぞれ、初期費用の負担から収益性、運営リスク、管理の手間などが異なります。

経営規模や資金力、管理に割ける時間などに合わせて、適切な運営形態を選ぶことが重要です。

駐輪場

駐輪場は、車を駐車するには狭すぎる土地や、建築基準法の接道義務を満たさない再建築不可物件などで採用しやすい土地活用方法です。

駅前や大規模商業施設、学校、病院の周辺など、駐輪のニーズが集中するエリアに向いています。

■駐輪場のメリット・デメリット

自転車の駐輪需要は、目的施設からの距離や周辺環境によって大きく変動するため、需要の見極めが事業の成否を分けます。

自動販売機

自動販売機の設置は、わずか1～2平方メートル程度のスペースでも収益化できる土地活用方法です。

飲料メーカーや運営会社に土地を貸し出し、売上の一定割合を手数料として受け取る方式と、自ら機械を購入して商品の仕入れから補充までを行う方式があります。

人通りの多い道路沿いや、コンビニや小売店が近くにない住宅密集地などの立地で適しています。

■自動販売機のメリット・デメリット

収益性が限られる自動販売機は、月極駐車場やコインパーキングの空きスペースに設置するなど、他の土地活用と組み合わせた二次的な収入源としても検討しましょう。

看板広告

看板広告は、交差点の角地や幹線道路沿い、高速道路のインターチェンジ付近などの見通しの良い土地を広告代理店などに貸し出し、収入を得る土地活用方法です。

■看板広告のメリット・デメリット

貸し看板は屋外広告物として扱われるため、屋外広告物制度や建築基準法、道路法、景観条例などの法令が適用されます。

法規制に則って設置するほか、一定の面積以上の広告板設置は自治体に届け出や許可が必要です。

参照元：屋外広告物｜東京都主税局

太陽光発電

太陽光発電は、パネルを設置して作った電力を、国の固定価格買取制度（FIT制度）に基づいて、長期的に電力会社へ売却する事業です。

アパートや駐車場のように利用者を集める必要はなく、駅から離れた立地条件が悪い土地でも日照条件さえ良好であれば事業は成立します。

■太陽光発電のメリット・デメリット

近年は電力の買取価格が下落傾向にあることに加え、数十年にわたる運用を終えた後には、ソーラーパネルを廃棄・撤去するためのコストがかかります。

目先の売電収入だけでなく、発電量のシミュレーションから運用期間中の維持費、将来の処分費用まで見込んだ事業計画を立てることが重要です。

事業用土地として貸す

商業施設やロードサイドの飲食店、ホームセンターなどの出店を希望する企業に対して、土地を貸し出す土地活用方法です。

「事業用定期借地権」を利用することで、10年以上50年未満の契約期間が終われば更地の状態で確実に返還されます（借地借家法第23条）。

■事業用土地として貸すメリット・デメリット

事業用地として貸す土地活用は、地代としては比較的高い収入が長期間安定して見込めますが、契約締結後は長期間土地活用はできなくなります。

将来その土地を使う予定がないかを慎重に検討し、資産承継の計画も含めての判断が大切です。

農園

空き地を区画割りするなどして、地域住民向けの市民農園（シェア畑）として貸し出す事業です。

大きな建物を建てる必要がなく、整地や簡易的な水道設備の引き込み、農具の保管場所の確保といった少額の初期投資で始められます。

■農園のメリット・デメリット

エリアごとに土地の用途は法律で定められています。
なかでも農地は農地法による厳しい制限を受けるため、アパートや駐車場など別のビジネスへの転用が許可されないケースも少なくありません。

自ら営農できない農地を所有している状況において、貸し農園は合法的に土地を維持しながら収益化を図れる数少ない方法の一つです。

資材置き場

資材置き場は、建設業者や足場施工業者などが、工事に使う重機や鉄パイプなどの資材を一時的に保管するスペースとして貸し出す方法です。

近隣エリアで大規模な開発や工事がある土地や、工業専用地域などアパートなどの建物が立てられない土地に適しています。

■資材置き場のメリット・デメリット

資材置き場の土地活用で特に注意したいのは、契約期間と解約条件の設定です。
将来の転用を見据え、期間満了で確実に土地が返還される「定期借地契約」も検討しましょう。

また、借り主が勝手にプレハブや物置を設置すると、借り主側に強い権利（借地権）が発生し、立ち退き交渉が難航する可能性があります。

これを防ぐため、契約書には「工作物の設置禁止」と「違反した場合の即時契約解除」を明記し、弁護士などの専門家に確認してもらうと安心です。

トランクルーム

トランクルーム経営は、敷地内に輸送用コンテナを設置したり、専用の建物を建てたりして、収納スペースとして貸し出すビジネスです。

アパート経営と異なり駅から離れた立地でも事業として成立しやすく、特に、近隣にマンションやオフィスビルが多い環境に適しています。

■トランクルームのメリット・デメリット

トランクルーム経営では、地面に据え付けられたコンテナは建築基準法上の「建築物」として扱われるため、どこでも設置できるわけではない点に注意が必要です。

第一種低層住居専用地域などの用途地域では設置できないため、事前の法令調査が欠かせません。

コインランドリー

コインランドリーは、専用の建物を建てる、あるいは改修して、大型の業務用洗濯機や乾燥機を設置し、利用料を徴収するビジネスです。

共働き世帯の増加や毛布などのまとめ洗いニーズを背景とした需要が見込めます。

スーパーやドラッグストアなどの商業施設に隣接した土地や、生活幹線道路沿いで車の出入りがしやすい場所に適しています。

■コインランドリーのメリット・デメリット

コインランドリーは、数千万円の設備投資が必要な一方で、立地によって売上げや競合状況が大きく変わるため、徹底した市場調査が欠かせません。

周辺エリアにターゲットとなる世帯がどれくらい住んでいるか、競合店が存在しないかなどを慎重に見極める必要があります。

戸建て投資

空き地にファミリー向けの戸建て住宅を新築（または中古住宅を改修）し、賃貸物件として貸し出す土地活用方法です。

単身者向けのアパートが飽和傾向にある一方で、駐車場付きの広い戸建て賃貸は供給量も少なく、底堅い需要が見込めます。

■戸建て投資のメリット・デメリット

賃貸経営では、借地借家法で入居者が手厚く保護されています。
そのため、将来、自分たちでその家に住んだり、家を建てたくなったりしても、貸主側の都合だけで住人に退去してもらうことは困難です。

期間限定で戸建て賃貸を経営する場合は定期借家契約を活用することもできますが、家賃が相場より安く設定されるのが一般的です。

自分やご家族が、将来的にその土地を使う予定がないかの確認が重要です。

アパート投資

アパート投資は、空き地に木造や軽量鉄骨造などの集合住宅を建築し、入居者から家賃収入を得るビジネスです。

土地活用の代表的な手法であり、マンションより初期投資額を抑えつつ、一定の資産規模の拡大が狙えます。

■アパート投資のメリット・デメリット

アパート投資は、数千万円単位の初期費用を必要とし、長期的な収益を目的とするビジネスモデルです。

将来の家賃下落や空室のリスク、維持管理・修繕費用の見積もりが甘いと、家賃収入だけでローンを返済できなくなる可能性があります。

そのため、投資判断に当たっては、適正な借入金額に基づく資金計画や長期的な収支シミュレーションが欠かせません。

マンション投資

マンション投資は、主に鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションを建築し、賃貸に出すことで安定した家賃収入や売却益を得る土地活用方法です。

特に、都心部や駅前など利便性が高く、高層の建物が建てられるエリアでは、土地の価値を最大限に引き出せます。

■マンション投資のメリット・デメリット

マンション投資では、数億円単位の初期投資が必要となるため、アパート投資以上に緻密な資金計画と収益シミュレーションが欠かせません。

賃貸併用住宅

オーナー自身が住む自宅部分と、第三者に貸し出す賃貸スペースを一つの建物内に設ける手法です。

マイホームの取得と土地活用を同時に実現できます。

■賃貸併用住宅のメリット・デメリット

賃貸併用住宅で注意すべきポイントは、プライバシーと騒音の対策です。
貸主と借主が一つ屋根の下で生活するため、玄関や生活動線を完全に分離したり、遮音性の高い構造材を採用したりする対策が、入居率を高める上でも重要です。

設計段階から、双方がストレスなく過ごせるような対策をしっかりと計画しておくことが成功のポイントになります。

介護福祉施設

高齢者向けのグループホームやデイサービス、サービス付き高齢者向け住宅などを建築し、介護事業者に建物全体を一括で貸し出すビジネスです。

建物全体を事業者が借り上げるため、土地オーナーには基本的に空室リスクがなく、安定した賃料収入が見込めます。

施設の設置基準を満たす広さがあり、良好な住環境が確保できる土地であれば、駅近くの利便性が高い立地でなくても成立しやすい方法です。

■介護福祉施設のメリット・デメリット

介護福祉施設での土地活用で特に注意したいのが、運営事業者の選定です。

一度建てると数十年単位で使い道が固定されるだけでなく、万が一借り手である事業者が倒産や撤退をしてしまうと、特殊な建物であるがゆえに次の借り手を見つけるのが難航する恐れがあります。

撤退までいかなくても事業の収益性が悪化すると、賃料減額の申し出を受ける可能性もあります。

そのため、事業を任せる法人の経営状態や実績を事前によく見極めることが成功の鍵といえるでしょう。

建設協力金方式で賃貸業を行う

建設協力金方式は、土地所有者（貸主）が出店を希望するテナント企業　（借主）から建設資金を無利息あるいは低金利で借り受け、その資金で店舗や施設を建ててテナントに賃貸する土地活用法です。

テナント企業が銀行と借主の2つの役割を担っている点が特徴です。

■建設協力金形式で賃貸業を行うメリット・デメリット

テナントが経営破綻などで撤退する際、建設協力金の返還を諦める（債権を放棄する）ことがあります。
一見すると借金が帳消しになって得をしたように思えますが、税務上は「債務免除益」という利益が発生したとみなされます。

その結果、現金が手元に入ってきていないにもかかわらず、多額の所得税や法人税が課せられ、資金ショートに陥る危険性があるのです。

テナントの撤退リスクを減らすには、テナント料や融資条件だけでなく実績や経営状況も加味して選定することが重要です。

空き地を有効活用した2つの事例

全国的に空き地や空き家の増加が社会課題となるなか、国や自治体も独自の支援策や制度を設けて利活用を推進しています。

ここでは、自治体が主体となって空き地を地域の課題解決や活性化につなげている2つの事例を紹介します。

自治体の活用事例1：兵庫県神戸市「まちなか活用空地事業」

兵庫県神戸市「まちなか活用空地事業」は、老朽化した建物を解体した後の空き地を、市と地域団体が連携して整備する取り組みです。

引用元：まちなか活用空地｜神戸市

平常時はベンチや植栽を設けて地域住民の憩いの場（ポケットパーク）として利用し、火災や地震などの災害時には、延焼を防ぐ空間や一時避難スペース、消火活動の拠点として活用されます。

土地所有者は、市やまちづくり協議会に土地を一定期間（原則3年以上）無償で貸し出す代わりに、建物の解体費用の補助や固定資産税などの非課税措置を受けられる仕組みとなっています。

密集市街地の防災機能向上と、未利用地の適正な管理を両立させたスキームです。

自治体の活用事例2：佐賀県佐賀市「わいわい‼コンテナ2」

佐賀県佐賀市「わいわい‼コンテナ2」は、中心市街地に点在し問題となっていた「虫食い状の空き地」に芝生を敷き詰め、中古の輸送用コンテナを設置して新たなコミュニティ拠点を作り出した活用事例です。

引用元：わいわい‼コンテナ2

コンテナ内を「雑誌図書館」や「チャレンジショップ　（お試し出店スペース）」として開放することで、これまで人通りの少なかった場所に年間数万人が訪れる「空き地リビング」を作り出しました。

建物を新築するような多額の投資を行わず、状況の変化に合わせて容易に移設・撤去できるコンテナを用いることで、低コストかつ柔軟に街の賑わいを取り戻した都市再生のモデルケースです。

【空き地を探し方3選】安く仕入れるなら「未公開物件」

自分で新たに空き地を取得し、ビジネスを展開したいと考える場合、投資利回りを高めるためには「いかに好条件の土地を安く仕入れるか」が鍵となります。

ここでは、空き地を探すための代表的な3つの手法を解説します。

ポータルサイト

「スーモ」や「アットホーム」などの一般向けサイトや、「健美家」「楽待」といった不動産投資専門のポータルサイトで空き地を探す方法です。

希望エリアや土地面積・価格帯など詳細な条件を設定し、検索できるため、周辺エリアにおける土地価格の相場観を養うのに役立ちます。

投資初心者の方には、実際の不動産投資家が執筆したコラム記事や毎月の利回りや物件価格データなどで土地活用のノウハウを勉強することも可能です。

ただし、ポータルサイトを活用するうえで以下の点に注意が必要です。

ポータルサイトの情報だけで高利回りを狙える物件を見つけるのは容易ではありません。

ポータルサイトは購入の場としてではなく、エリアの相場をリサーチするツールと割り切って活用する方法もあります。

空き地バンク

空き地バンクは、地方自治体が主体となり、空き地や空き家の手放したい所有者と、利用希望者をマッチングさせる制度です。

各自治体のホームページなどを通じて情報が公開されており、市場価格よりも大幅に安い、あるいは「0円（無償譲渡）」といった安価な物件が見つかることがあります。

自治体によっては、一定の条件のもと、購入後の整備費用や建物解体費用の補助金を活用できることもあります。

ただし、空き地バンクを活用するうえで以下の点に注意が必要です。

空き地バンクでは、物件の仕入れコストを抑えやすい一方で、価格の背景を冷静に分析し、ビジネスとして成立する物件であるかを慎重に見極める必要があります。

未公開物件

未公開物件とは、インターネットのポータルサイトや広告に掲載される前の、限られたネットワーク内だけでやり取りされるクローズドな物件情報のことです。

相場より割安な「お宝物件」の大半は、一般に公開される前のこの段階で、プロの投資家や業者の間で買い手が決まってしまいます。

未公開物件の主なメリットは、次の3点です。

ポータルサイトには掲載されない未公開物件を獲得するには、地元の不動産会社に足繁く通うなど、信頼関係の構築が大切です。

しかし、これから土地活用を始めようとする方が、いきなり業者と強固なつながりを作るのは容易ではありません。

そこで活用したいのが、不動産会社が自社で抱えている優良物件を直接配信しているネットワークへの参加です。

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まとめ

この記事では、空き地を活用した18種類のビジネスモデルから事業用地の探し方までを解説しました。

空き地ビジネスを成功させるためには、その土地に合った活用法を見極めるとともに、「いかに好条件の土地を安く仕入れるか」が重要です。

この点、ポータルサイトなどに公開されている物件情報だけで、高利回りを実現する物件を探すのは難しく、一般市場に出回る前に取引される「未公開物件」ヘアプローチする必要があります。

未公開物件であれば競合が少なく、相場よりも大幅に安い価格で優良な事業用地を手に入れられる可能性が広がるためです。

とはいえ、初心者の方が自力で不動産業者を開拓し、未公開物件を紹介してもらうのは簡単ではありません。

そこで未公開物件情報にアクセスする確実な方法が、独自のネットワークを持つ業者が配信する限定情報を活用することです。

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この記事の監修者

河田 憲二

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株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。弊社は空き家やボロ戸建ての買取再販を行う不動産業者です。同社は東京証券取引所のグロース市場に上場しています。当サイトを通じて、空き家投資でFIREしたい方をサポートしていきます。【投資経験】築古戸建て、シェアハウス、アパート、民泊、古ビルなど（当時のキャッシュフローは月100万）【保有資格】宅地建物取引士

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