空き家のマンション投資は儲かる？区分と一棟の違いや7つの成功のコツを解説
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「空き家のマンションに投資したい！」
「けれど本当に儲かるの？失敗はしたくない」
そう考えるのはもっともです。
マンションの空き家は手の届きやすい価格のものも多いですが、老朽化が進んでいれば、維持管理でお金や手間がかかります。
また、「マンションを賃貸に出す」と言っても、一棟マンション、区分マンションでそれぞれ投資の仕組みに違いがあり、投資初心者には判断が難しいでしょう。
しかし、しっかりと投資戦略を学び、有識者から優れたサポートをもらえれば、初心者でも空き家のマンションを投資対象にできます。
この記事では、以下の内容をプロの不動産コンサルタントの視点から、詳しく解説します。
- 空き家のマンション投資は儲かるのか
- 区分と一棟の違い
- 空き家マンション投資に効く7つの成功のコツ
この記事を読めば、空き家のマンションの投資法や他の空き家投資との違いが分かりますので、ぜひ知識として活用してください。
なお、私たちAlbalinkでは、高利回りが狙える空き家やボロ戸建てを専門に扱う不動産会社です。
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目次
空き家のマンションは増加傾向
空き家のマンションに投資したいと思っているあなたにとって、今の投資環境は「追い風」の状況と言えます。
なぜなら、利用されていない空き家が年々増加しているためです。
2024年4月に総務省が公表した「令和5年 住宅・土地統計調査」（最新調査結果）によれば、2023年時点での全国の空き家数は約900万戸・全体に占める空き家率は13.8％となり、過去最高を記録しています。
そして、この900万戸の全空き家のうち、半数を超える約500万戸をマンションなどの集合住宅が占めているのです。
参照元：令和5年住宅・土地統計調査
空き家のマンションは長期間の個人所有を経て、忘れられている状態ですが、それをリフォームして貸し出すことで、新たな価値を生み、街の環境改善にもつながるのです。
空き家のマンションに投資する方法は「賃貸」が王道
前提として、空き家のマンション投資には、以下の2つの方法があります。
- キャピタルゲイン（＝リフォームして転売する方法）
- インカムゲイン（＝賃貸に出す方法）
このうち、個人の投資家に向いており、成果を積み重ねられるのは「賃貸」に出す方法です。
転売は、将来売却する相手のニーズを見越して物件を選ぶなどの必要があり、利益を出すためにはある程度の経験が必要です。
対して、賃貸であれば需要予測が立てやすく、セオリーに沿って利益を出していけます。
マンションはもともと市街化区域中心の、比較的立地の良い場所に建てられており、需要が読みやすいのです。
マンションを賃貸して住みたいユーザーは、物件が多少古くても、立地の良さを優先する傾向があります。
よって、立地条件を満たせるマンションは、築古でも借り手が付きやすいでしょう。
ここからは、空き家マンションの形態（区分マンション・一棟マンション）ごとの投資の仕組み・メリット・デメリットをご説明します。
区分マンション
区分マンションとは、1棟のマンションのうち特定の号室を「区分所有」することです。
手軽に始められ、とくにファミリー物件の場合、借り手も比較的付きやすい投資形態です。
仕組み
特定の号室を購入し、その部分を賃貸物件として貸し出します。
管理組合から見て、規約上「区分所有者＝住民」となるのはオーナーですが、清掃作業などの行事には、賃借人の方が参加するケースもあります。
メリット
- 分譲マンションは客付けしやすい
- 実需を目的とした分譲マンションは立地が多く、安く入手できて、借り手も付きやすいケースが多く見られます。
- リフォームの手間や費用が軽くて済む
- 共有部分の修繕やメンテナンスは修繕積立金から行われるため、リフォームの手間や費用は、専有部分である居室内に限られます。
- 修繕が少なくて済む
- 鉄骨や鉄筋コンクリート造のマンションは、木造家屋に比べて傷み方の進行が遅く、耐用年数も長いため、頻繁な修繕を避けられます。
デメリット
- 経費がかかり手残りが少ない
- 管理費・修繕積立を払い続ける点がネックとなります。
低家賃の物件では、賃貸中でも「手残りほぼなし」というケースもあります。
借入を起こした場合なども収支は厳しく、完済までは手残りがお小遣い程度になることもあるでしょう。 - 修繕積立は追加徴収の場合がある
- 必要な工事に対して積立金が足りない場合、管理組合で総会決議の上、追加徴収が行われることもあります。
追加徴収は収支の悪化につながります。
- リフォーム内容に制約がかかる
- リフォームは管理組合規定に沿った形で行う必要があります。
給湯の配管ほか、設備や内装工事の方法に規定があったり、工事前に申請を出したりなどの手間が生じます。
- 賃貸条件に制約がかかる
- 賃貸条件の制約には、賃貸対象を「事業用とする場合」や「賃借人がペットを飼う場合」の制限などがあります。
管理組合とのやりとりは、オーナーが進める必要があります。
不動産会社に管理を委託していても、管理組合との交渉や確認までは依頼できないことも多いでしょう。
さらに、実需向けの物件を賃貸する場合、実際に住むのはオーナーではなく賃借人となるため、「住む上でのルール＝管理規約の内容」のうち必要な部分は、しっかり伝えておく必要があります。
一棟マンション
一棟マンション投資とは、全戸賃貸用のマンション一棟を買って、賃貸事業を行う方法です。
良い物件を安く買えれば、区分に比べて実りの多い賃貸経営が可能となります。
仕組み
買い受けたマンション一棟を賃貸し、家賃のほか駐車場、駐輪場などの収益を得ます。
物件は「居住専用・商店・オフィスなどテナント」など、さまざまな形態から選択可能です。
販売価格は「立地・築年・空室状況・管理状況など」で変動します。
購入後は、建物全体に目配りして、修繕や維持管理を行っていきます。
空室があれば、まずは早急に埋めるよう手配をしましょう。
また、将来の修繕費の見通しによって出口のタイミングを決めておき、売却することもしっかり計画することが大切です。
メリット
- 収益が多い
- 多くの場合、1棟で4〜16世帯ほどの区分物件があるため、収益の多さが魅力です。
- 安定した経営
- 区分の場合は空室で収益が0となるのに対し、1棟の場合は複数戸からの収益があるので、1物件で安定した経営がしやすくなります。
- 修繕予算の自由度
- 管理費・修繕積立金の自主的な積立は必要ですが、区分と違って柔軟な使途や経費計上が可能です。
- 土地が所有権
- 土地の扱いが、区分マンションのような敷地権でなく「所有権」となるため、資産価値を保持しやすいのが魅力です。
デメリット
- 取得に多額の資金が必要
- 中古1棟マンションの取得は、新築を発注するより割安なものの、相応の資金を要し、数千万円から億単位となります。
意思決定のためには経験豊かなメンターの助言は欠かせません。 - 融資が必要となりやすい
- ほとんどのケースで融資が必要となり、金融機関と事業計画・担保価値査定の話を詰めることが必要です。
- 修繕費用が高額
- 維持管理でも、共有部分全体を含む修繕費用が高額となります。
専有部分の修繕やメンテナンスも、退去時に都度行うのが基本なので、一度に発注するよりもやや割高になります。
- リスク分散ができない
- 1箇所に多くの区分賃貸物件が集中することになるため、地震や火災などのリスクは高まります。
同じ空き家投資でも「マンション・戸建て・アパート」でどう違う？
ここまで区分・一棟のマンション投資について概要をお伝えしましたが、この項では戸建を加えて3つを多面的な要素で比較してみましょう。
| 項目 | 区分マンション | 一棟マンション | 戸建て投資 |
|---|---|---|---|
| 初期費用 | 数百万円～ （低め） | 数千万～数億円以上 （高い） | 数百万円～ （低め） |
| 利回り | 低～中程度 | 中～高め | 高め |
| 収益 | 少ない | 多い | 多い |
| 一般的な構造 法定耐用年数 | RC（鉄筋コンクリート）造 法定耐用年数：47年 | RC（鉄筋コンクリート）造 法定耐用年数：47年 | 木造 法定耐用年数：22年 |
| 資産価値の評価傾向 | 主に建物による | 土地と建物による | 主に土地による |
| 空室リスク | 1室のみ＝リスクが高い | 分散できる | 1棟のみはリスクが高い |
| 管理・修繕の自由度 | 低い（管理組合の規則による） | 高い | 高い |
総体的に、区分マンションが投資上は不利な傾向となります。
その理由は主に、収益を上げにくく、賃貸運営の自由度が低いことによります。
利回りについては、立地の傾向などからいえば戸建てがもっとも高く出しやすいでしょう。
空き家のマンション投資を成功させる7つのコツ
投資に向く空き家のマンションは、戸建てなどに比べて成功ポイントが比較的絞られています。
つまり、ノウハウに偏りがなく、外せないポイントがはっきりしているということでもあります。
空き家のマンション投資のために大切なコツをご紹介します。
賃貸需要のある物件を選ぶ
気になる売りマンションが見つかったら、以下の要素を検討していきます。
- 同物件の賃貸実績（家賃相場など）
- 近隣類似物件の賃貸履歴
- どこを直せば高く貸せそうか
- 立地や利便性
- 街の治安
- 住民向けサービス
- 大規模修繕履歴
- 賃貸成約の状況
- 内装や設備の傷みの少なさ
- 流行りに左右されない普遍的で清潔感のある仕様か
また、「売り物件の件数が少ない」「売り出されてから成約ま出が早い」などは人気の尺度となります。
ある程度築年数を経たマンションであれば、同物件の賃貸履歴を確認することもできるでしょう。
築20年以上を狙う
マンションで築20年という時期は、建物の状態（傷み具合）と価格のバランスがよいタイミングとなりお買い得です。
まず、築20年のマンションは以下のように購入価格が「30〜50%程度」安くなっており、新築と比較するとかなり利回りが稼げます。
引用元：東日本不動産流通機構
また、2000年前後に建てられた物件は、バブル崩壊後の建築基準法改正に準拠していて、耐震性能も必要な水準を満たしています。
2000年以降の物件は、安心して投資できる物件が多くあるのです。
さらに、築20年程度の物件はすでに大規模修繕を一度経験していることが多いため、建物の維持管理状況を確認しやすく、修繕費用の追加徴収も負わずに済みます。
大規模修繕履歴を確認することで、管理組合が機能しているか、将来的な修繕計画に問題がないかも確認できます。
ローンの仮審査をする
購入段階で融資のめどが立っていると、不動産業者の心象がよく、指値交渉をスムーズに進められる可能性があります。
また、早い段階で金融機関へ打診すれば、購入希望者にも担保価値（＝築年数、管理状況）などの金融機関の見解を伝えられるでしょう。
上記とは逆に、借入の算段を不動産会社に依頼することもあります。
売主が投資家で、不動産会社にとってお得意客の場合は、不動産会社が金融機関に対し、積極的にローンの仲立ちや交渉をしてくれることもあるためです。
収支シミュレーションをする
空き家のマンションを購入する際には、運用時の収支をシミュレーションします。
キャッシュが出るか、思わぬ出費が隠れていないか、しっかり確認しましょう。
以下の金額を具体化していくことで、収支の概算が可能です。
計算用の項目例
- 年間の収入
- 家賃収入
- 年間の物件維持管理費
- 管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・火災保険料・賃貸管理委託費
- 購入時の取得費
- 印紙税・登録免許税・不動産取得税・司法書士報酬・仲介手数料
上記に加えて、減価償却費や初期リフォーム費用も計上し、所得税申告のシミュレーションまでしてみるのも良いでしょう。
表面利回りではなく、なるべく実質利回りで計算を行うのがポイントです。
出口戦略を立てる
収支上、どこかで出口（＝ここで手放したほうが利益が最大化できる）というタイミングがきます。
その時期に売却利益が出るところまで想定し、計画しておきましょう。
キャピタルゲイン（＝売却時の利益）を出しつつ、次のオーナーである買主が納得する利回りが出せる販売価格の設定が、スムーズな売却のポイントとなります。
また、所有期間が5年を超えるかどうかで、売却時の譲渡所得税の税率が変わります。
個人オーナーの場合は、不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下（＝短期譲渡）、5年超（＝長期譲渡）となります。
税率は、長期が約20.315%で、短期の約39.63%より大幅に低くなるため、5年超の長期保有後の売却が税法上有利です。
【譲渡所得税の税率】
| 所有期間 | 税率 | |
| 短期譲渡 | 5年以下 | 約39.63% |
| 長期譲渡 | 5年超 | 約20.315% |
なお、投資物件の買い替えを目的に売却する場合、「事業用の資産を買い換えたときの特例」を適用できます。
売却益にかかる譲渡所得税の納税を、「次に買った物件の売却時」まで繰り延べることができます。
オーナーチェンジを狙う
オーナーチェンジ、つまり現状賃貸中のマンションを購入するのもおすすめです。
賃貸中の物件はすぐに家賃が入ってくる点で安心感が違います。
ただし、以下の点には注意してください。
- オーナーチェンジ物件は割高
- 賃貸中の物件は空室より「100〜200万円」ほど高めの価格であることが多く、客付しやすい空室を狙った方が良いケースもあります。
- 低賃料の契約
- 入居中の賃料が相場よりかなり安い場合、売却価格を上げるために無理して付けた顧客の可能性もあります。
入居中の賃借人の退去は簡単ではありません。
- 入居者は大丈夫？
- 上記のような賃借人は逆に、購入後にすぐ退去される例もあります。
賃借人の入居履歴や賃料は、事前に匿名状態のレントロール（入居者資料）で、よく確認しておきましょう。
補助金を利用する
国の政策で、住宅確保困難者（低額所得者や高齢者、被災者、障害者、子育て世帯、外国人）向けの「セーフティネット住宅登録」を行うことで、区分マンションでも補助金の交付を受けられます。
補助金の交付条件は以下です。
- 床面積が25㎡以上
- 耐震性があること（新耐震基準に適合）
- 台所・便所・洗面・浴室等の設備があること
- 補助金を受ける場合は「専用住宅」（要配慮者のみが入居可）としての登録が必要
このほかに、自治体の助成金では「移住促進・地元産業振興などを目的とした補助金」が準備されていることがあります。
賃貸予定の物件に対して、以下の柏崎市の例のようにリフォームの助成金が出るケース（下記は賃借人が申請人となる）もあります。
参照元：空き家をリフォームする費用を補助します｜新潟県柏崎市
空き家のマンションに投資する「賃貸以外」の6つの方法
空き家のマンション投資は「居住用の賃貸」に限りません。
以下の6つの方法から、柔軟に収益化を検討されてもよいのではないでしょうか。
店舗
空き家のマンションは店舗向きでもあります。
なぜなら、前述したように「立地が良い」ことが多いためです。
たとえば、店舗などは郊外のロードサイドよりも、マンションの1階にあるような物件のほうが成果を上げやすく、店舗として賃貸しても定着率が高いでしょう。
また、住居より家賃を高く設定しやすく、長期入居が期待できるのがメリットといえます。
賃貸需要が少ない場所の空き家でも、店舗・オフィス需要についてはニーズが高い可能性もあります。
建築基準法や条例などの規制（用途地域など）、マンションの管理組合規定などをクリアできれば、用途変更の確認申請を検討してみるのも良いでしょう。
民泊
空き家のマンションを民泊として運用することもおすすめです。
なぜなら、民泊需要は現在の高まりだけでなく、今後にも大きな期待が寄せられているからです。
その理由は、日本政府による「2030年には訪日外国人旅行者数6千万人を達成する」という目標です。
国内需要もワーケーション利用や、手軽で安価な宿泊施設として認知が広まっており、利用の定着が予想されます。
しかし民泊は、投資初心者が注意すべき物件でもあります。
それは、契約や運営の問題が複雑なためです。
集客や運営を専門業者に委託する場合、業者によって手残りの差が大きいことと、転貸借（サブリース）の契約を結ぶことの難しさがあるのです。
思い通りに契約終了ができない、賃料滞納時の対応が難しいなどのリスクには要注意です。
そのほか、民泊許可は「年間180日までの営業」という法的な決まりがあります。
したがって短期貸しなど残りの日数の用途を決めて集客すると、収益が改善します。
シェアハウス
若い単身者のニーズがあるエリアなら、マンションをシェアハウスとして賃貸するのも良いでしょう。
なぜなら、シェアハウスは1軒で複数の入居者と契約でき、通常の賃貸経営よりも大きな家賃収入につながる可能性があるためです。
たとえば、通常の賃貸で家賃6万円のところ、シェアハウスで3万円×3人分の入居客付をすれば、9万円の家賃収入にできます。
リフォ－ムやリノベーションも、通常の賃貸とほぼ変わらないのもメリットでしょう。
屋外からの出入りと、各居室からLDK・水回りへの動線が合理的ならなおよいです。
ただし、入居者同士のトラブルや、誰を賃借人の窓口とするかなど、対応すべき問題もあります。
運用方法は、最初からしっかり確立しておきましょう。
事務所
マンションの「事務所」利用は、手間や労力、リスクの少ない理想的な運用となる可能性があります。
なぜなら、近隣トラブルや原状回復負担が少ないからです。
ただし、マンションの規約上、住居部分（2階以上など）の事業用賃貸は、不特定多数のお客様が出入りしない業種に限られるという規定がある場合もあります。
あとからトラブルとなる可能性もあるため、管理規約は細部まで要チェックです。
また、住民の自治会活動が盛んな物件では、事務所など行事・活動に参加できない入居者が歓迎されないケースがまれにあるため、事前に調べておきましょう。
社宅・寮
社宅や寮などは、マンションの経営上、安定した収益が見込めます。
社宅や寮などを法人契約で結べると、お部屋の利用に関わらず家賃が入り続ける場合もあり、1棟マンションで話が決まれば理想的な顧客となるためです。
ただし、契約終了の申し出で、契約対象のお部屋はすべて空室となるリスクを抱えることとなります。
また、法人契約は、家賃保証会社を使わないという条件が出る場合もあります。
滞納などが発生した場合にどのように処理するのか、会社で立て替えてもらえるのかなどの確認が必要になります。
リフォームして転売
マンションのリフォームやリノベーションの経験がある場合、転売で収益を上げることも可能です。
リフォーム費用を安く抑えて魅力的な改修ができれば、利ざやを取れます。
たとえば、好立地の築古マンションを、レトロな佇まいや新しい水回りに改修して反響を得るなどが考えられるでしょう。
リフォームは「安く・魅力的に」が基本です。
ただし、売却する際は、前述の譲渡所得税高税率（短期譲渡）の5年縛りに注意が必要です。
5年以内の個人所有物件の売却は、相続などの例外を除き、高率の所得税で手残りが減るためです。
5年間寝かすのであれば、たとえば貸し出して一定のインカムゲイン（＝家賃）を得てからで良いのではないでしょうか。
実需でなく投資用を想定する場合、賃貸中のほうが高く売れるのは前述のとおりです。
空き家投資で利益を得るなら「戸建て」の方が早い！
空き家マンションの投資は魅力的な部分も多く、ノウハウに従えば軌道に乗せることもできます。
しかし、マンションは管理費・修繕積立などの負担が大きいため、キャッシュが残りにくくなります。
事業としての見立ても難しいため、ローンも借りづらいでしょう。
さらに、マンションは限定されたロケーションで類似物件が多く存在し、かつアパートの募集とも競合するレッドオーシャンです。
このように、空き家のマンションへの投資は、簡単そうに見えて、実はキャッシュが残りにくいうえ、運用も難しいケースが多くあります。
そんな方初心者の方にもおすすめなのは、空き家の「戸建て」に投資する方法です。
空き家の戸建て投資なら、物件価格が安いことで現金購入が可能なうえ、利回りが高く、キャッシュが残りやすいためです。
さらに、戸建て賃貸は、以下のように入居者のメリットも多く、人気があります。
- プライバシーが守られやすい
- 気兼ねなく子どもを遊ばせられる
- ペットを飼いやすい
国土交通省の令和3年の調査によると、「住みたいと思う住宅形態」はマンションの16.4％に対して、戸建住宅は54.4％とトップです。
そのような状況にも関わらず、日本の賃貸市場全体を見渡すと、マンションやアパートが98%を占め、戸建て賃貸はわずか2%程度しかないのが現状です。
つまり戸建賃貸は理想的なブルーオーシャンなのです。
参照元：令和３年度「土地問題に関する国民の意識調査」国土交通省・土地政策課
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まとめ
空き家のマンション投資は儲かるのか、区分と一棟の違いや、7つの成功のコツを解説しました。
立地に恵まれた物件が多い空き家マンションは、本記事でもご紹介したとおり、様々な活用方法を通して収益化が可能です。
しかし、居住用賃貸としての空き家マンションは、比較的手間少なめに運用でき、管理も楽ですが、競合が多く、儲けが出しにくい投資となります。
手堅いお小遣いになれば・・・という方にはおすすめしますが、「不労所得を得たい」とお考えの方には、強くおすすめはできません。
もし、不動産投資をこれからの収入源の柱にしたい方は、空き家戸建てへの投資をご検討ください。
空き家の戸建ては、100万円以下で買えるほど安価な物件が多く、高い利回りが期待できるからです。
キャッシュも出やすいので、マンションより収益化も比較的簡単です。
しかし、空き家の数は多いものの、ポータルサイトで見る空き家戸建情報はすでにたくさんの人の目に触れ、「これは！」という物件は探しにくいものです。
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この記事の監修者
河田 憲二
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